Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10908490 \ CV EXPL 24-1122
Vonnis van 18 april 2025
in de zaak van
REIJCKEROORDT II B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Reijckeroordt,
gemachtigde: mr. O.A.H. Van Dalsum,
tegen
[gedaagde] (H.O.D.N. KWALITEIT SUPERMARKT AMSTELVEEN),
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 januari 2024, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- het tussenvonnis van 26 april 2024
- de akte met aanvullende producties, tevens wijziging van eis en aanvulling grondslag eis, van Reijckeroordt
- de akte met aanvullende producties van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Namens Reijckeroordt is verschenen [eiser] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen, vergezeld door mr. D.N. van Luik namens de gemachtigde. Door Reijckeroordt is tijdens de mondelinge behandeling een mailwisseling overgelegd tussen Reijckeroordt en de vereniging van eigenaars (hierna: de VvE). Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Afgesproken is de zaak drie maanden aan te houden in afwachting van een onderzoek door de VvE.
1.3.
Na de mondelinge behandeling zijn de volgende stukken toegevoegd aan het dossier:
- de akte uitlaten voortprocederen, tevens aanpassing eis, met producties, van Reijckeroordt
- de akte uitlaten voortprocederen, met producties, van [gedaagde]
- de antwoordakte van Reijckeroordt van 14 maart 2025
- de akte uitlaten van [gedaagde] van 14 maart 2025.
- de akte uitlaten voortprocederen, tevens aanpassing eis, met producties, van Reijckeroordt
- de akte uitlaten voortprocederen, met producties, van [gedaagde]
- de antwoordakte van Reijckeroordt van 14 maart 2025
- de akte uitlaten van [gedaagde] van 14 maart 2025.
1.4.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Reijckeroordt is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] (hierna ook: het gehuurde) in Amstelveen. Dit bedrijfsappartement maakt deel uit van een appartementencomplex. [gedaagde] huurt dit appartement casco, sinds 1 september 2015 van (de rechtsvoorganger van) Reijckeroordt.
2.2.
In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een supermarkt. In de supermarkt heeft zij sinds 2015 een koelcel in gebruik. De koelcel behoort niet tot het gehuurde.
2.3.
[gedaagde] is bij vonnis van 7 november 2022 bij verstek veroordeeld tot betaling aan Reijckeroordt van een huurachterstand van € 10.471,25 exclusief rente en kosten.
2.4.
Sinds september 2023 heeft de VvE van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt [gedaagde] aangesproken op het gebruik van de koelcel en haar gesommeerd het gebruik ervan te staken totdat deze op deskundige wijze is geïsoleerd. Naar het oordeel van de VvE veroorzaakt de koelcel, of de wijze waarop deze is geïnstalleerd, schade aan twee van de boven het gehuurde gelegen woningen, [adres 2] en [adres 3] .
2.5.
De eigenaresse van [adres 3] heeft zich ook gewend tot Reijckeroordt als verhuurder van het gehuurde. In dat kader heeft Reijckeroordt [gedaagde] vanaf 19 september 2023 aangesproken op het gebruik van de koelcel en de vermeende gevolgen ervan. Ook heeft Reijckeroordt [gedaagde] meerdere keren gesommeerd het gebruik van de koelcel te staken totdat zij zodanige maatregelen heeft getroffen dat het gebruik ervan geen schade zal toebrengen aan de omringende appartementen. [gedaagde] heeft daarop de koelcel uitgezet.
2.6.
De VvE heeft een lekdetectierapport laten opstellen en aan Reijckeroordt toegezonden. Het rapport is niet in deze procedure overgelegd. De gemachtigde van Reijckeroordt reageerde hierop bij e-mail van 25 september 2023 dat uit het rapport geen enkele relatie volgt tussen het vochtprobleem op nummer [adres 3] en de koelcel in het gehuurde. Reijckeroordt heeft het rapport doorgestuurd aan de aansprakelijkheidsverzekering van [gedaagde] .
2.7.
De verzekeraar van [gedaagde] heeft een expertisebureau ingeschakeld om de schade door en de oorzaak van het vochtprobleem vast te stellen. Bij e-mail van 23 oktober 2023 berichtte de verzekeraar aan Reijckeroordt dat de schade van de bewoners boven het gehuurde is vergoed. Verder schreef de schadebehandelaar dat de hoofdoorzaak van de schade vochtdoorslag door de koeling was en dat hij [gedaagde] heeft gevraagd de oorzaak weg te nemen. Op welke feiten en omstandigheden deze conclusie wordt gebaseerd is tot op heden onbekend. Er is geen rapport of nadere toelichting verstrekt.
2.8.
