ECLI:NL:RBAMS:2025:3579

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/752555 / HA ZA 24-672

Vonnis van 16 april 2025

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. M.W. Kox,

tegen

BAKKERSTAETE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Bakkerstaete,

advocaat: mr. M.J. Drijftholt.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 juni 2024 met producties 1 tot en met 15,
- de conclusie van antwoord van 18 september 2024 met producties 1 en 2,
- het tussenvonnis van 16 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overlegging productie 16 van de VvE, ingekomen op 21 februari 2025,

- de mondelinge behandeling van 5 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. De ter zitting overhandigde spreekaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE bestaat uit zeven leden, die samen gerechtigd zijn tot tien appartementsrechten in het gebouw op de hoek van de adressen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] . De beheerder en bestuurder van de VvE is Delair Vastgoedbeheer B.V. (hierna: Delair). Mevrouw [naam 1] is de voorzitter van de VvE.

2.2.

Bakkerstaete is een beleggingsvennootschap. Zij hield tot aan de splitsing van voornoemd gebouw in appartementsrechten op 7 februari 2007 het volledige eigendom van het gebouw en heeft sindsdien – in respectievelijk 2007, 2010, 2013 en 2014 – zes van de tien appartementsrechten verkocht. Bakkerstaete houdt zelf dus nog vier van de tien appartementsrechten.

2.3.

Bakkerstaete is onder meer gerechtigd tot het appartementsrecht op één van de twee kelders van het gebouw. Bakkerstaete heeft deze kelder van juli 2003 tot en met april 2022 als opslagruimte verhuurd aan een wijnhandel en verhuurt deze thans aan een bloemenzaak.

2.4.

De wijnhandel heeft op een gegeven moment in de kelder een airco geïnstalleerd om de opgeslagen wijn op de juiste temperatuur te kunnen bewaren. Sinds de huurderswissel maakt de bloemenzaak gebruik van de airco om haar bloemen op een geschikte temperatuur in de kelder op te slaan.

2.5.

Mevrouw [naam 1] heeft in april 2022 tijdens een inspectie van de door Bakkerstaete verhuurde kelder geconstateerd dat de stroom in de kelder, en dus voor de airco, wordt geleverd en gemeten via de algemene aansluiting voor de centrale voorzieningen van het gebouw. Bij navraag is dit door de energieleverancier bevestigd.

2.6.

Vervolgens heeft mevrouw [naam 1] samen met Delair berekend dat de VvE voor het stroomverbruik in de door Bakkerstaete verhuurde kelder in de periode van februari 2007 tot en met mei 2022 een bedrag van € 59.240,90 heeft betaald. De VvE heeft op 7 juni 2022 bij Rappange, de beheerder van het vastgoed van Bakkerstaete, een compensatievoorstel ter hoogte van dit bedrag ingediend.

2.7.

De heer [naam 2] , extern accountant van Bakkerstaete, heeft op 7 september 2022 namens Bakkerstaete op het compensatievoorstel van de VvE geantwoord dat de daaraan ten grondslag liggende berekening zeer arbitrair is en dat Bakkerstaete de daarop gebaseerde vordering afwijst.

2.8.

Op 30 november 2022 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarbij Bakkerstaete niet aanwezig was. Tijdens deze algemene ledenvergadering is besloten om voor het geschil over de stroomkosten met Bakkerstaete juridische bijstand in te schakelen. De VvE heeft daarna een advocaat in de arm genomen.

2.9.

De advocaat van de VvE heeft Bakkerstaete bij brief van 6 maart 2023 bericht dat de VvE rechtsmaatregelen zal treffen indien Bakkerstaete niet bereid is om een regeling te treffen. Ook wordt in deze brief gesteld dat de VvE met Bakkerstaete in overleg wenst te treden over de manier waarop het stroomverbruik in de verhuurde kelder in de toekomst zal worden vastgesteld en betaald. De advocaat van de VvE heeft op 6 april 2023 een tweede brief naar Bakkerstaete verstuurd.

2.10.

