Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11590566 \ KK EXPL 25-157
Vonnis in kort geding van 28 april 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S. Aarsman en mr. A.J.C. Bogaards.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding van 15 maart 2025, met producties, heeft Eigen Haard een voorlopige voorziening gevorderd.
1.2.
Op 14 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Eigen Haard is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht mede aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 23 juni 2009 huurde [gedaagde] van Eigen Haard de woning gelegen aan de [adres 1] . Deze woning is op 13 januari 2017 ontruimd, nadat in het vonnis van 29 december 2016 (zaaknummer: 5525262 KK EXPL 16-1473) de vordering tot ontruiming is toegewezen. In dit vonnis is het volgende onder de feiten opgenomen, voor zover relevant:
“
Op 15 september 2016 is [gedaagde] de woning aan de [adres 2] van zijn benedenbuurvrouw, (…), via vernieling van haar balkonraam binnengedrongen heeft een aantal eigendommen van haar beschadigd en de woning achtergelaten met bloedsporen.”
Op 15 september 2016 is [gedaagde] de woning aan de [adres 2] van zijn benedenbuurvrouw, (…), via vernieling van haar balkonraam binnengedrongen heeft een aantal eigendommen van haar beschadigd en de woning achtergelaten met bloedsporen.”
2.2.
In 2018 heeft [gedaagde] de diagnose ASS gekregen. Dit is een neurologische ontwikkelingsstoornis binnen het autismespectrum. ASS kan zich op verschillende manieren uiten, waaronder dat mensen met ASS vaak grote last ervaren vanuit hun woonomgeving. [gedaagde] kan niet werken vanwege de stoornis, waardoor hij veel tijd in zijn woning doorbrengt.
2.3.
Op 28 september 2021 is tussen Eigen Haard en [gedaagde] wederom een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 3] (hierna: de woning). De woning maakt onderdeel uit van een nieuwbouw appartementencomplex. In dat appartementencomplex worden meerdere appartementen door Eigen Haard verhuurd. [gedaagde] heeft deze woning verkregen middels een medische urgentie. In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“
Artikel 7: verplichtingen huurder/verbodsbepalingen
Artikel 7: verplichtingen huurder/verbodsbepalingen
(…)
7.2
goed huurderschap
Huurder zal zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder gedragen.
(…)
7.7
overlast
Huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast, hinder of gevaar wordt veroorzaakt door huurder, (…). Onder overlast, hinder of gevaar vallen in ieder geval:
- het veroorzaken van geluidsoverlast
- het uiten van intimidaties of bedreigingen
- (…)”
2.4.
In de periode van juni 2022 tot en met mei 2024 heeft Eigen Haard meerdere klachten ontvangen van [gedaagde] over de bovenburen, de familie [naam 2] (hierna: de bovenburen). [gedaagde] spreekt over geluids- en geuroverlast, met een seksuele ondertoon, dat de bovenbuurvrouw een “
compulsieve obsessie” met hem heeft en dat zijn bovenburen zijn leven in de woning willen verwoesten en hem uit de woning willen verjagen. In diezelfde periode hebben de bovenburen meerdere keren bij Eigen Haard geklaagd vanwege overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Het gaat daarbij, naast het aan de voordeur verschijnen, om herhaaldelijk achtervolgen, “
boos en bedreigend” in de ogen van de buurvrouw kijken en de vrije doorgang uit de lift blokkeren.
compulsieve obsessie” met hem heeft en dat zijn bovenburen zijn leven in de woning willen verwoesten en hem uit de woning willen verjagen. In diezelfde periode hebben de bovenburen meerdere keren bij Eigen Haard geklaagd vanwege overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Het gaat daarbij, naast het aan de voordeur verschijnen, om herhaaldelijk achtervolgen, “
boos en bedreigend” in de ogen van de buurvrouw kijken en de vrije doorgang uit de lift blokkeren.
2.5.
