ECLI:NL:RBAMS:2025:4671

• Datum uitspraak: 28 mei 2025
• Publicatiedatum: 4 juli 2025
• Zaaknummer: 744265
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. Jongeneel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE vordert ongedaanmaking van wijzigingen en tegenvorderingen voor bijdrage in kosten en medewerking aan vaststellingsovereenkomst

In deze zaak vordert de Vereniging van Eigenaren (VvE) dat gedaagde de door haar aangebrachte wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten ongedaan maakt. Gedaagde, die de derde en vierde etage van het gebouw verbouwt, stelt tegenvorderingen in voor een bijdrage in de kosten van werkzaamheden aan de gemeenschappelijke achtergevel en voor medewerking aan een eerder gesloten vaststellingsovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat de vorderingen van de VvE grotendeels worden afgewezen, terwijl de tegenvordering van gedaagde tot medewerking aan de vaststellingsovereenkomst wordt toegewezen. De VvE hoeft niet bij te dragen in de kosten voor de achtergevel, omdat gedaagde toestemming had moeten vragen voor de werkzaamheden. De procedure omvat verschillende processtukken, waaronder dagvaardingen en conclusies van antwoord, en culminerend in een vonnis op 28 mei 2025. De rechtbank oordeelt dat de VvE de proceskosten moet betalen, omdat zij in conventie grotendeels in het ongelijk is gesteld. In reconventie wordt de VvE veroordeeld tot medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte voor de eigendomsverkrijging van gedaagde van de overloop op de vierde etage, zoals bepaald in de vaststellingsovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/744265 / HA ZA 24-11

Vonnis van 28 mei 2025

in de zaak van

VVE [eiser] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eisende partij in het incident en in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. B.M. Breedijk,

tegen

1. [gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde] ,
2.
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR FOUR KROOST ,

hierna te noemen: Four Kroost,

gevestigd in 's-Hertogenbosch,

gedaagde partijen in het incident en in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde] c.s.,

advocaat: mr. R.N.E. Visser.

1. De zaak in het kort

1.1.

[gedaagde] bewoont de tweede etage van het gebouw aan de [locatie] en verbouwt de derde en vierde etage. De VvE vordert onder meer dat [gedaagde] de door haar aangebrachte wijzigingen ongedaan maakt. [gedaagde] c.s. is het daarmee niet eens, onder andere omdat zij met de verbouwing uitvoering heeft gegeven aan een eerder gesloten vaststellingsovereenkomst.

1.2.

[gedaagde] c.s. stelt een tegenvordering in. Zij wil dat de VvE bijdraagt in de door haar gemaakte kosten voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke achtergevel. Ook wil [gedaagde] c.s. dat de VvE meewerkt aan uitvoering van de eerder gesloten vaststellingsovereenkomst. De VvE vindt dat zij niet hoeft bij te dragen in de kosten omdat de VvE geen toestemming heeft gevraagd voor de werkzaamheden. Ook zijn partijen volgens de VvE niet gebonden aan de vaststellingsovereenkomst.

1.3.

De vorderingen van de VvE worden grotendeels afgewezen. De tegenvordering van [gedaagde] c.s. tot medewerking aan de vaststellingsovereenkomst wordt toegewezen. De VvE hoeft niet hoeft bij te dragen in de kosten voor de achtergevel omdat [gedaagde] c.s. daar toestemming voor had moeten vragen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 december 2023, tevens verzoek voorlopige voorziening, met producties,

- de conclusie van antwoord in het incident voor voorlopige voorziening, met producties,

- de akte wijziging eis van de VvE,

- de antwoordakte van [gedaagde] c.s.,

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,

- het tussenvonnis van 4 december 2024 waarin een descente en mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte eiswijziging en overlegging producties van [gedaagde] c.s.,

- het verkort proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 1 april 2025, met aantekeningen,

- de akte uitlating van de VvE, met producties,

- de akte na mondelinge behandeling van [gedaagde] c.s., met producties,

2.2.

