Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11670443 \ KK EXPL 25-270
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 3 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
allen wonende te België,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. E.W. Baart,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Eshtehardi.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en mr. K.J. Verschueren als griffier.
Namens [eisers] zijn aanwezig de heer [naam] (Rappange Administratie B.V., de beheerder) en de gemachtigde. Verder is [gedaagde] aanwezig, bijgestaan door zijn vader en zijn gemachtigde.
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
1.Kort overzicht juridisch kader en kern van het geschil
1.1.
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (verder: Wbh) in werking getreden. Voor huurders met een huurcontract dat is gesloten op of voor 1 juli 2024 kan gebruik gemaakt worden van het overgangsrecht Wbh (verder: het overgangsrecht) als (i) het gaat om een sociale huurwoning (tot 144 punten) en (ii) de woning op 1 juli 2024 werd verhuurd tegen een hoge/geliberaliseerde huurprijs (188 punten of meer) of middelhoge huurprijs (144 tot 188 punten). De verhuurder heeft onder het overgangsrecht een jaar de tijd om bijvoorbeeld de huurprijs te verlagen en/of bouwkundige ingrepen aan de woning (zoals verduurzamingsmaatregelen) uit te voeren om het puntenaantal te verhogen. Doet de verhuurder dat niet dan heeft de huurder vanaf 1 juli 2025 de mogelijkheid om via de huurcommissie om een huurverlaging te verzoeken.
1.2.
Partijen zijn het erover eens dat de woning die [gedaagde] van [eisers] huurt op dit moment kwalificeert als sociale huurwoning en dat daarvoor een geliberaliseerde huurprijs wordt betaald. Na het plaatsen van isolatieglas (zoals door [eisers] gevorderd) zal de woning volgens [gedaagde] als middenhuur kwalificeren en volgens [eisers] als geliberaliseerde huur. [eisers] wil voor 1 juli 2025 isolatieglas in de woning laten plaatsen. [gedaagde] wil het recht behouden om huurverlaging te verzoeken, al dan niet met inachtneming van de verbetering door het plaatsen van isolatieglas.
2.De beoordeling
2.1.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [eisers] spoedeisend belang hebben bij hun vordering. In september 2023 is door [gedaagde] en zijn bovenbuurvrouw al gevraagd om het enkel glas in de woning te vervangen door dubbel glas. In januari 2024 heeft de beheerder namens [eisers] het voorstel gedaan om het glas te vervangen met een huurverhoging van €44,75. [gedaagde] heeft dit voorstel op 8 maart 2024 afgewezen. Op 4 december 2024 hebben [gedaagde] en zijn bovenbuurvrouw om huurverlaging gevraagd op grond van de Wbh. Op 30 januari 2025 laat de beheerder weten dat het enkel glas zal worden vervangen voor isolatieglas. Tussen het eerste verzoek voor het plaatsen van dubbel glas, dan wel isolatieglas, en het initiatief tot plaatsen van het glas is dus heel veel tijd gegaan. [eisers] hebben hier wel een verklaring voor gegeven (te weten: de beheerder had 6000 woningen in beheer waar vergelijkbare maatregelen moesten worden genomen), maar zij hadden op een eerder moment wel al in actie kunnen komen. Ook het in de dagvaarding aangevoerde belang om kosten te besparen, omdat het glas dan tegelijkertijd met dat van de bovenbuurvrouw kan worden vervangen, speelt niet meer nu ter zitting is gebleken dat die werkzaamheden al zijn of worden verricht. Er is echter wel enig belang aan de zijde van [eisers] Er speelt tussen partijen een discussie over de toepasselijkheid van het overgangsrecht en de vraag of er al dan niet een lagere huur door [gedaagde] betaald zou moeten worden. Hoe deze discussie precies gaat uitpakken weten we nog niet, maar het maakt wel dat er een financieel belang bestaat aan de zijde van [eisers] om isolatieglas te plaatsen. Ook gelet op de bedoeling van het overgangsrecht, moeten [eisers] de mogelijkheid krijgen om verduurzamingsmaatregelen te nemen. Er is een voldoende belang om dat op korte termijn te laten doen.
2.2.
Partijen zijn het erover eens dat de plaatsing van isolatieglas te kenmerken is als een renovatie. De vraag is dan of er sprake is van een redelijk voorstel. In beginsel is dat het geval. De vervanging van het enkel glas in de woning voor isolatieglas is een woningverbetering, terwijl hier geen huurverhoging tegenover staat. Alleen moet er gekeken worden naar alle omstandigheden die spelen. De discussie over het overgangsrecht, in welke categorie de woning valt en wat dat doet met de puntentelling is een omstandigheid waar ook rekening mee moet worden gehouden en die moet worden meegewogen. De strekking van het overgangsrecht is verduurzaming van woningen, maar bovenal om huren gelijk te trekken. Door de woningverbetering ontstaat de discussie of de woning in de geliberaliseerde categorie valt, waardoor de huurprijs kan blijven zoals die is, of in de middenhuur, waardoor [gedaagde] recht zou hebben op een huurverlaging. Of dit recht vervalt wanneer de verbetering vóór 1 juli 2025 plaatsvindt maar op dat moment nog wel in de middenhuur valt, is niet duidelijk. Dit is wel een belang dat speelt aan de zijde van [gedaagde] en omdat het bijna 1 juli is, is dit iets om rekening mee te houden. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te beoordelen wat deze woningverbetering doet, in welke categorie de woning komt te vallen en wat dat betekent voor de huurprijs. Wij weten dat antwoord nu niet. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] dit wel moet kunnen vragen, gelet op de strekking van de wet.
2.3.
Dit betekent dat het verzoek tot het meewerken aan plaatsen van isolatieglas wordt toegewezen, maar iets anders dan gevorderd. Er is een termijn van zeven dagen na vonnis gevorderd, maar dat wordt toegewezen als binnen zeven dagen na 1 juli 2025 waarbinnen [gedaagde] wordt verplicht om mee te werken aan de vervanging van het glas. Doet hij dit niet, staat daar een dwangsom zoals verzocht tegenover. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen, omdat dit niet van toegevoegde waarde is in deze zaak. [gedaagde] heeft ook aangegeven dat hij zal meewerken aan de werkzaamheden.
2.4.
[gedaagde] heeft nog aangegeven dat hij graag wil wachten met de vervanging van het glas tot nadat de Huurcommissie in de woning is komen kijken. Partijen zijn het er echter over eens dat de woning op dit moment en dus ook op 1 juli 2025 onder de 144 punten zit en dat dit het uitgangspunt is om een verzoek bij de Huurcommissie te doen. De Huurcommissie zal uiteindelijk met de verbetering kijken wat dat doet met de huurprijs.
2.5.
De proceskosten worden gelet op de uitkomst van de procedure gecompenseerd.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen zeven dagen na 1 juli 2025 te gehengen en gedogen dat [eisers] , althans de door haar ingeschakelde derde(n), in de woning aan het adres [adres] werkzaamheden zal uitvoeren, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt met een maximum van € 2.500,00,
3.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M. van der Kaay en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.