Op 27 juni 2024 heeft er een uitvoerdersoverleg (hierna: UVO) plaatsgevonden inzake [gedaagde] met alle betrokken instanties (GGD, GGZ, [gemeente] , Eigen Haard, Politie, ACT), waarbij besproken wordt dat een prikkelarme woning het beste zou zijn voor [gedaagde] . In het verslag wordt onder meer het volgende vermeld: “
ACT: vanaf 2009 betrokken bij meneer. Zij hebben het idee dat een Nieuwe Kans lastig wordt. (…) Door zijn prikkels en hallucinaties raakt hij snel overstuur. Bij verplaatsen naar een andere woning met buren, zal hetzelfde gebeuren. Er moet naar een vrijstaand huis worden bekeken. Dat is in [woonplaats] niet mogelijk. Eigen Haard: Er zijn geen ‘prikkel arme’ woningen in [woonplaats] .”
ACT: vanaf 2009 betrokken bij meneer. Zij hebben het idee dat een Nieuwe Kans lastig wordt. (…) Door zijn prikkels en hallucinaties raakt hij snel overstuur. Bij verplaatsen naar een andere woning met buren, zal hetzelfde gebeuren. Er moet naar een vrijstaand huis worden bekeken. Dat is in [woonplaats] niet mogelijk. Eigen Haard: Er zijn geen ‘prikkel arme’ woningen in [woonplaats] .”
2.6.
Op 1 juli 2024 is [gedaagde] uitgenodigd om op gesprek te komen op het kantoor van Eigen Haard. [gedaagde] heeft aangegeven niet te verschijnen.
2.7.
Op 8 juli 2024 is [gedaagde] gesommeerd om te stoppen met het veroorzaken van overlast, met daarbij de aankondiging dat indien [gedaagde] zich niet houdt aan de concrete afspraken, Eigen Haard een juridische procedure zal starten om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze afspraken zijn als volgt:
- “
- U laat de mede lift gebruikers, met rust en staart deze niet opdringerig aan
- U gaat op een respectvolle manier om met u buren, en medebewoners in het complex.
- De geuren die u ruikt en overlast die ervaart wordt niet veroorzaakt door u buren, u spreekt hen hier dan ook niet op aan.
Heeft u last van overlast meldt u dit bij u begeleider of bij Eigen Haard.”
2.8.
Uit het verslag van het UVO van 22 augustus 2024 volgt dat de volgende afspraken over [gedaagde] zijn gemaakt:
“
Zodra er nieuwe overlast meldingen over dhr. [gedaagde] worden ontvangen zal de procedure Einde Interventie zonder laatste kans beleid worden gestart.”
Zodra er nieuwe overlast meldingen over dhr. [gedaagde] worden ontvangen zal de procedure Einde Interventie zonder laatste kans beleid worden gestart.”
Tevens volgt uit het verslag dat het volgende is besproken:
“
GGD geeft aan dat het voor het eerst is dat meneer een opening geeft in de zin dat de problemen die hij ervaart bij hemzelf liggen”, “
GGZ geeft aan dat meneer moeilijk zal slagen in de Maatschappelijke opvang” en “
weinig kans van slagen heeft binnen de GGZ opvang”.
GGD geeft aan dat het voor het eerst is dat meneer een opening geeft in de zin dat de problemen die hij ervaart bij hemzelf liggen”, “
GGZ geeft aan dat meneer moeilijk zal slagen in de Maatschappelijke opvang” en “
weinig kans van slagen heeft binnen de GGZ opvang”.
2.9.
Op 3 maart 2025 heeft er een incident plaatsgevonden met [gedaagde] bij de voordeur van de bovenburen.
2.10.
Op 11 maart 2025 is vanuit de coördinator meldpunt zorg en woonoverlast, [naam stadsdeel] , [gemeente] e-mail gestuurd aan de bij het zogeheten ‘Groot Overleg’ betrokken instanties waaruit volgt dat de casus inzake het adres van [gedaagde] is besproken en dat er is ingestemd met een ‘einde interventie zonder laatste kans’, waarbij GGZ zich heeft onthouden van stemming.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te klaren vonnis ontruiming van de woning aan de [adres 3] met veroordeling van [gedaagde] tot betaling € 632,31 per maand, gerekend vanaf 1 april 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming feitelijk plaatsvindt.