Daarna is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

De VvE is op 17 december 1973 opgericht. In de splitsingsakte van die datum is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten. In de splitsingsakte is het Modelreglement 1973 (hierna: het modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen die volgen uit de splitsingsakte van toepassing verklaard. Daaruit volgt een maximum van negen stemmen. Na latere splitsingsaktes is de huidige situatie als volgt:

- indexnummer A7, bekend als [adres 1] , houdt in 62/386e onverdeelde aandeel in het gebouw en heeft drie stemmen,

- indexnummer A8, bekend als [adres 2] , houdt in 134/386e onverdeelde aandeel in het gebouw en heeft twee stemmen,

- indexnummer A9, bekend als [adres 3] , houdt in 93/386e onverdeelde aandeel in het gebouw en heeft twee stemmen,

- indexnummer A10, bekend als [adres 4] , houdt in 97/386e onverdeelde aandeel in het gebouw en heeft twee stemmen.

3.2.

Dutch Experience Holding B.V. (hierna: DEH) is appartementseigenaar van [adres 1] . [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] zijn ieder voor de helft eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] . Four Kroost is appartementseigenaar van [adres 3] en [gedaagde] is eigenaar van appartementsrecht [adres 4] . De appartementseigenaars zijn lid van de VvE. C. [naam 4] (hierna: de vader van [gedaagde] ) en [naam 4] zijn bestuurders van Four Kroost en familieleden van [gedaagde] .

3.3.

Op 2 februari 2018 heeft de vader van [gedaagde] , toen nog eigenaar van [adres 4] , een voorstel bij de VvE in stemming gebracht voor overname van een deel van het trappenhuis op de derde etage van het gebouw (hierna: plan A). Dit voorstel is door de VvE afgewezen.

3.4.

Op 4 april 2018 heeft de vader van [gedaagde] een variant op plan A (hierna: plan B) voorgesteld en bij de VvE in stemming gebracht. Plan B houdt in dat de vader van [gedaagde] de overloop van de vierde etage mag toevoegen aan [adres 4] , waarbij toegang tot het dakterras op de vierde etage mogelijk blijft via het raam in het trappenhuis en de kosten voor het wijzigingen van de akte van splitsing voor rekening van de vader van [gedaagde] komen. Dit voorstel is door de VvE afgewezen.

3.5.

Op 27 maart 2019 is door Four Kroost plan A voorgesteld en bij de VvE in stemming gebracht. De VvE heeft het voorstel afgewezen. Four Kroost heeft als alternatief plan B bij de VvE in stemming gebracht. Tijdens de vergadering hebben de vader van [gedaagde] , Four Kroost en [naam 1] aangegeven voor plan B te stemmen. DEH heeft zich onthouden van stemming, waarna de vader van [gedaagde] een procedure voor het krijgen van een vervangende machtiging voor plan A is gestart. Daarna zijn partijen in overleg getreden over een regeling.

3.6.

Eind augustus 2019 hebben Four Kroost, de vader van [gedaagde] en de VvE een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Hierin is onder meer opgenomen dat alle eigenaars instemmen met en toestemming geven voor het realiseren van plan B door de vader van [gedaagde] en dat de procedure voor het krijgen van een vervangende machtiging wordt doorgehaald.

3.7.

Op 15 februari 2021 is [gedaagde] eigenaar geworden van het appartement [adres 4] .

3.8.

Op 28 september 2021 heeft [gedaagde] plan A voorgesteld en bij de VvE in stemming gebracht. Daarvan is ten onrechte genotuleerd dat dit voorstel was aangenomen, waarna door de VvE met succes in een procedure bij de kantonrechter de nietigheid ervan is ingeroepen.

3.9.

Op 2 november 2021 is het voorgestelde plan A alsnog door de VvE afgewezen, waarop [gedaagde] een verzoekschrift tot vernietiging van dat besluit bij de kantonrechter heeft ingediend. De kantonrechter heeft dit verzoek van [gedaagde] afgewezen.

3.10.

In februari/maart 2022 is [gedaagde] gestart met een verbouwing op de derde en vierde etage. Daarbij heeft [gedaagde] een zogenaamde bouwdeur geplaatst bij de trapopgang op de tweede etage.

3.11.

Op 24 mei 2022 is door [gedaagde] een last onder bestuursdwang van de gemeente Amsterdam ontvangen voor herstel van de achtergevel op de derde etage. Na toestemming van de VvE en ontvangst van een omgevingsvergunning heeft [gedaagde] de achtergevel op de derde etage vervangen.

4. Het geschil

In incident:

4.1.

