Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11371365 \ EA VERZ 24-1023
Beschikking van 22 april 2025
in de zaak van
STICHTING DE ROODE BIOSCOOP,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekende partij,
hierna te noemen: De Roode Bioscoop,
gemachtigde: mr. C.F.J.M. Nelemans,
tegen
BEUYS JOSEPH B.V.,
gevestigd te Zwolle,
verwerende partij,
hierna te noemen: Beuys Joseph,
gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 24 oktober 2024 met bijlagen;
- het verweerschrift van 16 december 2024 met bijlagen; en
- de aanvullende bijlagen van Beuys Joseph van 12 maart 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 maart 2025, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de dagvaardingsprocedure met zaaknummer 11281870. Namens De Roode Bioscoop waren de heer [naam 1] (penningmeester) en mevrouw [naam 2] (voorzitter) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Beuys Joseph was de heer [naam 3] (bestuurder) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. De mondelinge behandeling is onderbroken voor het onderzoeken van een mediationtraject. Er is vervolgens om een beschikking gevraagd en daarvoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorgangers) van partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Sinds 29 juni 2010 is een aan Beuys Joseph gelieerde rechtsvoorganger eigenaar van het gehuurde geworden. Er is op 26 juli 2010 een allonge overeengekomen tussen partijen waarin een vaste huurprijs van € 1.000,00 per maand (zonder indexatie) is vastgesteld.
2.3.
Vanaf 2019 is een samenwerking ontstaan met het naastgelegen café/restaurant Theatercafé Spinoza B.V. (hierna: Spinoza), handelend onder de naam Roode Remise. De bestuurder van Beuys Joseph is tevens de bestuurder van Spinoza.
2.4.
Per brief van 15 april 2023 heeft Beuys Joseph de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2024. Vervolgens heeft de gemachtigde van Beuys Joseph per brief van 28 maart 2024 de einddatum gecorrigeerd naar 30 september 2024.
2.5.
Op 21 augustus 2024 is De Roode Bioscoop een dagvaardingsprocedure gestart waarin zij onder andere een verklaring voor recht vordert dat de opzegging van 15 april 2023 door Beuys Joseph niet heeft geleid tot de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde.
2.6.
De gemachtigde van Beuys Joseph heeft per e-mail van 3 oktober 2024 aan de gemachtigde van De Roode Bioscoop, De Roode Bioscoop gesommeerd om medewerking te verlenen aan het bodemonderzoek voor het funderingsherstel en toe te staan dat in het gehuurde boringen worden verricht door Back Milieu-advies en Onderzoek B.V.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
De Roode Bioscoop verzoekt primair om niet ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek omdat zij stelt dat de huurovereenkomst voor het gehuurde niet rechtsgeldig is beëindigd. Subsidiair verzoekt zij de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen met 1 jaar te rekenen vanaf 1 oktober 2024. De Roode Bioscoop stelt zich op het standpunt dat er niet van haar gevergd kan worden te zoeken naar een andere locatie omdat zij daarmee haar primaire standpunt ondergraaft.
3.2.
Beuys Joseph verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. De Roode Bioscoop komt geen verdere ontruimingsbescherming toe omdat De Roode Bioscoop zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Volgens Beuys Joseph is er sprake van schade aan het gehuurde en weigert De Roode Bioscoop medewerking aan herstelwerkzaamheden aan de fundering.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, en dus tijdig, is ingediend.
Opzegging huurovereenkomst rechtsgeldig
4.2.
De Roode Bioscoop wordt ontvankelijk in haar verzoek verklaard omdat in de dagvaardingsprocedure is beslist dat de huurovereenkomst voor het gehuurde rechtsgeldig is beëindigd. Voor de inhoud van die beslissing wordt verwezen naar het vonnis van vandaag in die procedure.
Belangenafweging
4.3.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Echter, ook al zou een belangenafweging in het voordeel van de (voormalige) huurder uitvallen, wordt het verzoek toch afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.4.
De Roode Bioscoop heeft naar voren gebracht dat zij door de schaarste van beschikbare ruimte in Amsterdam en de lage huurprijs niet op korte termijn kan beschikken over een geschikte alternatieve locatie voor de exploitatie van haar theater. Daartegenover heeft Beuys Joseph aangevoerd dat haar belangen om de vrije beschikking over het gehuurde te krijgen zodat op korte termijn een bodemonderzoek kan worden afgerond en haar belang om het gehuurde te exploiteren op een wijze zoals zij dit wenst zwaarder wegen dan de belangen van De Roode Bioscoop.
4.5.
Beuys Joseph voert aan dat een vertrouwensbreuk als gevolg van het stuklopen van de samenwerking tussen De Roode Bioscoop en Spinoza niet alleen de reden is waarom De Roode Bioscoop het gehuurde moet ontruimen. In juli 2024 heeft De Roode Bioscoop een zware constructie in het gehuurde laten aanbrengen met keilbouten waardoor schade in de naastgelegen woning is ontstaan. Daarnaast weigert De Roode Bioscoop haar medewerking te verlenen aan een funderingsonderzoek door geen toegang tot het gehuurde te verlenen.
De kantonrechter is van oordeel dat Beuys Joseph onvoldoende heeft onderbouwd dat haar belangen worden geschaad als zij het verstrijken van een verlengde ontruimingstermijn tot 1 oktober 2025 moet afwachten, terwijl De Roode Bioscoop wel belang bij verlenging heeft, omdat deze haar tijd geeft om een vervangende bedrijfsruimte te zoeken. De schade die is veroorzaakt door de keilbouten kwam pas ter sprake nadat Beuys Joseph de huurovereenkomst al had opgezegd. Bovendien heeft De Roode Bioscoop onweersproken gesteld dat de schade alweer verholpen is. Daarnaast heeft Beuys Joseph niet aangetoond dat de funderingsproblemen actueel zijn en ter zitting heeft De Roode Bioscoop medewerking toegezegd aan de werkzaamheden die nodig zijn om de fundering te onderzoeken. Vanwege het maatschappelijk belang en het gebrek aan spoedeisendheid aan de zijde van Beuys Joseph ziet de kantonrechter een evident belang van De Roode Bioscoop bij een langere ontruimingstermijn.
4.6.
De conclusie is dat de verzochte verlenging van ontruimingsbescherming tot 1 oktober 2025 wordt toegewezen.
Proceskosten
4.7.
Vanwege de samenloop met de dagvaardingsprocedure, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart De Roode Bioscoop ontvankelijk in haar verzoek,
5.2.
schorst de verplichting van De Roode Bioscoop om per 1 oktober 2024 het gehuurde te ontruimen en verlengt de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2025,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.
61291