ECLI:NL:RBAMS:2025:4683

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

Zaaknummer: C/13/766966 / KG ZA 25-235 EAM/KH

Vonnis in kort geding van 5 juni 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser bij dagvaarding van 4 april 2025,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. F.J.C. van Altena te Marken,

tegen

de vereniging

“VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [naam gebouw] ” GELEGEN AAN DE [locatie] ”,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 6 mei 2025 heeft [eiser] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De VvE heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. [eiser] heeft daarnaast een pleitnotitie ingediend. Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

[eiser] met zijn partner [naam 1] en mr. Van Altena,
[naam 2] (voorzitter VvE) met [naam 3] (namens technisch beheerder VvE) en mr. Brand.

1.2.

Na afloop van de mondelinge behandeling is de voorzieningenrechter met partijen en hun advocaten op 8 mei 2025 ter plaatse geweest om de situatie waarop de vorderingen betrekking hebben te beoordelen. Vervolgens is, nadat partijen hebben gepoogd om tot een minnelijke regeling te komen, vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Gebouw [naam gebouw] is een nieuwbouwcomplex aan de [locatie] , gelegen op de kadastrale percelen R [perceelnr. 1] , [perceelnr. 2] en [perceelnr. 3] . Het gebouw is in 2022 opgeleverd. In de VvE zijn de eigenaren van de appartementsrechten en parkeerplaatsen van gebouw [naam gebouw] verenigd.

2.2.

[eiser] is (samen met zijn partner) eigenaar van twee appartementsrechten en drie parkeerplaatsen in gebouw [naam gebouw] . Veego B.V., waarvan [eiser] DGA is, is eigenaar van één appartementsrecht en drie parkeerplaatsen. Daarnaast is Boerenwetering B.V., waarvan [eiser] indirect bestuurder is, eigenaar van twaalf parkeerplaatsen. [eiser] , Veego B.V. en Boerenwetering B.V. zijn lid van de VvE en vertegenwoordigen samen 1.020 van de 9.116 stemmen.

2.3.

Naast gebouw [naam gebouw] staat het KPN-pand, gelegen op de kadastrale percelen R [perceelnr. 4] en [perceelnr. 5] , waarvan [eiser] eigenaar is. De percelen zijn belast met een huurafhankelijk recht van opstal ten behoeve van KPN B.V. (hierna: KPN). Het onderliggende contract loopt eind 2026 af, waarbij KPN eenzijdig de mogelijkheid heeft om twee jaar (tot eind 2028) te verlengen. KPN faseert momenteel langzamerhand uit het KPN-pand.

2.4.

Hieronder volgt een afbeelding van het vooraanzicht van het KPN-gebouw (links) en gebouw [naam gebouw] (rechts):

2.5.

Aanvankelijk was het plan om het KPN-pand te slopen en nieuwbouw te realiseren. In die context is op 2 november 2018 een akte vestiging erfdienstbaarheden gesloten tussen (i) Boerenwetering B.V., eigenaar van de percelen waarop gebouw [naam gebouw] toen nog door Boerenwetering B.V. moest worden gerealiseerd, en (ii) [naam 4] , voormalig eigenaar van de percelen waarop het KPN-pand staat, en dus de rechtsvoorganger van [eiser] .

2.6.

In de akte van 2 november 2018 staat, voor zover relevant, het volgende:

“
(C) Boerenwetering is voornemens om[gebouw [naam gebouw] ]
te herontwikkelen tot appartementencomplex met ondergrondse stallingsgarage en bergingen. Ook voor het[KPN-Pand]
bestaat het voornemen voor een herontwikkeling. Partijen constateren dat voor de realisatie van[gebouw [naam gebouw] ]
en de mogelijke herontwikkeling van het[KPN-Pand]
een regeling getroffen dient te worden ter legalisering van de beoogde situatie en ter bepaling van de rechtspositie van de gerechtigden tot[gebouw [naam gebouw] ]
en het[KPN-Pand].

(…)

Artikel 1. Vestiging erfdienstbaarheid

1.1.

Ter uitvoering van de[akte]
komen Partijen bij deze overeen ten behoeve en ten laste van het[KPN-Pand]
en ten behoeve en ten laste van[gebouw [naam gebouw] ]
de navolgende erfdienstbaarheden te vestigen en te aanvaarden, waarbij het bepaalde in artikel 5:76 (verdeling heersende en dienende erf) van het Burgerlijk Wetboek nadrukkelijk van toepassing is:

(…)

4. Deerfdienstbaarheid van licht en hinder, inhoudende de bevoegdheid van de eigenaar van het heersende erf en de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat het te realiseren casu quo gerealiseerde gebouw op het heersend erf balkon of soortgelijke werken en vensters of andere muuropeningen op kortere afstand van het dienende erf verkrijgt casu quo heeft dan in de wet is toegelaten, zonder dat hiervoor één van de in de wet genoemde beperkingen geldt.

