Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/760487 / HA ZA 24-1321
Vonnis van 17 september 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
advocaat: mr. C.U. Mons,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] (België),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. J.P.F.W. van Eijck.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 oktober 2024 met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
- het tussenvonnis van 28 mei 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte van [gedaagde] van 3 juli 2025 met een eiswijziging en aanvullende producties,
- de akte van [gedaagde] van 17 juli 2025 met aanvullende producties,
- de akte van [eiser] van 20 juli 2025 met een aanvullende productie,
- de mondelinge behandeling van 31 juli 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 31 juli 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte wijst de rechter vandaag vonnis.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
[eiser] houdt een appartementsrecht met betrekking tot een pand aan [adres 1] en [gedaagde] houdt een appartementsrecht met betrekking tot het naastgelegen pand, [adres 2] . Beide ruimtes worden verhuurd aan (horeca)ondernemers.
2.2.
Bij de oplevering liep door de panden een gemeenschappelijke ventilatiebuis, die vanaf het pand van [eiser] via een brandwerende tussenmuur door het pand van [gedaagde] loopt en uitkomt bij het dak.
2.3.
Deze zaak gaat over de vraag of die ventilatiebuis tijdelijk is verwijderd door [gedaagde] , daar zien de vorderingen van [eiser] op. Partijen zijn het erover eens, dat de ventilatiebuis in ieder geval vanaf september 2024 aanwezig was.
2.4.
De brandweer en de gemeente zijn in augustus 2023 aanwezig geweest in het pand van [gedaagde] , naar aanleiding van een koolmonoxidemelding door de bewoners van de bovengelegen appartementen. Volgens de gemeente werden de problemen vermoedelijk veroorzaakt door de rook van de shishalounge die de huurder van [eiser] exploiteerde. Op 17 augustus 2023 heeft een gemeenteambtenaar vanuit het pand van [gedaagde] foto’s gemaakt.
2.5.
[gedaagde] heeft in deze zaak tegenvorderingen ingesteld, die gaan over schade in zijn pand. [eiser] zou zonder zijn toestemming gaten hebben laten maken in de tussenmuur tussen beide panden en in het plafond van zijn pand, om de mogelijkheid voor een nieuw ventilatiekanaal te onderzoeken. Daarover heeft hij [eiser] op 15 februari 2024 onder meer geschreven:
“Op 13 december zijn uw huurders wederom over de schreef gegaan, zij hebben zonder toestemming van mij, als eigenaar een gat in het plafond van mijn pand gemaakt om te kijken of er een afzuigkanaal gerealiseerd kan worden voor jou pand (…) Tot onze verbazing zagen we toen dat er al een gat was gemaakt in de brandwerende muur tussen onze panden (…) ik geefGEEN TOESTEMMINGvoor het aanleggen van een afzuigkanaal door mijn pand (…)”
2.6.
Op 6 augustus 2024 heeft [eiser] een sommatiebrief aan [gedaagde] gestuurd. Daarin stelt hij dat [gedaagde] de ventilatiebuis vanuit zijn eigen pand heeft verwijderd, waardoor [eiser] geen ventilatiesysteem hierop kon aansluiten. [eiser] sommeert [gedaagde] in die brief om de ventilatiebuis te herstellen en schadevergoeding te betalen. In zijn reactie van 27 augustus 2024 ontkent [gedaagde] de ventilatiebuis te hebben verwijderd en wijst hij alle aansprakelijkheid van de hand.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] heeft op de zitting zijn eis gewijzigd en vordert nu - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 83.087,50, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] een onrechtmatige daad heeft gepleegd (artikel 6:162 BW) door de ventilatiebuis te verwijderen en enige tijd verwijderd te houden. [eiser] kon daardoor geen ventilatiekanaal aansluiten, wat de functionaliteit van zijn pand aantast en het onmogelijk maakte om deze aan een horecabedrijf te verhuren. De dagvaarding noemt een termijn van juli 2023 tot september 2024 waarin de buis ontbrak. Op de zitting sprak [eiser] van een termijn van oktober 2023 tot mei of juni 2024. [eiser] stelt schade te hebben geleden in de vorm van € 63.087,50 aan gederfde huurinkomsten, € 10.000,- aan deskundigenonderzoek en € 10.000.- aan juridische kosten.