De VvE vordert in incident, na eiswijziging, [gedaagde] c.s. te veroordelen om binnen twee weken na het wijzen van vonnis de onrechtmatig aangebrachte wijzigingen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken op deugdelijke wijze en voor zover mogelijk in oorspronkelijke staat te herstellen, voor zover het gaat om:

1) het verwijderen van de deur op de tweede etage die toegang geeft de trap die leidt naar de hoger gelegen etages,

2) terugplaatsing van de gangmuren op de derde en vierde etage of vervanging op zo’n wijze dat eventuele oppervlaktewinst ten goede komt aan de VvE,

dit op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) tot en maximum van
€ 50.000,00 dat [gedaagde] c.s. dit niet doet, waarbij het voor Four Kroost erom gaat dat zij gehengt en gedoogt dat [gedaagde] de werkzaamheden uitvoert, eveneens op straffe van een dwangsom dat zij dit verhindert.

4.2.

[gedaagde] c.s. concludeert tot afwijzing van de incidentele vordering, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

In conventie:

4.3.

De VvE vordert in conventie allereerst, gelijk als in incident, verwijdering van de bouwdeur op de tweede etage en terugplaatsing van de gangmuren op de derde en vierde etage, op straffe van een dwangsom, en daarnaast:

[gedaagde] c.s. te veroordelen om binnen drie maanden na het wijzen van vonnis de onrechtmatig aangebrachte wijzigingen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken op deugdelijke wijze en voor zover mogelijk in oorspronkelijke staat te herstellen, waaronder begrepen:

1) terugplaatsing van de muur over de volledige achterzijde van de vierde etage waar die mogelijk inmiddels zal zijn vervangen door een glazen pui,

2) verwijdering van de dubbele deur en herplaatsing daarvan met raam op de derde etage die toegang geeft tot de daar voor gelegen uitbouw,

3) afwerking van de buitenmuur aan de achterzijde van het gebouw in overeenstemming met de rest van het gebouw,

4) het herstellen van de doorbraak in de constructie op de derde en vierde etage van het gebouw,

dit op straffe van een dwangsom van € 500,00 per (dag)deel tot een maximum van
€ 50.000,00, waarbij het voor Four Kroost erom gaat dat zij gehengt en gedoogt dat [gedaagde] de werkzaamheden uitvoert, eveneens op straffe van een dwangsom dat zij dit verhindert,

5) [gedaagde] te veroordelen om binnen vier weken na het wijzen van vonnis een plan van aanpak voor herstelwerkzaamheden ter goedkeuring aan de VvE voor te leggen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per (dag)deel tot een maximum van € 50.000,00,

6) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.366,40 voor een VvE-bijdrage, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en een boete van
€ 226,89,

7) Four Kroost te veroordelen tot betaling van € 2.327,00 voor een VvE-bijdrage, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

4.4.

[gedaagde] c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

In reconventie:

4.5.

[gedaagde] c.s. vordert in reconventie, na eiswijziging:

1) de VvE te veroordelen tot betaling van € 48.673,44 met rente vanaf 26 juni 2024, en

2) de VvE te veroordelen binnen 14 dagen na vonnis medewerking te verlenen aan de wijziging van de splitsingsakte en -tekening voor de uitvoering van het in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen plan B en om ervoor te zorgen dat alle leden van de VvE hun medewerking verlenen, bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van medewerking van de VvE, althans een vertegenwoordiger wordt aangewezen ex artikel 3:300 BW,

3) vermeerderd met proceskosten en de wettelijke rente daarover.

4.6.

De VvE concludeert tot afwijzing van de reconventionele vordering, met veroordeling van Four Kroost in de proceskosten.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

In het incident:

5.1.

Op grond van artikel 223 Rv kan iedere partij tijdens een aanhangige procedure vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van ervan (lid 1), op voorwaarde dat de voorlopige voorziening samenhangt met de vordering in de hoofdzaak (lid 2). Aan die voorwaarde is in deze zaak voldaan. Toewijzing van een vordering tot een voorlopige voorziening voor de duur van het geding is alleen mogelijk wanneer daarbij voldoende belang bestaat. Dit kan bijvoorbeeld daarin bestaan dat de afloop van de hoofdzaak niet kan worden afgewacht.

5.2.

