ECLI:NL:RBAMS:2025:6046 - Rechtbank Amsterdam - Vordering tot ontruiming van een pand door eigenaar tegen...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

Zaaknummer: C/13/772988 / KG ZA 25-592 MK/KH

Vonnis in kort geding van 19 augustus 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LIBRA INTERNATIONAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 28 juli 2025,

hierna te noemen: Libra,

advocaten: mr. R.F. Raven en mr. B.F.I. Bruisten te Amsterdam,

tegen

HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK (OF EEN GEDEELTE DAARVAN) AAN HET ADRES [gedaagden] ,

gedaagden,

hierna te noemen: de krakers,

van wie zijn verschenen:

[naam 1] ,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,

[naam 2] ,

advocaat: mr. E.M. Prins te Den Haag.

1.De procedure

1.1.

Op de zitting van 5 augustus 2025 heeft Libra de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [naam 1] en [naam 2] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en pleitaantekeningen in het geding gebracht. Producties 4 tot en met 9 van de krakers zijn buiten de daarvoor geldende termijn ingediend en daartegen is door Libra bezwaar gemaakt. Dat bezwaar is gehonoreerd ten aanzien van productie 9, die buiten beschouwing is gelaten. Vonnis is bepaald op vandaag.

1.2.

Ter zitting waren, voor zover relevant, aanwezig:

aan de zijde van Libra: [naam 3] (secretaresse) en [naam 4] (verhuurmakelaar) met mr. Raven en mr. Bruisten.
aan de zijde van de krakers: [naam 1] met mr. Schuckink Kool en [naam 2] met mr. Prins.

2.De feiten

2.1.

Libra is eigenaar van het monumentale pand gelegen aan de [adres 1] (hierna te noemen: het pand). De afgelopen periode heeft Libra een renovatie aan het pand laten uitvoeren met de bedoeling het pand daarna casco te verhuren. De renovatie is op 27 juni 2025 voltooid en op die dag is het pand aan Libra opgeleverd.

2.2.

Eind maart 2025 heeft Libra aan [bedrijf] (hierna te noemen: [bedrijf] ) opdracht gegeven om het pand te huur aan te bieden. Op 25 april 2025 zijn de ramen voorzien van folie waarop staat dat het pand te huur is.

2.3.

Op 21 mei 2025 heeft [bedrijf] Hagen Espresso Bars (hierna te noemen: Hagen) benaderd. Hagen heeft het pand diverse keren bezichtigd. Na een eerste huurvoorstel heeft dit geleid tot een aangepast huurvoorstel van Hagen op 2 juli 2025 waarbij het volgende is bericht:

“(…)
As per our conversation on Monday, we have taken another look at the business case for [adres 1] . This has led to the adjusted non-binding lease proposal (attached), which we hope to discuss in more detail with the LL. Kindly be mindful this is a non-binding proposal, and subject to the below:


Subject to Hagen Board approval


Subject to Contract


Subject to provision by the Lessor of:

o
Mains water

o
3-phase or 100A single-phase power supply in full working order

o
Functioning Drainage in good repair, evidenced by drainage survey provided by Lessor

o
Independent access to utilities and utility charges (electric and water charges only)

o
Full Site & Cost Survey by Hagen project management

o
Permission from the Lessor for Hagen to install awnings & signage

o
Disclosure of any planning restrictions on the building

o
Disclosure of any building restrictions (listed building / interior/exterior)

o
Disclosure of any 3rd party interests and conditions on the lease such as superior lease / superior Lessor consents

o
Permitted use as an Espresso Bar - Horeca 4

o
Right to assign lease with reasonable permission not withheld by the Lessor

o
Lessor approval to the generic Hagen design as per the Hagen identity and design guidelines (to be shared)

o
Vacant possession with no previous tenant disputes

We are happy to go through details next week in a meeting at Hagen [adres 2]. (…)”

2.4.

Op 3 juli 2025 hebben de krakers hun intrek genomen in het pand, waarmee Libra op 6 juli 2025 bekend raakte. Op 7 juli 2025 heeft Libra aangifte gedaan.

2.5.

Op 7 juli 2025 heeft [bedrijf] naar aanleiding van het laatste huurvoorstel van Hagen een eerste versie van een intentieovereenkomst aan haar toegestuurd. Op 14 juli 2025 heeft [bedrijf] een aangepaste versie gedeeld met Hagen. Beide versies zijn enkel ondertekend door [bedrijf] . In de laatste versie staat, voor zover relevant:

“(…)
Gehuurde

De bedrijfsruimte (gehele pand) verdeeld over de kelder, begane grond, 1ste verdieping, tussenverdieping, 2de verdieping alsmede de zolderverdieping gelegen aan de [adres 1] . (…)

Huurder is zich ervan bewust dat de bedrijfsruimte met ingang van 7 juli 2025 is gekraakt. Eén van de krakers heeft toegezegd dat de krakers bereid zijn mee te werken aan een vertrek uit de bedrijfsruimte en deze in originele staat achter te laten, mits voor hen voldoende aannemelijk is dat er op korte termijn actie zal worden ondernomen met betrekking tot het pand. Onder het kopje ‘voorbehouden’ is daarover een ontbindende voorwaarde opgenomen.

