Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11191766 \ EA VERZ 24-611
Beschikking van 17 april 2025
in de zaak van
DAMVAST II B.V.,
te Amstelveen,
verzoekende partij,
verwerende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: Damvast,
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE]
,
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
verzoekende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [gemachtigde] , voorzitter van het bestuur.
1.De procedure
1.1.
Damvast heeft op 27 juni 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 10 juni 2024.
1.2.
Op verzoek van Damvast is de procedure meerdere keren aangehouden. Bij e-mail van 12 december 2024 heeft de gemachtigde van Damvast verzocht een datum voor de mondelinge behandeling te bepalen.
1.3.
De VvE heeft op 3 maart 2025 een verweerschrift/zelfstandig verzoek met producties ingediend. Damvast heeft op 6 maart 2025 nadere producties ingediend.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 maart 2025. De stemgerechtigden zijn op grond van artikel 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) door de griffier opgeroepen.
1.5.
Namens Damvast is [naam 1] , beheerder bij Damvast, verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE is de gemachtigde verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling is [naam 2] , inspecteur bij Interwindows verschenen.
1.6.
De volgende belanghebbenden zijn verschenen: [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] .
1.7.
Partijen en belanghebbenden hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van Damvast aan de hand van vooraf overgelegde spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.8.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
Het gebouw met bijbehorende grond aan de [adres] is bij akte van 1 mei 1992 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten.
2.2.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en is de VvE opgericht.
2.3.
In het toepasselijke splitsingsreglement is in artikel 3 aanhef en onder a en b het volgende bepaald:
“Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan,
die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)”
2.4.
In het toepasselijke splitsingsreglement is in artikel 9 aanhef lid 1 onder a het volgende bepaald:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…), de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, (…) alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;”
2.5.
Damvast is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (winkel) gelegen in de kelder en op de begane grond verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sektie L complexaanduiding 2914 A appartementsindex 1.
2.6.
De overige appartementsrechten betreffen woningen met bijbehorende bergingen op de zolderverdieping.
2.7.
Op 10 mei 2024 heeft Interwindow/Styx Group BV (hierna: Interwindow) aan de VvE voor het leveren en monteren van diverse kozijnen met Hr++-glas offerte # [nummer 1] uitgebracht voor een bedrag van € 72.500,00 inclusief btw (hierna: de eerste offerte).
2.8.
Blijkens de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) van 10 juni 2024 is het volgende besluit opgenomen:
“We hebben zowel de offerte voor de kozijnen als ook de bezwaren hiertegen van [naam 1] (kantonrechter: [naam 1] ) besproken. Desondanks hebben zowel [naam 3] , als [belanghebbende 2] en [belanghebbende 1] , als [gemachtigde] voorgestemd met de offerte die er vanuit Interwindow ligt, oftewel we willen de voorgevel en achtergevel aanpakken om verder verval te voorkomen en in de toekomst extra kosten te verminderen. [naam 1] /Damvast heeft per mail aangegeven hiermee niet akkoord te zijn. (…)
- [gemachtigde] heeft [naam 1] in de mail (22-5-24) nog gevraagd of de BG/winkel ook aangepakt wil zien en zo ja wat, maar daar hebben we tot op heden niets van gehoord. Mocht daar nog vraag toe zijn, dan lijkt het me wijs dat [naam 1] alsnog contact opneemt met Interwindow zodat ook dit in gang gezet kan worden. (…)”
2.9.
Bij e-mail van 27 juni 2024 heeft ir. [naam 4] aan [naam 1] het volgende bericht:
“ [gemeente 2] is zeer strikt in de regels omtrent kozijnen/ramen in de voorgevels. (…) In de voorgevel zal dus hout toegepast moeten worden. (…)”.
2.10.
Blijkens de notulen van de buitengewone ALV van 5 augustus 2024 is het besluit genomen om [gemachtigde] tot bestuurder van de VvE te benoemen en een vergunningsaanvraag in te dienen bij de [gemeente 2] voor het vervangen van de kozijnen in de voorgevel. Ook is het volgende in de notulen vermeld:
“ (…) [gemachtigde] (kantonrechter: [gemachtigde] ) heeft een nieuwe offerte bij Interwindow opgevraagd, waarin de voorgevel hout wordt ipv kunststof omdat de [gemeente 2] hout mogelijk verplicht. (…) We hebben de nieuwe offerte (gemaild op 5 augustus 2024) van interwindow bekeken en besproken, en als de vergunning wordt afgegeven, dan zijn [gemachtigde] , [belanghebbende 2] en [naam 3] in ieder geval al akkoord met deze offerte. ”
2.11.
