Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11463200 \ EA VERZ 24-1298
Beschikking van 8 augustus 2025
in de zaak van
[verzoeker 1] ,
[verzoeker 2],
te Amsterdam,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] (mannelijk enkelvoud),
gemachtigde: mr. H.M. Kabir,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde]
,
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. K. Kroon.
1.De procedure
1.1.
Op 23 december 2024 heeft [verzoeker] een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 20 november 2024 en de veroordeling van de VvE tot betaling van een geldbedrag.
1.2.
Op grond van artikel 5:130 lid 3 BW zijn [verzoeker] , alle andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.
1.3.
Bij brief van 2 juni 2025, ter griffie binnengekomen op 5 juni 2025, heeft de VvE verzocht om aanhouding van de mondelinge behandeling. Daarbij zijn twee producties overgelegd. [verzoeker] heeft zich verzet tegen aanhouding. Daarop heeft de kantonrechter bepaald dat de geplande mondelinge behandeling doorgang zal vinden.
1.4.
Op 23 juni 2025 is een akte overlegging nadere producties door [verzoeker] ingediend.
1.5.
Namens de VvE is op 26 juni 2025 een verweerschrift, met producties, ingediend.
1.6.
De (hybride) mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juli 2025. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar bestuurders [naam 1] , [naam 2] (digitaal) en [naam 3] (digitaal), vergezeld door de gemachtigde. Tevens is [belanghebbende] als belanghebbende verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde aantekeningen. Ten slotte is een datum voor de beschikking bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
In deze zaak gaat het om een appartementencomplex dat bestaat uit een flatgebouw met appartementen met woonbestemming. Op het dak van het appartement van verzoekers is een dakterras met dakopbouw aangelegd. De vraag die onder de betwiste besluiten ligt is wie de kosten van onderhoud van het dakterras en de dakopbouw moet betalen.
2.2.
Om deze vraag te beantwoorden legt de kantonrechter de akte van splitsing uit en komt tot het oordeel dat de onderhoudskosten door [verzoeker] dienen te worden gedragen.
3.De feiten
3.1.
Bij notariële akte van 3 december 1990 (hierna: splitsingsakte oud) is het gebouw met aanbehoren aan de [adres 1] gesplitst in acht appartementsrechten (indexnummers [nummer 1] tot en met [sectie+nummer] ) met bestemming bedrijfsruimte. Daarbij is het aandeel in de onverdeelde gemeenschap voor [nummer 1] tot en met A-4 vastgesteld op 1/12e en voor A-5 tot en met [sectie+nummer] op 2/12e. Het totaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt 12.
3.2.
Bij deze akte is het Modelreglement 1983 (hierna: MR) met Annex 1 (ballotageregeling) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard (hierna: het splitsingsreglement) en de VvE opgericht.
3.3.
Artikel 9, lid 1 onder a MR luidt:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig: a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privégedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;”
3.4.
Artikel 13 lid 1 MR luidt:
“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”
3.5.
De omschrijving van appartementsrecht [sectie+nummer] in de splitsingsakte oud luidt:
““het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen aan de voorzijde van de tweede verdieping, plaatselijk bekend als [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie+nummer] , uitmakende het twee/twaalfde (2/12) gedeelte in het hiervoor omschreven gebouw.”
3.6.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 10 april 1992 is het volgende opgenomen:
“ad 3. Voorstel [naam 4] (kantonrechter: toenmalige eigenaar van thans [nummer 3] ) in verband met dak.
(…)
Essentie is dat [naam 4] zekerheid wil over vruchtgebruik van het dak, in verband met nieuwe constructie van stalen draagbalken en andere verstrekkende financiële gevolgen voor hem persoonlijk.
Als tegenprestatie stelt hij zich verantwoordelijk voor alle toekomstige kosten en vrijwaart hij de vereniging voor de verantwoordelijkheid van evt. lekkage en andere schade-bijkomstigheden in de toekomst. Directe gevolgen hiervan zijn: wijziging van de splitsingsakte.”
3.7.
Medio jaren ’90 is op kosten van de toenmalige eigenaar een dakterras en dakopbouw gerealiseerd op een (groot) gedeelte van het dak boven [sectie+nummer] .
3.8.