De VvE heeft bij akte wijziging eis de provisionele voorzieningen ook in de hoofdzaak gevorderd. Het incident en de hoofdzaak worden gelijktijdig behandeld en daarin wordt ook gelijktijdig uitspraak gedaan. Daarmee ontbreekt het belang van de VvE bij de gevraagde provisionele voorzieningen. De incidentele vordering wordt daarom afgewezen.

5.3.

Het verweer van [gedaagde] c.s. tegen de incidentele vorderingen valt samen met dat in de hoofdzaak. De proceskosten worden daarom gecompenseerd.

In conventie:

Niet gebleken van afstand van recht, plan B is een kwalitatief recht dat is overgegaan op [gedaagde]

5.4.

Allereerst is de beoordeling van plan B in de vaststellingsovereenkomst van belang. De VvE voert aan dat de vaststellingsovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Daarvoor geldt volgens de VvE dat de vader van [gedaagde] destijds partij was bij de vaststellingsovereenkomst en niet [gedaagde] . Omdat geen sprake is geweest van contractovername of een kettingbeding is [gedaagde] niet gebonden aan de vaststellingsovereenkomst. Ook is sprake van afstand van recht, aldus de VvE. [gedaagde] heeft namelijk op 28 september 2021 plan A in stemming gebracht en is daarna opgekomen tegen het besluit van de VvE tot afwijzing hiervan. Daarbij komt dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling op 28 juni 2022 in die procedure heeft gezegd dat zij afstand doet van plan B.

5.5.

Anders dan de VvE meent, kan [gedaagde] na overdracht van het appartementsrecht van de vader van [gedaagde] aanspraak maken op plan B. Er is namelijk sprake van een kwalitatief recht volgens artikel 6:251 BW. Het recht op eigendomsverkrijging van de overloop (plan B) door wijziging van de splitsingsakte is namelijk een recht uit een overeenkomst dat voor overgang vatbaar is en in zodanig verband staat met het appartementsrecht ( [adres 4] ) dat alleen de rechthebbende ervan daar belang bij heeft. [gedaagde] woonde voor overdracht van het appartementsrecht [adres 4] al in het gebouw en was betrokken bij de VvE. Daarmee, en als dochter, was zij bekend met het kwalitatief recht. Omdat sprake is van een kwalitatief recht is voor overdracht van plan B aan [gedaagde] geen kettingbeding of contractovername nodig.

5.6.

Verder is niet vast komen te staan dat [gedaagde] afstand heeft gedaan van plan B. [gedaagde] betwist dat zij dit tijdens de zitting van 28 juni 2022 heeft gezegd. Dat de advocaat van de VvE dit na de zitting in een bericht aan [gedaagde] heeft voorgehouden, is onvoldoende voor de vaststelling van die mededeling van [gedaagde] . Daarbij komt dat [gedaagde] het afstand doen van plan B ook niet aan de advocaat van de VvE heeft bevestigd in reactie op dat bericht, terwijl de advocaat van de VvE daarom had gevraagd.

5.7.

De conclusie is dat plan B als kwalitatief recht is overgegaan op [gedaagde] .

5.8.

Dat [gedaagde] , nadat zij de eigendom de vierde etage had verworven aan de VVE heeft voorgesteld om alsnog in te stemmen met plan A, kan niet worden uitgelegd als afstand van de haar uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst toekomende rechten met betrekking tot plan B, omdat plan A verder gaat dan plan B, maar daar niet mee in tegenspraak is.

[gedaagde] moet de bouwdeur naar de tweede etage verwijderen en Four Kroost moet dit toestaan, op straffe van een dwangsom

5.9.

De VvE vordert dat [gedaagde] c.s. de bouwdeur in de trapopgang op de tweede etage verwijdert. Het trappenhuis is gemeenschappelijk, net als het dakterras op de vierde etage. Met de bouwdeur is de gemeenschappelijke ruimte niet toegankelijk, aldus de VvE. De appartementseigenaren van de beneden- en eerste etage maken gebruik van het dakterras en DEH heeft toegang nodig tot het trappenhuis voor het plaatsen van een airco. [gedaagde] c.s. heeft aangevoerd dat de bouwdeur tijdelijk is geplaatst voor de veiligheid omdat op de derde en vierde etage sprake is van een open bouwplaats. Ook wil [gedaagde] niet dat de VvE-leden toegang hebben tot de woonruimtes op de derde en vierde etage. [gedaagde] c.s. vindt daarnaast dat de VvE geen belang heeft bij verwijdering van de bouwdeur omdat het dakterras bijna niet wordt gebruikt door andere bewoners van het gebouw.