Bij offerte # [nummer 2] van Interwindow (hierna: de tweede offerte) is een “bijlage: Begroting aanpassing + meerwerk” gevoegd, waarin (onder meer) de meerprijs voor hardhouten kozijnen in de voorgevel is geoffreerd voor € 2.528,71 inclusief btw.
2.12.
In het op 30 augustus 2024 door Interwindow aan de VvE uitgebrachte inspectierapport is het volgende vermeld:
“Uit onze inspectie is gebleken dat de huidige kozijnen die dateren uit 1939 al meerdere keren zijn gerepareerd. Er zijn stukken hout uitgezaagd en nieuwe delen ingezet. De kozijnen zijn ca. 85 jaar oud, zijn verouderd en functioneren niet meer naar behoren en voldoen niet meer aan de standaard van heden. Bij diverse draai en schuif delen (actieve vleugels) zijn de ramen uitgezakt, kromgetrokken en niet meer haaks en sluiten daarom niet meer goed. Het geheel is enkel glas en zeer verouderd. Daarnaast tonen de kozijnen diverse andere gebreken.”
2.13.
Op 21 oktober 2024 heeft ONE Expertise B.V. een rapport aan de gemachtigde van Damvast uitgebracht, waarin zij heeft geconcludeerd dat de kozijnen en het glas zijn verouderd, maar dat vanuit technisch oogpunt het vervangen van de kozijnen niet noodzakelijk is. De herstelkosten voor de kozijnen (exclusief ramen, maar inclusief het achterstallig kozijnonderhoud interieur bij de woningen) heeft ONE Expertise B.V. begroot op € 30.917,31 inclusief btw.
2.14.
Op 7 februari 2025 heeft de VvE een vergunningsaanvraag ingediend bij de [gemeente 2] .
3.Verzoek en verweer
3.1.
Damvast verzoekt het besluit van de VvE van 10 juni 2024 te schorsen en het besluit primair nietig te verklaren omdat de bestuurder niet aanwezig was op de ALV en deze dus niet heeft voorgezeten en subsidiair te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, kosten rechtens.
3.2.
Primair stelt Damvast dat er geen sprake is van zodanig achterstallig onderhoud dat in redelijkheid kan worden besloten om de kozijnen en het enkel glas te vervangen door kunststof kozijnen met Hr++-glas. Het enkel glas is niet beschadigd en de kozijnen kunnen eenvoudig worden hersteld. Damvast wijst daarvoor naar artikel 5:108 BW en het rapport van de door haar ingeschakelde ONE Expertise B.V. Subsidiair stelt Damvast dat in de voorgevel geen kunststofkozijnen mogen worden geplaatst van de gemeente. Zij verwijst daarvoor naar de e-mail van ir. [naam 4] . Meer subsidiair stelt Damvast dat van haar niet gevergd kan worden dat zij meebetaalt aan de verduurzaming van de woningen nu zij daar geen voordeel van heeft. Uiterst subsidiair stelt zij dat het op de weg van de VvE had gelegen om meer offertes op te vragen.
3.3.
De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van Damvast in de kosten van het geding. Daarbij is verzocht de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De VvE heeft ten slotte verzocht om Damvast te veroordelen tot vergoeding van de extra kosten die zijn veroorzaakt door de vertraging van de uitvoering van het besluit.
3.4.
De op de mondelinge behandeling verschenen belanghebbenden hebben aangegeven het eens te zijn met het besluit van de VvE.
4.Beoordeling
in het verzoek
4.1.
Damvast heeft in deze procedure – kort gezegd – verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van een besluit van de VvE. Het verzoek is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Hierna wordt uitgelegd waarom.
bevoegdheid van de kantonrechter
4.2.
De kantonrechter acht zich bevoegd om het voorgelegde verzoek te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.3.
Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
4.4.
Damvast stelt zich op het standpunt dat het besluit zowel nietig als vernietigbaar is. In lijn met de heersende jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter.
het besluit is niet nietig
4.5.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).
4.6.