De advocaat van Bakkerstaete heeft de vordering van de VvE bij brief van 13 april 2023 betwist en het compensatievoorstel namens Bakkerstaete afgewezen.

2.11.

De advocaat van de VvE heeft bij brief van 11 mei 2023 opnieuw voorgesteld om in overleg te treden over het treffen van een regeling dan wel de kwestie te behandelen tijdens een buitengewone algemene ledenvergadering dan wel de zaak op grond van artikel 96 Rv voor te leggen aan de kantonrechter.

2.12.

De advocaat van Bakkerstaete heeft op 1 juni 2023 op dit voorstel geantwoord dat Bakkerstaete geen interesse heeft in het beproeven van een regeling dan wel een procedure bij de kantonrechter op grond van artikel 96 Rv en het de VvE vrijstaat om een algemene ledenvergadering bijeen te roepen.

2.13.

Vervolgens heeft op 27 september 2023 een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarbij Bakkerstaete niet aanwezig was. Tijdens deze algemene ledenvergadering is besloten dat de VvE de stroomkosten van de airco in de door Bakkerstaete verhuurde kelder over de periode 2007 tot en met 2023 bij Bakkerstaete zal terugvorderen. Volgens de berekening van mevrouw [naam 1] en Delair waarnaar in de notulen van deze algemene ledenvergadering wordt verwezen, is Bakkerstaete voor het stroomverbruik van de airco over de periode van februari 2007 tot 16 november 2022 een bedrag van € 29.048,61 aan de VvE verschuldigd. Delair heeft op 16 februari 2024 voor dit bedrag, vermeerderd met een bedrag van € 3.321,25 voor de periode van 17 november 2022 tot en met 16 november 2023, opgeteld dus € 32.369,86, een factuur naar Bakkerstaete verstuurd. Bakkerstaete heeft deze factuur niet voldaan. De advocaat van de VvE heeft Bakkerstaete bij brief van 17 mei 2024 gesommeerd om deze factuur binnen zestien dagen te voldoen en aangekondigd dat de VvE bij gebreke daarvan rechtsmaatregelen zal treffen.

2.14.

Op 8 april 2024 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarbij Bakkerstaete niet aanwezig was. De algemene ledenvergadering heeft tijdens deze vergadering onder meer besloten dat de VvE een procedure tegen Bakkerstaete aanhangig zal maken om betaling van de kosten van het stroomverbruik van de airco in de verhuurde kelder af te dwingen.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat Bakkerstaete verplicht is tot terugbetaling van de stroomkosten van de airco in de verhuurde kelder aan de VvE,

Bakkerstaete veroordeelt tot betaling van € 32.369,86, vermeerderd met wettelijke rente,

Bakkerstaete veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 1.329,43, vermeerderd met wettelijke rente,

Bakkerstaete veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

De VvE onderbouwt haar vordering tot betaling van het bedrag van € 32.369,86 met vijf grondslagen. Primair vordert zij betaling op grond van het besluit van de algemene ledenvergadering van 27 september 2023. Subsidiair en meer subsidiair vordert de VvE betaling op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 BW), onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) en ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW).

3.3.

Bakkerstaete voert verweer. Bakkerstaete concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE met veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal de vordering van de VvE onder b gedeeltelijk, namelijk voor een bedrag van € 23.333,51, toewijzen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De buitengerechtelijke incassokosten worden ook toegewezen. De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. Dit wordt hierna uitgelegd.
Bakkerstaete is ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van de VvE

4.2.

Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Naar het oordeel van de rechtbank is aan de vereisten van deze bepaling voldaan. De verrijking van Bakkerstaete bestaat eruit dat zij geld heeft bespaard doordat de kosten van het stroomverbruik van de airco in de door haar verhuurde kelder jarenlang door de VvE zijn betaald. Hieruit volgt ook meteen de verarming van de VvE en het verband tussen de verrijking en de verarming. Als de kosten van het stroomverbruik van de airco in de door Bakkerstaete verhuurde kelder niet via de gemeenschappelijke rekening van de VvE waren voldaan, dan waren de stroomkosten van de VvE immers lager geweest. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er voor de verrijking van Bakkerstaete geen rechtvaardigingsgrond, zoals een wettelijke regeling of een rechtshandeling die de vermogensverschuiving legitimeert. Ook is het naar het oordeel van de rechtbank redelijk dat de stroomkosten van de airco in de verhuurde kelder voor rekening van Bakkerstaete komen, omdat Bakkerstaete – naast de huur – jarenlang iedere maand servicekosten bij haar huurders in rekening heeft gebracht en zij, althans de wijnhandel, er kennelijk vanuit gingen dat daaronder ook de stroomkosten van de kelder waren begrepen (waarover later meer). Bakkerstaete is dan ook schadeplichtig op grond van artikel 6:212 lid 1 BW.

4.3.

Bakkerstaete voert tegen de vordering van de VvE meerdere verweren aan. Een deel van die verweren heeft betrekking op het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking en een deel is algemener. De rechtbank zal deze verweren hierna bespreken.

4.4.

De meest verstrekkende verweren van Bakkerstaete zijn het beroep op rechtsverwerking en het beroep op verjaring. Bakkerstaete stelt dat de VvE haar recht heeft verwerkt om de stroomkosten van de airco in de verhuurde kelder bij Bakkerstaete in rekening te brengen, omdat de VvE eerder had kunnen ontdekken dat er in de kelder een airco op een stopcontact van de VvE was aangesloten en omdat de jaarrekeningen van de VvE, waarin de stroomkosten zijn verdisconteerd, jarenlang zijn goedgekeurd. Om dezelfde redenen is de vordering van de VvE volgens Bakkerstaete voor het deel van langer dan vijf jaar geleden verjaard. De rechtbank volgt Bakkerstaete hierin niet. Voor een beroep op rechtsverwerking is vereist dat de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De VvE heeft pas in april 2022 ontdekt dat de stroom van de airco in de door Bakkerstaete verhuurde kelder werd geleverd en gemeten via de algemene aansluiting voor de centrale voorzieningen van het gebouw en heeft vervolgens voortvarend gehandeld. Bakkerstaete heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de VvE eerder had moeten ontdekken dat de wijnhandel in de kelder een airco had aangesloten. Hierbij acht de rechtbank van belang dat Bakkerstaete zelf heeft gesteld dat zij niet wist dat haar huurder een airco in de kelder had aangesloten. In dit licht valt niet in te zien dat de VvE dat wel eerder had moeten weten. Het beroep op rechtsverwerking faalt dan ook. Uit het voorgaande volgt ook dat de vordering van de VvE niet is verjaard. Voor een vordering tot vergoeding van schade geldt een verjaringstermijn van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden (artikel 3:310 lid 1 BW) en de VvE is niet eerder dan bij de inspectie van de kelder in april 2022 bekend geworden met de schade die zij in deze procedure op Bakkerstaete wenst te verhalen. Het beroep op verjaring faalt dus ook.

4.5.

Bakkerstaete heeft specifiek ten aanzien van het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking aangevoerd dat zij zelf is verarmd, omdat zij gezien haar aandeel in de VvE het meest heeft bijgedragen aan de algemene kosten van de VvE. Naar het oordeel van de rechtbank gaat Bakkerstaete hiermee voorbij aan het feit dat de VvE een rechtspersoon met eigen rechten en plichten is. De bekostiging van de gemeenschappelijke kosten van de VvE betreft een interne aangelegenheid die juridisch gezien losstaat van de vraag of Bakkerstaete de kosten van het stroomverbruik van de airco in de door haar verhuurde kelder zelf – in plaats van de VvE – had behoren te dragen. Naar het oordeel van de rechtbank had Bakkerstaete deze kosten zelf moeten dragen, zodat Bakkerstaete wel degelijk is verrijkt ten koste van de VvE.

4.6.