5.10.

Voorop staat dat het dakterras op de vierde etage en het gehele trappenhuis gemeenschappelijk zijn. Met de bouwdeur is de trapopgang vanaf de tweede etage niet toegankelijk. Dit is in strijd met het modelreglement. Dat, zoals door [gedaagde] c.s. aangevoerd, de appartementseigenaars van de beneden- en eerste etage weinig gebruik maken van het dakterras, is onvoldoende voor de vaststelling dat de VvE geen belang heeft bij verwijdering van de bouwdeur. Ook wordt [gedaagde] c.s. niet gevolgd in haar standpunt dat de bouwdeur op de tweede etage nodig is voor de veiligheid of het belemmeren van toegang tot de woonruimtes op de derde en vierde etage. Tijdens de descente is namelijk gebleken dat [gedaagde] op de derde en vierde etage gangmuren heeft geplaatst met daarin deuren naar de woonruimtes die kunnen worden afgesloten.

5.11.

Dit betekent dat de vordering van de VvE tot verwijdering van de deur in de trapopgang op de tweede etage wordt toegewezen. [gedaagde] moet de deze binnen twee weken na dit vonnis verwijderen en Four Kroost moet dit gehengen en gedogen.

De gangmuren op de 3e en 4e etage hoeven niet te worden teruggeplaatst of vervangen

5.12.

Voor de vordering van de VvE dat [gedaagde] c.s. de gangmuren op de derde en vierde etage terugplaatst of vervangt met oppervlaktewinst voor de VvE geldt het volgende. [gedaagde] c.s. heeft aangevoerd dat de VvE geen belang meer heeft bij deze vordering omdat de gangmuren op de derde en vierde etage zijn teruggeplaatst op dezelfde plaats als voorheen.

5.13.

Na de descente en mondelinge behandeling heeft de VvE bij akte bevestigd dat bij terugplaatsing van de gangmuur op de derde etage geen sprake is van oppervlaktewinst. Dat sprake is van oppervlaktewinst voor [gedaagde] bij terugplaatsing van de gangmuur op de vierde etage heeft de VvE niet kunnen vaststellen. Omdat wel vast is komen te staan dat de gangmuren zijn geplaatst volgens plan B in de vaststellingsovereenkomst (dit hebben partijen tijdens de mondelinge behandeling ook bevestigd), is eventuele oppervlaktewinst daarbij niet meer van belang. Zoals hiervoor in r.o. 5.7. geoordeeld zijn partijen namelijk gebonden aan plan B. De vordering van de VvE tot terugplaatsing of vervanging van de gangmuren wordt daarom afgewezen.

Muur achterzijde vierde etage in oorspronkelijke staat teruggebracht, geen belang

5.14.

De VvE vordert dat [gedaagde] de achtergevel op de vierde etage wijzigt en in de oorspronkelijke staat terugbrengt. [gedaagde] voert aan dat dit al is gebeurd. Dat is ook gebleken tijdens de descente. De VvE heeft daarom geen belang bij deze vordering en die is niet toewijsbaar.

Onaanvaardbaar dat [gedaagde] c.s. de dubbele deur op de derde etage verwijdert en herplaatst

5.15.

De VvE vordert verwijdering en herplaatsing van de dubbele deur op de derde etage omdat volgens haar [gedaagde] een raam en een deur had moeten plaatsen. [gedaagde] c.s. wordt gevolgd in haar standpunt dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om herstel naar de oorspronkelijke situatie te vorderen. Vast staat immers dat [gedaagde] de achtergevel van de derde etage heeft vervangen op last onder dwangsom van de gemeente, dat de VvE hiervoor toestemming heeft verleend en daarvoor de kosten heeft betaald. Ook is voldoende komen vast te staan dat om de zijgevel te stabiliseren het raam niet in de achtergevel kon terugkeren. De VvE heeft dit niet betwist. Een eventueel esthetisch belang van de VvE is ondergeschikt aan de constructieve veiligheid. Bij deze stand van zaken is het vorderen dat [gedaagde] c.s. de achtergevel op de derde verdieping weer in oude staat herstelt, waardoor de achtergevel weer minder stabiel wordt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Deze vordering van de VvE wordt daarom afgewezen.