[gemachtigde] is opgetreden als voorzitter van de algemene ledenvergadering van 10 juni 2024. Niet betwist is dat hij ook bij eerdere vergaderingen als vergadervoorzitter optrad. Dat de (toenmalige) bestuurder van de VvE, Inxxx Vastgoedbeheer, niet aanwezig was tijdens de ALV kan niet leiden tot nietigheid van het besluit omdat geen bepaling in het splitsingsreglement de aanwezigheid van de bestuurder op de vergadering verplicht. De vergadering van eigenaars is op grond van artikel 33 lid 5 van het splitsingsreglement gerechtigd om, al dan niet uit de eigenaars, een voorzitter van de vergadering te benoemen. De voorzitter van de vergadering hoeft dan ook niet dezelfde persoon te zijn als (een van) de bestuurder(s) van de VvE. Het verzoek zal dan ook op dit onderdeel worden afgewezen.
het besluit zal niet worden vernietigd
4.7.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.
4.8.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen gronden zijn om het genomen besluit te vernietigen op grond van de redelijkheid en billijkheid, zoals Damvast heeft verzocht. Daartoe overweegt zij het volgende.
4.10.
Vooropgesteld dient te worden dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, tenzij een gekwalificeerde meerderheid vereist is, ook als dat besluit voor die minderheid (financieel) nadelig is.
4.11.
Niet in geschil is dat de kozijnen/ramen gemeenschappelijk zijn, dat ze dateren van 1939 en dat de ramen, waarvan volgens de VvE meerdere gebroken zijn, van enkel glas zijn. De VvE heeft, onder verwijzing naar het rapport van Interwindow, aangevoerd dat de kozijnen kieren, dat de ramen met tijdelijke middelen (folie) tochtvrij zijn gemaakt en het enkel glas geen isolatiewaarde heeft, zodat de kozijnen/ramen moeten worden vervangen.
4.12.
Damvast stelt daartegenover, onder verwijzing naar het rapport van ONE Expertise B.V., dat het glas niet gebroken is en dat de kozijnen nog kunnen worden gerepareerd, zodat de noodzaak tot vervanging ontbreekt.
4.13.
De VvE heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende met stukken onderbouwd dat de kozijnen/ramen gedateerd en gebrekkig zijn, dat enkele ramen kapot zijn en dat de kozijnen/ramen aan (uitgebreid)herstel dan wel vervanging toe zijn.
4.14.
De keuze tussen (weer) herstelwerkzaamheden opdragen of vervanging laten uitvoeren is aan de leden van de VvE. De leden hebben in dit geval gekozen voor een efficiëntere en duurzamere oplossing. Een lid dat niet instemt met die keuze zal zich die keuze moeten laten welgevallen, tenzij het besluit volstrekt onaanvaardbaar is. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat dubbel glas energie-efficiënter en meer geluid reducerend is en dat de overheid dit aanbeveelt in het kader van verlaging van het energieverbruik door haar inwoners, zowel met het oog op het milieu als de verlaging van de energiekosten voor de eigenaars. Enkelglas en gewoon dubbelglas zijn niet meer van deze tijd. Hr++-glas is inmiddels de standaard geworden. Daardoor vallen de kosten van het besluit onder artikel 3 onder a van het splitsingsreglement. De tekst van dit artikel vermeldt immers uitdrukkelijk ook de kosten van
behoudvan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Daaronder valt ook noodzakelijk herstel, vernieuwing en vervanging, mits dat herstel, die vernieuwing en die vervanging een gevolg zijn van een tekortschietend onderhoud of van het einde van de houdbaarheid van de betreffende materialen en/of producten. Van dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter sprake. Dat de kozijnen moeten worden vervangen is inherent aan die keuze. Onbetwist is immers aangevoerd dat Hr++-glas niet kan worden geplaatst in de bestaande kozijnen.
behoudvan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Daaronder valt ook noodzakelijk herstel, vernieuwing en vervanging, mits dat herstel, die vernieuwing en die vervanging een gevolg zijn van een tekortschietend onderhoud of van het einde van de houdbaarheid van de betreffende materialen en/of producten. Van dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter sprake. Dat de kozijnen moeten worden vervangen is inherent aan die keuze. Onbetwist is immers aangevoerd dat Hr++-glas niet kan worden geplaatst in de bestaande kozijnen.