Bij akte van 1 juni 2010 (hierna: splitsingsakte nieuw) is de splitsingsakte– voor zover in deze procedure van belang – gewijzigd in die zin dat een berging en een dakterras zijn toegevoegd aan [sectie+nummer] en de nummering is gewijzigd in A-9 tot en met [nummer 3] en een splitsingstekening is aangehecht. Als reden voor de wijziging is het volgende in de akte vermeld:
“Gebleken is dat er al tijdens de bouw is afgeweken van de oorspronkelijke bouwplannen, waarbij de feitelijk gerealiseerde appartementen zijn geleverd aan de respectievelijke eigenaren. Voorts is gebleken dat de aan de appartementen toegekende huisnummers niet overeenkomen met de in de splitsingsakte vermelde huisnummers. Blijft nog het gegeven dat de inschrijving van de in de gemelde splitsingsakte vermelde splitsingstekening dient te worden aangepast aan de gerealiseerde situatie betreffende de gebruikseenheden [nummer 1] tot en met [sectie+nummer] .”
Tevens is in de splitsingsakte nieuw de volgende afwijking van artikel 13 MR opgenomen:
“In afwijking van het in artikel 13 van voormeld modelreglement bepaalde zullen de eigenaren van de appartementen met de nummers [nummer 2] en [nummer 3] , gerechtigd zijn om, in afwijking van het hieromtrent in het modelreglement bepaalde, na toestemming van de vereniging van eigenaars met in achtneming van de gemeentelijke voorschriften terzake, bevoegd op het dak voor zijn/haar rekening en risico een dakterras en een toegang tot dat terras alsmede een dakopbouw aan te brengen en in stand te houden.
Indien hij/zij van dit recht gebruik maakt behoort, in aansluiting op het bepaalde in artikelen van het modelreglement bepaalde, het dak onder het dakterras terzake waarvan het gebruiksrecht bij de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers [nummer 2] en [nummer 3] niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. De kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het dakterras en alle lagen van het dak onder het dakterras, te weten dakbedekking, dakisolatie en dakbeschot, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers [nummer 2] en [nummer 3] . De dakconstructie blijft de verantwoordelijkheid van de vereniging van eigenaren evenals de daklijsten en dakkuiven als onderdeel van de gevel.
Aanleg, onderhoud, reparatie en vernieuwing, aanpassing en uitbreiding van het dakterras danwel een dakopbouw geschieden conform de eisen en voor zover nodig met toestemming van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht en Grondzaken van het Stadsdeel, waarbinnen de appartemensrechten zich bevinden en dienen allen van te voren ter goedkeuring aan de vereniging van eigenaren voorgelegd te worden.
Indien regulier onderhoud, herstel of vernieuwing van de daklagen gelegen onder het bedoelde terras nodig is, is de desbetreffende eigenaar verplicht het terras met de dakopbouw voor zijn rekening voor zover nodig geheel of gedeeltelijk te verwijderen.
Op de dakterrassen en balkons zal nimmer een belasting aan plantenbakken, aarde, dakopbouw en dergelijke mogen worden aangebracht, waarvan men redelijkerwijs kan verwachten dat na volgroeiing alsnog het draagvermogen worden overschreden.”
3.9.
In de akte van 1 juni 2010 is [nummer 3] omschreven als:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen aan de voorzijde van de tweede verdieping, met berging op de begane grondverdieping en een dakterras gelegen direct boven het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [nummer 3] , uitmakende een twee/twaalfde (2/12) gedeelte van der onder 1. vermelde gemeenschap.”
3.10.
Bij akte van 9 december 2014 is de splitsingsakte gewijzigd in die zin dat de bestemming van alle appartementsrechten is gewijzigd in woon-werkruimte en een berging van eigenaar is gewisseld, waarbij A-10 en A-13 zijn vernummerd tot A-17 en A-18. De aandelen in de gemeenschap en de overige bepalingen van de akte van splitsing en wijziging splitsing en het daarin van toepassing verklaarde reglement zijn ongewijzigd van kracht gebleven. In de akte is vastgelegd dat de oppervlakte van het appartementsrecht met indexnummer [nummer 3] 180 vierkante meter bedraagt.
3.11.
In de akte van 9 december 2014 is [nummer 3] omschreven als:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woon-werkruimte gelegen aan de voorzijde van de tweede verdieping, met berging op de begane grondverdieping en een dakterras gelegen direct boven het appartementsrecht, plaatselijk bekend te [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [nummer 3] , uitmakende het twee/twaalfde (2/12) onverdeelde aandeel in de hiervoor onder a. omschreven gemeenschap.”
