Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/758876 / HA ZA 24-1199
Vonnis van 10 september 2025
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. R.J. Delissen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[gedaagde 4],
4.
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. S.H.O. Aben.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 25 oktober 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 29 januari 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 15 juli 2025 gehouden mondelinge behandeling met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Rock Projects B.V. (hierna: Rock Projects) heeft gekocht en vervolgens op 15 november 2017 geleverd gekregen van de gemeente Amsterdam:
- de voortdurende erfpacht van een terrein gelegen aan de [locatie] , kadastraal aangeduid als [gemeente] (Noord Holland) sectie [sectieletter] met nummers [sectienummers 1] en [sectienummers 2] . Dat omvat de rechten van de erfpachter op de opstallen die op dit terrein zijn gebouwd met de adressen [adres 1] tot en met [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ;
- het perceel grond, kadastraal bekend als [gemeente] (Noord Holland) sectie [sectieletter] nummer [sectienummer]
(hierna gezamenlijk genoemd: de onroerende zaak).
2.2.
Op 1 december 2017 heeft Rock Projects van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning ontvangen voor de herontwikkeling van de onroerende zaak tot
tien woningen, vier parkeerplaatsen, een gezamenlijke toegangsweg en een gezamenlijk binnenterrein. Het te her-ontwikkelen terrein wordt omringd door een 180-tal woningen, bestaande uit vijf bouwlagen. De te realiseren woningen, de toegangsweg, de parkeerplaatsen en het binnenterrein zijn vanaf de openbare weg toegankelijk via een tunneltje.
2.3.
[gedaagden] is opgekomen tegen de afgegeven omgevingsvergunning en heeft deze ter toetsing aan de rechter voorgelegd. Nadat de rechter een bouwstop had bevolen, hebben [gedaagden] en Rock Projects afspraken gemaakt ter opheffing van deze bouwstop. Deze afspraken zijn neergelegd in een notariële akte gedateerd 25 maart 2019, genaamd ‘Akte houdende kettingbedingen met kwalitatieve werking’ (hierna: de akte kettingbedingen). Bij deze akte zijn [gedaagden] en Rock Projects partij. Deze akte luidt voor zover hier relevant:
“(…)
Omschrijving verplichtingen
(…)
B. Parkeerplaatsen
In het Bouwplan worden vier (4) parkeerplaatsen gerealiseerd die toegankelijk zijn via een mandelig te bestemmen toegangsweg vanaf de openbare weg. Partij 2 verplicht zich om deze toegangsweg en parkeerplaatsen niet anders te berijden dan met emissie-loze voertuigen.
(….)”.
Aan deze verplichting is in de akte kettingbedingen een boetebeding verbonden.
2.4.
Na opheffing van de bouwstop heeft Rock Projects op het terrein tien woningen en vier parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze woningen en parkeerplaatsen werden eind april 2019 via een makelaar te koop aangeboden. In de verkoopadvertentie staat onder meer:
“Optioneel is er een eigen parkeerplek te koop voor emissie loze auto’s, direct grenzend aan de privé tuin.”
2.5.
Op 12 juni 2019 heeft [eisers] de woning aan de [adres 1] gekocht alsmede een parkeerplaats en vervolgens op 29 augustus 2019 geleverd gekregen. De akte van levering bevat ten aanzien van de parkeerplaats een kettingbeding dat gelijkluidend is aan het beding in de akte kettingbedingen als hiervoor onder 2.3 geciteerd. Daarnaast bevat de akte van levering een boetebeding, dat eveneens gelijkluidend is aan het in de akte kettingbedingen opgenomen boetebeding. Deze boete wordt verbeurd onder de in de akte genoemde voorwaarden bij niet naleving van het kettingbeding.
2.6.
Op 16 en 20 mei 2024 heeft [gedaagden] aanmaningen gezonden aan de leden van/de beheerder/het bestuur van de Vereniging van eigenaren [naam VvE] met betrekking tot twee hybride auto’s die volgens [gedaagden] ten onrechte en in strijd met het kettingbeding geparkeerd stonden op de parkeerplaatsen, met het verzoek de auto’s binnen een termijn van drie dagen te verwijderen van de parkeerplaats en elders buiten de poort te parkeren, bij gebreke waarvan [gedaagden] aanspraak maakt op de overeengekomen boete.
2.7.
