Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11467661 \ EA VERZ 24-1306
Beschikking van 24 juni 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. R.H.A. ter Huurne (Stichting Achmea Rechtsbijstand),
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS “ [naam VvE] ”,
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. M.J. Vijverberg (DAS),
1.De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 27 december 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
1.2.
De VvE heeft op 8 mei 2025 een verweerschrift ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juni 2025. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , bestuurders van de VvE, vergezeld door de gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen: [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] en [belanghebbende 5] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoeker] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.4.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het gebouw aan het [locatie] , kadastraal bekend [gemeente] , sektie E, complexnummer 3970 A, hierna te noemen [naam gebouw] , is bij akte van 29 augustus 1990 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 42 appartementsrechten, waaronder 40 woningen.
2.2.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 november 1983 (hierna: MR1983) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen en is de VvE opgericht.
2.3.
In de splitsingsakte is bepaald, voor zover in deze procedure van belang:
“Artikel 10
(…) Wat de inpandige garages en de hierna bedoelde zich buiten het gebouw bevindende parkeerplaatsen en/of garages betreft: bestemd om te worden gebruikt voor het stallen van personen-auto’s, welke niet worden gebezigd voor een auto-verhuur-bedrijf en/of transport-bedrijf. (…)”
Artikel 25
Het afzonderlijk voor het onderhavige gebouw gelegen niet bebouwde deel van het parkeerterrein, hetwelk onbebouwd zal blijven, zal door [locatie] voornoemd om niet aan de Vereniging van Eigenaars “ [naam VvE] ” in eigendom worden overgedragen, ten behoeve van zogenaamde maaiveld-parkeerplaatsen, uitsluitend bestemd voor eigenaars van een woon-appartementsrecht in [naam gebouw] , welke niet in het bezit zijn van een gebouwde garage-box, een inpandige garage casu quo inpandige garage-berging.
De Vereniging van Eigenaars “ [naam VvE] ” is verplicht het vorenomschreven niet bebouwde deel van het parkeerterrein voor de oplevering van het eerste appartementsrecht rechtgevende op een woning om niet in eigendom te aanvaarden.
De Vereniging van Eigenaars “ [naam VvE] ”, zal zelfstandig regels kunnen vaststellen voor het gebruik en/of de exploitatie van die parkeerplaatsen, met als uitgangspunt dat in principe aan elke woning slechts één parkeerplaats zal worden toegewezen.
Bedoeld onbebouwd gedeelte van het parkeerterrein zal nadat kadastraal uitmeting heeft plaatsgevonden, indien de vergadering van eigenaars daartoe besluit, door de vereniging van eigenaars kunnen worden gesplitst in het aantal appartementsrechten gelijk aan het aantal daarop geprojecteerde parkeerplaatsen.
Hoewel kadastraal en juridisch niet tot het onderhavige gesplitste gebouw behorende, zal bedoeld terrein, al dan niet gesplitst in appartementsrechten worden geacht deel uit te maken van de onderhavige splitsing en zullen alle bepalingen voor zover deze toepasselijk kunnen zijn op bedoeld terrein van toepasssing zijn.”
2.4.
[verzoeker] heeft het exclusieve gebruiksrecht van het appartementsrecht met indexnummer A-18, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping, met afzonderlijke bijbehorende berging op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend [adres] .
2.5.
Blijkens de notulen van de vergadering van de VvE van 26 november 2024 hebben de leden besloten geen toestemming aan [verzoeker] te verlenen om de parkeerplaats te verhuren aan een externe partij/niet-bewoner (hierna: het besluit).
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt (in haar verzoekschrift) om haar vervangende machtiging te verlenen om de aan haar toegewezen parkeerplaats te mogen verhuren aan een derde, waarbij de vergoeding ten gunste van [verzoeker] komt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] aanvullend verzocht om vernietiging c.q. nietigverklaring van het besluit. Tevens verzoekt [verzoeker] de VvE in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
Aan het verzoek ex artikel 5:121 BW Pro heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de VvE zonder redelijke grond weigert haar de toestemming te verlenen. Aan het (aanvullende) verzoek heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat het besluit primair nietig is en subsidiair dat het vernietigbaar is wegens strijd met de regels voor de totstandkoming van besluiten en wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.3.
