Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Zaaknummer: C/13/765357 / KG ZA 25-139 IHJK/MAH
Vonnis in kort geding van 22 april 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij gelijkluidende dagvaardingen van 28 maart 2025,
advocaat: mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam,
tegen
1.de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. T. Stammers te Amsterdam,
2.
[gedaagde 2] Q.Q.,
2.
[gedaagde 2] Q.Q.,
in de hoedanigheid van curator van
[naam 1] ,
[naam 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.J.G. Stork te Alkmaar,
gedaagden,
Gedaagden zullen hierna afzonderlijk de VvE (of: [huisnummer 1] ) en [gedaagde 2] (of: [huisnummer 3] ) worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 8 april 2025 waren aanwezig:
- eisers met [naam 2] (opsteller van na te noemen Allnamics-rapport) en mr. Vreeswijk,
- aan de kant van de VvE: [naam 3] en [naam 4] (bestuursleden VvE) met mr. Stammers,
- aan de kant van [gedaagde 2] : [gedaagde 2] (curator) met mr. Stork.
1.2.
Eisers hebben de dagvaarding toegelicht. Gedaagden hebben ieder afzonderlijk verweer gevoerd, [gedaagde 2] mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord. Alle partijen hebben producties ingediend en eisers en de VvE ook ieder een pleitnota.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn sinds 2014 ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van het pand aan de [adres 2] (hierna ook: het Pand, of: [huisnummer 2] ). Gedaagde sub 2 is de vereniging van eigenaars van het buurpand aan de [adres 1] . [naam 1] (geboren [geboortedatum] 1943, hierna ook: vader) is eigenaar van het andere buurpand, aan de [adres 3] . Vader is met ingang van 18 juli 2024 onder curatele gesteld “wegens lichamelijke of geestelijke toestand”, met benoeming van zijn zoon [gedaagde 2] ( [gedaagde 2] ) als curator.
2.2. [huisnummer 2] bestaat uit vier verdiepingen, een dubbel benedenhuis en twee bovenwoningen. Eisers wonen in het dubbele benedenhuis en hebben de wens om het Pand te splitsen in appartementsrechten om (op den duur) de bovenwoningen te kunnen verkopen en in het benedenhuis te blijven wonen.
2.3.
In het kader van de kwaliteitseisen bij splitsing hebben eisers op 12 juni 2023 aan Allnamics Geotechnical Experts BV opdracht gegeven om de kwaliteit van de fundering van het Pand te onderzoeken. In het op 4 december 2023 uitgebrachte rapport (hierna: Allnamics-rapport) wordt de fundering als “onvoldoende” (volgens de KCAF-richtlijn [1] ) beoordeeld. In het Allnamics-rapport staat, voor zover van belang:
“(…)
3. BESPREKING RESULTATEN ONDERZOEK
Ten behoeve van de aanvraag van een splitsingsvergunning voor het pand [adres 2] heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de funderingstechnische staat van dit pand. Uitgangspunt bij de beoordeling van de fundering is dat aannemelijk moet worden gemaakt dat de fundering de komende 25 jaar zonder onderhoud zijn functie moet kunnen vervullen.
3.2.
SAMENVATTING
Samenvattend kan worden gesteld dat er in het pand geen visuele indicatie is van een funderingsgebrek. Uit de scheefstandsmetingen blijkt dat het pand relatief veel voorover is gezakt. De rotaties ten gevolge van de gemeten zakkingsverschillen zijn een indicatie van een (mogelijk) gebrek aan de fundering en zijn aanleiding om een funderingsinspectie uit te voeren. De funderingsinspectie is inpandig aan de voorgevel gegraven. Tijdens de inspectie is een fundering van slechte tot redelijke kwaliteit aangetroffen. Het gros van de kespen zijn zwaar gedeformeerd en gebroken, deze kespen kunnen hun originele functie hierdoor niet meer vervullen. Gebroken kespen worden, door de gemeente, als een ernstig gebrek beschouwd.
3.3.
BEOORDELING
Op basis van de verzamelde gegevens, zoals archiefonderzoek, metingen, en een funderingsinspectie kan geconcludeerd worden dat de fundering niet voldoet aan het splitsingsniveau. Tijdens de funderingsinspectie is een (ernstig) gebrek (gebroken kespen) aan de fundering waargenomen. Derhalve zijn er dan ook redenen om te veronderstellen dat er zich in de jaren problemen met de fundering zullen voordoen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit alleen geldt bij gelijkblijvende omstandigheden. Interne verbouwingen en grondwaterdaling kunnen bijvoorbeeld invloed hebben op de handhavingstermijn van de fundering.