Geen belang bij afwerking van de buitenmuur aan de achterzijde van het gebouw in overeenstemming met de rest van het gebouw

5.16.

De VvE vordert dat [gedaagde] c.s. de afwerking van de buitenmuur aan de achterzijde van het gebouw op de derde etage in overeenstemming brengt met de rest van het gebouw. De VvE vindt, met verwijzing naar het modelreglement, dat het uit esthetisch oogpunt van belang is dat het gebouw één geheel vormt. De huidige situatie is daarmee in strijd aangezien de afwerking van de buitenmuur nu wit is gestukt en er op de overige etages metselwerk zichtbaar is.

5.17.

Ook voor deze vordering geldt dat de VvE daarbij onvoldoende belang heeft. Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] c.s. de muur om bouwtechnische reden heeft gestuukt. De scheuren in de muur zijn met het stuc hersteld en ook is de muur met stuc beter bestand tegen vochtinslag. Net zoals bij de vordering tot vervanging van de achtergevel op de derde etage geldt dat ook hier het esthetisch belang ondergeschikt is, in dit geval aan het bouwtechnische belang. Deze vordering van de VvE is niet toewijsbaar.

Doorbraak appartement derde en vierde etage is privégedeelte en niet gebleken dat dit gevolgen heeft voor de constructieve gehechtheid

5.18.

De VvE vordert herstel van de doorbraak in de constructie op de derde en vierde etage. Volgens de VvE had zij daarvoor toestemming moeten verlenen en heeft de doorbraak gevolgen voor de constructieve hechtheid van het gebouw.

5.19.

[gedaagde] c.s. wordt gevolgd in haar standpunt dat het hier gaat om een wijziging in privégedeelten waarvoor volgens het modelreglement geen toestemming van de VvE nodig is. Dat zou slechts anders kunnen zijn als de ingreep gevolgen zou hebben voor de constructieve hechtheid van het gebouw als geheel. Niet is komen vast te staan dat hiervan sprake is. Dit volgt niet uit de door partijen overgelegde rapporten en van belang is ook dat [gedaagde] c.s. naar aanleiding van het rapport van de door haar ingeschakelde deskundige een raveelbalk heeft toegevoegd en vloerbalken door verdubbeling zijn versterkt. De conclusie is dat deze vordering van de VvE wordt afgewezen.

Geen belang bij voorleggen herstelplan herstelwerkzaamheden

5.20.

Nu de conventionele vorderingen tot herstel worden afgewezen heeft de VvE geen belang is bij de nevenvordering tot het voorleggen van een herstelplan door [gedaagde] . Die vordering is daarmee niet toewijsbaar.

Betaling VvE-bijdrage door [gedaagde] en Four Kroost

5.21.

[gedaagde] c.s. voert aan dat zij de VvE-bijdragen heeft betaald en dat de VvE de ontvangst hiervan heeft bevestigd. De VvE betwist dit niet. Daarmee is voldoende komen vast te staan dat VvE-bijdrage door [gedaagde] en Four Kroost is betaald. Deze vordering van de VvE wordt daarom afgewezen.

Dwangsom toewijsbaar voor verwijdering bouwdeur

5.22.

De gevorderde dwangsom zal alleen worden toegewezen voor verwijdering van de bouwdeur. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat zij de gevorderde dwangsom halveert. Daarmee vordert de VvE voor [gedaagde] een dwangsom van € 250,00 per (dag)deel met een maximum van € 25.000,00 als zij niet aan de veroordeling voldoet en voor Four Kroost dezelfde dwangsom als zij verwijdering verhindert. De rechtbank ziet aanleiding tot beperking van de dwangsom.

De VvE moet de proceskosten in conventie betalen

5.23.

De VvE is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] c.s. worden begroot op:

- griffierecht

€

2.889,00

- salaris advocaat

€

1.302,50

(2,5 punten × € 521,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.369,50

In reconventie:

De VvE hoeft de facturen voor onderhand van gemeenschappelijke zaken niet te betalen

5.24.

[gedaagde] c.s. vordert in reconventie betaling door de VvE van een totaal van
€ 48.673,44 aan facturen die zien op werkzaamheden voor onderhoud van gemeenschappelijke zaken. De VvE is het hier niet mee eens omdat [gedaagde] c.s. geen toestemming voor de werkzaamheden heeft gevraagd.