Een e-mail van [gedaagde 1] aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] van
27 juli 2024 luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“(…)
• de 10 woningen, waartoe de woning van uw cliënt ook behoort, zijn enkele jaren geleden in een voormalige kapel gerealiseerd. Het geheel bevindt zich in een binnenhof en is ingebouwd tussen woningen en/of appartementsrechten van minimaal 5 bouwlagen. Hierbij zijn op hetzelfde binnenterrein 4 parkeerplaatsen met laadpalen gerealiseerd. Deze situering leidt ertoe dat auto’s met een verbrandingsmotor zorgen voor stankoverlast en geluidsoverlast. De omliggende circa 180 woningen/appartementsrechten werken als klankkast en zorgen ervoor dat uitlaatgassen lang blijven hangen
(…)”.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat [eisers] het bepaalde in de akten (de akte kettingbedingen en de leveringsakte) met betrekking tot ‘emissie-loze voertuigen’ niet overtreedt wanneer met een hybride auto in elektrische stand het binnenterrein en de parkeerplaats van de [locatie] wordt betreden, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eisers] stelt hiertoe dat hij voornemens is een hybride auto aan te schaffen. [eisers] is van mening dat het begrip ‘emissie-loze voertuigen’ zo moet worden uitgelegd dat daaronder eveneens hybride auto’s vallen zolang deze rijden in de elektrische stand. Het beding moet naar redelijkheid en billijkheid worden uitgelegd en wordt tevens ingekleurd door maatschappelijke belangen en huidige maatschappelijke opvattingen rondom elektrisch en hybride rijden. Daarnaast wordt voldaan aan de bedoeling van het beding, omdat een hybride auto, als deze rijdt op de elektromotor, geen stank- en geluidsoverlast veroorzaakt. Het is nooit de bedoeling geweest om hybride auto’s uit te sluiten, aldus [eisers]
3.3.
[gedaagden] voert verweer en meent dat hybride auto’s niet kwalificeren als ‘emissie-loze voertuigen’, nu zij tevens over een verbrandingsmotor beschikken. Het is ingevolge het kettingbeding daarom niet toegestaan om de parkeerplaats op en af te rijden en aldaar te parkeren met een hybride auto. Het beding moet worden uitgelegd volgens een geobjectiveerde variant van de Haviltex maatstaf waarbij aan de bewoordingen van het beding in het licht van de gehele inhoud van de akte van kettingbedingen doorslaggevend gewicht toekomt. Het beding beoogt de rechtspositie van derden, zoals [eisers] , te bepalen. [gedaagden] verwijst verder naar de door het CBS aangehouden definitie van emissieloos voertuig en op te verkrijgen subsidies voor elektrische voertuigen die niet gelden voor hybride auto’s. Daarnaast was het nooit de bedoeling van de partijen bij het opstellen van de akte kettingbedingen om hybride voertuigen wel toe te staan, aldus steeds [gedaagden]
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over de vraag of hybride auto’s wel of niet onder het begrip ‘emissie-loze voertuigen’ in het kettingbeding vallen, zoals vermeld in de akte kettingbedingen en in de leveringsakte. [eisers] meent van wel terwijl [gedaagden] meent van niet.
4.2.
Het kettingbeding is naar zijn aard bestemd om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, waaronder begrepen rechtsopvolgers onder bijzondere titel, zoals [eisers] Het beding strekt ertoe de rechtspositie van derden op uniforme wijze te regelen. Dergelijke rechtsopvolgers zijn, net als [eisers] , zelf geen partij bij de akte van kettingbedingen en niet betrokken bij de opstelling ervan.
Bij de beantwoording van de vraag hoe het in een notariële akte opgenomen kettingbeding moet worden uitgelegd, komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van deze akte kettingbedingen. Daaronder vallen, voor zover hier relevant, in ieder geval de bewoordingen van het beding en de structuur van de akte.
4.3.
[eisers] stelt terecht dat hij, gelet op de inhoud van de akte kettingbedingen en mede gelet op de voor iedereen kenbare situatie ter plaatste, redelijkerwijs ervan uit mag gaan dat de bedoeling achter het kettingbeding is om geluids- en stankoverlast op het binnenterrein, dat wordt omringd door woningen, zoveel als mogelijk te voorkomen en zo overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te beperken. [gedaagde 1] heeft in zijn brief van
27 juli 2024 aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] (zie hiervoor onder 2.7) en tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat dat ook de daadwerkelijke bedoeling was van het kettingbeding. Een andere kenbare bedoeling achter het kettingbeding ligt niet voor de hand en heeft [gedaagden] ook niet gesteld.