Classificatie
Omschrijving
Voldoende
Binnen 25 jaar zijn geen of geringe onderlinge zakkingsverschillen te verwachten, beperkte verhoging belasting mogelijk (wel rekentechnisch onderbouwen).
Redelijk
Binnen 25 jaar is door zakking, rotatie en/of andere factoren cascoschade aan het pand
te verwachten; vervolgonderzoek zoals monitoring is wenselijk.
Matig
Binnen 15 jaar is door zakking, rotatie en/of andere factoren cascoschade aan het pand te verwachten, vervolgonderzoek zoals monitoring is wenselijk
Onvoldoende
Binnen 5 jaar door grote zakking, grote rotatie en/of andere factoren cascoschade, funderingsherstel noodzakelijk.
Slecht
Door grote zakking, grote rotatie en/of andere factoren schade aan en/of instabiliteit van het casco; funderingsherstel noodzakelijk zo nodig direct stabiliserende
maatregelen treffen aan het casco.
Tabel 11. Classificatie conform KCAF richtlijn.
De fundering wordt door Allnamics, conform de classificatie van de KCAF richtlijn, als Onvoldoende beoordeeld, overeenkomstig met funderingscode 4 van de gemeente Amsterdam , zie tabel 12. Opgemerkt dient te worden dat de definitieve toekenning van een kwaliteitsniveau door de gemeente Amsterdam geschied.
Funderingscode
Definitie
1
de kwaliteit van de fundering is goed. Dit komt in panden van vóór 1925 zelden voor.
2
(splitsingsniveau)
de kwaliteit van de fundering is voldoende. De fundering heeft de komende 25 jaar geen onderhoud nodig. Dit is minimaal nodig als u een pand wil splitsen.
3
(observatieniveau)
de kwaliteit van de fundering is matig. Dit is onvoldoende als u een pand wil splitsen.
4
(afkeur-/aanschrijfniveau)
de kwaliteit van de fundering is onvoldoende. U moet de fundering direct laten
herstellen of vervangen.
Tabel 12. Definitie funderingscode. Bron: www.amsterdam.nl
(…)”
2.4.
Eisers hebben een omgevingsvergunning aangevraagd voor het vernieuwen van de bestaande kelderbak en fundering onder het Pand. Deze is op 31 oktober 2024 verleend. Op het door gedaagden ingediende bezwaar is voor zover bekend nog niet beslist. Eisers hebben van een aannemer een raming van de kosten ontvangen.
2.5.
Bij brief van hun advocaat van 4 februari 2025 hebben eisers gedaagden gesommeerd om:
- toestemming te geven door 'te gehengen en gedogen' dat de fundering onder [huisnummer 2] inclusief de mandelige bouwmuren zal worden hersteld conform de afgegeven omgevingsvergunning, waarbij een nieuwe kelderbak (ter vervanging van de bestaande) zal worden gecreëerd onder het Pand met een eigen fundering, welke kelderbak zal worden ingekast in de bestaande bouwmuren; deze nieuwe kelderbak en fundering zal met de jaren de lasten van het gebouw gaan dragen;
- te bevestigen bij te dragen in de kosten van het funderingsherstel.
2.6.
Gedaagden hebben daarop afwijzend gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen om het funderingsherstel aan de mandelige muur, uit te voeren door c.q. in opdracht van eisers, te gehengen en te gedogen en daaraan waar nodig hun medewerking te verlenen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 200.000,-; en
- gedaagden te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Eisers leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Uit het - uitgebreide - Allnamics rapport blijkt dat de kwaliteit van de fundering van [huisnummer 2] onvoldoende is en vernieuwing van de fundering noodzakelijk. Omdat het gaat om mandelige zaken dienen gedaagden op grond van artikel 5:65 BW medewerking te verlenen aan en bij te dragen in de kosten van noodzakelijke vernieuwing. Een vaste lijn in de jurisprudentie is dat bij een fundering die 'onvoldoende' scoort volgens de KCAF richtlijn en een handhavingstermijn van 0-5 jaar heeft, er een dergelijke noodzaak bestaat. Overigens zal een bijdrage in de kosten zonodig in een bodemprocedure worden gevorderd, niet in dit kort geding.
