ECLI:NL:RBAMS:2025:4932

• Datum uitspraak: 26 juni 2025
• Publicatiedatum: 14 juli 2025
• Zaaknummer: 11689139 \ KK EXPL 25-301
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: M. van der Kaay
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning en schadevergoeding na beëindiging van de huurovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 26 juni 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V. (hierna: Vesteda) en meerdere gedaagden, waaronder [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. Vesteda vorderde ontruiming van een woning en parkeerplaats, alsook een vervangende schadevergoeding na beëindiging van de huurovereenkomst. De gedaagden hadden de woning onderverhuurd, maar de kantonrechter oordeelde dat er geen onderhuurbescherming van toepassing was, omdat de onderhuur niet voldeed aan de eisen voor zelfstandige woonruimte. De kantonrechter concludeerde dat de huurovereenkomst per 7 februari 2025 was geëindigd en dat de gedaagden zonder recht of titel in de woning verbleven. Vesteda werd schadevergoeding toegewezen voor de periode na de beëindiging van de huurovereenkomst, en de gedaagden werden hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor deze schade. De kantonrechter bepaalde dat de gedaagden de woning en parkeerplaats binnen één maand moesten ontruimen en dat zij de proceskosten moesten vergoeden. De uitspraak werd mondeling gedaan en in het openbaar uitgesproken.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11689139 \ KK EXPL 25-301

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 26 juni 2025

in de zaak van

CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Vesteda,

gemachtigde: mr. L. Bergervoet,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. J. Wildevuur,
2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. J. Wildevuur,
3.
[gedaagde 3] ,
4.
[gedaagde 4] ,

beiden wondende te [woonplaats 1] ,

hierna samen te noemen: [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ,

gemachtigden: mr. W. Albers en mr. B.S. Wardenier,

hierna allen samen te noemen: gedaagden.

Bij dagvaarding van 13 mei 2025, met producties, heeft Vesteda een voorziening (gewijzigd bij akte van eis van 18 juni 2025) gevorderd. Gedaagden hebben op 24 en 25 juni 2025 producties ingediend.

Op 26 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier.

Namens Vesteda is mevrouw [naam 1] (customer en legal affairs) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn verschenen en bijgestaan door mr. A.F. Verbruggen en mr. R.A.M. Koolen namens de gemachtigden.

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Verbruggen heeft namens [gedaagde 3] en [gedaagde 4] een pleitnota voorgedragen. Vervolgens heeft de kantonrechter na een korte schorsing de behandeling van de zaak gesloten en op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1. De beoordeling

1.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden van Vesteda de woning met parkeerplaats aan de [adres 1] . [gedaagde 2] heeft in juli 2023 de woning verlaten. [gedaagde 1] heeft in verband met verblijf in het buitenland (een deel van) de woning in november 2024 onderverhuurd aan [gedaagde 3] en [gedaagde 4] voor € 600,- per maand. In december 2024 besloot [gedaagde 1] terug te keren naar de woning. Toen bleek dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] de woning niet wilden verlaten, heeft [gedaagde 1] de huurovereenkomst in overleg met Vesteda opgezegd tegen 6 februari 2025.

1.2.

Vesteda vordert in deze procedure dat gedaagden de woning en parkeerplaats ontruimen. Verder vordert Vesteda dat gedaagden vanaf 7 februari 2025 een vervangende schadevergoeding betalen. Tot slot vordert Vesteda vergoeding van de proceskosten. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] beroepen zich op onderhuurbescherming.

[gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben geen onderhuurbescherming

1.3.

Het gaat in deze procedure om de vraag of sprake is van onderhuur van zelfstandige woonruimte of van een kamer (onzelfstandige woonruimte). De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de
hele woning huren.

1.4.

[gedaagde 1] heeft vanaf augustus 2024 één van de kamers in de woning onderverhuurd aan de heer [naam 2] . [gedaagde 1] is in oktober 2024 naar het buitenland gegaan, initieel met de bedoeling om daar voor langere tijd te blijven, en heeft daarom (een kamer in) de woning aan [gedaagde 3] en [gedaagde 4] onderverhuurd. Uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] blijkt dat [gedaagde 1] met [gedaagde 3] en [gedaagde 4] heeft afgesproken dat zij in ieder geval voor drie maanden de
kamer van [gedaagde 1] zouden onderhuren, waarna [gedaagde 3] en [gedaagde 4] mogelijk de huurovereenkomst over zouden nemen. Die verklaring wordt ondersteund door de overeenkomst die [gedaagde 1] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [naam 2] op 1 november 2024 met elkaar hebben getekend. Gelet op het voorgaande is de enkele stelling van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] dat [gedaagde 1] de gehele woning aan heeft onderverhuurd onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (samen met [naam 2] ) is daarvoor onvoldoende.

1.5.

Aangezien [gedaagde 1] een kamer (onzelfstandige woonruimte) heeft onderverhuurd aan [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , is geen sprake van onderhuurbescherming. Dat betekent dat de huurovereenkomst is geëindigd per 7 februari 2025 en dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] momenteel zonder recht of titel in de woning verblijven.