4.15.
Dat Damvast niet profiteert van het besluit, omdat haar kozijnen/ramen niet worden vervangen, doet daar niet aan af. Niet het profijtbeginsel maar de breukdelen in de splitsingsakte zijn leidend in de kostenverdeling. Bovendien kan Damvast aan de vergadering voorstellen om haar kozijnen/ramen ook te vervangen. Gebleken is dat de VvE Damvast daar ook naar heeft gevraagd. Indien de vergadering daartoe besluit zullen ook de andere leden aan die kosten overeenkomstig hun breukdelen moeten bijdragen.
4.16.
Dan de kwestie rondom de kunststof kozijnen. De kantonrechter leest in het besluit dat de vergadering heeft ingestemd met het aanvaarden van de eerste offerte van Interwindow, waarin wordt gesproken over kunststof kozijnen aan zowel de voor- als de achtergevel. Eerst na de ALV is duidelijk geworden dat -naar alle waarschijnlijkheid- in de voorgevel alleen houten kozijnen zijn toegestaan en dat er een vergunning moet worden aangevraagd. Nu een besluit ex tunc moet worden getoetst, zal het besluit niet op die grond kunnen worden vernietigd.
4.17.
De kantonrechter gaat er, anders dan de VvE in haar verweerschrift heeft vermeld, gelet op het verhandelde ter zitting, de notulen van de buitengewone ALV van 5 augustus 2024 en de nummering van de offerte, vanuit dat de bijlage bij de offerte die gaat over houten kozijnen eerst ná de ALV van 10 juni 2024 is opgemaakt. Deze is vervolgens in stemming gebracht op de ALV van 5 augustus 2024 en door de leden aangenomen, evenals het besluit voor het aanvragen van een vergunning bij de [gemeente 2] . Daarmee zijn deze bezwaren van Damvast ondervangen. Damvast heeft geen verzoek ex artikel 5:130 BW tegen deze besluiten ingediend.
4.18.
Gebleken is dat de VvE ook een offerte had aangevraagd bij een ander bedrijf, zodat de stelling van Damvast dat meerdere offertes zouden moeten worden opgevraagd, daarmee reeds vervalt. Voor zover Damvast heeft willen aanvoeren dat de prijs van de opdracht te hoog is faalt dit standpunt omdat dit niet direct aannemelijk is en ook niet nader is onderbouwd.
4.19.
Gelet op al het vorenstaande heeft de ledenvergadering in redelijkheid tot het besluit kunnen komen. Het verzoek (waaronder ook het verzoek om schorsing van het besluit) zal daarom worden afgewezen.
proceskosten
4.20.
Als de in het ongelijk gestelde partij moet Damvast de proceskosten betalen. De VvE heeft zich niet laten bijstaan door een professioneel gemachtigde. De kantonrechter begroot daarom de proceskosten aan de kant van de VvE op € 50,00 aan reis- en verletkosten voor haar gemachtigde.
in het tegenverzoek
4.21.
De VvE heeft verzocht Damvast te veroordelen in de -kort gezegd- vertragingsschade. Dit verzoek zal worden afgewezen. Een dergelijke vordering kan alleen bij dagvaarding worden ingesteld.
4.22.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat Damvast als belanghebbende bij het besluit het recht heeft een verzoek ex artikel 5:130 BW bij de kantonrechter in te dienen en schorsing van het besluit te vragen. Bovendien maakt de kantonrechter uit de stukken op dat de VvE er vrijwillig voor heeft gekozen om, zoals zij op 16 juli 2024 aan de gemachtigde van Damvast heeft gemeld, de uitkomst van de onderhavige procedure en de beslissing op de -eerst op 7 februari 2025 ingediende- vergunningsaanvraag af te wachten.
proceskosten
4.23.
Nu het verzoek wordt afgewezen wordt de VvE in de proceskosten veroordeeld, die door de kantonrechter op nihil zullen worden begroot.
in het verzoek en het tegenverzoek
de beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
4.24.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in het verzoek
5.1.
wijst het verzoek van Damvast af,
5.2.
veroordeelt Damvast in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op nihil,
in het tegenverzoek
5.3.
wijst het verzoek van de VvE af,
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de kant van Damvast op nihil worden gesteld,
in het verzoek en tegenverzoek
5.5.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2025, in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452