Bakkerstaete heeft in dit verband ook aangevoerd dat haar huurders – achtereenvolgens de wijnhandel en de bloemenstal – zijn verrijkt, omdat zij de airco jarenlang hebben gebruikt. Als de VvE al een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking kan instellen, zou deze zich volgens Bakkerstaete dan ook tot hen moeten richten. De rechtbank volgt Bakkerstaete hierin niet. Zoals eerder overwogen, is gebleken dat Bakkerstaete – naast de huur – jarenlang maandelijks servicekosten bij haar huurders in rekening heeft gebracht en zij, althans de wijnhandel, er kennelijk vanuit gingen dat daaronder ook de stroomkosten van de kelder waren begrepen. Op de door Bakkerstaete ingediende factuur van Rappange aan de wijnhandel van 1 december 2010 is te lezen dat het destijds ging om een bedrag van € 150,- aan
‘voorschot service- en/of verwarmingskosten’. Uit de door de VvE ingediende factuur van Rappange aan de bloemenstal van 14 april 2023 blijkt dat het toen ging om een bedrag van € 50,- aan
‘voorschot servicekosten’.Daarnaast heeft de wijnhandel per e-mail van 12 april 2021 in reactie op de vraag van mevrouw [naam 1] of de wijnhandel de stroomkosten voor de gehuurde kelder betaalt, het volgende verklaard:
“Wij betalen € 150,- stookkosten per maand”.Bakkerstaete heeft de stroomkosten dus voor haar rekening genomen. De suggestie van Bakkerstaete dat de VvE een vordering op grond van onrechtvaardigde verrijking tegen de (voormalig) huurders van de kelder dient in te stellen, kan Bakkerstaete dus niet baten.

4.7.

Voorts heeft Bakkerstaete aangevoerd dat toewijzing van de vordering van de VvE in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank begrijpt het betoog van Bakkerstaete zo dat zij meent dat zij zich redelijk heeft opgesteld tegenover de VvE en de koers van de VvE ertoe heeft geleid dat partijen in deze procedure zijn beland. Bakkerstaete lijkt hiermee met name te doelen op de tussentijds gewijzigde en – volgens Bakkerstaete – onjuiste financiële onderbouwing van de vordering van de VvE. De VvE heeft ter zitting verklaard dat de berekening in haar e-mail van 7 juni 2022 achteraf bezien onjuist was en zij nadien een aangepaste berekening heeft gemaakt. Deze tweede berekening ligt ten grondslag aan haar vordering. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze gang van zaken en de opstelling van de VvE voorafgaand aan deze procedure in het algemeen niet als onredelijk worden beschouwd. Bovendien is Bakkerstaete in deze periode herhaaldelijk niet verschenen bij de algemene ledenvergaderingen van de VvE. De rechtbank zal het beroep van Bakkerstaete op de redelijkheid en billijkheid dan ook passeren.

De schadebegroting

4.8.

De omvang van de schade van de VvE is gelijk aan het bedrag dat zij – achteraf bezien – ten onrechte aan stroomkosten voor de airco in de door Bakkerstaete verhuurde kelder heeft betaald. Het is voor de rechtbank niet mogelijk om dit bedrag nauwkeurig vast te stellen, omdat zich bij de airco weliswaar een tussenmeter bevond maar deze in de relevante periode niet is opgemerkt en niet is afgelezen. De rechtbank zal de omvang van de schade daarom ook moeten schatten (artikel 6:97 BW). De rechtbank schat de schade op een bedrag van € 23.333,51. Dit wordt hierna toegelicht.

4.9.