3.12.
[verzoeker] is sinds 15 oktober 2012 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer [nummer 3] .
3.13.
Op 20 november 2024 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. [verzoeker] was daarbij niet aanwezig. In de notulen van deze vergadering is -voor zover relevant- het volgende opgenomen:
“Besluit (1): De notulen van 17 april 2024 zijn goedgekeurd zonder aanvullingen/ aanpassingen/opmerkingen met 10 stemmen voor en 2 onthoudingen.
Besluit (2): De notulen van 23 oktober 2023 zijn goedgekeurd zonder aanvullingen/ aanpassingen/opmerkingen met 8 stemmen voor en 4 onthoudingen.
Besluit (5): Begroting voor 2024 is goedgekeurd met 8 stemmen voor en 4 onthoudingen.
Besluit (6): Begroting voor 2025 is goedgekeurd met 8 stemmen voor en 4 onthoudingen.”
3.14.
Op 28 november 2024 heeft de VvE een handhavingsverzoek ten aanzien van de dakopbouw en het dakterras bij de gemeente ingediend. Op 13 januari 2025 heeft een toezichthouder van de gemeente het dak gecontroleerd. Bij brief van 14 april 2025 heeft de gemeente een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan [verzoeker] gestuurd wegens het overtreden van de Omgevingswet omdat voor het bouwen van de dakopbouw en het dakterras geen omgevingsvergunning is verleend. Daarbij is [verzoeker] aangezegd de overtreding binnen een termijn van drie maanden te beëindigen. Aangegeven is dat [verzoeker] een dakterras overeenkomstig de vergunning uit 1992 mag bouwen, maar dat zij niet alsnog een vergunning voor de dakopbouw en het huidige dakterras kunnen krijgen.
3.15.
Bij brief van 9 mei 2025 is namens [verzoeker] een zienswijze ingediend tegen het voornemen om een last onder dwangsom op te leggen.
3.16.
Op 12 mei 2025 heeft een extra ALV plaatsgevonden waarin de volgende besluiten zijn genomen:
“Besluit 1: Conform wens [verzoeker 2] en [verzoeker 1] wordt de foutieve datum op de notulen van de VVE vergadering van 2023 aangepast (zoals geëist in het verzoekschrift). De datum van deze notulen wordt aangepast van 23 oktober 2023 naar 16 oktober 2023 (de datum dat de vergadering daadwerkelijk heeft plaatsgevonden) (unaniem besluit).
Besluit 2: In lijn met de wens van [verzoeker 2] en [verzoeker 1] wordt het verzoekschrift en alle bijlagen, alsmede de commentaren (ook per email) van [verzoeker 2] en [verzoeker 1] inzake de notulen van de VVE vergadering van 2023 en 2024, bijgevoegd als bijlagen aan de notulen van deze extra VVE vergadering. Hiermee is in deze bijlage vastgelegd en gewaarborgd wat de mening is van de eigenaren van appartement nummer [adres 2] . De andere bewoners delen deze visie niet.
De notulen van de vergaderingen in 2023 en 2024 worden voorts niet aangepast (unaniem besluit).”
4.Het verzoek en het verweer
4.1.
[verzoeker] verzoekt de besluiten zoals opgenomen onder agendapunt 2, 3, 5, 6 en 7 van de vergadering van eigenaars van 20 november 2024 te vernietigen, althans nietig te verklaren. Tevens verzoekt hij de VvE te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van de beschikking over te gaan tot betaling van haar aandeel in de kosten van het onderhoud van het dak ter hoogte van in totaal € 3.186,75, te vermeerderen met de wettelijke rente van 14 dagen na het wijzen van de beschikking en de VvE te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Aan zijn verzoek legt [verzoeker] , kort samengevat, ten grondslag dat de dakopbouw en het dakterras in de jaren ’90, dus vóór de koop van het appartement, zijn gerealiseerd. Daarna hebben er geen bouwkundige wijzigingen plaatsgevonden, zodat artikel 13 splitsingsakte nieuw niet van toepassing is op [nummer 3] . Artikel 13 is alleen opgenomen voor de toekomst en kan niet met terugwerkende kracht verplichtingen in het leven roepen voor een reeds jarenlang bestaande situatie. In de begrotingen is dan ook ten onrechte geen rekening gehouden met de onderhoudskosten van de lichtstraat, het dak, het dakterras en de (buitengevels en het dak van de) dakopbouw, die gemeenschappelijk zijn.