3.3.
[gedaagde] betwist de ventilatiebuis te hebben verwijderd. Die heeft er altijd gezeten, zo blijkt uit foto’s, een deskundigenrapport en verklaringen van huurders van [gedaagde] . [gedaagde] heeft dus niet onrechtmatig gehandeld en van schade kan geen sprake zijn. Bovendien staat tussen partijen vast dat vanaf september 2024 de ventilatiebuis in ieder geval aanwezig was, waardoor onduidelijk is waarom [eiser] ook gederfde huur vordert over de periode tussen september 2024 en april 2025. Ook de hoogte van de schadevordering betwist [gedaagde] , omdat deze onvoldoende is onderbouwd.
In reconventie
3.4.
[gedaagde] heeft zijn eis gewijzigd en vordert nu – samengevat:
I. verklaring voor recht dat het (laten) aanbrengen van een gat in de tussenmuur een onrechtmatige daad van [eiser] is,
II. verklaring voor recht dat het beschadigen van het plafond van het pand van [gedaagde] een onrechtmatige daad van [eiser] is,
III. veroordeling van [eiser] tot betaling van € 7.502,- aan herstelkosten,
IV. veroordeling van [eiser] tot betaling van € 1.409,66 aan deskundigenkosten,
V. [eiser] te veroordelen om binnen vier weken na de uitspraak het gat in de tussenmuur te (laten) herstellen en een verklaring van de brandweer aan [gedaagde] te verstrekken waaruit blijkt dat de brandwerende tussenmuur conform de vereisten is hersteld, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag(deel),
VI. veroordeling van [eiser] tot betaling van € 21.322,05 aan gemaakte proceskosten in conventie,
VII. [eiser] te veroordelen in de werkelijke proceskosten, althans de proceskosten, van het geding in reconventie.
3.5.
[gedaagde] stelt dat [eiser] een onrechtmatige daad heeft gepleegd door inbreuk te maken op het eigendomsrecht van [gedaagde] en misbruik van procesrecht te maken (artikel 3:13 BW). Hierdoor heeft [gedaagde] schade geleden. [eiser] heeft gaten gemaakt of laten maken, in de scheidingsmuur tussen de twee panden en het plafond van [gedaagde] . [gedaagde] vordert hiervoor verklaringen voor recht (vorderingen I en II), deskundigen- en herstelkosten (III en IV) en herstel van het gat in de muur (V). Over het misbruik van recht stelt [gedaagde] dat [eiser] in strijd met de waarheidsplicht (artikel 21 Rv) handelt door in conventie de feiten onvolledig, inconsequent en onjuist weer te geven en zijn vorderingen heeft gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan hij wist dat ze onjuist zijn. [gedaagde] vordert een vergoeding van zijn werkelijke proceskosten in conventie (VI) en de (werkelijke) proceskosten in reconventie (VII).
3.6.
[eiser] betwist het pand van [gedaagde] te hebben beschadigd of hiertoe opdracht te hebben gegeven. Het is onduidelijk waarop [gedaagde] deze schadevordering baseert. De hoogte van de gevorderde schadevergoeding is bovendien onvoldoende onderbouwd en onredelijk hoog. Ook het gestelde misbruik van recht betwist [eiser] ; hij handhaaft zijn vorderingen in conventie.
4.De beoordeling
In conventie
Verwijdering van de buis komt niet vast te staan
4.1.
Om te kunnen beoordelen of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld, moet eerst komen vast te staan dat hij de ventilatiebuis heeft verwijderd. Dat komt niet vast te staan, zodat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. Hieronder volgt de toelichting op dit oordeel.