5.25.

Hierin wordt de VvE gevolgd. Uit het modelreglement en uit de wet volgt dat een eigenaar buiten de vergadering van de VvE in beginsel geen onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken kan (laten) uitvoeren.

5.26.

[gedaagde] c.s. had als appartementseigenaar de mogelijkheid voorstellen voor besluiten tot onderhoud en herstel op de agenda van de VvE te zetten of de VvE daarvoor bijeen te roepen. Dat [gedaagde] c.s. van start is gegaan met de onderhoudswerkzaamheden omdat zij toch geen toestemming van de VvE zou krijgen, gaat niet op. Bij afwijzing door de VvE van deze voorstellen had [gedaagde] c.s. de voor haar bekende weg van het vragen van vervangende machtiging aan de kantonrechter kunnen volgen. Dat heeft [gedaagde] c.s. niet gedaan. Dit heeft niet bijgedragen aan verbetering van de slechte relatie tussen partijen. Dat vooraf toestemming moet worden gevraagd voor onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen is onder andere omdat achteraf moeilijker kan worden beoordeeld of onderhoud en herstel noodzakelijk is. Niet is komen vast te staan dat bij de door [gedaagde] c.s. verrichte onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk waren.

5.27.

Dit betekent dat reconventionele vordering van [gedaagde] c.s. tot betaling van de onderhoudswerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen wordt afgewezen.

De VvE moet meewerken aan uitvoering van plan B

5.28.

De reconventionele vordering van [gedaagde] c.s. tot medewerking van de VvE aan de vaststellingsovereenkomst is wel toewijsbaar.

5.29.

Hiervoor is in r.o. 5.7. geoordeeld dat plan B een kwalitatief recht is dat is overgegaan op [gedaagde] . Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] c.s. van de VvE medewerking kan vorderen voor de uitvoering van plan B. In dit geval betekent dat dat de VvE moet meewerken aan de overdracht van de overloop op de vierde etage van het gebouw aan [locatie] door wijziging van de splitsingsakte. De vordering van [gedaagde] c.s. tot medewerking wordt daarom toegewezen. Als de VvE niet binnen een termijn ex artikel 3:301 lid 1 sub b van veertien dagen op eerste verzoek van [gedaagde] c.s. vrijwillig medewerking verleent, komt dit vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats van wijziging van de splitsingsakte.

[gedaagde] c.s. moet de proceskosten in reconventie betalen

5.30.

Omdat [gedaagde] c.s. in reconventie overwegend in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- salaris advocaat € 1.821,00 (1,5 punt x € 1.214,00)

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals

vermeld in de beslissing)

€ 1.999,00

6. De beslissing

De rechtbank

In het incident:

6.1.

wijst de vorderingen van de VvE af,

6.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In conventie:

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot het verwijderen van de deur op de tweede etage die toegang geeft tot de trap die leidt naar de hoger gelegen etages, dit op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat [gedaagde] dit niet doet, tot en maximum van
€ 2.500,00,

6.4.

veroordeelt Four Kroost te hengen en te gedogen dat [gedaagde] de werkzaamheden uitvoert tot verwijdering van de deur op de tweede etage die toegang geeft tot de trap die leidt naar de hoger gelegen etages, dit op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat Four Kroost dit verhindert, tot een maximum van € 2.500,00,

6.5.

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 4.369,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.6.

verklaart de beslissingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst af het meer of anders door de VvE in conventie gevorderde.

In reconventie:

6.8.

veroordeelt de VvE mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte voor de eigendomsverkrijging van [gedaagde] van de overloop op de vierde etage van het gebouw [locatie] , zoals bepaald in de vaststellingsovereenkomst,

6.9.

bepaalt dat dit vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats van wijziging van de splitsingsakte zal treden als de VvE niet vrijwillig medewerking verleent om op het eerste verzoek van [gedaagde] aan haar binnen een redelijke termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de overdracht van de overloop op de vierde etage van het gebouw aan [locatie] , en met bepaling van de in artikel 3:301 lid 1 sub b BW bedoelde termijn op veertien (14) dagen;

6.10.

veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Four Kroost niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.11.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.12.

wijst af het meer of anders in reconventie door [gedaagde] c.s. gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, ondersteund door mr. N. Noordmans, griffier en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.