4.3.
De VvE voert verweer. Zij blijft bij haar besluiten en verzoekt [verzoeker] niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek dan wel de verzoeken af te wijzen, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten van de VvE. De vergroting van de bovenste appartementen [nummer 2] en [nummer 3] (met berging en dakterras) waren juist de aanleiding om in de splitsingsakte nieuw een specifieke bepaling op te nemen die afwijkt van artikel 13 van het MR, aldus de VvE. De dakopbouw blijkt niet vergund en het huidige dakterras is groter dan is vergund. [verzoeker] weigert de VvE toegang te verlenen tot het dakterras en heeft medio 2024 een verhoogd hek en vlonders op het dak geplaatst.
4.4.
Op het voorgaande en de overige standpunten van partijen zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
5.De beoordeling
ontvankelijkheid
5.1.
Ingevolge artikel 5:130 BW is een besluit van de VvE vernietigbaar als de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. Ter zitting heeft de VvE haar verweer ten aanzien van de termijnoverschrijding ingetrokken. Het verzoek tot vernietiging van de besluiten is tijdig gedaan, zodat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek.
juridisch kader
5.2.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.
5.3.
Als een besluit van de VvE strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, dan is dat besluit vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en b BW. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW. De toets van artikel 5:130 lid 1 BW is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
5.4.
Aangezien in het onderhavige geval het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie om proceseconomische redenen niet tot verwijzing naar de rechtbank overgaan en beide verzoekschriften gezamenlijk behandelen.
afbakening verzoekschrift
5.5.
Vooropgesteld wordt dat het verzoek om nietigverklaring c.q. vernietiging van besluit 3 (jaarrekening 2023) zal worden afgewezen, nu er geen gronden voor zijn aangevoerd.
5.6.
Verder is niet gebleken dat er over de agendapunten 6 en 7 is gestemd. Er zijn in de notulen ook geen besluiten bij deze agendapunten opgenomen, enkel actiepunten. Dit betekent dat [verzoeker] in zijn verzoek om nietigverklaring c.q. vernietiging van de “besluiten” onder deze agendapunten niet ontvankelijk wordt verklaard.
5.7.
In zijn verzoekschrift heeft [verzoeker 1] gronden aangevoerd voor nietigverklaring c.q. vernietiging van de besluiten 1, 2, 5 en 6, zodat alleen deze besluiten hier voorliggen.
besluiten 1 en 2: vaststelling notulen
5.8.
[verzoeker] heeft bezwaar tegen de vaststelling van de notulen van 17 april 2024 omdat daarin meerdere punten anders zouden zijn opgenomen dan daadwerkelijk tijdens de vergadering is besproken en beslist. De door [verzoeker] voorgestelde opmerkingen en correcties hadden volgens [verzoeker] moeten worden verwerkt in de notulen of aan de notulen moeten worden gehecht. Volgens [verzoeker] is tijdens de vergadering besloten dat een deel van de kosten van het dakonderhoud door de VvE zou worden gedragen, zonder hieraan voorwaarden te koppelen. Er is dan ook een gebrek aan zorgvuldigheid en transparantie in het besluitvormingsproces, aldus [verzoeker]
5.9.
Hetzelfde geldt volgens [verzoeker] voor de notulen van de vergadering van 16 oktober 2023. Daar komt bij dat de vergadering niet op 23 oktober 2023, zoals is vermeld, maar op 16 oktober 2023 heeft plaatsgevonden.
5.10.
De VvE heeft verweer gevoerd. Alle overige leden kunnen zich vinden in de inhoud van de notulen. Er is terzake (getuigen)bewijs aangeboden. In de extra vergadering van 12 mei 2025 is de datum van de notulen gecorrigeerd naar 16 oktober 2024, zodat [verzoeker] op dit punt geen belang meer heeft bij zijn verzoek. Ook heeft de VvE het verzoekschrift en alle bijlagen, alsmede de commentaren (ook per e-mail) van [verzoeker] inzake de notulen van de vergaderingen van 2023 en 2024 als bijlage gevoegd aan de notulen van de extra vergadering. Voor het overige zijn de notulen niet aangepast. [verzoeker] heeft ter zitting op vragen van de kantonrechter aangegeven dit onvoldoende te vinden.
5.11.
