Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11344524 \ EA VERZ 24-949
Beschikking van 15 mei 2025
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. L.M.M. Loerakker,
tegen
1.
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE],
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
2 [verweerder 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [verweerder 2] ,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. F. Jonk.
1.De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 4 oktober 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van de kantonrechter van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW) en van een vervangende machtiging om de splitsingsakte van de VvE te wijzigen op grond van artikel 5:140 BW. [verzoeker] heeft daarna producties 16 tot en met 19 ingediend.
1.2.
[verweerder 2] heeft op 14 april 2025 een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [verweerder 2] nog een nadere productie ingediend.
[verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [verweerder 2] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De beperkt gerechtigden en de grondeigenaar, zijn hoewel opgeroepen, niet verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.4.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 2 december 2004 (hierna: de splitsingsakte) is het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond (bouwterrein), bestemd om te worden bebouwd met een dubbel woonhuis, gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gebouw), gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
- het appartementsrecht met appartementsindex A1, rechtgevende – na gereedkomen van de bouw – op het uitsluitend gebruik van de woonruimte met buitenruimte met verder toebehoren gelegen op de begane grond,
- het appartementsrecht met appartementsindex A2, rechtgevende – na gereedkomen van de bouw – op het uitsluitend gebruik van de woonruimte met trappenhuis en buitenruimte en verder toebehoren.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven (hierna: het splitsingsreglement).
2.3.
In het splitsingsreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 17
De eerste zin van lid 4 wordt gewijzigd in:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
Deze is voor de twee privé-gedeelten woning bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker al dan niet met zijn gezin; handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend.”
(…)
Toegevoegd wordt een lid 8, luidende:
”De bij de diverse privé-gedeelten behorende balkons en/of terrassen zullen uitsluitend als zodanig mogen worden gebruikt; (…)”
Artikel 18
(…)
Aan lid 2 wordt toegevoegd:
“De bestaande afdeklagen van de buitenruimte, zoals balkons en terrassen dienen in stand te worden gehouden. (…)”
Artikel 34
Lid 2 wordt vervangen door:
“Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt twee (2).
Iedere eigenaar kan voor elk te zijnen name staand appartementsrecht één stem uitbrengen.”
(…)
2.4.
In het modelreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
(…)
Artikel 37
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
(…)
2.5.
[verzoeker] is vanaf de splitsing eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A2, rechtgevende – na gereedkomen van de bouw – op de woning op de eerste verdieping, bekend als [adres 3] . Hij is tevens bestuurder van de VvE.
2.6.
[verweerder 2] is sinds 28 september 2012 eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A1, rechtgevende – na gereedkomen van de bouw – op de woning op de begane grond, bekend als [adres 2] .
2.7.
Op 18 augustus 2023 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. [verzoeker] trad op als voorzitter en heeft ook de notulen opgesteld. In deze notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
3. Verbouwing [adres 3]
AJS geeft aan dat hij voornemens is een dakopbouw te willen plaatsen boven op zijn woning. Kosten zullen logischerwijs voor rekening van AJS zijn, inclusief de notaris voor wijziging van de splitsingsakte vanwege een nieuwe oppervlakte verdeling. Het ontwerp zal binnen de regelgeving gerealiseerd worden en aan RvD voor de bouw worden voorgelegd. RvD geeft aan geen bezwaar te hebben en te zijner tijd medewerking te verlenen bij de wijziging van de splitsingsakte.
2.8.
Na toezending van de notulen door [verzoeker] bij e-mail van 28 september 2023 heeft [verweerder 2] bij e-mail van 29 september 2023 aan [verzoeker] bericht dat hij tijdens de vergadering niet expliciet heeft aangegeven of hij al dan niet bezwaar heeft en dat hij wat tijd nodig heeft om dit zorgvuldig te overwegen voordat hij zijn standpunt daarover kenbaar maakt. Hierop heeft [verzoeker] bij e-mail van 29 september 2023 geantwoord dat hij deze reactie niet helemaal begrijpt en dat [verweerder 2] tijdens de vergadering heeft gezegd dat hij hiertegen geen bezwaren had. [verzoeker] vraagt [verweerder 2] om op korte termijn zijn standpunt aan te geven.
2.9.
Vervolgens heeft [verweerder 2] bij e-mail van 24 oktober 2023 aan [verzoeker] bericht dat hij formeel bezwaar maakt tegen de voorgestelde verbouwing, omdat hij ervan overtuigd is dat de voorgestelde verbouwing aanzienlijke overlast en hinder voor hem zal meebrengen waardoor zijn woongenot zal worden aangetast. Na verdere e-mailcorrespondentie heeft [verweerder 2] in een e-mail aan [verzoeker] van 30 november 2023 bericht dat hij een fundamentele weerstand heeft tegen de bouw van een dakopbouw. Vervolgens is verder gecorrespondeerd door de (toenmalige) gemachtigden van [verzoeker] en [verweerder 2] .