4.2.
[eiser] onderbouwt zijn stelling over de verwijdering van de ventilatiebuis met een verklaring van de huismeester [naam] en de brief van [gedaagde] van 14 februari 2024 (zie 2.5). Op 18 september 2024 heeft [naam] de volgende verklaring gemaild aan de toenmalig advocaat van [eiser] :
“
Vraag 2: op welke data of periode bent u [in het pand van [gedaagde] ] geweest?
Vraag 2: op welke data of periode bent u [in het pand van [gedaagde] ] geweest?
Antwoord: medio oktober 2023, later, zo mei-juni 2024 nog een keer.
Vraag 3: met welk doel bent u [in het pand van [gedaagde] ] geweest?
Antwoord: verzoek om aanbrengen kanaal voor afzuiging, mogelijkheden bekijken.
Vraag 4: wat hebt u daar geconstateerd met betrekking tot de ventilatiekanaal?
Antwoord: gat in de muur waar vermoedelijk al iets gezeten heeft of voorzieningen waren getroffen.”
4.3.
[gedaagde] ontkent de buis te hebben verwijderd; volgens hem heeft deze er altijd gezeten. Hij onderbouwt dit met foto’s van de gemeenteambtenaar van 17 augustus 2023, een bouwkundig rapport en verklaringen van zijn huurders. Op 21 november 2024 heeft de betreffende ambtenaar per e-mail enkele vragen van [gedaagde] beantwoord:
“
(17-08-2023, ben ik geweest en de situatie bekeken, bouwkundig,)
(17-08-2023, ben ik geweest en de situatie bekeken, bouwkundig,)
[…]
Kunt u aangeven wat de functie is van het door u aangetroffen ventilatiekanaal? Functie van ventileren (dus ook het kanaal) is luchtverversing […].
[…]
Heeft u bij uw bezoek een gat in de brandwerende scheidingsmuur tussen ons pand en dat van de buren waargenomen? Zo ja, kunt u aangeven waar dat gat was aangebracht? Ja, boven de toiletruimte waar de (gemeenschappelijke) schacht loopt. Zie foto’s bijlage.”
Het bouwkundig rapport is opgesteld door Regent Vastgoedmanagement & Advies, dat op 9 december 2024 in opdracht van [gedaagde] zijn pand heeft onderzocht en onder meer constateert:
“
De ventilatiekanaal en het daaronder aanwezige vaste plafond (koof) zijn geïnspecteerd op mogelijk uitgevoerde demontage en herinstallatie.
De ventilatiekanaal en het daaronder aanwezige vaste plafond (koof) zijn geïnspecteerd op mogelijk uitgevoerde demontage en herinstallatie.
Opgemerkt wordt dat het technisch gezien noodzakelijk is om eerst het vaste verlaagde plafond te verwijderen voordat de ventilatiekanaal kan worden gedemonteerd.
Geconstateerd is dat het verlaagde plafond in originele staat verkeert. Ook de bouwkundige muuraansluitingen van het plafond zijn intact; er zijn daar geen scheuren, oude bevestigingsgaten en/of demontageschades zichtbaar. Bovendien is er geen nieuw plafond aangebracht en evenmin zijn er reparaties uitgevoerd. Beschadigingen, veroorzaakt door [ [eiser] ] om boven het verlaagde plafond te kunnen kijken, zijn nog aanwezig, wat tevens duidelijk maakt dat het originele plafond nog aanwezig is.
Daarnaast is op de bovenzijde van de ventilatiekanaal een laag oud stof zichtbaar. Ook dit stof wijst erop dat er geen demontage en hermontage heeft plaatsgevonden; in geval van demontage zou het oude stof immers niet onaangeroerd zijn. Tot slot zijn er geen recente beschadigingen aan het bestaande ventilatiekanaal zichtbaar, wat er eveneens op duidt dat er geen demontage/hermontage heeft plaatsgevonden.”
4.4.