Het onnodig lang laten voortbestaan van de huidige situatie stelt eisers (en gedaagden) bloot aan toenemende scheefstand en onherstelbare beschadigingen aan het Pand. Waarbij scheefstand in het Pand zich nooit meer laat herstellen anders dan door sloop/nieuwbouw. Dit kan van eisers niet worden verlangd. Reden waarom zij op de kortst mogelijke termijn willen aanvangen met het bewezen noodzakelijke funderingsherstel.
3.3.
De VvE voert, samengevat, het volgende verweer. Onvoldoende aannemelijk is dat vernieuwing van de fundering onder de mandelige muur [huisnummer 2] / [huisnummer 1] thans noodzakelijk is. Eisers hebben, ingegeven door hun wens om een splitsingsvergunning te verkrijgen teneinde de verkregen appartementen in huur te verhogen en later te koop aan te bieden, in december 2023 een funderingsrapport laten opstellen. Het onderzoek had echter geen betrekking op de bouwmuur [huisnummer 2] / [huisnummer 1] . Aangezien de fundering daarvan behoort tot de bouweenheid [locatie] zeggen de aanbevelingen van het rapport niets over de funderingskwaliteit van de mandelige muur waar de VvE mede-eigenaar van is.
3.4.
[gedaagde 2] voert, samengevat, het volgende verweer. Er is geen sprake van
spoedeisendheid; er is geen noodzaak tot herstel en de belangen van [gedaagde 2]
wegen zwaarder dan die van eisers. Vader is dementerend en raakt ernstig in paniek bij prikkels of verbouwingen. Vader staat op een wachtlijst voor een zorgwoning en kan daar naar verwachting binnen een jaar terecht. Wanneer de werkzaamheden na dat jaar plaatsvinden is dat volgens alle rapporten ook nog (ruim) op tijd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers stellen dat vernieuwing van de fundering op korte termijn noodzakelijk is en dat redelijk overleg niet tot medewerking van gedaagden heeft geleid. Daarmee hebben eisers over de spoedeisendheid voldoende gesteld voor beoordeling van de vorderingen in kort geding.
4.2.
De inhoudelijke beoordeling leidt echter niet tot de conclusie dat op dit moment een voorlopige voorziening moet worden getroffen. Het belang van – in ieder geval - [gedaagde 2] bij uitstel van de funderingswerkzaamheden weegt zwaarder dan het belang van eisers bij spoedige aanvang ervan. De voorzieningenrechter licht dat hieronder toe.
4.3.
Uitgangspunt is dat op grond van artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek (BW) mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.
4.4.
Op grond van het rapport van Allnamics en na te noemen memo van CRUX Engineering BV is aannemelijk dat vernieuwing van de fundering van [huisnummer 2] “nodig” is in de zin van artikel 5:65 BW, ook al is er wellicht op dit moment geen reëel en acuut gevaar voor ernstige schade [2] . Aannemelijk is voorshands ook dat de buren daarvoor toestemming moeten geven (hoewel dit met betrekking tot de VvE anders zou kunnen komen te liggen als later vast komt te staan dat de muur tussen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] niet mandelig is, zoals zij vermoeden maar eisers betwisten). De vraag in dit kort geding is echter of het herstel op stel en sprong moet gebeuren.
4.5.
[gedaagde 2] voert aan dat zijn vader (de 81-jarige bewoner van [huisnummer 3] ) dementerend is, ernstig in paniek raakt bij prikkels of verbouwingen en veranderingen niet begrijpt; dit leidt tot onrust en gezondheidsrisico’s. Ter zitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat de recente werkzaamheden aan de straat bij zijn vader verwarring en huilbuien veroorzaakten; vader dacht dat zijn huis werd afgebroken en zat de hele dag gespannen voor het raam. Dit alles is niet betwist, zodat de voorzieningenrechter hiervan uitgaat. Het is aannemelijk dat – zoals [gedaagde 2] verder stelt – grondig funderingsherstel zal leiden tot ernstige overlast, hetgeen gezien zijn ziektebeeld een zeer negatieve impact zal hebben op vader. Uit de stukken blijkt dat vader op een wachtlijst staat voor een zorgwoning en daar naar verwachting binnen een jaar terecht kan. [gedaagde 2] heeft dus groot belang bij uitstel met tenminste een jaar.
4.6.