In een procedure tussen de eigenaresse van [adres 3] en [gedaagde] , is [gedaagde] bij vonnis in kort geding van 19 februari 2024 veroordeeld om de koelcel uit te zetten totdat deze naar behoren is geïsoleerd.
2.9.
[gedaagde] heeft een inspectie laten uitvoeren door Keuringsdienst voor Wonen. De inspecteur heeft hierbij het gehuurde en [adres 3] onderzocht. In het rapport van 23 februari 2024 staat bij de toelichting op de inspectie van nummer [adres 3] vermeld:
‘Het bevreemdt de inspecteur dat er geen enkel spoor van vocht waarneembaar is. De oude vloer welke op de betonnen vloer is verlijmd zou minimaal sporen moeten laten zien van vocht of schimmel.’
In het rapport is verder onder meer te lezen:
‘Er zijn vochtmetingen in de koelcel en omliggende ruimte uitgevoerd en deze metingen vallen binnen de normeringen.
Er zijn metingen gedaan in de woning en ook deze metingen vallen binnen de normeringen.
De inspecteur heeft zowel in de koelcel als woonkamer geen lekkage sporen waargenomen.
Als conclusie trekt de inspecteur dan ook dat en zeer onwaarschijnlijk is dat de lekkage veroorzaakt kan zijn door de supermarkt. De oorzaak moet ergens anders gezocht worden.’
2.10.
Het bestuur van de VvE heeft Reijckeroordt op 5 oktober 2024 onder meer het volgende bericht:
‘We hebben enige tijd terug vernomen van mevrouw [naam ] (
de bewoonster van nummer [adres 3] , ktr) dat er nog steeds vochtproblemen zijn. Voor ons is echter volstrekt onduidelijk of het om dezelfde locaties gaat en op welke wijze en mate de problemen zich hebben gemanifesteerd. Het is ons ook niet duidelijk of er tussentijds steeds metingen zijn verricht en of er nog steeds vocht in het beton zit dat langzaam afneemt, of dat het vocht weer is toegenomen tijdens de zomermaanden.
de bewoonster van nummer [adres 3] , ktr) dat er nog steeds vochtproblemen zijn. Voor ons is echter volstrekt onduidelijk of het om dezelfde locaties gaat en op welke wijze en mate de problemen zich hebben gemanifesteerd. Het is ons ook niet duidelijk of er tussentijds steeds metingen zijn verricht en of er nog steeds vocht in het beton zit dat langzaam afneemt, of dat het vocht weer is toegenomen tijdens de zomermaanden.
(…)
De afgelopen maanden ben ik veelvuldig in de winkel geweest en ik kan met 100% zekerheid stellen dat de koelcel al maanden geleden buiten gebruik is gesteld (…). Als er nu nog steeds vochtproblemen zijn zou het verstandig zijn dat wij als bestuur al dan niet ondersteund door onze technische mensen, zelf eerst vaststellen wat er nu dan nog over is aan vochtproblematiek.’
2.11.
De VvE heeft geen onderzoek naar de vochtproblemen uitgevoerd of laten uitvoeren.
3.Het geschil
3.1.
Reijckeroordt vordert na eiswijziging – samengevat – voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De voorwaarden die Reijckeroordt hieraan verbindt is dat [gedaagde] meewerkt aan een onderzoek door een deskundige naar – kort gezegd – de conditie van de koelcel en het causaal verband tussen het gebruik ervan en de vochtproblemen in de bovengelegen appartementen. De koelcel moet buiten gebruik blijven totdat uit het onderzoek blijkt dat de schade niet door de koelcel wordt veroorzaakt, of totdat de door de deskundige bevolen maatregelen door [gedaagde] zijn getroffen. De kosten van de deskundige dienen voor rekening van [gedaagde] te komen. Verder dient [gedaagde] de huidige huurachterstand van € 7.223,51 en proces- en beslagkosten verbonden aan de eerdere veroordeling wegens huurachterstand in 2022 binnen zes weken na het vonnis te betalen.
3.2.