De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagde] de ventilatiebuis op enig moment heeft verwijderd. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat de verklaring van [naam] alleen inhoudt dat hij in oktober 2023 en in mei of juni 2024 heeft gezien dat er een gat in de tussenmuur zat “
waar vermoedelijk al iets gezeten heeft.” Dit is geen constatering dat de bestaande ventilatiebuis was verwijderd. Uit de brief van [gedaagde] kan dit evenmin worden afgeleid, omdat [gedaagde] voldoende heeft toegelicht dat hij met het onthouden van zijn toestemming doelde op de aanleg van een
nieuwventilatiesysteem. Tegenover dit alles, staat de onderbouwde betwisting van [gedaagde] . Op de foto van de gemeenteambtenaar is de ventilatiebuis duidelijk zichtbaar en op 9 december 2024 heeft Regent Advies geconstateerd dat het originele ventilatiekanaal en plafond aanwezig zijn en niet recent verwijderd (kunnen) zijn en herplaatst. [eiser] heeft zijn stelling dat [gedaagde] de ventilatiebuis heeft verwijderd dan ook onvoldoende onderbouwd.
waar vermoedelijk al iets gezeten heeft.” Dit is geen constatering dat de bestaande ventilatiebuis was verwijderd. Uit de brief van [gedaagde] kan dit evenmin worden afgeleid, omdat [gedaagde] voldoende heeft toegelicht dat hij met het onthouden van zijn toestemming doelde op de aanleg van een
nieuwventilatiesysteem. Tegenover dit alles, staat de onderbouwde betwisting van [gedaagde] . Op de foto van de gemeenteambtenaar is de ventilatiebuis duidelijk zichtbaar en op 9 december 2024 heeft Regent Advies geconstateerd dat het originele ventilatiekanaal en plafond aanwezig zijn en niet recent verwijderd (kunnen) zijn en herplaatst. [eiser] heeft zijn stelling dat [gedaagde] de ventilatiebuis heeft verwijderd dan ook onvoldoende onderbouwd.
4.5.
Nu niet komt vast te staan dat [gedaagde] de ventilatiebuis heeft verwijderd, kan ook geen sprake zijn van de gestelde onrechtmatige daad. De vordering van [eiser] wordt dan ook afgewezen.
De proceskosten
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,-)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.232,00
In reconventie
[eiser] moet gat in de muur herstellen
4.7.
De reconventionele vorderingen zien op gaten in de scheidingsmuur en in het plafond van [gedaagde] die volgens hem door of in opdracht van [eiser] zijn gemaakt. [eiser] ontkent dit. Om de hieronder staande redenen komt de rechter tot het oordeel dat [eiser] het gat in de muur moet herstellen (vordering V).
4.8.
Over het gat in de muur heeft [eiser] in zijn sommatiebrief van 6 augustus 2024 geschreven:
“
In december 2023 heeft [ [eiser] ] deskundigen ingeschakeld om ventilatie te installeren in zijn winkelpand. Om de ventilatie aan de ventilatiekanaal aan te sluiten, is op basis van de bouwtechnische tekeningen een gat in de muur geboord in de verwachting een ventilatiekanaal aan te treffen.”
In december 2023 heeft [ [eiser] ] deskundigen ingeschakeld om ventilatie te installeren in zijn winkelpand. Om de ventilatie aan de ventilatiekanaal aan te sluiten, is op basis van de bouwtechnische tekeningen een gat in de muur geboord in de verwachting een ventilatiekanaal aan te treffen.”