3.2.
Eigen Haard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] gedraagt zich niet als goed huurder. Vanwege de overlast die [gedaagde] veroorzaakt jegens omwonenden, is hij ernstig, structureel en stelselmatig tekortgeschoten in de nakoming van zijn wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Eigen Haard. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het spoedeisend belang is volgens Eigen Haard gelegen in de volgende factoren: ernstige overlast met een gevaarlijk en onvoorspelbaar karakter dat noopt tot ingrijpen en structurele en stelselmatige overlast zonder zicht op verbetering waarbij van de bovenburen niet langer verwacht mag worden dat zij in deze situatie moeten leven.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van Eigen Haard, dan wel tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] stelt dat Eigen Haard geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Van bedreiging of gevaar op een situatie zoals in 2016 is geen sprake. Voorts stelt [gedaagde] dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen. Subsidiair verzoekt [gedaagde] de ontruiming voorwaardelijk uit te spreken onder de voorwaarde dat Eigen Haard [gedaagde] passende woonruimte aanbiedt. Dit verweer wordt hierna, voor zover relevant, verder besproken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eigen Haard stelt dat [gedaagde] ernstige overlast jegens omwonenden veroorzaakt. Gezien de gebeurtenissen uit 2016, die destijds hebben geleid tot een eerdere ontruiming van [gedaagde] , is volgens Eigen Haard sprake van een terugkerend patroon van overlastgevend gedrag. Op 4 en 12 juni 2022 hebben zijn bovenburen melding gemaakt dat hun “
bedreigende buur” tweemaal aan de voordeur is geweest. Op 7 juli 2022 volgde de melding dat [gedaagde] om twee uur ’s nachts hard op de deur bonkte en rare dingen schreeuwde. Op 22 mei 2024 is opnieuw melding gedaan door de bovenburen dat [gedaagde] op de deur klopte en op de bel drukte, er dreigend bleef staan, maar niet praatte. Op 3 maart 2025 heeft [gedaagde] geprobeerd de woning van de bovenburen binnen te dringen. De bovenburen hebben toen de politie gebeld en zij voelen zich niet veilig in deze woonsituatie. Na dit incident hebben de betrokken (hulp)instanties ingestemd met een ‘einde interventie zonder laatste kans’. De situatie zal op korte- en lange termijn niet verbeteren, aldus steeds Eigen Haard.
bedreigende buur” tweemaal aan de voordeur is geweest. Op 7 juli 2022 volgde de melding dat [gedaagde] om twee uur ’s nachts hard op de deur bonkte en rare dingen schreeuwde. Op 22 mei 2024 is opnieuw melding gedaan door de bovenburen dat [gedaagde] op de deur klopte en op de bel drukte, er dreigend bleef staan, maar niet praatte. Op 3 maart 2025 heeft [gedaagde] geprobeerd de woning van de bovenburen binnen te dringen. De bovenburen hebben toen de politie gebeld en zij voelen zich niet veilig in deze woonsituatie. Na dit incident hebben de betrokken (hulp)instanties ingestemd met een ‘einde interventie zonder laatste kans’. De situatie zal op korte- en lange termijn niet verbeteren, aldus steeds Eigen Haard.
4.2.
[gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] ervaart zelf overlast van zijn bovenburen, maar Eigen Haard doet niets met zijn meldingen hierover. Daarom heeft [gedaagde] zelf zijn bovenburen aangesproken op 3 maart 2025. [gedaagde] betwist dat hij op 3 maart 2025 bedreigend is geweest naar de bovenburen. Hij heeft enkel bij hen aangeklopt met het verzoek de overlast te verminderen. Uit frustratie heeft hij tegen de deur geschopt, nadat er niet werd opengedaan. [gedaagde] erkent dat zijn communicatiemanieren verschillen van personen zonder ASS, maar van een bedreiging was geen sprake. Bovendien verblijven de bovenburen sinds het vermeende voorval van 3 maart 2025 nog steeds in hun woning, ondanks dat Eigen Haard hen een hotel heeft aangeboden. Daarnaast neemt Eigen Haard onterecht het incident uit 2016 mee. In die tijd had [gedaagde] nog geen diagnose en zat hij aan andere (verkeerde) medicatie.
4.3.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.4.
Daarnaast kan de vordering in kort geding alleen worden toegewezen als Eigen Haard daarbij een spoedeisend belang heeft (artikel 254 lid 1 Wetboek van Rechtsvordering). Van een spoedeisend belang is sprake als van Eigen Haard niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.5.
Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de aan [gedaagde] verweten gedragingen in een bodemprocedure, met nadere toelichting, mogelijk tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden, wijst de kantonrechter de voorziening af. De kantonrechter overweegt hiertoe het volgende.
4.6.
Uit hetgeen wat Eigen Haard naar voren heeft gebracht, is aannemelijk geworden dat er een patroon valt te bemerken bij [gedaagde] waarbij hij een obsessie krijgt met een buurvrouw en dit door deze buurvrouw en haar gezin als intimiderend ervaren wordt. Daarbij is gebleken dat hij deze personen tot op zekere hoogte ook lastigvalt. Dit is echter op zich onvoldoende basis om een spoedeisend belang aan te nemen dat een onmiddellijke ontruiming rechtvaardigt. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat in de periode van een negen maanden tussen de laatste overlastmelding van 22 mei 2024 tot aan het incident van 3 maart 2025 niet gesteld of gebleken is dat er meldingen of klachten over [gedaagde] zijn ontvangen. Eigen Haard plaatst de spoedeisendheid in deze zaak met name in het licht van de uit de hand gelopen gebeurtenissen uit 2016 en stelt dat ook thans sprake is van een gevaarlijke situatie met een onvoorspelbaar karakter, maar [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat die escalatie in 2016 zonder meer in deze procedure kan worden betrokken. Zo was in 2016 de diagnose ASS nog niet vastgesteld bij [gedaagde] . Ook stond hij in die tijd niet onder de juiste behandeling en kreeg hij niet de juiste medicatie voorgeschreven. Dit maakt dat de situatie in 2016 niet één op één gelijkgesteld kan worden aan de huidige omstandigheden. Dat de situatie thans anders is dan in 2016 vindt bevestiging in de onder 2.8 hierboven geciteerde overweging van GGD dat [gedaagde] – voor het eerst – inzicht toont dat het probleem bij hem ligt, alsmede in de omstandigheid dat GGZ zich in het ‘Groot Overleg’ onthouden heeft van stemming (zie 2.10 hierboven). Ook duidt het gebruik van de term ‘opdringerig’ in de in mei 2024 vastgelegde afspraken (zie 2.7 hierboven) niet op de aanwezigheid van een als gevaarlijk ingeschatte situatie. Het is de vraag of het incident op 3 maart 2025 daarin verandering heeft gebracht. Daartoe is van belang dat vast staat wat er op die dag precies is gebeurd. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij op 3 maart 2025 heeft geprobeerd de woning van de bovenburen binnen te dringen. Het had op de weg van Eigen Haard gelegen om ter onderbouwing nadere stukken over te leggen waaruit volgt wat er feitelijk is voorgevallen, zoals een proces-verbaal van politie, een schriftelijke verklaring van de bovenburen of een aangifte. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt. Voor nader onderzoek hiervan is in kort geding geen plaats. Na het incident heeft Eigen Haard de bovenburen een hotel aangeboden, waarvan zij geen gebruik hebben gemaakt. Dit roept vragen op met betrekking tot de stelling van Eigen Haard dat de bovenburen ‘doodsbang’ zijn en er sprake is van acute dreigende en gevaarlijke situatie. Uit de stukken volgt dat de bovenburen Eigen Haard al sinds 2022 met urgentie om een andere woning vragen, met een beroep op een “
