Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11707702 KK EXPL 25-324
vonnis van: 2 juli 2025
func.: 569
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. T. Mulder
t e g e n
Jurist & Bewind B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde]
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Jurist & Bewind q.q.
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 mei 2025, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van 25 juni 2025.
Namens Ymere is verschenen de heer [naam 1] , consulent overlast, vergezeld door de gemachtigde. Jurist & Bewind is verschenen bij de gemachtigde. Mevrouw [gedaagde] – hierna [gedaagde] – is verschenen als belanghebbende. Tevens zijn verschenen de dochter van [gedaagde] en twee vrienden van [gedaagde] . Tot slot zijn aan de zijde van Ymere verschenen twee buren en een zoon van één van de buren, allen als belanghebbenden. Partijen hebben vóór de zitting stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van Jurist & Bewind tevens aan de hand van een pleitnota. Alle stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Ymere verhuurt met ingang van 13 september 2012 aan [gedaagde] , geboren [geboortedatum] 1951, de woning gelegen aan het adres [adres] ( hierna het gehuurde of de woning). Het betreft een sociale huurwoning. De zelfstandige woning maakt onderdeel uit van een portiekwoning met een gezamenlijke entree. In totaal wonen 7 mensen in het complex die gebruik maken van dezelfde entree.
1.2.
Artikel 6 lid 8 van de algemene huurvoorwaarden behorend bij de huurovereenkomst luidt:
‘De huurder mag geen overlast of hinder veroorzaken aan buren of omwonenden (…)’
‘De huurder mag geen overlast of hinder veroorzaken aan buren of omwonenden (…)’
1.3.
Artikel 6 lid 10 van de huurovereenkomst luidt:
‘Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere (…)’
‘Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere (…)’
1.4.
Vanaf in ieder geval 2016 doen omwonenden melding bij de politie van overlast door [gedaagde] . In 2022 neemt de frequentie in de overlastmeldingen toe.
1.5.
De gemachtigde van Ymere heeft in een brief van 7 december 2022 aan [gedaagde] meegedeeld:
‘Als sinds enkele jaren is sprake van terugkerende overlast. De overlast bestaat eruit dat u uw woning alsmede uw berging in gebruik geeft aan derden. Het vermoeden bestaat verder dat deze derden vanuit het gehuurde en de berging drugs gerelateerde activiteiten verrichten. Dit vermoeden vloeit voort uit het feit dat er allerlei kortdurende bezoeken worden gebracht, het een komen en gaan is van mensen, er wordt gehangen in de portieken en ook bij de buren wordt aangebeld.’‘Uiteindelijk heeft Ymere met u de volgende afspraken gemaakt:1. U mag uw woning, alsmede de daarbij behorende berging niet in gebruik geven aan derden;2. De manspersoon met de naam “ [naam 2] ”, u welbekend, mag het complex, uw woning, de berging of de algemene ruimtes niet betreden en u zult hem niet toelaten;3. Als u niet thuis bent, dan mag u derden niet van uw woning gebruik laten maken of in uw woning laten verblijven of overnachten;(…)’
‘Als sinds enkele jaren is sprake van terugkerende overlast. De overlast bestaat eruit dat u uw woning alsmede uw berging in gebruik geeft aan derden. Het vermoeden bestaat verder dat deze derden vanuit het gehuurde en de berging drugs gerelateerde activiteiten verrichten. Dit vermoeden vloeit voort uit het feit dat er allerlei kortdurende bezoeken worden gebracht, het een komen en gaan is van mensen, er wordt gehangen in de portieken en ook bij de buren wordt aangebeld.’‘Uiteindelijk heeft Ymere met u de volgende afspraken gemaakt:1. U mag uw woning, alsmede de daarbij behorende berging niet in gebruik geven aan derden;2. De manspersoon met de naam “ [naam 2] ”, u welbekend, mag het complex, uw woning, de berging of de algemene ruimtes niet betreden en u zult hem niet toelaten;3. Als u niet thuis bent, dan mag u derden niet van uw woning gebruik laten maken of in uw woning laten verblijven of overnachten;(…)’
1.6.
