Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10940779 CV EXPL 24-1788
vonnis van: 26 juni 2025
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats]
eisers
nader te noemen: [eiser 1] c.s.
gemachtigde: mr. M. Heikens
t e g e n
de besloten vennootschap B.V. Maatschappij tot Ontwikkeling van Projecten Matovap
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Matovap
gemachtigde: mr. J. Bol
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 28 mei 2015 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024. [eiser 1] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Voor Matovap zijn dhr. [naam 1] , dhr. [naam 2] en de gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
De zaak is naar de rol verwezen voor akte uitlating partijen. Bij rolmededeling van 6 maart 2025 is aan partijen uitstel verleend. Op de rolzitting van 20 maart 2025 heeft Matovap een akte met producties ingediend, [eiser 1] c.s hebben uitstel gevraagd. Op de rolzitting van 17 april 2025 heeft [eiser 1] c.s. een antwoordakte ingediend (met producties). Matovap is bij rolmededeling van 1 mei 2025 in de gelegenheid gesteld om te reageren op de producties van [eiser 1] c.s. en dat heeft zij bij akte van 15 mei 2025 gedaan. De zaak staat thans voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser 1] c.s. huren sinds 3 maart 2023 van Matovap de woning aan het adres [adres] (hierna het gehuurde). De bij aanvang overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.407,50 per maand.
1.2.
[adres] is een tussenappartement gelegen op één hoog met alleen een voor- en een achtergevel. Het bouwjaar is 1906.
1.3.
Op 5 juli 2016 is voor de woning het energielabel klasse D geregistreerd. Bij de huurovereenkomst was dit energielabel gevoegd.
1.4.
Eind 2022/begin 2023 is het gehuurde verbouwd.
1.5.
Matovap heeft Buro [naam buro] ingeschakeld om een energielabel te laten opmaken. Buro [naam buro] heeft op 2 maar 2023 op www.ep-online.nl het energielabel B geregistreerd.
1.6.
Naar aanleiding van een verzoek van [eiser 1] c.s. van 1 juni 2023 tot toetsing van de aanvangshuurprijs, heeft de huurcommissie op 10 juli 2023 een onderzoek ingesteld. De rapporteur heeft de woning gewaardeerd op 158 punten. In het onderzoek zijn geen gebreken vastgesteld en is vastgesteld dat energielabel B voor de woning aanwezig is.
1.7.
De (online) mondelinge behandeling bij de huurcommissie heeft op 11 december 2023 plaatsgevonden.
1.8.
Op 11 december 2023 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan (met verzenddatum 14 december 2023), waarin zij heeft geoordeeld dat er sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs en dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. Met betrekking tot het energielabel B heeft de huurcommissie geschreven:
De commissie is van mening dat zij naar aanleiding van hetgeen is gesteld en geschreven geen reden heeft om te twijfelen aan de juistheid van het energielabel. Hierbij neemt de commissie nadrukkelijk in overweging dat huurder zijn standpunten niet met bewijsstukken heeft onderbouwd en het energielabel voor aanvang van het huurcontract opgenomen en geregistreerd is op www.ep-online.nl
1.9.
[eiser 1] c.s. heeft een deskundige ingeschakeld, Sjoerd Koning, werkzaam bij Energielabel020. Hij heeft in een email d.d. 27 januari 2024 aan [eiser 1] c.s. geschreven:
Na opname en doorrekening van alle informatie kom ik op een C-label uit met een EP2 waarde van 213,29 kWh/m2 per jaar.
Het verschil in het door jou beschikbare gestelde B-label zit in de beoordeling van het trappenhuis waar jouw appartement aan grenst.
(…)
In het afgegeven B-label wordt deze overige ruimte als verwarmd beschouwd wat mijns inziens niet correct is.
1.10.
Op 3 december 2024 heeft Matovap werkzaamheden laten uitvoeren in de gemeenschappelijke hal.
1.11.
Op 21 januari 2025 heeft de heer [naam 3] van Duurzaam Energieloket het gehuurde bezocht en een onderzoek uitgevoerd.
Hij heeft in een brief van 18 februari 2025 het volgende geschreven:
Er is bewijs dat zowel het dak als de vloer van het trappenhuis geïsoleerd zijn en de wanden van de woning grenzend aan het trappenhuis niet.
Met het doorlopen van de beslisdiagrammen kom ik tot de conclusie dat het trappenhuis als verwarmde ruimte beoordeeld dient te worden.
De vordering
2. [eiser 1] c.s. vordert zoals in de dagvaarding geformuleerd:
Te verklaren voor recht dat per 3 maart 2023 (aanvang van de huurovereenkomst) het Energielabel voor het gehuurde Energielabel C is i.p.v. Energielabel B;
Te verklaren voor recht dat de overeengekomen maandelijkse kale huurprijs van EUR 1.400,00 onredelijk is en de (redelijke) maandelijkse kale huurprijs per 3 maart 2023 vast te stellen op EUR 741,37 danwel de redelijke huurprijs per 3 maart 2023 vast te stellen op een in goede justitie te bepalen bedrag;
Matovap te veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huurpenningen vanaf 3 maart 2023 t/m 29 februari 2024 ad € 7.244,93, danwel een in goede justitie te bepalen bedrag:
Matovap te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huurpenningen vanaf 1 maart 2024 t/m datum vonnis ad € 658,63 per maand danwel een in goede justitie te bepalen bedrag;
Matovap te veroordelen tot vergoeding van de onderzoekskosten ad € 299,00 incl. Btw;
Met veroordeling van Matovap in de kosten van de onderhavige procedure alsmede in de nakosten en te bepalen dat zij daarover wettelijke rente verschuldigd zijn indien deze niet binnen 14 dagen na datum van betekening is voldaan.