Met [gedaagde 2] is de voorzieningenrechter van oordeel dat de overgelegde rapportages van deskundigen op dit moment uitstel toelaten. Het door de VvE in het geding gebrachte memo van CRUX Engineering BV van 1 april 2025, waarin het Allnamics-rapport - als duidelijk en goed - wordt beoordeeld, onderschrijft de conclusie van Allnamics dat de kwaliteit van de fundering van [huisnummer 2] ‘onvoldoende’ is en vermeldt verder dat
“herstel over 2 a 3 jaar, bij verder niet wijzigende omstandigheden, ook nog voldoende op tijd is, zeker gezien het feit dat na de funderingsinspectie nog werkzaamheden aan de openbare ruimte (straat) hebben plaatsgevonden en dat dit niet tot schade heeft geleid. Daarmee achten wij het niet onverantwoord om de komende circa twee jaar de hoogtemeetbouten te blijven monitoren om zo een beter beeld te krijgen van de zettingen van nrs [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Wanneer dan blijkt dat ok nrs [huisnummer 1] en [huisnummer 3] te grote zakking vertonen, kan het funderingsherstel integraal aangepakt worden, wat scheelt in de overlast en kosten en netto ruimtewinst oplevert bij een eventuele onderkeldering.”
“herstel over 2 a 3 jaar, bij verder niet wijzigende omstandigheden, ook nog voldoende op tijd is, zeker gezien het feit dat na de funderingsinspectie nog werkzaamheden aan de openbare ruimte (straat) hebben plaatsgevonden en dat dit niet tot schade heeft geleid. Daarmee achten wij het niet onverantwoord om de komende circa twee jaar de hoogtemeetbouten te blijven monitoren om zo een beter beeld te krijgen van de zettingen van nrs [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Wanneer dan blijkt dat ok nrs [huisnummer 1] en [huisnummer 3] te grote zakking vertonen, kan het funderingsherstel integraal aangepakt worden, wat scheelt in de overlast en kosten en netto ruimtewinst oplevert bij een eventuele onderkeldering.”
Volgens het Allnamics-rapport is herstel binnen 0 en 5 jaar nodig. In de aanbeveling in dat rapport staat vervolgens weliswaar dat in het algemeen bij een conclusie ‘onvoldoende’ het dringende advies is om de fundering zo snel mogelijk te herstellen, maar ook dat er in dit geval sprake lijkt te zijn van een stabiele situatie. Allnamics adviseert om meetbouten te plaatsen om de zakking van het pand te monitoren, zodat op basis van de meetgegevens zonodig tijdig maatregelen kunnen worden genomen. Eisers hebben geen meetresultaten van de – in januari 2024 geplaatste – meetbouten overgelegd of anderszins aannemelijk gemaakt dat er een versnelling van de zakking plaatsvindt en de situatie niet meer stabiel is en geen uitstel meer duldt. Dit alles betekent dat het voornaamste door eisers aangedragen belang (dat er ieder ogenblik forse verzakkingen (kunnen) optreden met grote schade tot gevolg) op dit moment weinig gewicht in de schaal legt.
4.7.
Eisers hebben nog gesteld dat uitstel van het funderingsherstel ertoe leidt of kan leiden dat splitsing niet meer mogelijk is omdat de regelgeving inzake het splitsen van woningen intussen wellicht is veranderd, dat er geen aannemer voor dezelfde prijs meer te vinden is, dat zij nog langer de reeds lopende rentelasten voor de financiering moeten dragen en dat de geldigheid van de omgevingsvergunning verloopt. Dit zijn begrijpelijke (merendeels financiële) zorgen, maar zij wegen niet op tegen het grote belang van de gezondheid van [gedaagde 2] . Mogelijk toekomstige ongunstige ontwikkelingen in regelgeving en oplopende kosten van aannemers leggen onvoldoende gewicht in de schaal. Daar komt bij dat tegen de omgevingsvergunning een bezwaarprocedure loopt.
4.8.
Afweging van de belangen van eisers tegen die van [gedaagde 2] valt dus uit in het nadeel van eisers. Alleen al daarom zijn de vorderingen op dit moment niet toewijsbaar. Uiteraard kan dit anders worden als nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld ongunstige meetresultaten van de meetbouten, acuut herstel nodig maken.
4.9.
Bij deze stand van zaken behoeven de argumenten en belangen van de VvE geen bespreking meer. Overigens geeft uitstel van de werkzaamheden de VvE gelegenheid om nader onderzoek naar de fundering te (laten) doen, zoals zij wensen.
4.10.
Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€ 1.999,00
De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€ 1.616,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten van de VvE van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met - indien dit vonnis wordt betekend - € 92,00 plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt eisers in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met - indien dit vonnis wordt betekend - € 92,00 plus de kosten van betekening,
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.
Type: MAH
Coll: EB