Bestemming

De publiekrechtelijke bestemming is Gemengd 1.4. De kelder, begane grond alsmede de 1ste verdieping zijn bestemd voor Horeca-4. Zie voor meer informatie [internetsite]

Huurder zal de kelder, begane grond alsmede de 1ste verdieping gaan exploiteren als horecaruimte conform het hoogwaardige Hagen concept. De bovengelegen etages zullen gebruikt worden als kantoor-/opslagruimte.(…)

Huuringangsdatum

Tussen 1 augustus en 1 oktober 2025.(…)

Opleveringsniveau

Verhuurder zal uitsluitend het casco verhuren aan huurder. Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder opgeleverd in de huidige casco staat, één en ander genoegzaam bij partijen bekend.(…)

Vergunningen

Huurder is zelf verantwoordelijk voor alle benodigde vergunningen en het voldoen aan de voorschriften van het geldende bestemmingsplan.(…)”

2.6.

Op 17 juli 2025 heeft Hagen aan [bedrijf] gemaild:

“(…)
As per our call yesterday I herewith would like to confirm that Hagen will not continue the conversation on [adres 1] at this point.We hope to pick this conversation up again once the situation at [adres 1] has normalized.(…)”

2.7.

Op 31 juli 2025 is de dagvaarding van de krakers in dit kort geding openbaar bekendgemaakt in een advertentie in het Parool.

3.Het geschil

3.1.

Libra vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. de krakers te veroordelen om het pand binnen achtenveertig (48) uur na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Libra te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen onder afgifte van de sleutels te verlaten en ontruimen, met bepaling dat dit vonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) genoemde termijn van een jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,

II. de krakers te verbieden het pand opnieuw te kraken of anderszins geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen op straffe van een dwangsom,

III. de krakers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

De krakers houden het pand zonder recht of titel bezet. Libra was bezig om het pand te verhuren en daarvoor bestond serieuze interesse. Pogingen van zowel de verhuurmakelaar als Hagen om het pand te betreden – noodzakelijk om de verdere technische geschiktheid te beoordelen – zijn door de krakers verhinderd. Het pand is daarmee feitelijk onbereikbaar geworden voor Libra als eigenaar, haar vertegenwoordigers en potentiële huurders. Hagen heeft te kennen gegeven dat zij de onderhandelingen wil opschorten zolang het pand bezet is. Gevolg hiervan is dat de commerciële exploitatie van het pand tot stilstand is gebracht, waardoor Libra dagelijks schade lijdt. De onrechtmatige bezetting moet worden beëindigd om de schade te beperken. Pas dan kunnen immers de onderhandelingen met Hagen of andere potentiële huurders worden voortgezet of opgestart. Van ongerechtvaardigde leegstand is geen sprake. Het pand betreft geen woonruimte, en Libra is

voornemens het zo spoedig mogelijk te verhuren aan Hagen. Mocht Hagen niet langer bereid zijn het pand te huren, dan zal Libra zich direct inspannen om een andere huurder te vinden.

3.3.

De krakers voeren verweer. Volgens hen staat het pand al jarenlang leeg en wordt het niet gebruikt of onderhouden door Libra. Dat wordt ook verklaard door verschillende personen die in de buurt werken. Daarnaast is volgens hen geen sprake van concrete, uitvoerbare plannen om het pand op korte termijn te verhuren. Volgens de krakers is het pand verre van verhuur- of gebruiksklaar. Daarom is het niet realistisch dat hier spoedig een horecazaak kan worden geopend. Daar zou eerst een ingrijpende verbouwing aan vooraf moeten gaan. Dat is wellicht ook de reden dat Hagen is afgehaakt, en niet de aanwezigheid van de krakers. Ontruiming zal, gelet op voorgaande, leiden tot ongerechtvaardigde leegstand. De krakers hebben een zwaarwegend belang bij behoud van het pand als woonruimte, nu een betaalbaar alternatief ontbreekt. Als de vordering zou worden toegewezen, zou dit volgens de krakers moeten gebeuren onder de voorwaarde van overlegging van bescheiden waaruit een spoedige aanvang van de ingebruikname blijkt.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen krakers verstek zal worden verleend.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van Libra niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

[naam 1] , [naam 2] en de overige krakers hebben geen rechten om in het pand te verblijven. Zij gebruiken het immers zonder toestemming van Libra. Daarom is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen. Die vordering is ook in kort geding toewijsbaar, mits Libra een voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering. Een spoedeisend belang is aanwezig, indien aannemelijk wordt gemaakt dat een eigenaar van een pand op korte termijn (concrete) plannen heeft met dat pand. Als dit niet het geval is, zal ontruiming in beginsel worden afgewezen. Voor leegstand wordt immers niet ontruimd.

4.4.