Reijckeroordt legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is gehouden zich ten aanzien van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Op grond van de huurovereenkomst dient zij zich ook te conformeren aan alle reglementen en voorschriften van de VvE. Ook mag [gedaagde] op grond van de algemene bepalingen geen hinder, schade of overlast veroorzaken aan het complex. Deze rechtsplichten verzaakt [gedaagde] structureel, waarmee zij ernstig tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die zij heeft op grond van de huurverhouding. Daarnaast vertoont [gedaagde] slecht betaalgedrag door de huur te laat te betalen. Deze tekortkomingen zijn zodanig, dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. De koelcel is inmiddels al een jaar buiten gebruik, terwijl (kennelijk) de vochtproblemen bij de buurvrouw niet over zijn. Dit is een aanwijzing dat de koelcel niet de oorzaak van de problemen is. Verder voert zij aan dat, net zoals de gemachtigde van Reijckeroordt richting de VvE heeft betoogd, uit een onbekend gebleven lekdetectierapport niet kan worden opgemaakt dat de schade bij de bovenburen wordt/werd veroorzaakt door de koelcel. De schadeverzekeraar van [gedaagde] concludeert weliswaar dat de vochtproblemen door de koelcel komen maar deze conclusie is niet onderbouwd met een rapport of nadere toelichting. Bovendien blijkt uit het wel overgelegde rapport van Keuringsdienst voor Wonen het tegendeel. Het inschakelen van een deskundige op kosten van [gedaagde] is dan ook niet gepast. De hoogte van de huurachterstand betwist [gedaagde] en deze is in elk geval niet zodanig hoog, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die in deze procedure aan de orde is, is of sprake is van zodanige tekortkomingen aan de kant van [gedaagde] dat deze (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is en overweegt daarover het volgende.
Koelcel
4.2.
Er is op dit moment onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat de vochtproblemen door het gebruik van de koelcel worden veroorzaakt. De schadeverzekeraar van [gedaagde] heeft een bedrag uitgekeerd aan de bewoners van de bovengelegen appartementen, maar een rapport met toelichting op het bestaan van een causaal verband tussen het gebruik van de koelcel en de vochtproblemen bij de bovenburen is niet overgelegd. Daarbij komt dat in het rapport van Keuringsdienst voor Wonen juist wordt beschreven dat de inspecteur geen sporen van lekkage heeft waargenomen in het gehuurde of in de woning erboven en wordt gemotiveerd geconcludeerd dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de lekkage veroorzaakt wordt door de koelcel van [gedaagde] . Ook is onbetwist dat de koelcel inmiddels al een jaar buiten gebruik is, terwijl (kennelijk) de vochtproblemen bij de buren niet over zijn hetgeen een duidelijke aanwijzing is dat de koelcel niet de oorzaak van de problemen is. Het had bij deze stand van zaken op de weg gelegen van Reijckeroordt om zelf (tegen)onderzoek te laten uitvoeren. Het gaat te ver om [gedaagde] te verplichten mee te werken aan onderzoek door een deskundige waarvan zij de kosten moet dragen. De vordering wordt op dit onderdeel afgewezen.
4.3.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij bereid is mee te werken aan een onderzoek door de VvE. Het meewerken aan een dergelijk onderzoek in opdracht en op kosten van anderen is naar het oordeel van de kantonrechter wel redelijk, maar niet door Reijkeroordt gevorderd en kennelijk niet (meer) aan de orde. Omdat causaal verband tussen gebruik van de koelcel en de vochtproblemen in het complex onvoldoende is onderbouwd zal ook de vordering van Reijkeroordt worden afgewezen om [gedaagde] te verplichten tot het in de toekomst buiten gebruik houden van de koelcel.
Huurachterstand
4.4.
Reijkeroordt heeft een gespecificeerd overzicht van de verschuldigde huurpenningen en betalingen overgelegd. De hoogte van de huurachterstand wordt betwist door [gedaagde] , maar zij onderbouwt niet met bewijs dat ze meer heeft betaald dan op het overzicht van Reijckeroordt is vermeld. Een enkel handgeschreven briefje met de achterstand is onvoldoende. Tegenover de gemotiveerde stelling van Reijckeroordt had het op de weg van [gedaagde] gelegen om betaalbewijzen te overleggen. De huurachterstand van € 7.223,51 zal daarom als onvoldoende betwist worden toegewezen.
4.5.
De huurachterstand bedraagt minder dan twee maanden aan huurpenningen; bovendien loopt de huurachterstand niet verder op. Daarmee is de tekortkoming onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De gevorderde (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming zullen daarom worden afgewezen. De kantonrechter benadrukt dat [gedaagde] de verplichting heeft om de huur op tijd te betalen, te weten uiterlijk vóór of op de eerste dag van de maand. Mocht wederom een huurachterstand ontstaan, dan kan dit in een nieuwe procedure mogelijk wel leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6.
Voor de vordering inzake de openstaande proces- en beslagkosten is reeds een titel verkregen in de vorm van het vonnis van 7 november 2022 van deze rechtbank, zodat die vordering zal worden afgewezen.
4.7.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Reijckeroordt te voldoen een bedrag van € 7.223,51 aan huurachterstand tot en met januari 2025,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.