De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van het geding. Daarbij is verzocht de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De VvE voert daartoe aan dat met een redelijke grond toestemming is geweigerd. Ten slotte heeft de VvE op de mondelinge behandeling primair bezwaar gemaakt dat de tijdens de mondelinge behandeling ingediende aanvullende verzoeken worden meegenomen in deze procedure. Subsidiair heeft de VvE verzocht om in de gelegenheid te worden gesteld schriftelijk op de aanvullende verzoeken te mogen reageren.
3.4.
Bij de beoordeling zal – indien en voor zover relevant voor de beoordeling – worden ingegaan op de nadere standpunten van de VvE en [verzoeker] .
4.De beoordeling
verzoek nietigverklaring c.q. vernietiging besluit wordt buiten beschouwing gelaten
4.1.
De kantonrechter zal allereerst de vraag beantwoorden of de tijdens de mondelinge behandeling in de pleitnotities verweven (nieuwe) verzoeken tot nietigverklaring c.q. vernietiging van het besluit worden toegelaten. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.2.
In de kop van het verzoekschrift is vermeld: “Verzoekschrift tot het inroepen van de vernietigbaarheid van het besluit tevens houdende het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW Pro”. In het verzoekschrift heeft [verzoeker] evenwel geen gronden voor vernietiging van het besluit aangevoerd en is in het petitum niet verzocht om vernietiging van het besluit. Over nietigheid van het besluit is in het geheel niets gesteld. De VvE heeft zich in haar verweerschrift niet kunnen uitlaten over deze verzoeken en heeft in het kader van de mondelinge behandeling haar verweer hierop niet kunnen afstemmen. Deze verzoeken zullen dan ook wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten.
vervangende machtiging wordt niet verleend
4.3.
Uitgangspunt is dat het parkeerterrein eigendom is van de VvE, dat het bestemd is voor eigenaars van een woon-appartemensrecht in [naam gebouw] , die niet in het bezit zijn van een gebouwde garagebox of een inpandige berging (artikel 25 splitsingsakte Pro) en dat de parkeerplaatsen zijn bestemd om te worden gebruikt voor het stallen van personenauto’s, die niet worden gebruikt voor een autoverhuurbedrijf en/of transportbedrijf (artikel 10 van Pro de splitsingsakte).
4.4.
In de splitsingsakte is bepaald dat de VvE zelfstandige regels kan vaststellen voor het gebruik en/of de exploitatie van die parkeerplaatsen, met als uitgangspunt dat in principe aan elke woning slechts één parkeerplaats zal worden toegewezen. Uit de splitsingsakte volgt ook dat alle bepalingen, voor zover deze toepasselijk kunnen zijn, dus ook de artikelen over gemeenschappelijke gedeelten, op het parkeerterrein van toepassing zullen zijn. De conclusie is dan ook dat de VvE de gerechtigde is van het parkeerterrein en beslissingsbevoegdheid heeft ten aanzien van de zich daarop bevindende parkeerplaatsen.
4.5.
De VvE heeft geen gebruik gemaakt van de in de splitsingsakte expliciet vermelde mogelijkheid om het parkeerterrein onder te splitsen in appartementsrechten. De op het parkeerterrein gelegen parkeerplaatsen zijn dan ook geen privé-gedeelten. Dat er door het bestuur aan leden een specifieke parkeerplaats met nummer en beugel met slot is toegewezen maakt dat niet anders, maar dient te worden gezien als een uitvoering van de aan de VvE in de splitsingsakte toebedeelde taak om zelfstandige regels vast te stellen voor het gebruik en beheer van de parkeerplaatsen. Het aan de leden verstrekte gebruiksrecht van een specifieke parkeerplaats is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet exclusief en het geeft de leden van de VvE niet de bevoegdheid om de parkeerplaats -zonder toestemming van de (leden van de) VvE- te verhuren aan derden/niet-bewoners.