Het door de VvE gevorderde bedrag van € 32.369,86 is opgebouwd uit een bedrag van € 29.048,61 voor de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2022 en een bedrag van € 3.321,25 voor de periode van 17 november 2022 tot en met 16 november 2023. De VvE maakt in haar berekening onderscheid tussen variabele en vaste kosten. De variabele kosten voor de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2022 komen volgens de schatting van de VvE uit op € 35.158,65 exclusief BTW. De VvE heeft deze kosten geschat, omdat zij niet meer beschikt over alle rekeningen van de energieleverancier uit deze periode. Zij heeft voor de schatting van de stroomkosten voor de perioden waarvan geen rekeningen beschikbaar zijn aansluiting gezocht bij gegevens van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) en het gemiddelde van de jaren waarvan het stroomverbruik van de VvE wel bekend is. De vaste kosten voor de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2022 komen volgens de schatting van de VvE uit op € 14.261,93 exclusief BTW. Om het aandeel van de stroomkosten van de airco in de verhuurde kelder ten opzichte van de totale stroomkosten van de VvE te schatten, heeft de VvE de stand op de tussenmeter in de verhuurde kelder in de periode van 21 april 2022 tot en met 12 april 2023 afgelezen. Het aandeel van het stroomverbruik van de airco ten opzichte van het totale stroomverbruik van de VvE bedroeg in deze periode 48%. De VvE heeft dit percentage in haar berekening van de variabele kosten tot uitganspunt genomen voor alle jaren. Voorts gaat de VvE er bij haar berekening vanuit dat de vaste kosten voor de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2022 voor 50% voor rekening van Bakkerstaete dienen te komen. De VvE heeft zowel de variabele als de vaste kosten in haar berekening vermeerderd met 21% BTW. De berekening van de VvE voor de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2022 kan als volgt worden samengevat:

4.10.

De stroomkosten van de VvE in de periode van 17 november 2022 tot en met 16 november 2023 bedroegen volgens de door de VvE als productie 12 ingediende jaarnota van de energieleverancier € 6.642,23 inclusief BTW, bestaande uit € 6.219.54 aan variabele kosten en € 422,69 aan vaste kosten. Volgens de VvE kan voor deze periode een deel van
€ 3.321,25 aan Bakkerstaete worden toegerekend.

4.11.

Bakkerstaete voert meerdere verweren tegen de berekening van de VvE aan. Allereerst voert Bakkerstaete aan dat de VvE eerst buitengerechtelijk een aanzienlijk hoger bedrag heeft gevorderd dan in deze procedure. Volgens Bakkerstaete is het daarom in strijd met de eisen van een goede procesorde om de schade te schatten. De rechtbank volgt Bakkerstaete hierin niet. De rechtbank moet oordelen over de vorderingen die in deze zaak voorliggen. Dat de VvE eerder buitengerechtelijk een hoger bedrag heeft gevorderd, vormt geen beperking voor de rechtbank om de schade in deze procedure te schatten.

4.12.

Bakkerstaete heeft daarnaast tegen de berekening van de VvE aangevoerd dat de VvE daarbij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat Bakkerstaete gezien haar aandeel in de VvE jarenlang heeft bijgedragen aan de algemene kosten van de VvE. De rechtbank volgt Bakkerstaete hierin evenmin. Voor zover Bakkerstaete als gevolg van een veroordeling achteraf bezien teveel zou hebben bijgedragen aan de algemene kosten van de VvE, wordt dit deels gecompenseerd doordat die veroordeling, althans nakoming daarvan, zal leiden tot een vermogensvermeerdering van de VvE die Bakkerstaete – als lid – uiteindelijk ook weer deels ten goede komt. Dat het aandeel van Bakkerstaete in de VvE inmiddels kleiner is dan in februari 2007 en Bakkerstaete daardoor ten opzichte van de jaren dat haar aandeel groter was relatief weinig zal profiteren van een vermogensvermeerdering van de VvE, is inherent aan de wijze van bekostiging van een VvE en het verkopen van appartementsrechten. Het standpunt van Bakkerstaete zou meebrengen dat zij een gedeelte van de verarming van de VvE niet hoeft te vergoeden, terwijl Bakkerstaete en haar rechtsopvolgers, de kopers van de appartementsrechten, als gerechtigden tot de VvE wel meedelen in de door Bakkerstaete te betalen vergoeding. Voor dat gevolg ziet de rechtbank geen rechtvaardiging. De rechtbank zal bij de schatting van de omvang van de schade van de VvE dan ook geen rekening houden met het feit dat Bakkerstaete in het verleden, zij het aanzienlijk, heeft bijgedragen aan de gemeenschappelijke kosten van de VvE.

4.13.

