ECLI:NL:RBAMS:2025:2978

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 10265326 \ EA VERZ 23-7

Beschikking van8mei 2025

in de zaak van

[verzoeker],

te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

gemachtigde: mr. H.J. Hagemans,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE] ,

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. J. Jong.

1.Procedure

1.1.

[verzoeker] heeft op 23 december 2022 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van besluiten van de vergadering van de VvE van 28 november 2022 en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW). [verzoeker] heeft op 15 maart 2023 aanvullende producties ingediend.

1.2.

De VvE heeft op 20 maart 2023 een verweerschrift met producties ingediend.

1.3.

Daarna is een mondelinge behandeling bepaald. Deze heeft op verzoek van partijen niet plaatsgevonden en de procedure is vervolgens langere tijd aangehouden.

1.4.

Op 10 januari 2025 heeft de gemachtigde van [verzoeker] verzocht om de procedure voort te zetten.

1.5.

Op verzoek van de kantonrechter heeft [verzoeker] bij brief van 27 januari 2025 een uittreksel van de VvE uit het handelsregister overgelegd.

1.6.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] bij brief van 7 maart 2025 aanvullende producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2025. De stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Namens de VvE is verschenen [naam] (externe bestuurder), vergezeld door de gemachtigde. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoeker] heeft daarbij nog drie aanvullende producties overgelegd en productie 21 ingetrokken. De belanghebbenden zijn gehoord.

1.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [belanghebbende 3] , belanghebbende, sinds 1 december 2023 onder bewind is gesteld. De procedure is daarom aangehouden zodat de griffier de bewindvoerder kon oproepen om alsnog in de procedure te verschijnen. Bij brief van 26 maart 2025 heeft de griffier de bewindvoerder opgeroepen. Deze heeft niet gereageerd.

1.8.

Daarna is beschikking bepaald op heden.

2.Feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

2.1.

Het huis met ondergrond en erf, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie en nummer 1] , is bij akte van 29 november 1973 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten (A-1 tot en met A-4).

2.2.

Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 februari 1973 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen en is de VvE opgericht.

2.3.

[verzoeker] is in 2009 eigenaar geworden van het appartementsrecht A-4.

2.4.

Bij akte van 20 mei 2011 is de splitsingsakte gewijzigd. Onder het kopje BEOOGDE WIJZIGING SPLITSINGSAKTE is bepaald dat de wijziging van de splitsingsakte, voor zover relevant in deze procedure, zal omvatten:

“

De onttrekking aan de appartementsrechten met indexnummers 2 en 3 van de bergingen op de zolderverdieping. Deze bergingen zullen worden toegevoegd aan het appartementsrecht met indexnummer 4;

De toevoeging aan het appartementsrecht met indexnummer 4 van een gedeelte van het gemeenschappelijke portaal op de tweede verdieping, van het gemeenschappelijke trappenhuis gelegen tussen de tweede en derde verdieping, van het gemeenschappelijke trappenhuis gelegen tussen de derde en de zolderverdieping en van het gemeenschappelijke overloop op de zolderverdieping;

De toevoeging aan het appartementsrecht met indexnummer 4 van een gedeelte van het gemeenschappelijke plat op het dak van de zolderverdieping;

De wijziging van het reglement als bedoeld in artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek (..)”

2.5.

Bij de gewijzigde splitsingsakte is het appartementsrecht A-4 vernummerd naar A-7. De omschrijving daarvan is als volgt gaan luiden:

“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de derde verdieping van het gebouw, met bergingen op de zolderverdieping, een afzonderlijk portaal op de tweede verdieping en een plat op het dak van de zolderverdieping,
plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie en nummer 2] , indexnummer 7.”

2.6.

In de gewijzigde splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, met uitzondering van de bijbehorende ANNEX, van 17 januari 2006 van toepassing verklaard (hierna: het modelreglement) en zijn op de tekst van het modelreglement aanvullingen en/of wijzigingen vastgesteld.

2.7.

De bepalingen van het modelreglement, voor zover relevant, luiden nu als volgt:

“Artikel 8

De in lid 1 van dit artikel bedoelde aandelen in de gemeenschap zijn de volgende:

- de eigenaars van de appartementsrechten met indexnummer 1, 5 en 6, ieder voor één/vijfde (1/5de) aandeel;

- de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 7 voor twee/vijfde (2/5de) aandeel.

De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten (...).

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

(...) de dragende muren, (…), de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking (…).