4.4.
Gelet hierop mag [eisers] het kettingbeding zo opvatten dat onder ‘emissie-loze voertuigen’ in het kettingbeding eveneens wordt verstaan een hybride auto zolang deze rijdt in de elektrische stand. Bij gebruik van een hybride auto in de elektrische stand is er immers geen sprake van geluidsoverlast, en vindt ook, net als bij volledige elektrische voertuigen, tijdens het rijden geen schadelijke uitstoot plaats.
4.5.
Dat de opstellers van het kettingbeding, zoals zij stellen, hybride auto’s niet onder het beding hebben willen laten vallen, is voor de uitleg van het beding niet relevant, nu deze (mogelijke) bedoeling niet voor derden kenbaar was uit de akte kettingbedingen (in zijn geheel bezien). Dat, zoals [gedaagden] heeft aangevoerd, het CBS mogelijk een andere definitie van emissieloze voertuigen hanteert en dat voor een hybride auto niet dezelfde subsidie kan worden verkregen als voor volledig elektrische voertuigen, doet niet ter zake, omdat het kettingbeding, zoals hiervoor is overwogen, een ander doel nastreeft.
4.6.
[gedaagden] heeft nog aangevoerd dat een ieder belang heeft bij duidelijkheid en controleerbaarheid en dat er geen discussie mag komen of iemand nu wel of niet in overtreding is van het kettingbeding, wat wel kan gebeuren als hybride voertuigen ook worden toegestaan. Dit argument is voor de vraag hoe het kettingbeding moet worden uitgelegd ook niet doorslaggevend. Niet de controleerbaarheid en de vraag naar de eventuele verschuldigdheid van de boete is het objectief kenbare doel achter het beding, maar het zoveel mogelijk voorkomen van stank- en geluidsoverlast, en daarmee hinder voor omwonenden. Bovendien kan het boetebeding alsnog worden ingeroepen, met inachtneming aan de daaraan verbonden voorwaarden, zoals het zenden van een aanmaning, indien een hybride auto op het binnenterrein niet in de elektrische stand wordt gebruikt, maar met gebruik van de verbrandingsmotor van het voertuig.
4.7.
Ook de stelling dat bij hybride auto’s niet 100% te garanderen valt dat de auto in bepaalde gevallen, zoals bij een te lage accustand of een defect, overschakelt op fossiele brandstof, maakt niet dat het beding toch anders moet worden uitgelegd. [eisers] heeft uitdrukkelijk toegezegd, zowel in de dagvaarding als tijdens de mondelinge behandeling, de aan te schaffen hybride auto uitsluitend in de elektrische stand te zullen gebruiken bij het in- of afrijden van het binnenterrein en het parkeren van de auto op de parkeerplaats, en ook dat hij in geval van een te lage accustand de auto eerst elders zal opladen. Dat er zich daarnaast uitzonderlijke omstandigheden zouden kunnen voordoen, zoals een defect aan de auto, is niet doorslaggevend voor de vraag hoe het beding moet worden uitgelegd en hoe de parkeerplaats dagelijks en in normale gevallen mag worden gebruikt.
4.8.
Dat betekent dat het beding moet worden uitgelegd op de door [eisers] voorgestane wijze en dat [eisers] niet in overtreding is als hij het binnenterrein in- of afrijdt en aldaar parkeert met een hybride auto, mits deze wordt gebruikt in de elektrische stand. De door [eisers] gevorderde verklaring voor recht, waarbij hij voldoende belang heeft nu hij voornemens is zijn elektrische auto te vervangen door een hybride auto, zal dan ook worden toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld.
4.9.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eisers] , die als volgt worden begroot:
- kosten dagvaardingen € 407,91
- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten x tarief II € 614)
- griffierecht € 320,00
- nakosten € 178,00
Totaal € 2.133,91.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [eisers] het bepaalde in de akten met betrekking tot ‘emissie-loze voertuigen’ niet overtreedt wanneer hij met een hybride auto in de elektrische stand het binnenterrein en de parkeerplaats van de [locatie] betreedt en aldaar parkeert,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.133,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna moet worden betekend, te vermeerderen, met
€ 92,00 plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.