In het politiemutatierapport met betrekking tot [gedaagde] van 23 juni 2025 is opgenomen dat er in 2022 diverse malen overlast is gemeld, in 2023 en 2024 niet, en dat er in 2025 op 17 maart, 20 maart, 26 maart 2025, 28 maart en 25 mei 2025 meldingen van overlast zijn geweest. De overlast betreft ernstige geluidsoverlast in de nacht en onder meer een persoon die om 04.51 uur binnen probeert te komen in de woning van [gedaagde] en tegen de voordeur trapt omdat zich daar iemand, weergeven in de rapportage als [naam 3] , bevond, een inbreker, met wie hij een conflict heeft over geld.
1.7.
Meerdere omwonenden hebben bij Ymere overlastmeldingen over [gedaagde] gedaan.
1.8.
Ymere heeft [gedaagde] meerdere malen schriftelijk gesommeerd de overlast te staken.
1.9.
Medewerkers van Ymere hebben op 24 en 25 maart 2025 huisbezoeken aan het gehuurde afgelegd. Daarbij is [gedaagde] niet aangetroffen.
1.10.
Bij brief van 25 maart 2025 heeft Ymere aan [gedaagde] meegedeeld dat zij bij voorgaande bezoeken niet thuis is aangetroffen en dat Ymere wederom overlastklachten heeft ontvangen bestaande uit geluidsoverlast, te weten aanloop en het aanbellen bij de buren in de nachtelijke uren (vermoedelijke drugsactiviteiten).
1.11.
Bij beschikking van 28 maart 2025 met kenmerk 11514358 EB VERZ 25-840 is bepaald dat de goederen van [gedaagde] onder bewind worden gesteld als gevolg van haar lichamelijke/geestelijke toestand en als gevolg van problematische schulden. Jurist & Bewind q.q. is tot bewindvoerder benoemd.
1.12.
De gemachtigde van Ymere heeft [gedaagde] bij brief van 16 april 2025 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen gelet op de geconstateerde overlast.
1.13.
De gemachtigde van Ymere heeft Jurist & Bewind q.q. bij brief van 12 mei 2025 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen wegens de geconstateerde overlast.
Vordering en verweer
2. Ymere vordert dat Jurist & Bewind q.q. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot ontruiming van de woning gelegen aan het adres [adres] binnen 3 dagen na betekening van het vonnis en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Ymere stelt daartoe – kort gezegd – dat [gedaagde] door het structureel (laten) veroorzaken van ernstige overlast in strijd handelt met artikel 6 lid 8 en 10 van de algemene huurvoorwaarden en zich niet gedraagt als goed huurder en daarmee in strijd handelt met artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW). Van Ymere kan niet langer worden gevergd om deze overlast te tolereren. Daarnaast is [gedaagde] niet aangetroffen op de woning bij de huisbezoeken in maart 2025. Ymere gaat op grond van meldingen van de buren ervan uit dat er een man genaamd [naam 4] in de woning verblijft en voor overlast zorgt. Ymere gaat ervan uit dat hij daar woont, althans kan niet vaststellen of [gedaagde] er woont dan wel beschikt over een sleutel.
4. Jurist & Bewind q.q. voert gemotiveerd verweer en voert – kort gezegd – aan dat zij erkent dat er sprake is van overlast is geweest maar dat deze overlast niet kan leiden tot ontruiming. Er is geen spoedeisend belang, de overlast dateert van maart 2025, en er is geen sprake van slecht huurderschap dan wel overlast die zou moeten leiden tot ontruiming. De verklaringen van de buren en het politierapport zijn daarvoor onvoldoende onderbouwing. Tevens wordt betwist dat [gedaagde] geen hoofdverblijf op het gehuurde houdt. [gedaagde] beschikt over een sleutel en in haar afwezigheid zijn er geen anderen op de woning.
5. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover van belang bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Op grond van artikel 1:441 lid 1 BW vertegenwoordigt de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte en treedt in die hoedanigheid ook op als formele procespartij (zie ook HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Dat betekent dat [gedaagde] ter zitting is gehoord als belanghebbende/informant maar niet heeft te gelden als procespartij. Jurist & Bewind q.q. is de procespartij.
8. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming heeft immers veelal onomkeerbare gevolgen en er is in deze procedure geen plaats voor bewijslevering. Voldoende aannemelijk dient te zijn dat de rechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
9. De kantonrechter passeert het verweer van Jurist & Bewind q.q. dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Nadat de overlast is geconstateerd is door Ymere en haar gemachtigde actie ondernomen. Ymere heeft dienen uit te zoeken wie haar procespartij was gelet op het uitgesproken beschermingsbewind en heeft weliswaar niet onverwijld maar voldoende voortvarend gehandeld.
10. De kantonrechter constateert dat de overlast die wordt veroorzaakt ernstig is en structureel is. Ook na de officiële waarschuwing in 2022 heeft [gedaagde] mensen tot de woning toegelaten die ernstige overlast hebben veroorzaakt. De ernst van de overlast wordt voldoende onderbouwd door het politiemutatierapport en tevens door de verklaringen van de buren die daarmee in lijn zijn.
11. De kantonrechter zal echter de gevorderde ontruiming thans niet toewijzen gelet op volgende. De kantonrechter constateert dat er een patroon is waarbij [gedaagde] zich omringt met mensen die stelselmatig voor overlast zorgen. Dit kan niet getolereerd worden. [gedaagde] zelf zorgt niet voor overlast. [gedaagde] is wel verantwoordelijk voor de overlast die anderen veroorzaken onder meer op grond van artikel 7:219 BW. De kantonrechter heeft ter zitting gevraagd aan Ymere of zij in contact is getreden met [gedaagde] om over hulpverlening te praten ter zake van de overlast. Ymere heeft meegedeeld dat zij getracht heeft met [gedaagde] in contact te komen maar dat dit niet is gelukt. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende. [gedaagde] heeft meegedeeld te zijn benaderd door hulpverleners ter zake van verslavingsproblematiek. Die heeft zij niet zodat zij die hulpverlening niet nodig heeft, aldus [gedaagde] . In de situatie die thans is ontstaan, waarbij voor ogen dient te worden gehouden dat ontruiming een ultimum remedium is, mag verwacht worden dat er in ieder geval onderzocht wordt door Ymere in hoeverre de overlast kan worden opgelost door middel van gerichte hulpverlening ter zake van kwetsbare mensen, waartoe [gedaagde] ook wordt gerekend. In het geval dat ook na het inschakelen van dergelijke hulpverlening de overlast blijft bestaan of indien niet wordt meegewerkt door [gedaagde] aan deze hulpverlening, al dan niet door niet bereikbaar te zijn, dan wordt er doorgaans door de gemeente Amsterdam na overleg met hulpverlening, politie, en woningcorporaties een zogenoemde Einde Interventie Verklaring afgegeven waarin wordt meegedeeld dat hulpverlening niet (meer) opportuun is. Dit leidt doorgaans tot toewijzing van een ontruiming (ook in kort geding) in een procedure bij de kantonrechter bij aanhoudende overlast. Naast hulpverleners en politie maken ook woningcorporaties zoals Ymere onderdeel uit van dit overleg. Nu deze mogelijkheid niet is onderzocht ter zake van [gedaagde] zal de kantonrechter niet overgaan tot ontruiming. Opgemerkt wordt dat van Ymere wordt verwacht dat zij het initiatief neemt om deze hulpverlening in gang te zetten.
12. Voorts is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] niet beschikt over een sleutel, geen hoofdverblijf op de woning houdt dan wel dat [naam 4] bij haar inwoont. Indien dit voldoende aannemelijk was geworden dat had dit ook, los van hetgeen onder rov 11. is overwogen, geleid tot ontruiming. Deze procedure leent zich echter niet voor nadere bewijslevering.
13. Ter zake van [gedaagde] is het beschermingsbewind uitgesproken. De kantonrechter heeft geen signalen gekregen dat ze daar niet aan meewerkt. Ter zitting is van de zijde van [gedaagde] meegedeeld dat zij openstaat voor hulpverlening. Dit is de allerlaatste kans voor [gedaagde] . Indien Ymere wel het daartoe geëigende hulpverleningstraject had gevolgd dan was de ontruiming toegewezen. Indien voldoende aannemelijk was geworden dat [gedaagde] geen hoofdverblijf hield op het gehuurde, geen toegang meer had tot het gehuurde dan wel [naam 4] liet inwonen dan was eveneens de ontruiming toegewezen.
14. Dat betekent dat vordering wordt afgewezen. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.