Bakkerstaete voert ten aanzien van de berekening van de VvE verder aan dat het niet aannemelijk is dat de airco vóór 2012 is geplaatst. Zij verwijst daarbij naar een door de VvE overgelegde e-mail van de wijnhandel van 12 april 2021, waarin de wijnhandel zou hebben verklaard dat de airco in 2012 is geïnstalleerd, en het door de VvE overgelegde overzicht van de energiekosten, waaruit zou blijken dat de stroomkosten van de VvE vanaf 2012 ongeveer zijn verdubbeld. De VvE stelt daarentegen dat de wijnhandel de airco in februari 2007 – ten tijde van de splitsing van het gebouw in appartementsrechten – al in gebruik moet hebben gehad, omdat het voor de opslag van wijn nodig is om de temperatuur van de kelder te kunnen reguleren. De rechtbank kan op basis van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken niet vaststellen vanaf wanneer de wijnhandel de airco precies in gebruik heeft genomen, maar gaat er ten behoeve van de schatting van de schade vanuit dat de wijnhandel de airco in februari 2007 reeds in gebruik had. De rechtbank acht daarbij van belang dat in de e-mail van de wijnhandel aan mevrouw [naam 1] van 12 april 2021 is te lezen
“Wij hebben die Airco al minimaal 10 jaar”. Anders dan Bakkerstaete stelt, kan hieruit niet worden afgeleid dat de wijnhandel de airco in 2012 heeft geïnstalleerd, maar duidt deze verklaring erop dat de airco reeds vóór 12 april 2011 is geïnstalleerd. Ten aanzien van de door Bakkerstaete aangevoerde stijging van de stroomkosten vanaf 2012 acht de rechtbank van belang dat deze blijkens het door de VvE overgelegde overzicht van de energiekosten niet het gevolg is van een toename van het stroomverbruik, maar van een toename van de stroomprijs per kWh. De stijging van de stroomkosten vanaf 2012 vormt dus geen aanwijzing voor het standpunt dat de wijnhandel de airco vanaf 2012 in gebruik heeft genomen. Het gelijkblijvende stroomgebruik wijst juist op het tegendeel. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank er vanuit dat de wijnhandel de airco ten tijde van de splitsing in februari 2007 reeds in gebruik had. De rechtbank zal bij de schatting van de schade dus uitgaan van het stroomverbuik van de airco in de periode van februari 2007 tot en met 16 november 2023.

4.14.

Voorts voert Bakkerstaete aan dat de berekening van de VvE onjuist is, omdat Bakkerstaete in 2013 een bedrag van € 652,01 aan stroomkosten aan de VvE moest voldoen, wat gelet op haar aandeel in de VvE zou corresponderen met een jaarnota van € 1.956,03, terwijl de VvE in haar overzicht voor 2013 een aanzienlijk hoger bedrag heeft opgenomen. De rechtbank volgt Bakkerstaete hierin niet, omdat het bedrag in het door de VvE overgelegde overzicht betrekking heeft op een heel jaar (november 2012 tot en met november 2013), terwijl de door Bakkerstaete overgelegde afrekening slechts betrekking heeft op een periode van vier maanden (januari tot en met april 2013).

4.15.

Bakkerstaete voert ten aanzien van de berekening van de VvE ook nog aan dat de VvE daarbij ten onrechte voor de gehele periode uitgaat van een Btw-tarief van 21%, terwijl het Btw-tarief tot 1 oktober 2012 19% bedroeg. De rechtbank is dit met Bakkerstaete eens en zal hiermee rekening houden bij de schatting van de schade.

4.16.

Ten slotte voert Bakkerstaete aan dat de VvE de vaste kosten ten onrechte bij haar berekening heeft betrokken, omdat de VvE deze kosten evengoed had moeten dragen indien de wijnhandel de airco nooit in de verhuurde kelder had aangesloten. De rechtbank geeft Bakkerstaete ook op dit punt gelijk en zal hiermee rekening houden bij de schatting van de schade.

4.17.