(…)

1.2.

Ter uitvoering van de[akte]
komen Partijen bij deze overeen ten behoeve van het[KPN-pand]
, als heersend erf, en ten laste van[gebouw [naam gebouw] ]
, als dienend erf,de erfdienstbaarheid van overpad en toegangte vestigen en te aanvaarden, inhoudende de bevoegdheid van de eigenaar(s), gebruikers en bezoekers van het heersend erf om over het dienend erf te komen en te gaan naar de openbare weg onder de volgende voorwaarden:

(…)

c. het is de eigenaar(s), gebruikers en bezoekers van het heersend erf toegestaan te voet te komen van en te gaan naar het heersend erf via het onbebouwde gedeelte op maaiveld van het dienend erf, zoals met kruisarcering is aangegeven op voornoemde tekening, indien en zodra de vereniging van eigenaars van het op het dienend erf te stichten appartementengebouw in haar vergadering besluit in te stemmen met dit overpad.

Partijen zijn deze erfdienstbaarheid overeengekomen om bij de

herontwikkeling van het gebouw op het heersend erf de mogelijkheid te

hebben een entree te maken die uitkomt op het dienend erf, waardoor het te

realiseren gebouw toegankelijk wordt via het dienend erf. De uitoefening van dit recht mag echter pas plaatsvinden, nadat de vereniging van eigenaars van het op het dienend erf te stichten appartementengebouw in haar vergadering besluit in te stemmen met dit overpad en deze toegang.

Het besluit van de vereniging dient genomen te worden met volstrekte

meerderheid van de in de vergadering uitgebrachte stemmen. Het besluit dient te blijken uit de notulen van de vergadering en het besluit dient schriftelijk te worden medegedeeld aan de eigenaar van het heersend erf alsmede aan het in het hoofd van deze akte genoemde notaris.

(…)

Het in dit lid omschreven recht van overpad en toegang zal komen te vervallen indien niet uiterlijk op één november tweeduizend achtentwintig door de vereniging van eigenaars is ingestemd met dit recht van overpad.”

2.7.

Een aangepaste versie van de tekening waarnaar wordt verwezen in artikel 1.2 onder c. van de akte van 2 november 2018 wordt hieronder ingevoegd^[1]:

2.8.

In een VvE-vergadering van 13 december 2023 is besloten dat er een nieuwe tuin moest worden aangelegd bij gebouw [naam gebouw] , omdat de tuin die was opgeleverd in 2022 om meerdere redenen niet volstond.

2.9.

In de VvE-vergadering van 22 april 2024 heeft een hoveniersbedrijf een eerste tuinontwerp gepresenteerd. Op 5 november 2024 heeft het hoveniersbedrijf opnieuw een presentatie gegeven en is over twee gereviseerde versies van het eerste tuinontwerp gestemd. Uit de notulen van deze vergadering blijkt dat [eiser] heeft meegedeeld dat in het ontwerp geen rekening is gehouden met het KPN-pand:

“
Na de presentatie wordt aangegeven dat in de planning en tekening geen rekening is gehouden met de ontsluiting van het naastgelegen complex[KPN-pand]
(links). Dit gedeelte zal op termijn worden ontwikkeld voor bewoning. Het is nog niet exact bekend hoe de definitieve ontwikkeling er uit zal zien. Besproken wordt dat als er een definitieve schetsversie voor aanvang van de werkzaamheden kan worden overlegd, hier bij de uitvoering van de tuin rekening mee kan worden gehouden. Een andere oplossing kan zijn voor te sorteren op de toekomst en op dit gedeelte van de voorgenomen ontsluiting eenvoudigere planten te laten groeien of hier een grote pot te plaatsen.”

2.10.

De aanwezige leden op de VvE-vergadering van 5 november 2024 hebben unaniem, inclusief [eiser] (mede namens Veego B.V. en Boerenwetering B.V.), voor één van de gereviseerde ontwerpen gestemd.

2.11.

Nadien heeft de technisch beheerder van de VvE nog telefonisch contact gehad met [eiser] en gevraagd of er al concrete plannen en/of tekeningen waren voor de herontwikkeling van het KPN-pand. Dat was niet het geval, mede omdat [eiser] voor de timing en uitwerking nog afhankelijk is van KPN en de gemeente.

2.12.

Het hoveniersbedrijf is eind maart 2025 aangevangen met de werkzaamheden. Na de aanvang heeft [eiser] de sinds 2022 dichtgemetselde ramen en een dichtgemetselde, historische toegangsdeur van het KPN-pand open laten bikken. Op grond van het tuinontwerp is voor die ramen en historische toegangsdeur beplanting en een boom geplaatst.

2.13.