Ter zitting is vervolgens besproken dat dit onderdeel van het verzoekschrift zal worden aangehouden teneinde de kantonrechter eerst de gelegenheid te bieden om in een tussenbeschikking de splitsingsakte uit te leggen. De beoordeling van de verzoeken ten aanzien van de vaststelling van de notulen zal dan ook worden aangehouden zoals hierna in de beslissing is bepaald.
besluiten 5 en 6: begrotingen 2024 en 2025
5.12.
Aan de orde is -kort samengevat- de vraag of de VvE heeft verzuimd onderhoudskosten van gemeenschappelijke gedeelten van het dak boven [nummer 3] in de begrotingen op te nemen. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet worden vastgesteld welke gedeelten op het dak boven [nummer 2] gemeenschappelijk zijn. Daarvoor is leidend wat daarover in de splitsingsstukken is bepaald. Partijen twisten over de uitleg van de splitsingsakte.
5.13.
Als het gaat om de uitleg van een splitsingsakte neemt de kantonrechter tot uitgangspunt de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van feitelijke kenmerken uit te leggen.
5.14.
In de splitsingsakte nieuw is het dak boven het appartement van [nummer 3] toegevoegd aan de privé-gedeelten van [nummer 3] . Daarbij is een afwijking van artikel 13 MR opgenomen. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of dit artikel van toepassing is op het reeds in de jaren ’90 boven [nummer 3] aangelegde dakterras/de dakopbouw (hierna: het dakterras/de dakopbouw oud) en zo ja, wie (de VvE of de eigenaar van [nummer 3] ) welke onderhoudskosten moet dragen.
5.15.
De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat uit de bepalingen in het splitsingsreglement, in onderling verband en samenhang gelezen, niet anders kan worden geconcludeerd dan dat artikel 13 ook geldt ten aanzien van het dakterras/de dakopbouw oud en is gegrond op het profijtbeginsel. Dit betekent dat alle kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing die zijn verbonden aan de dakopbouw en het dakterras (waaronder alle lagen van het dak onder het dakterras, te weten dakbedekking, dakisolatie en dakbeschot) voor rekening komen van de eigenaren van [nummer 3] . Daartoe overweegt zij het volgende.
5.16.
Objectief kan worden vastgesteld dat de eigenaar van [sectie+nummer] (thans [nummer 3] ) bij de splitsing niet het exclusief gebruiksrecht had van het dak boven zijn appartement. Dit recht is hem pas toegekend bij de splitsingsakte nieuw. Dit blijkt uit de tekst van de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte oud en nieuw en de splitsingstekening. De splitsingsakte nieuw is dan ook te beschouwen als een formalisering van een reeds bestaande toestand. Partijen zijn het er immers over eens dat ruim voor het passeren van de splitsingsakte nieuw het dakterras en de dakopbouw al door en op kosten van de rechtsvoorganger van [verzoeker] waren aangelegd en privé werden gebruikt.
5.17.
De enige aanwijzing die [verzoeker 1] als onderbouwing van zijn stelling dat het dakterras/de dakopbouw oud ten tijde van de splitsingsakte nieuw niet zouden vallen onder het bereik van artikel 13, heeft opgeworpen is een taalkundige, namelijk het woord “zullen”. Dat is te kort door de bocht. Zo had kunnen worden verwacht dat als de stelling van [verzoeker] juist was dit uitdrukkelijk in het artikel was vermeld, nu de bouw al was gerealiseerd. Bovendien zou dit, als zijn stelling zou worden gevolgd, tot gevolg hebben dat artikel 13 nimmer voor [nummer 3] zou gaan gelden, maar wel voor [nummer 2] . Dat zou in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel. Niet betwist is dat de eigenaar van [nummer 2] , die tijdens de wijziging van de splitsingsakte in 2010 reeds eigenaar was, de kosten van het dak onder zijn dakterras draagt (hij had in 2010 nog geen dakterras en heeft geen dakopbouw), hetgeen ook een aanwijzing is dat deze uitleg de juiste is.
5.18.