Het geschil
3. [eiser 1] c.s. zijn het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Het energielabel van het gehuurde dient volgens hem energielabel C te zijn en niet B.
4. De door [eiser 1] c.s. ingeschakelde deskundige beoordeelt het trappenhuis als onverwarmd, met als gevolg dat de gevels grenzend aan het trappenhuis opgenomen moeten worden als zijnde verliesoppervlakte. Uit het onderzoek van zijn deskundige volgt dat het gehuurde niet energielabel B, maar C heeft, aldus [eiser 1] c.s.
5. Matovap heeft inhoudelijk verweer gevoerd tegen de stellingen van [eiser 1] c.s. Matovap stelt dat het energielabel terecht is vastgesteld op label B.
6. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
Beoordeling
7. Artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
De uitspraak is verzonden op 14 december 2023. De vordering is bij dagvaarding van 7 februari 2024 ingesteld en daarmee tijdig ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW Pro is dientengevolge de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
De uitspraak is verzonden op 14 december 2023. De vordering is bij dagvaarding van 7 februari 2024 ingesteld en daarmee tijdig ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW Pro is dientengevolge de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
8. Tussen partijen is in geschil op welk energielabel de door [eiser 1] c.s. gehuurde woning moet worden gewaardeerd. Het verschil van inzicht is of de woning label B of C krijgt afhankelijk is van de vaststelling of het trappenhuis wel of geen verwarmde ruimte is. De kantonrechter begrijpt dat als het trappenhuis een verwarmde ruimte is dat dan label B juist is en als het geen verwarmde ruimte is dan is label C juist.
9. Tijdens de mondelinge behandeling d.d. 17 oktober 2024 zijn partijen overeengekomen dat zij hun partij-deskundigen zouden vragen om een derde-deskundige aan te wijzen om een oordeel te geven over de vraag of het trappenhuis als een verwarmde ruimte moeten worden gezien.
10. [eiser 1] c.s. heeft bezwaar geuit ten aanzien van de gang van zaken met betrekking tot het inschakelen van de derde-deskundige. De kantonrechter volgt [eiser 1] c.s. - die overigens geen rechtsgevolgen daaraan verbindt - niet in het bezwaar. Uit de overgelegde correspondentie volgt dat er na de zitting van 17 oktober 2024 geen schot in de benoeming van de derde-deskundige zat omdat er geen reactie kwam van de deskundige van [eiser 1] c.s. Dat de deskundige van Matovap, Buro [naam buro] vervolgens het initiatief heeft genomen is dan ook begrijpelijk. Onbetwist is voorts gebleven dat de partijdeskundigen uiteindelijk gezamenlijk de heer [naam 3] van Duurzaam Energieloket hebben aangewezen om de situatie te beoordelen en dat de heer [naam 3] op 21 januari 2025 dit heeft gedaan in aanwezigheid van [eiser 1] c.s..
11. De heer [naam 3] heeft geoordeeld dat het trappenhuis als verwarmde ruimte dient te worden beoordeeld. Hiervoor heeft hij de beslisdiagrammen doorlopen. Er is volgens hem bewijs dat zowel het dak als de vloer van het trappenhuis geïsoleerd zijn en de wanden van de woningen grenzend aan het trappenhuis niet.
12. [eiser 1] c.s. betwist de conclusie van de deskundige. [eiser 1] c.s. heeft daartoe aangevoerd dat de toestand van de woning tussen het moment van aangaan van de huurovereenkomst en het onderzoek van de heer [naam 3] wezenlijk is gewijzigd. Dit omdat er volgens hem op 4 december 2024 isolatiemateriaal zou zijn aangebracht in het trappenhuis. Hij heeft foto’s van de werkzaamheden in het geding gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1] c.s. daarmee onvoldoende hebben onderbouwd dat het op 3 maart 2023 afgegeven energielabel B onjuist is. Uit de twee overgelegde foto’s kan niet worden vastgesteld dat er vòòr december 2024 geen isolatiemateriaal in zowel het dak als de vloer van het trappenhuis aanwezig was en dat daardoor energielabel B onjuist was. Matovap heeft dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat de werkzaamheden verband hielden met een lekkage c.q. vochtprobleem bij de onder het gehuurde gelegen woning van de benedenbuurvrouw van [eiser 1] c.s. en enkel isolatiemateriaal is vervangen.
13. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat het vastgestelde label niet correct is. Aan bewijslevering, al dan niet in de vorm van een nieuw deskundigenonderzoek zoals door [eiser 1] c.s. is verzocht, wordt daarom niet toegekomen. De vorderingen worden gelet op het voorgaande afgewezen.
14. [eiser 1] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de kosten van het geding aan de zijde van Matovap gevallen, tot heden begroot op € 678,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 19,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
Aldus gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.