2.10.
Op 6 september 2024 heeft opnieuw een vergadering van de VvE plaatsgevonden. [verzoeker] is bijgestaan door zijn gemachtigde en [verweerder 2] is bijgestaan door mr. Nuweif. [verzoeker] trad weer op als voorzitter. Hij heeft ook de agenda en de notulen opgesteld.
2.11.
In de door [verzoeker] aan [verweerder 2] gestuurde agenda voor deze vergadering staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
5. Besluit tot verlenen toestemming voor dakopbouw [adres 3] als bedoeld in voornoemde
conceptaanvraag omgevingsvergunning
(…) Omdat u thans betwist dat u toestemming heeft verleend, leg ik voornoemde toestemming opnieuw voor aan de vergadering. Ik verzoek de vergadering dan ook om toestemming te verlenen voor de dakopbouw.
2.12.
In de van de vergadering opgemaakte notulen staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
5. Besluit tot verlenen toestemming voor dakopbouw [adres 3] als bedoeld in voornoemde
conceptaanvraag omgevingsvergunning
(…) [verweerder 2] geeft aan, bevestigd door zijn advocaat mr. Nuweif, dat hij geen medewerking aan de dakopbouw wenst te verlenen. Op de vraag van mr. Loerakker of er nadere uitleg kan worden gegeven, omdat er eigenlijk maar één reden wordt opgegeven, is de reactie dat er niet op in wordt gegaan en dat alle argumenten en redenen in eerdere e-mails met name het schrijven van 2 februari 2024 zijn weergegeven. Op de vraag van mr. Loerakker waarom er, ondanks eerdere suggestie, nu geen inhoudelijk gesprek kan plaats vinden en daarbij tevens te belichten wat de consequenties zijn indien er tussen partijen hier niet tot een overeenkomst kan worden gekomen, geeft [verweerder 2] aan dat [verzoeker] een verkeerde waarneming heeft en initiatief nemer zou zijn geweest om advocaten in te schakelen. [verzoeker] leest laatste e-mail tussen [verweerder 2] en [verzoeker] voor van 30 november 2023, en geeft aan ten allen tijde daarvoor en daarna tot overleg bereid was. Er wordt door mr. Nuweif herhaald dat [verweerder 2] geen medewerking wenst te verlenen aan de dakopbouw, noch de wijziging van de splitsingsakte en wordt verwezen naar eerdere e-mail communicatie waarin alle standpunten en redenen zijn weergegeven. Omdat [verweerder 2] het hier bij wil laten, wordt de vergadering gesloten en de overige agenda punten niet meer behandeld.
6.
Besluit tot wijzigen splitsingsakte in verband met verleende toestemming dakopbouw [adres 3] . Conceptvoorstel aangehecht bij uitnodiging.
Besluit tot wijzigen splitsingsakte in verband met verleende toestemming dakopbouw [adres 3] . Conceptvoorstel aangehecht bij uitnodiging.
Zie punt 5 – bij behandeling van voorgaand punt heeft mr. Nuweif tevens aangegeven dat [verweerder 2] geen medewerking wenst te verlenen aan het wijzigen van de splitsingsakte.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
Primair
3.1.1.
een verklaring voor recht dat bij besluit van de vergadering van de VvE van 18 augustus 2023 toestemming is verleend om een dakopbouw te plaatsen op het dak van het gebouw,
Subsidiair
3.1.2.
[verzoeker] te machtigen om een dakopbouw te plaatsen op het dak van het gebouw op basis van de bouwtekeningen van 21 juni 2024 en deze machtiging te verlenen onder de volgende voorwaarden:
- de dakopbouw wordt aangelegd door een deugdelijke uitvoerder en er wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, de overheid en nutsbedrijven,
- de dakopbouw wordt geplaatst en onderhouden op zodanige wijze dat de levensduur van de gemeenschappelijke delen en zaken op geen enkele wijze wordt verkort door de aanwezigheid van de dakopbouw,
- [verzoeker] is jegens de VvE tijdens en na uitvoering van het werk aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de werkzaamheden c.q. het plaatsen van de dakopbouw,
Primair en subsidiair
3.1.3.
[verzoeker] te machtigen om de splitsingsakte hiertoe te wijzigen, overeenkomstig het voorstel in productie 5 bij het verzoekschrift,
3.1.4.
de besluiten onder punt 5. en 6. van de vergadering van de VvE van 6 september 2024 te vernietigen,
3.1.5.
de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan het verzoek heeft [verzoeker] – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Tijdens de vergadering van de VvE van 18 augustus 2023 is al toestemming is gegeven voor de dakopbouw en het wijzigen van de splitsingsakte en dit besluit staat in rechte vast. Verder zijn tijdens de vergadering van de VvE van 6 september 2024 de voorstellen voor het verlenen van toestemming voor de door [verzoeker] beoogde werkzaamheden en tot wijziging van de splitsingsakte zonder redelijke gronden geweigerd.