Aldus zal de rechtbank bij de schatting van de schade uitgaan van de variabele kosten van het stroomverbruik in de periode van februari 2007 tot en met november 2023. De rechtbank zal daarbij aansluiten bij de door de VvE aangeleverde – deels geschatte –cijfers, met dien verstande dat voor de periode van februari 2007 tot en met november 2012 zal worden gerekend met een Btw-tarief van 19%. Daarnaast zal de rechtbank bij de schatting van de schade gebruik maken van het door de VvE berekende percentage van 48% om het aandeel van het stroomverbruik van de airco in de kelder ten opzichte van het totale stroomverbruik van de VvE te schatten. De schatting van de omvang van de schade van de VvE bedraagt conform deze uitgangspunten € 23.333,51 (zie tabel op de volgende pagina). De rechtbank zal Bakkerstaete veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van dit bedrag.

Variabele kosten februari 2007 - november 2012

€ 7.501,22

BTW 19%

€ 1.425,23

Variabele kosten november 2012 - november 2022

€ 27.657,43

BTW 21%

€ 5.808,06

Variabele kosten november 2022 t/m november 2023 incl. BTW

€ 6.219,54

Totaal variabele kosten februari 2007 t/m november 2023, incl. BTW

€ 48.611,48

Aandeel airco (48%)

€ 23.333,51

4.18.

De rechtbank zal dus een lager bedrag toewijzen dan waartoe de algemene ledenvergadering van de VvE op 27 september 2023 heeft besloten. De rest van de vordering is niet toewijsbaar op grond van ongerechtvaardigde verrijking en evenmin op basis van het VvE-besluit als zodanig. Voor zover er geen rechtsgrond bestaat voor de betaling van een vergoeding, had de algemene ledenvergadering immers op grond van de wet noch het splitsingsreglement de bevoegdheid te besluiten dat Bakkerstaete deze moet betalen.

Wettelijke rente

4.19.

De VvE vordert primair de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de hoofdsom vanaf 4 oktober 2023, omdat de notulen van de algemene ledenvergadering van 27 september 2023 die dag aan Bakkerstaete zijn verstuurd. De VvE vordert subsidiair de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf het verstrijken van de termijn in de sommatiebrief van 17 mei 2024. Bakkerstaete voert aan dat de termijn voor de berekening van de wettelijke rente niet eerder kan aanvangen dan het moment dat zij in verzuim verkeert.

4.20.

Naar het oordeel van de rechtbank is Bakkerstaete wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de hoofdsom verschuldigd over de periode vanaf 3 juni 2024, omdat die dag de betalingstermijn in de sommatiebrief van de VvE aan Bakkerstaete van 17 mei 2024 is verstreken en Bakkerstaete sinds die dag in verzuim verkeert.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.21.

De VvE maakt aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking valt niet onder de reikwijdte van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Besluit). De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De rechtbank zal – met inachtneming van de tarieven uit het Besluit – een bedrag van € 1.008,34 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen. Bakkerstaete moet dit bedrag aan de VvE betalen.

4.22.

De door de VvE gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (12 juni 2024) tot de dag van volledige betaling.

De VvE heeft geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht

4.23.

De rechtbank zal de door de VvE gevorderde verklaring voor recht dat Bakkerstaete verplicht is tot terugbetaling van de stroomkosten van de airco in de kelder afwijzen. Voor zover deze gevorderde verklaring voor recht betrekking heeft op de stroomkosten voor de periode van februari 2007 tot en met november 2023, heeft de VvE geen belang meer bij deze vordering. De rechtbank zal Bakkerstaete voor deze periode immers al veroordelen om een schadevergoeding aan de VvE te betalen.

4.24.

Voor zover de door de VvE gevorderde verklaring voor recht betrekking heeft op andere stroomkosten, heeft de VvE onvoldoende onderbouwd om welke kosten dit gaat en waarom Bakkerstaete deze moet terugbetalen.

Proceskosten

4.25.

Bakkerstaete is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- griffierecht

€

2.889,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

4.639,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Bakkerstaete tot betaling aan de VvE van een schadevergoeding van
€ 23.333,51, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover, met ingang van 3 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt Bakkerstaete tot betaling aan de VvE van € 1.008,34 voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van 12 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Bakkerstaete in de proceskosten van € 4.639,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Bakkerstaete niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.