Op 22 april 2025 heeft nog een VvE-vergadering plaatsgevonden waarin op verzoek van [eiser] agendapunt was het instemmingsbesluit over de erfdienstbaarheid van overpad en toegang als bedoeld in artikel 1.2 sub c van de akte van 2 november 2018 (zie hierboven onder 2.6). Er is toen besloten dit agendapunt uit te stellen totdat er meer duidelijkheid is over de herontwikkeling van het KPN-pand.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. de VvE te gebieden binnen zeven dagen na (betekening van) dit vonnis en op straffe van een dwangsom:

a. het aanbrengen van beplanting voor de vensters, muur- en deuropeningen in het KPN-pand te staken en gestaakt te houden,

b. de bestrating door te leggen tot aan de toegangsdeuren in het KPN-pand,

c. de bestrating die werd aangebracht op perceelnummer [perceelnr. 5] (de “uitstulpingen”) te verwijderen en verwijderd te houden,

d. de fietsenstalling en de aanwezige fietsbeugels te verwijderen en verwijderd te houden,

e. een VvE-vergadering bijeen te roepen met als agendapunt de bekrachtiging van de erfdienstbaarheid betrekking hebbende op het kruis gearceerde deel (onder 2.6),

II. elke voorlopige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie passend acht en die recht doet aan de belangen van [eiser] ,

III. de VvE te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Volgens [eiser] vormt het aanbrengen van hoge beplanting voor de vensters, muur- en deuropeningen, het niet-doorleggen van straatwerk naar de bestaande deuropeningen en het plaatsen van een fietsenstalling een inbreuk op zijn rechten uit de erfdienstbaarheden, dan wel is sprake van strijd met burenrecht.

3.3.

Volgens de VvE komt [eiser] – in het kort – geen beroep toe op de rechten uit erfdienstbaarheden, onder meer omdat van nieuwe plannen voor het KPN-pand (nog) geen sprake is. Van strijd met de door [eiser] aangehaalde bepalingen uit het burenrecht is ook geen sprake. Daar komt bij dat [eiser] zijn rechten heeft verwerkt, onder meer omdat hij in de VvE heeft ingestemd met het tuinontwerp.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Beplanting en bestrating muur en deuropeningen (vordering I onder a en b)

4.1.

Op 8 mei 2025 heeft [eiser] de situatie waarop zijn vorderingen betrekking hebben nader toegelicht. Daaruit blijkt dat [eiser] de volgende muur en deuropeningen ‘plantvrij’ en met bestrating weer toegankelijk wil maken: (i) de muur waar mogelijk een entree komt bij herontwikkeling van het KPN-pand, (ii) de historische toegangsdeur en (iii) de toegangsdeur die in gebruik is door Liander.

4.2.

De muur waar mogelijk een entree komt bij herontwikkeling van het KPN-pand ziet er momenteel als volgt uit:

4.3.

Partijen zijn de erfdienstbaarheid van overpad en toegang op dit stuk erf van gebouw [naam gebouw] overeengekomen om bij de herontwikkeling van het KPN-pand de mogelijkheid te hebben een entree te maken. Voorwaarde voor deze erfdienstbaarheid is dat de VvE in een vergadering besluit in te stemmen met dit overpad.

4.4.

De vordering van [eiser] zal op dit onderdeel worden afgewezen, omdat aan de voorwaarde voor de erfdienstbaarheid (nog) niet is voldaan, nu de VvE dit besluit op 22 april 2025 heeft uitgesteld totdat er concrete plannen zijn voor herontwikkeling van het KPN-pand. Die concrete plannen zijn er momenteel niet en dus is nog niet duidelijk of deze muur in de toekomst inderdaad als toegang zal dienen. Dat maakt dat [eiser] en de gebruikers van het KPN-pand op dit moment geen onredelijke hinder ervaren van de beplanting voor de dichtgemetselde muur.

4.5.

Ook de erfdienstbaarheid van licht en hinder biedt geen uitkomst. Deze is, zo blijkt uit de formulering, immers zo bedoeld dat [eiser] bij herontwikkeling van het KPN-pand balkons of soortgelijke werken en vensters of andere muuropeningen mag aanleggen, zonder daarbij rekening te houden met in de wet genoemde beperkingen. Die situatie doet zich hier niet voor.

4.6.

De situatie rondom de historische toegangsdeur ziet er als volgt uit:

4.7.

Bij het tuinontwerp is uitgegaan van de situatie waarin deze deur nog was dichtgemetseld. De boom stond in eerste instantie midden voor de (dichtgemetselde) deur. Intussen heeft [eiser] de toegangsdeur open laten bikken en is de boom in overleg tussen partijen meer naar rechts verplaatst.

4.8.