3.3.
[verweerder 2] verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken en voert daartoe
– samengevat – het volgende aan. Hij heeft tijdens de vergadering van de VvE van 18 augustus 2023 niet ingestemd met de dakopbouw. Er is toen geen met stukken onderbouwd voorstel voorgelegd, zodat hij daarmee ook niet kan hebben ingestemd. [verweerder 2] vreest voor inbreuk op zijn privacy, overlast en aantasting van het architectonische karakter van het pand, zodat toestemming op redelijke gronden is geweigerd.
– samengevat – het volgende aan. Hij heeft tijdens de vergadering van de VvE van 18 augustus 2023 niet ingestemd met de dakopbouw. Er is toen geen met stukken onderbouwd voorstel voorgelegd, zodat hij daarmee ook niet kan hebben ingestemd. [verweerder 2] vreest voor inbreuk op zijn privacy, overlast en aantasting van het architectonische karakter van het pand, zodat toestemming op redelijke gronden is geweigerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vergadering van de VvE van 16 augustus 2023
4.1.
Uit artikel 37 lid 1 van het modelreglement volgt dat de vergadering moet stemmen, alvorens er sprake kan zijn van een rechtsgeldig genomen besluit.
4.2.
Uit de inhoud van de notulen van de vergadering van 16 augustus 2023 blijkt niet dat een met stukken onderbouwd voorstel voor het plaatsen van een dakopbouw is besproken en in stemming is gebracht. De juistheid van die notulen is door [verweerder 2] betwist en de inhoud daarvan en van de daarop volgende e-mailcorrespondentie onderstrepen de stelling van [verweerder 2] dat geen inhoudelijke besluitvorming heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft [verzoeker] als voorzitter van de vergadering van de VvE van 6 september 2024 het voorstel tot het verlenen van toestemming voor de dakopbouw zelf opnieuw op de agenda gezet, omdat [verweerder 2] betwist dat hij tijdens de vergadering van de VvE van 18 augustus 2023 toestemming heeft verleend. Kennelijk heeft [verzoeker] zich neergelegd bij de betwisting door [verweerder 2] en het voorstel daarom opnieuw voorgelegd aan de vergadering van de VvE, nu onderbouwd met een conceptaanvraag voor de omgevingsvergunning met bouwtekeningen en een conceptvoorstel voor wijziging van de splitsingsakte. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de vergadering van de VvE op 18 augustus 2023 niet heeft ingestemd met het plaatsen van een dakopbouw. Het primaire verzoek is daarom niet toewijsbaar.
Vervangende machtigingen
4.3.
[verzoeker] heeft – subsidiair – verzocht hem op grond van artikel 5:121 BW te machtigen om een dakopbouw te plaatsen op het dak van het gebouw op basis van de bouwtekeningen van 21 juni 2024 en – primair en subsidiair – hem op grond van artikel 5:140 BW te machtigen om de splitsingsakte hiertoe te wijzigen.
4.4.
De kantonrechter zal eerst het meest vergaande verzoek bespreken. Dit is het verzoek tot het verkrijgen van een machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte op grond van 5:140 BW. Het dak is gemeenschappelijk en [verzoeker] wenst een dakopbouw te plaatsen binnen zijn privé-gedeelte.
Juridisch kader
4.5.
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan de splitsingsakte worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. In lid 2 van dit artikel is bepaald dat het tot wijziging strekkende besluit ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt. Op grond van lid 3 is voor wijziging van de splitsingsakte de toestemming nodig van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar.
4.6.
Op grond van artikel 5:140 lid 1 BW kan, indien een of meer van de in de leden 1 en 3 van artikel 5:139 BW genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Lid 2 bepaalt dat de machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
4.7.
De kantonrechter stelt vast dat aan het vereiste van artikel 5:140 lid 2 BW is voldaan, zodat [verzoeker] jegens [verweerder 2] ontvankelijk is in zijn verzoek. De VvE is geen partij bij een verzoek op grond van 5:140 BW, zodat [verzoeker] in dit verzoek ten opzichte van de VvE niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
4.8.
De kantonrechter heeft zich er op grond van artikel 5:140 lid 4 BW van vergewist dat de beperkt gerechtigden en de grondeigenaar behoorlijk zijn opgeroepen om op het verzoekschrift te worden gehoord. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoekschrift.
Zonder redelijke grond?
4.9.