(…)

zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk; (…)

Artikel 22

1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)

(…)

4. In afwijking van het in het eerste (…) lid van dit artikel (…) bepaalde is de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 7 – mits na verkregen gemeentelijke vergunning/toestemming, indien vereist – bevoegd, zonder voorafgaande toestemming van het bestuur, op het dak van de zolderverdieping, conform splitsingstekening een dakterras aan te brengen, te hebben en te houden, alsmede om op het dak van het gebouw voorzieningen te realiseren ten behoeve van de bereikbaarheid daarvan. Ten aanzien van bedoelde bevoegdheid geldt voorts dat de kosten voor het aanleggen, hebben en (onder)houden van het dakterras, alsmede eventuele verhoging van de verzekeringspremie voor het gebouw, alsdan geheel voor rekening zijn van de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 7(…)

Artikel 45

(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt schriftelijk plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen – de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet gerekend – (…).

Artikel 47

(…)
2. Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt vijf (5).

De eigenaars van de appartementsrechten met indexnummers 1, 5 en 6 zijn ieder bevoegd om één (1) stem uit te brengen.

De eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 7 brengt twee (2) stemmen uit.”

2.8.

[verzoeker] heeft in 2012/2013 een vergunning aangevraagd en verkregen voor het oprichten van een dakopbouw en het realiseren van een dakterras.

2.9.

In de notulen van de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 12 april 2018 is het volgende vermeld:

“Uit de beschikbare stukken is niet te herleiden dat er door een eerdere vergadering een goedkeuring is verstrekt voor de dakopbouw. In de huidige akte is toegestaan het gebruik van het plat door de eigenaar van de 3e etage. De gemeente heeft een bouwvergunning verstrekt. Met algemene stemmen verleent de vergadering toestemming tot het oprichten van een dakopbouw overeenkomstig de verleende vergunning.”

2.10.

Op 5 december 2021 heeft [verzoeker] bij de [gemeente] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het vergroten van de dakopbouw op de vijfde bouwlaag en het plaatsen van zonnepanelen op het dak van de (nieuwe) dakopbouw.

2.11.

Bij e-mail van 19 december 2021 aan de leden en de bestuurder van de VvE, waarbij een tekening is gevoegd, heeft [verzoeker] hen medewerking en toestemming gevraagd voor het vergroten van de dakopbouw en het plaatsen van zonnepanelen.

2.12.

De [gemeente] heeft op 17 mei 2022 aan [verzoeker] de verzochte omgevingsvergunning verleend. De door [belanghebbende 2] en [belanghebbende 1] daartegen ingediende bezwaren zijn op 26 oktober 2022 ongegrond verklaard en het besluit van 17 mei 2022 is in stand gelaten. Tegen de beslissing op bezwaar is beroep bij de rechtbank Amsterdam ingesteld. Die procedure is op verzoek van partijen aangehouden.

2.13.

Bij e-mail van 20 november 2022 is een uitnodiging met een aangepaste agenda verzonden aan [verzoeker] voor een buitengewone algemene ledenvergadering op 28 november 2022. In de per e-mail van 28 november 2022 verzonden notulen van deze vergadering (kantonrechter: die abusievelijk op 14 september 2017 zijn gedateerd) is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“

13.5.4

Besluiten lijst.

3 van 5 stemmen zijn
tegenhet voorstel om de dakopbouw te vergroten en tegen het plaatsen van zonnen panelen (kantonrechter: besluit a)

3 van 5 stemmen zijn
voorhet instellen van juridische middelen om uitvoering van de deze plannen te voorkomen (kantonrechter: besluit b)

3 van 5 stemmen zijn
Voorhet ingebrekestellen van Lid [verzoeker] , voor het niet tijdig ter goedkeuring voorleggen aan de vve, van zijn bouw plannen welke betrekking hebben op het algemene deel van de vve. (kantonrechter: besluit c)”

3.Verzoek en verweer

3.1.

[verzoeker] verzoekt, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking de besluiten van de VvE van 28 november 2022 te vernietigen wegens strijd met statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen omdat de oproepingstermijn niet in acht is genomen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist omdat geen inhoudelijke bezwaren tegen het bouwplan zijn benoemd. Daarnaast stelt [verzoeker] dat hij geen toestemming van de VvE nodig heeft. Voor zover hij die toestemming wel behoeft, stelt [verzoeker] die te hebben gevraagd en de leden voldoende te hebben geïnformeerd over het bouwplan.

3.2.

Verder verzoekt [verzoeker] hem een vervangende machtiging te verlenen tot uitvoering van het bouwplan tot vergroting van de dakopbouw en het plaatsen van zonnepanelen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten en te bepalen dat [verzoeker] niet hoeft bij te dragen aan die proceskosten.

3.3.