Beide partijen hebben ter zitting meegedeeld de historische toegangsdeur mooi te vinden, maar dat wel noodzakelijk is dat de schade die is ontstaan door het bikken wordt hersteld. [eiser] heeft al gezegd dat hij daartoe bereid is. Ondanks het feit dat de deur niet daadwerkelijk kan functioneren als toegang, acht de voorzieningenrechter het voorstelbaar dat [eiser] – en overigens wellicht ook de VvE – hinder ondervindt van de beplanting voor de toegangsdeur, nu deze weer zichtbaar is. Om die reden zal de vordering van [eiser] op dit onderdeel worden toegewezen, in die zin dat de beplanting voor de toegangsdeur dient te worden verwijderd en daar bestrating wordt teruggeplaatst. Dat geldt niet voor de boom, die immers al naar rechts van de toegangsdeur is verplaatst.

4.9.

De beplanting voor de toegangsdeur die Liander gebruikt ziet er als volgt uit:

4.10.

Volgens [eiser] handelt de VvE onrechtmatig richting hem en Liander door de toegang naar de deur met beplanting te blokkeren. Daarin volgt de voorzieningenrechter [eiser] niet. Zoals blijkt uit de afbeelding is de deur, ondanks de lage beplanting, nog toegankelijk. Als [eiser] meende dat de deur door de beplanting ontoegankelijk zou zijn terwijl deze nu wel wordt gebruikt, had het op zijn weg gelegen daarover iets te zeggen in de VvE-vergaderingen. Uit het ontwerp bleek immers al duidelijk dat er op deze plek beplanting zou komen. Zoals blijkt uit de ingebrachte stukken heeft [eiser] alleen in algemene zin iets gezegd over de ontsluiting van het naastgelegen complex, wat op termijn ontwikkeld zou worden voor bewoning. Ook heeft [eiser] niet aangetoond dat Liander daadwerkelijk last heeft van de beplanting, bijvoorbeeld door een verklaring over te leggen. De vordering wordt op dit onderdeel dan ook afgewezen.

4.11.

[eiser] acht tot slot ook de beplanting voor de ramen onwenselijk. Volgens de VvE heeft [eiser] deze situatie zelf gecreëerd door het metselwerk dat tot voor kort voor de ramen zat, weg te bikken. Bovendien bevinden zich achter de ramen enkel installaties en opslagruimtes en heeft [eiser] (of KPN) dus geen last van de beplanting. Ook heeft de VvE meegedeeld dat de beplanting structureel zal worden onderhouden en gesnoeid. Nu structureel zal worden gesnoeid en er momenteel niemand gebruik maakt van het zicht uit de ramen, heeft [eiser] onvoldoende belang bij dit onderdeel van zijn vordering, die dan ook zal worden afgewezen.

Perceelnummer [perceelnr. 5] (vordering I onder c)

4.12.

[eiser] vordert dat de bestrating op de hieronder groen omcirkelde uitstulpingen van perceelnummer [perceelnr. 5] moet worden verwijderd. Volgens de VvE is het zo dat de uitstulpingen al meer dan twintig jaar onderdeel uitmaken van de tuin van het perceel van (voormalig) gebouw [naam gebouw] . Ter zitting heeft de VvE bovendien benoemd dat de beplanting die op de uitstulping stond, inmiddels is weggehaald. Voor het overige heeft [eiser] dit onderdeel van zijn vordering onvoldoende onderbouwd, reden waarom deze zal worden afgewezen.

Fietsenstalling (vordering I onder d)

4.13.

[eiser] vordert dat de fietsenstalling en de aanwezige fietsbeugels, die deels op zijn erf staan, verwijderd worden. De fietsenstalling is er sinds oplevering van gebouw [naam gebouw] en is mede in opdracht van Boerenwetering B.V., waarvan [eiser] indirect bestuurder is, geplaatst. Uit de stukken valt ook niet op te maken dat [eiser] dit punt eerder naar voren heeft gebracht. In het licht van die omstandigheden acht de voorzieningenrechter het niet redelijk de VvE nu te verplichten de fietsenstalling (op haar kosten) te verwijderen.

Bekrachtiging erfdienstbaarheid (vordering I onder e)

4.14.

Tot slot vordert [eiser] dat een VvE-vergadering bijeen wordt geroepen met als agendapunt de bekrachtiging van de erfdienstbaarheid overpad en toegang (zie onder 2.6). Nu op 22 april 2025 al een VvE-vergadering plaatsvond met dat agendapunt, ten aanzien waarvan is besloten dat dat besluit wordt uitgesteld totdat er een concreet plan ligt voor het KPN-pand, wordt deze vordering afgewezen bij gebrek aan belang aan de zijde van [eiser] .

4.15.

Omdat partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

gebiedt de VvE om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de beplanting, met uitzondering van de boom, voor de historische toegangsdeur van het KPN-pand te verwijderen en de bestrating door te leggen tot aan die historische toegangsdeur,

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025.

Type: KH
Coll: JT