In de splitsingsakte nieuw is bepaald dat de eigenaren van [nummer 2] en [nummer 3] gerechtigd zijn “
voor zijn/haar rekening en risicoeen dakterras en een toegang tot dat terras alsmede een dakopbouw
aan te brengen en in stand te houden” (cursivering kantonrechter). Uit de bewoordingen voor zijn/haar rekening en risico en het feit dat in het vervolg van het artikel een specifieke toedeling van de kosten van de lagen onder het (privé) dakterras aan de appartementseigenaar van [nummer 3] is opgenomen, kan worden afgeleid dat in de splitsingsakte nieuw in artikel 13 de bedoeling tot uitdrukking is gebracht om bepaalde kosten uit te zonderen van de algemene kostenverdeling en deze neer te leggen bij diegene die profijt heeft van het dakterras en het dakhuis. Dit noemt men het profijtbeginsel: degene die profijt heeft van een zaak heeft daar niet alleen de lusten maar ook de lasten van te dragen. Dit in tegenstelling tot het solidariteitsbeginsel.
voor zijn/haar rekening en risicoeen dakterras en een toegang tot dat terras alsmede een dakopbouw
aan te brengen en in stand te houden” (cursivering kantonrechter). Uit de bewoordingen voor zijn/haar rekening en risico en het feit dat in het vervolg van het artikel een specifieke toedeling van de kosten van de lagen onder het (privé) dakterras aan de appartementseigenaar van [nummer 3] is opgenomen, kan worden afgeleid dat in de splitsingsakte nieuw in artikel 13 de bedoeling tot uitdrukking is gebracht om bepaalde kosten uit te zonderen van de algemene kostenverdeling en deze neer te leggen bij diegene die profijt heeft van het dakterras en het dakhuis. Dit noemt men het profijtbeginsel: degene die profijt heeft van een zaak heeft daar niet alleen de lusten maar ook de lasten van te dragen. Dit in tegenstelling tot het solidariteitsbeginsel.
5.19.
Op grond van de hoofdregel van artikel 9 MR zijn het dak van het dakhuis, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas en de deuren welke zich bevinden in de buitengevel van het dakhuis, gemeenschappelijk, zodat de kosten daarvan in beginsel voor rekening van de VvE komen. Echter, gelet op de (hiervoor genoemde cursieve) tekst van artikel 13 en het gehanteerde profijtbeginsel waarop dit artikel is gestoeld, legt de kantonrechter de akte zo uit, dat de kosten van het aanbrengen en van de instandhouding van het dakhuis, waaronder de onderhoudskosten en vernieuwingskosten vallen, in afwijking van de hoofdregel voor rekening van de eigenaar van [nummer 3] komen. Dat deze gedeelten niet, zoals bij de gedeelten onder het dakterras, als privégedeelten zijn aangemerkt, doet daar niet aan af.
5.20.
De VvE heeft terecht aangevoerd dat deze uitleg ook in lijn is met het feit dat de breukdelen bij de wijziging, ondanks dat de oppervlakte van [nummer 3] aanzienlijk is toegenomen, onveranderd zijn gebleven en dat in de bepalingen van de splitsingsakte oud, waarin is bepaald dat eigenaren van de bovenverdiepingen - en dus niet de eigenaren van de benedenverdiepingen - financieel verantwoordelijk zijn voor de isolatie van hun vloeren teneinde ze geschikt te maken voor bewoning ook is afgeweken van het solidariteitsbeginsel. Dat is een aanwijzing dat in artikel 13 ook ten aanzien van het dakhuis is uitgegaan van het profijtbeginsel. In dit geval heeft de eigenaar van [nummer 3] immers kosteloos de beschikking gekregen over het aanvankelijk gemeenschappelijke dak boven zijn appartement en heeft alleen hij profijt van het dakterras en de dakopbouw.
5.21.
Overigens wordt deze uitleg ook gesteund door overgelegde stukken waaruit blijkt dat de onderhoudskosten van de dakopbouw/het dakterras oud al vanaf de bouw daarvan medio jaren ’90, toen het gebouw in eigendom was bij een woongroep, onderwerp van discussie is geweest tussen de leden. Uit die stukken blijkt dat de toenmalige eigenaar van thans [nummer 3] als tegenprestatie voor het vruchtgebruik van het dak heeft gesteld verantwoordelijk te zullen zijn voor alle toekomstige kosten daarvan, waarbij is aangegeven dat een en ander in een gewijzigde akte van splitsing moest worden vastgelegd. Dat is klaarblijkelijk eerst gebeurd in artikel 13 van de akte van splitsing nieuw. Dat is rijkelijk laat, maar niet ongebruikelijk.
5.22.