Vesteda heeft schade door misgelopen huur

1.6.

Vesteda vordert een vervangende schadevergoeding voor de periode vanaf 7 februari 2025. Na beëindiging van de huurovereenkomst is immers niets meer aan Vesteda betaald.

1.7.

[gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] erkennen dat zij na beëindiging van de huurovereenkomst niets meer aan Vesteda hebben betaald, terwijl [gedaagde 3] en [gedaagde 4] nog wel in de woning verblijven. De kantonrechter is van oordeel dat Vesteda over de periode na beëindiging van de huurovereenkomst – dus vanaf 7 februari 2025 – tot het moment van ontruiming schade leidt doordat zij huurinkomsten misloopt. Dat betekent dat Vesteda over die periode aanspraak kan maken op vervangende schadevergoeding.

1.8.

Volgens Vesteda is haar schade over de periode van 7 februari 2025 tot en met 31 mei 2025 een bedrag van € 5.766,15 en over de periode van 1 juni tot 1 juli 2025 € 1.420,42 per maand voor de woning en € 102,72 per maand voor de parkeerplaats. In verband met de overeengekomen jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2025 is haar schade vanaf 1 juli 2025 tot het moment van ontruiming € 1.476,13 per maand voor de woning en

€ 106,93 per maand voor de parkeerplaats, aldus Vesteda.

1.9.

Omdat Vesteda haar vordering baseert op vervangende schadevergoeding – en niet op nakoming van de huurovereenkomst – zal de kantonrechter niet ambtshalve toetsen. De vordering is daarom in beginsel toewijsbaar.

[gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn aansprakelijk voor de schade van Vesteda

1.10.

Het is de vraag wie aansprakelijk is voor de schade van Vesteda. Anders dan Vesteda stelt, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 2] niet aansprakelijk is voor de schade die na 7 februari 2025 is ontstaan. Zij woonde op dat moment al enige tijd niet in de woning en is niet betrokken geweest bij de onderverhuur van de woning. Nu het niet meer gaat om nakoming van de huurovereenkomst, maar om vergoeding van de schade kan deze schade niet aan haar worden toegerekend.

1.11.

[gedaagde 1] kan wel aangesproken worden voor de schade. De situatie is namelijk ontstaan door zijn toedoen. Dat [gedaagde 1] de schade wilde beperken en daarom zo snel mogelijk contact heeft opgenomen met Vesteda, maakt niet dat hij niet of maar voor een deel aangesproken kan worden voor de schade. Ook [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn aansprakelijk voor de schade. Ondanks dat zij aan Vesteda hebben aangeboden om de huur te betalen, hadden zij de woning na 7 februari 2025 moeten verlaten.

1.12.

[gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn dus alle drie aansprakelijk voor de schade van Vesteda. De veroordeling wordt daarom (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

1.13.

De wettelijke rente over de schadevergoeding wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De woning en parkeerplaats moeten ontruimd worden binnen één maand

1.14.

Vesteda vordert een ontruimingstermijn van veertien dagen. Aangezien de kantonrechter mondeling uitspraak doet, wordt de ontruimingstermijn bepaald op één maand na vandaag.

[gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] moeten de proceskosten betalen

1.15.

[gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vesteda worden begroot op € 893,89 en bestaan uit de kosten van de dagvaarding (€ 148,39), griffierecht (€ 135,-), salaris gemachtigde (€ 543,-) en nakosten (€ 67,50).

2. De beslissing

De kantonrechter

2.1.

veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] om binnen één maand na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres 1] en de bijbehorende parkeerplaats ‘ [adres 2] ’ te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Vesteda zijn, en de sleutels af te geven aan Vesteda,

2.2.

veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hoofdelijk om aan Vesteda te betalen:

a. € 5.766,15 aan schadevergoeding ten aanzien van de woning en de parkeerplaats over de periode vanaf 7 februari 2025 tot en met 31 mei 2025;

b. € 1.420,42 per maand aan schadevergoeding ten aanzien van de woning over de periode vanaf 7 februari 2025 tot 1 juli 2025,

c. € 102,72 per maand aan schadevergoeding ten aanzien van de parkeerplaats over de periode vanaf 7 februari 2025 tot 1 juli 2025,

d. € 1.476,13 per maand (pro rata) aan schadevergoeding ten aanzien van de woning vanaf 1 juli 2025 tot aan het moment van daadwerkelijke ontruiming,

e. € 106,93 per maand (pro rata) aan schadevergoeding ten aanzien van de parkeerplaats vanaf 1 juli 2025 tot aan het moment van daadwerkelijke ontruiming,

2.3.

veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 2.2. sub a, b en c toegewezen bedragen vanaf de datum van deze uitspraak tot aan de dag van algehele voldoening,

2.4.

veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 2.2. sub d en e toegewezen bedragen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag van algehele voldoening,

2.5.

veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van Vesteda begroot op € 893,89, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

2.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 26 juni 2025.

64183