4.6.
In de ALV van 26 november 2024 is met een meerderheid van stemmen het besluit genomen om aan [verzoeker] geen toestemming te verlenen om de (aan haar toegewezen) parkeerplaats te verhuren aan een externe partij/niet-bewoner. [verzoeker] heeft de kantonrechter op grond van artikel 5:121 BW Pro verzocht om haar vervangende machtiging te verlenen om de parkeerplaats te mogen verhuren aan derden, waarbij de vergoeding aan haar toekomt. Dit verzoek zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
4.7.
Artikel 5:121 BW Pro is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars binnen de VvE wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van [verzoeker] . De bewoordingen van artikel 5:121 BW Pro noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van [verzoeker] medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van [verzoeker] in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
4.8.
[verzoeker] stelt dat de VvE zonder redelijke grond haar toestemming weigert te verlenen om de parkeerplaats te mogen verhuren aan een derde. Er is een schaarste aan parkeerplaatsen in [woonplaats] en [verzoeker] vindt het niet meer dan redelijk om een derde in de gelegenheid te stellen van haar plaats gebruik te maken. Op vragen van de kantonrechter heeft [verzoeker] geantwoord dat zij de parkeerplaats voor kortstondig parkeren wil verhuren via Mobypark.
4.9.
De VvE heeft daartegenover aangevoerd dat verhuur van de parkeerplaats aan een derde in strijd zou zijn met de splitsingsakte gelet op de daarin opgenomen bestemming van de parkeerplaatsen. Daarnaast voert de VvE aan dat aan haar beleidsvrijheid toekomt. De VvE heeft een duidelijke beleidsmatige keuze gemaakt: de VvE accepteert geen commerciële exploitatie van de parkeerplaatsen op het gemeenschappelijke parkeerterrein. Bovendien wil de VvE geen precedentwerking en wil zij een verhoogd risico op schade en onwelwillendheid bij eigenaars voorkomen. Er is geen schaarste aan parkeerplaatsen in de buurt, aldus de VvE.
4.10.
Gelet op hetgeen de VvE heeft aangevoerd kan niet worden vastgesteld dat zij [verzoeker] zonder redelijke grond toestemming voor het verhuren van de parkeerplaats aan derden weigert. Daartoe geldt het volgende.
4.11.
Uit de splitsingsakte kan naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte, dat de parkeerplaatsen zijn bestemd voor -kort gezegd- personenauto’s van nader benoemde appartementseigenaars. Met de VvE is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de VvE geen toestemming aan een appartementseigenaar voor verhuur van een parkeerplaats aan een derde kan verlenen, omdat dat in strijd zou zijn met de splitsingsakte.
Het verzoek stuit reeds hierop af.
4.12.
De VvE heeft aangevoerd dat zij handhaaft op commerciële exploitatie van de parkeerplaatsen. Dat is door [verzoeker] onvoldoende betwist. Dat de parkeerplaatsen, zoals door [verzoeker] wordt gesteld, zo nu en dan door appartementseigenaars ter beschikking worden gesteld aan familieleden die op bezoek komen dan wel aan dienstverleners, kan zo zijn, maar is niet gelijk te stellen aan commerciële exploitatie. Het is de verantwoordelijkheid van alle leden van de VvE, niet alleen van het bestuur, om erop toe te zien dat de parkeerplaatsen overeenkomstig de bestemming die volgt uit de splitsingsakte worden gebruikt.
4.13.
Overigens zouden, als alleen zou worden gekeken naar de overige door de VvE aangevoerde gronden voor de weigering, de (economische) belangen van [verzoeker] niet opwegen tegen het (meerderheids)belang van de VvE om de parkeerplaatsen niet commercieel te willen exploiteren. Aan een VvE komt immers die beleidsvrijheid toe.
4.14.
De conclusie is dan ook dat het verzoek wordt afgewezen.
4.15.
[verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten van de VvE worden begroot op € 542,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met nakosten ten bedrage van € 67,50, plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.
4.16.
De beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het verzoek af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452