De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van het geding. Daartoe heeft zij aangevoerd dat de besluiten op de ALV van 28 november 2022 rechtsgeldig zijn genomen. De ALV was eerst gepland op 31 oktober 2022 en [verzoeker] heeft op 14 november 2022 met de nieuwe datum ingestemd. Dat [verzoeker] zonder overleg en voorafgaande instemming van de VvE een omgevingsvergunning heeft aangevraagd heeft kwaad bloed gezet. De VvE heeft bezwaar tegen het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak.

3.4.

De verschenen belanghebbenden hebben zich achter de besluiten van de VvE geschaard.

4.Beoordeling

verzoek tot vernietiging

4.1.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist en (c) wegens strijd met een reglement. De artikelen 14-16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW).

besluit a

4.2.

De beslissing om [verzoeker] geen toestemming te verlenen heeft geen rechtsgevolg. Er verandert namelijk niets. Deze beslissing kan daarom niet als door de VvE genomen ‘besluit’ worden vernietigd. Het verzoek dat wel te doen is, zal dan ook worden afgewezen.

besluiten b en c

4.3.

De besluiten b en c zullen worden vernietigd wegens strijd met statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, omdat niet gebleken is dat voldaan is aan de in artikel 45 lid 8 van de splitsingsakte bepaalde oproepingstermijn van veertien dagen. Dat [verzoeker] in het aan de vergadering voorafgaande overleg over het verzetten van de geplande vergadering van 31 oktober 2022 de datum 28 november 2022 niet als verhindering heeft opgegeven, maakt dit niet anders. Overigens was [verzoeker] juridisch niet verplicht om de VvE voorafgaand aan de indiening van de vergunningsaanvraag daarvan op de hoogte te stellen. Bovendien heeft [verzoeker] de vergunning op 5 december 2021 aangevraagd en heeft hij de VvE daarover twee weken later op de hoogte gesteld. Daarmee is hij voldoende transparant geweest naar de VvE over zijn bouwplannen.

verzoek tot vervangende machtiging

4.4.

Als uitgangspunt geldt dat [verzoeker] op grond van de gewijzigde akte uit 2011 het exclusieve gebruiksrecht van een groot gedeelte van het plat op het dak (vijfde verdieping) heeft. Het dak en de muren van de huidige opbouw (de schil) zijn gemeenschappelijk.

uitleg van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte

4.5.

Uit de stukken maakt de kantonrechter op dat [verzoeker] zich primair op het standpunt stelt dat het uitbreiden van de bestaande dakopbouw is toegestaan op grond van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte, zodat hij geen toestemming van de VvE nodig heeft. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

4.6.

In artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte is aan [verzoeker] toestemming gegeven om zonder voorafgaande toestemming van het bestuur, op het dak van de zolderverdieping, conform splitsingstekening, een dakterras aan te brengen, te hebben en te houden, alsmede om op het dak van het gebouw voorzieningen te realiseren ten behoeve van de bereikbaarheid daarvan. Deze voorzieningen heeft [verzoeker] – naar eigen zeggen – in 2012/2013 gerealiseerd.

4.7.

Bij de uitleg van een bepaling in een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de tekst van de splitsingsakte en uit de daaraan gehechte splitsingstekening, bezien in het licht van de hele inhoud van de akte en de splitsingstekening. Wanneer de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

4.8.

Uit de formulering ‘
een dakterras aan te brengen, te hebben en te houden, alsmede om op het dak van het gebouw voorzieningen te realiseren ten behoeve van de bereikbaarheid daarvan’ volgt dat [verzoeker] zonder toestemming (van het bestuur) van de VvE een voorziening mag bouwen om vanuit de verdieping eronder op het dakterras te kunnen komen, waarbij de voorziening derhalve gedienstig is aan het dakterras. Dat betekent dat het [verzoeker] niet zonder toestemming van (het bestuur van) de VvE is toegestaan een omvangrijk bouwwerk te realiseren dat feitelijk een halve woonverdieping is, waarbij de (nieuwe) buitenmuren en het (nieuwe) dak van die opbouw, alsmede de eventuele raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen en de deurkozijnen met de deuren en drempels (en hang- en sluitwerk) gemeenschappelijk zullen worden, voor het beheer en onderhoud waarvan de VvE op grond van de splitsingsakte verantwoordelijk zou worden.

4.9.

De conclusie is dan ook dat de bedoelde uitbreiding van de dakopbouw op grond van deze bepaling niet is toegestaan.

wijziging splitsingsakte noodzakelijk

4.10.

Nu vaststaat dat artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte [verzoeker] geen zelfstandige grond biedt om zijn bouwplannen te realiseren, is de volgende vraag of voor het uitvoeren van de bouwplannen een wijziging van de splitsingsakte nodig is. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is.