Ten slotte blijkt uit het feit dat [verzoeker] in 2024 geen toestemming heeft gevraagd voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak van de uitbouw dat hij er toen kennelijk, anders dan nu, vanuit ging dat dit gedeelte niet gemeenschappelijk maar privé was.
5.23.
De slotsom is dan ook dat [verzoeker] de kosten zal moeten dragen van onderhoud, herstel en vernieuwing van het dakhuis, het dakterras en alle lagen van het dak onder het dakterras, te weten dakbedekking, dakisolatie en dakbeschot, en de VvE de kosten van de overblijvende aantal vierkante meters van het dak waar geen dakterras ligt (de strook tussen het hekwerk rondom het dakterras van [nummer 3] en de dakrand), de dakconstructie, de daklijsten, de dakkuiven, alsmede de lichtstraat. Nu de VvE nog niet heeft kunnen vaststellen hoeveel vierkante meters van het dak gemeenschappelijk zijn gebleven en voor rekening van de VvE komen, heeft zij de hoogte van de onderhoudskosten nog niet kunnen begroten en in redelijkheid kunnen komen tot de betwiste begrotingsbesluiten.
5.24.
Om de VvE in de gelegenheid te stellen om de begroting op dit punt te kunnen aanpassen zal [verzoeker] de VvE, in het kader van haar taak als beheerder van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, onbelemmerde toegang moeten verschaffen tot de gemeenschappelijke gedeelten van het dak, te weten de stroken rondom het dakterras van [verzoeker] zodat de VvE deze ter plaatse op kan meten en de staat van onderhoud kan (doen) onderzoeken. Nadien kan de vergadering van de VvE een besluit nemen over de hoogte van de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het dak boven [nummer 3] die voor rekening komen van de VvE en de aanpassing van de begroting(en) (en het MJOP) op dit punt.
5.25.
Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de besluiten 5 en 6 niet nietig zijn dan wel zijn genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dit onderdeel van de verzoeken zal dan ook worden afgewezen.
geldvordering
5.26.
[verzoeker] heeft verzocht de VvE te veroordelen tot betaling van een geldbedrag. Dit betreft een vordering waarvoor in deze verzoekschriftprocedure, die is gegrond op artikel 5:130, geen plaats is. Er is geen verzoek ex artikel 5:121 BW ingesteld. Dit onderdeel van het verzoek zal dan ook worden afgewezen. Overigens volgt ook uit het voorgaande dat (nog) niet kan worden vastgesteld tot welke hoogte de VvE zal moeten bijdragen aan de onderhoudskosten van het dak.
proceskosten
5.27.
Ondanks de aanhouding van het verzoek ten aanzien van de besluiten over de notulen, zal [verzoeker] reeds nu als de (meest) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de VvE.
hoger beroep wordt toegestaan
5.28.
Onder verwijzing naar artikel 358 lid 4 Wetboek van Rechtsvordering (Rv) staat de kantonrechter partijen toe van deze tussenbeschikking hoger beroep in te stellen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
houdt de zaak voor wat betreft de besluiten 1 en 2 (vaststelling notulen) aan,
6.2.
draagt [verzoeker] op
uiterlijk op 5 september 2025mee te delen of het verzoek als weergegeven onder r.o. 5.8 e.v. wordt gehandhaafd, en dit zo nodig te voorzien van een (nadere) toelichting, waarna de VvE in de gelegenheid zal worden gesteld daarop binnen vier weken te reageren;
uiterlijk op 5 september 2025mee te delen of het verzoek als weergegeven onder r.o. 5.8 e.v. wordt gehandhaafd, en dit zo nodig te voorzien van een (nadere) toelichting, waarna de VvE in de gelegenheid zal worden gesteld daarop binnen vier weken te reageren;
6.3.
mocht een mededeling van [verzoeker] uitblijven dan zal ervan worden uitgegaan dat het verzoek op dit onderdeel niet langer wordt gehandhaafd,
6.4.
wijst de verzoeken met betrekking tot de besluiten 3, 5 en 6 af,
6.5.
verklaart [verzoeker] niet ontvankelijk ten aanzien van zijn verzoek met betrekking tot de agendapunten 6 en 7,
6.6.
bepaalt dat het aan partijen is toegestaan tussentijds hoger beroep tegen deze beschikking in te stellen,
6.7.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 542,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet [verzoeker 1] ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
6.8.
veroordeelt [verzoeker] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 68,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw,
6.9.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
6.10.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452