Libra heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft met het pand. Sterker nog: ten tijde van de kraak was zij met Hagen in overleg om het pand aan Hagen te verhuren om daarin een espressobar te openen. Hagen heeft in dat kader en na verschillende bezichtigingen op 2 juli 2025, een dag voordat de krakers hun intrek namen, een aangepast huurvoorstel gedaan aan Libra. Dat heeft geleid tot onderhandelingen en een concept intentieovereenkomst. Hagen heeft de onderhandelingen op 17 juli 2025 gestaakt, en wil deze weer wil oppakken zodra de situatie rondom het pand is genormaliseerd. Het is evident dat Hagen daarmee doelt op de krakerssituatie. Dat een andere uitleg mogelijk is (lees: Hagen is niet afgehaakt vanwege de krakers maar vanwege de slechte staat van het pand), zoals de advocaten van de krakers betogen, is gelet op de tekst en timing van de e-mail niet aannemelijk. Het is bovendien aannemelijk dat de aanwezigheid van krakers het pand voor potentiële huurders minder aantrekkelijk maakt. De krakers frustreren daarmee de mogelijkheid voor Libra om haar pand verhuurd te krijgen, juist nu er momentum is met Hagen.

4.5.

Libra heeft daarnaast ter zitting voldoende toegelicht dat het pand momenteel klaar is voor verhuur. Uit het door haar ingebrachte opleverrapport blijkt dat er nog slechts een aantal heel beperkte actiepunten openstaan met de door haar ingeschakelde aannemer/schilder, zoals het verwijderen van de verfbussen en het achterlaten van een ladder. Dat staat (casco) verhuur op korte termijn niet in de weg. Dat het pand hiervoor jaren leegstond maakt het voorgaande niet anders. Libra heeft uitgelegd dat zij sinds de aankoop van het pand in december 2019 het pand in verschillende fasen, en de afgelopen periode meer intensief, heeft verbouwd om het vervolgens casco te kunnen verhuren. Bovendien is sinds april van dit jaar ook voor derden duidelijk dat het de bedoeling is het pand te verhuren; stickers met de tekst “te huur” zijn toen op de ramen geplakt. De krakers zijn er daarna ingetrokken, terwijl de stickers op zichzelf al een signaal zijn dat de vermeende leegstand mogelijk niet lang meer zou voortduren.

4.6.

Dat Hagen niet direct een espressobar kan exploiteren omdat de verbouw van het pand eerst afgerond moet worden en het pand daarna nog ingericht moet worden leidt niet tot een ander oordeel. Het is volgens (de verhuurmakelaar van) Libra namelijk van meet af aan de bedoeling geweest om het pand casco te verhuren, wat gebruikelijk is voor horecahuurders, zodat zij naar eigen smaak de verbouwing kunnen afronden en het pand kunnen inrichten. Hagen kan het pand dus direct bij aanvang van de eventuele huur ‘in gebruik’ nemen voor de afronding en de inrichting. Eventuele vergunningen, mochten die nodig zijn, zullen door Hagen worden aangevraagd.

4.7.

Tot slot kan het door de krakers overgelegde vonnis van deze rechtbank uit juli 2024 waarop zij zich beroepen hun niet baten. Uit dat vonnis blijkt immers dat er geen interesse was voor de aankoop van de betreffende panden, waardoor onvoldoende aannemelijk was dat de betreffende eiser (eigenaar) op korte termijn concrete plannen had met de panden. Dat is in voorliggende situatie nu juist wel het geval.

4.8.

De gevorderde ontruiming (vordering I) zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.4. – geen aanleiding om daaraan de voorwaarde te verbinden die krakers voorstellen. De vordering om te bepalen dat dit vonnis gedurende één jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen iedereen die in het pand verblijft of binnentreedt zal worden beperkt, in die zin dat hiervoor een termijn van een half jaar zal worden bepaald. Ook hierbij geldt dat deze vordering slechts toewijsbaar is voor zover te voorzien is dat niet zal worden ontruimd voor leegstand. Voor zover deze termijn voor tenuitvoerlegging bij ‘herkraak’ zes maanden na heden overschrijdt, is dat thans nog niet te overzien.

4.9.

Het gevorderde verbod (vordering II) zal worden toegewezen met een gematigde dwangsom.

4.10.

De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van Libra worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

270,00

(plus de kosten van betekening)

Totaal

€

2.235,47

4.11.

De krakers zullen zoals gevorderd ook hoofdelijk veroordeeld worden in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet tijdig worden voldaan.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen krakers,

5.2.

veroordeelt de krakers om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis het pand aan [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Libra zijn, en de sleutels af te geven aan Libra,

5.3.

bepaalt dat de veroordeling onder 5.2, op de voet van artikel 557a lid 3 Rv, bij herkraak tot zes maanden na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,

5.4.

verbiedt de krakers het pand opnieuw te kraken of anderszins geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen op straffe van een aan Libra te betalen dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.5.

veroordeelt de krakers hoofdelijk in de proceskosten van € 2.235,47 plus de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.6.

veroordeelt de krakers hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.

________________________

Type: KH

Coll: JD