4.11.

De bouwplannen van [verzoeker] houden immers in dat op de vijfde verdieping van het gebouw de bestaande dakopbouw van 12,2 m2, die toegang geeft tot het dak, wordt vergroot tot een dakopbouw van 22,4 m2 (kantonrechter: op de zitting is een maatvoering van 5,5 x 5 meter aangegeven) en dat een deel van het dakterras daarvoor wordt verwijderd ten gunste van deze uitbreiding, onder toebedeling van het recht op het uitsluitend gebruik van de dakopbouw aan [verzoeker] met als bestemming: ‘verblijfsruimte’. Het betreft constructief ingrijpende wijzigingen die ertoe leiden dat nieuwe gemeenschappelijke buitenmuren aan het gebouw worden toegevoegd en dat het gebouw voor een gedeelte een nieuw gemeenschappelijk dak krijgt. De beoogde dakopbouw is bedoeld als permanent bouwwerk met verblijfsbestemming en zal niet eenvoudig kunnen worden verwijderd. Over het onderhoud van de nieuwe gemeenschappelijke gedeelten dient dan ook in de splitsingsakte een aanvullende regeling te worden opgenomen.

4.12.

Daar komt bij dat na de uitbreiding van de dakopbouw de splitsingsakte niet langer een juiste omschrijving zal geven van het appartementsrecht van [verzoeker] omdat daaruit niet volgt dat dat appartementsrecht mede betrekking heeft op een dakopbouw (van 22,4 m2) op de vijfde woonlaag met een verblijfsbestemming en een dakterras (van 14,5 m2). Ook de splitsingstekening zal na de realisatie van de bouwplannen van [verzoeker] niet langer een juist beeld geven van het in de splitsing betrokken gebouw. Bovendien zijn in de splitsingsakte de aandelen in de gemeenschap vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten. Door vergroting van de dakopbouw zullen de breukdelen en (mogelijk) het aantal stemmen moeten worden aangepast.

4.13.

Gelet op het vorenstaande houdt realisatie van de bouwplannen van [verzoeker] dan ook een goederenrechtelijke wijziging in waarvoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2025:557, ongepubliceerd).

4.14.

Tegen die achtergrond kan de door [verzoeker] verzochte vervangende machtiging niet door de kantonrechter worden gegeven. Een besluit tot goedkeuring van zijn bouwplannen door de ledenvergadering van de VvE zou [verzoeker] dus niet het recht geven om zijn bouwplannen uit te voeren. Datzelfde geldt voor een ter vervanging van die goedkeuring strekkende machtiging door de kantonrechter. [verzoeker] heeft dan ook geen belang bij toewijzing van het verzoek, zodat het zal worden afgewezen.

ten overvloede

4.15.

Het is de kantonrechter gebleken dat partijen over meerdere kwesties binnen de VvE geschilpunten met elkaar hebben. Zoals ook ter zitting besproken, komt het raadzaam voor om alle geschilpunten tegelijkertijd door middel van mediation door een deskundige op het gebied van het appartementsrecht met elkaar op te lossen en te komen tot een nieuwe splitsingsakte. Daarbij geeft de kantonrechter partijen het volgende in overweging. De bezwaren van de VvE tegen het bouwplan van [verzoeker] lijken met name te zien op de wens van [verzoeker] om het gemeenschappelijke dak van de nieuw te realiseren dakopbouw vol te zetten met zonnepanelen voor zichzelf. Dat zou betekenen dat als de overige leden/de VvE zonnepanelen willen plaatsen dat alleen nog maar zou kunnen op het kleine gedeelte van het gemeenschappelijke dak aan de voorzijde, waarvan [verzoeker] niet het exclusief gebruiksrecht heeft. Dat betekent dat [verzoeker] een onevenredig groot gedeelte van het gemeenschappelijke dak (namelijk het gehele dak van de nieuwe dakopbouw) uitsluitend voor zichzelf wil gebruiken. [verzoeker] dient zich te realiseren dat hij daarmee onvoldoende rekening houdt met de belangen van de overige leden/de VvE. De VvE dient zich er rekenschap van te geven dat van toedeling van gemeenschappelijke gedeelten aan [verzoeker] geen sprake is, nu hij reeds het exclusieve gebruiksrecht van een groot gedeelte van het plat op het dak heeft en de dakopbouw wil uitbreiden binnen de grenzen van zijn exclusieve gebruiksrecht.

proceskosten

4.16.

Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

5.Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

vernietigt de besluiten b en c,

5.2.

weigert de verzochte vervangende machtiging,

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,

5.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.

452