levensbedreigende” situatie. Daarbij heeft Eigen Haard ter zitting verklaard dat de bovenburen in ieder geval zullen verhuizen, óók indien [gedaagde] de woning zou verlaten. Ten slotte is niet gesteld noch gebleken dat er klachten van andere omwonenden over [gedaagde] zijn, die de vordering zouden (kunnen) onderbouwen. Niet valt uit te sluiten dat op 3 maart 2025 sprake was van een situatie beperkt tot slaan en/of schoppen tegen de voordeur. Dat een dergelijke situatie in strijd is met de gemaakte afspraken kan – zoals aangekondigd in de sommatiebrief van 8 juli 2024 aan [gedaagde] – aanleiding kan zijn voor Eigen Haard om een juridische procedure te starten om de huurovereenkomst te beëindigen, maar maakt nog niet dat sprake is van een spoedeisend belang bij die procedure. De voorgaande omstandigheden doen af aan het spoedeisend karakter van de vordering.
levensbedreigende” situatie. Daarbij heeft Eigen Haard ter zitting verklaard dat de bovenburen in ieder geval zullen verhuizen, óók indien [gedaagde] de woning zou verlaten. Ten slotte is niet gesteld noch gebleken dat er klachten van andere omwonenden over [gedaagde] zijn, die de vordering zouden (kunnen) onderbouwen. Niet valt uit te sluiten dat op 3 maart 2025 sprake was van een situatie beperkt tot slaan en/of schoppen tegen de voordeur. Dat een dergelijke situatie in strijd is met de gemaakte afspraken kan – zoals aangekondigd in de sommatiebrief van 8 juli 2024 aan [gedaagde] – aanleiding kan zijn voor Eigen Haard om een juridische procedure te starten om de huurovereenkomst te beëindigen, maar maakt nog niet dat sprake is van een spoedeisend belang bij die procedure. De voorgaande omstandigheden doen af aan het spoedeisend karakter van de vordering.
4.7.
In deze procedure is ook aan de orde dat er voor [gedaagde] zwaarwegende belangen, naast zijn woonrecht, spelen. Gelet op zijn psychische kwetsbaarheid is het voor hem niet eenvoudig om geschikte vervangende woonruimte te vinden. De noodopvang vormt voor hem, mede gelet op zijn stoornis, geen toereikende oplossing (zie 2.8 hierboven). [gedaagde] heeft toegelicht dat hij gebaat is bij een stabiele, prikkelarme woonomgeving. Ter onderbouwing heeft hij een folder van de Nederlandse Vereniging voor Autisme met de titel ‘Autisme vriendelijk wonen, Volwassenen met autisme, een vergeten groep op de woningmarkt?’ overgelegd. Hij onderkent dat de huidige situatie niet houdbaar is en heeft, zo blijkt uit door hem in het geding gebrachte stukken, met gevoel voor urgentie inspanningen verricht om andere passende woonruimte te vinden, vooralsnog zonder succes. Ook [gedaagde] heeft ter zitting verklaard naar een andere woning te willen verhuizen.
4.8.
Het is begrijpelijk dat Eigen Haard als verhuurder haar verantwoordelijkheid neemt om het woongenot van andere huurders – in dit geval de bovenburen – te waarborgen en daarom deze kwestie heel serieus neemt, maar voorgaande omstandigheden maken dat, mede gelet op de zwaarwegende belangen van [gedaagde] , Eigen Haard niet in de omstandigheid verkeert dat van haar niet kan worden gevergd de uitkomst in een bodemprocedure af te wachten.
4.9.
Eigen Haard is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Eigen Haard niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
67,50
Totaal
€
881,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Eigen Haard af,
5.2.
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. S.H.I. Hoestra.
61289