Het staat vast dat [verweerder 2] tijdens de vergadering van de VvE van 6 september 2024 heeft geweigerd zijn medewerking te verlenen aan wijziging van de splitsingsakte. De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [verweerder 2] zijn medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte zonder redelijke grond weigert. De kantonrechter moet dit volledig toetsen en niet slechts marginaal. Daarbij moeten alle relevante omstandigheden en alle betrokken belangen worden afgewogen. Bij de toepassing van artikel 5:140 BW gaat het niet erom of de verzoekers de houding van hun wederpartij kunnen uitleggen als het zonder redelijke grond weigeren van medewerking, maar of de rechter van oordeel is dat van zulk een weigering sprake is (Hoge Raad 30 oktober 1998, NJ 1999/83, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759).
4.10.
[verzoeker] stelt in zijn verzoekschrift dat hij belang heeft bij de dakopbouw, omdat hij zijn woning mogelijk samen met zijn dochter van 21 jaar wil gaan bewonen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] toegelicht dat hij zelf na gereedkomen van de bouw vanaf 2005 zijn hoofdverblijf heeft in de woning. De vrouw van [verzoeker] woonde toen met hun dochter en later ook met hun zoon in Friesland. Zijn vrouw woont nog steeds in Friesland met hun zoon van vijftien jaar. Zijn dochter heeft nu een tussenjaar en gaat vanaf oktober 2025 coschappen volgen in het midden van het land. Zij doet aan topsport zeilen in [plaats] . Zij wil tijdens de coschappen in de woning wonen. Als hun zoon klaar is met school, zal ook de vrouw van [verzoeker] in [woonplaats] in de woning komen wonen.
4.11.
In zijn verweerschrift en tijdens de mondelinge behandeling heeft [verweerder 2] aangevoerd dat zijn belangrijkste bezwaar is dat een extra verdieping op de woning van [verzoeker] wordt gerealiseerd en dat dit zal leiden tot intensivering van het gebruik van deze woning. De woning biedt met de dakopbouw ruimte aan een gezin met meerdere kinderen, terwijl de woning daarvoor nu minder geschikt is. Als alleen de dochter van [verzoeker] voor haar studie tijdelijk bij [verzoeker] zal komen wonen, is de door [verzoeker] gewenste, ingrijpende verbouwing niet nodig. Verder zal de uitstraling van het gebouw wijzigen door de voorgestelde dakopbouw en kan dit volgens [verweerder 2] leiden tot vermindering van de waarde van zijn woning.
4.12.
Bij de beoordeling houdt de kantonrechter rekening met de feiten en omstandigheden, zoals door partijen naar voren zijn gebracht. De woning wordt door plaatsing van de door [verzoeker] gewenste dakopbouw uitgebreid met een extra verdieping met een woonkamer van 44 m², een verblijfsruimte van 22 m², een badkamer en een toilet. Er is feitelijk sprake van het realiseren van een volledig appartement met nagenoeg alle voorzieningen voor een zelfstandige woonruimte. Het is niet uit te sluiten dat de woning daardoor in de toekomst overeenkomstig de bestemming tot particulier woongebruik zal kunnen worden bewoond door een gezin met meerdere kinderen, terwijl de woning daar vanwege het beschikbare vloeroppervlak nu minder geschikt voor is. Deze mogelijkheid van intensiever gebruik van de woning boven hem hoeft [verweerder 2] niet te accepteren, nu hij daar, mede gelet op het bepaalde in de artikelen 17 lid 8 en 18 lid 2 van het splitsingsreglement, bij de aankoop van zijn appartementsrecht geen rekening mee heeft hoeven houden. Bovendien zou door de dakopbouw het architectonisch uiterlijk van het gebouw in een niet te verwaarlozen mate wijzigen. Het staat [verweerder 2] in redelijkheid vrij een en ander niet te wensen, ook niet wanneer bij de beoordeling het belang van [verzoeker] bij een vergroting van het vloeroppervlak van zijn woning wordt betrokken. Dit alleen al leidt tot het oordeel dat [verweerder 2] niet zonder redelijke grond heeft geweigerd zijn medewerking te verlenen aan het wijzigen van de splitsingsakte ten behoeve van het realiseren van de dakopbouw. Dat de conceptaanvraag voor een omgevingsvergunning door de gemeente positief is beoordeeld, maakt dat niet anders.
Conclusie
4.13.
De slotsom is, alle omstandigheden in aanmerking genomen, dat [verweerder 2] niet zonder redelijke grond in de zin van artikel 5:140 BW weigert aan de wijziging van de splitsingsakte mee te werken. De verzochte vervangende machtiging zal dan ook niet worden verleend.
4.14.
Deze beslissing leidt ertoe dat de andere verzoeken, waaronder die op grond van artikel 5:121 BW, eveneens worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerder 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
609,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [verzoeker] niet ontvankelijk in zijn verzoeken ex artikel 5:140 BW jegens de VvE,
5.2.
wijst de overige verzoeken af,
5.3.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 609,50 gevallen aan de zijde van [verweerder 2] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2025.
33806