Ook op de zitting heeft [eiser] erkend het gat in de muur te hebben gemaakt, of te hebben laten maken. Dit gat is bovendien gefotografeerd en benoemd door Regent Advies en de gemeenteambtenaar. Op de foto’s van de gemeenteambtenaar is de ventilatiebuis te zien die door de scheidingsmuur tussen de panden loopt. Naast die buis is een gat in de muur zichtbaar. Het wordt ervoor gehouden dat dit het desbetreffende gat is. Daarmee komt vast te staan dat het gat in de scheidingsmuur door of in opdracht van [eiser] is gemaakt. [gedaagde] heeft op de zitting erkend dat hij niet kan uitsluiten dat zijn huurders hier mogelijk toestemming voor hebben gegeven, maar dit doet niets af aan de plicht van [eiser] om het gat vervolgens te (laten) herstellen. Dat herstel is uitgebleven. Het onder V gevorderde bevel tot herstel wordt daarom zoals hierna vermeld toegewezen. De onder I gevorderde verklaring voor recht wordt echter afgewezen wegens een gebrek aan belang, omdat [gedaagde] verder niet heeft toegelicht wat de toegevoegde waarde hiervan is naast het gevorderde herstel.
4.9.
Bij de vordering onder V vordert [gedaagde] ook een verklaring van de brandweer dat de brandwerende tussenmuur na herstel aan de daarvoor geldende vereisten voldoet, op straffe van een dwangsom. Dit wordt afgewezen, omdat [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld om dit onderdeel nader toe te lichten en het desondanks onduidelijk is gebleven of en binnen welke termijn men de brandweer om een dergelijke verklaring kan vragen. Nu verder niet weersproken is dat het gaat om een brandwerende muur, laat dat onverlet dat [eiser] de tussenmuur moet laten herstellen conform de vereisten die aan een dergelijke muur worden gesteld.
Onduidelijk wie gaten in het plafond heeft gemaakt
4.10.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] gaten in zijn plafond heeft, zoals ook is geconstateerd door Regent Advies en de gemeenteambtenaar. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] logischerwijs de gaten in het plafond gemaakt omdat dit in het verlengde ligt van het gat in de scheidingsmuur: [eiser] wilde onderzoeken welke extra ventilatiemogelijkheden er waren. [eiser] betwist dit. Volgens hem hebben zijn huurders de gaten gemaakt in hun onderzoek naar ventilatiemogelijkheden – waarschijnlijk naar aanleiding van de koolmonoxidemelding – zonder zijn medeweten, maar met toestemming van de huurders van [gedaagde] . Zijn huurders hebben volgens hem namelijk ook zelf belang bij goede ventilatie, zodat zij hun shishalounge kunnen exploiteren. De rechter volgt [eiser] hierin: het is goed mogelijk dat zijn huurders, gezien hun belang als ondernemers en mede gelet op wat [gedaagde] zelf hierover schrijft (zie nummer 2.5), de gaten in het plafond hebben gemaakt. Partijen zijn echter niet aansprakelijk voor hun huurders. Het is niet komen vast te staan dat [eiser] hiertoe opdracht heeft gegeven aan zijn huurders. De stelling dat alleen [eiser] belang zou hebben bij extra ventilatiemogelijkheden en daarom wel opdracht moet hebben gegeven, is in ieder geval gemotiveerd weersproken. De gevorderde verklaring voor recht (vordering II) wordt dan ook afgewezen, evenals de herstelkosten (IV).
Geen misbruik van recht
4.11.
Tot slot vordert [gedaagde] € 21.322,05 aan daadwerkelijk gemaakte proceskosten in conventie (vordering VI) en de werkelijk proceskosten, althans de proceskosten, in reconventie (VII), wegens misbruik van procesrecht. [eiser] betwist dat hij hier aanspraak op heeft.
4.12.
Volgens vaste rechtspraak kunnen de werkelijk gemaakte proceskosten alleen worden toegewezen in geval van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen (Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828, en Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360). Daarvan is pas sprake als een vordering, gezien de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de belangen van de wederpartij niet had mogen worden ingesteld. Dit is het geval wanneer de eisende partij zijn vorderingen baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij wist of moest weten dat ze onjuist zijn, of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht past terughoudendheid, gelet op het grondrecht op toegang tot de rechter (artikel 6 EVRM).
4.13.
Aan deze strenge maatstaf is niet voldaan; hoewel partijen in conventie en in reconventie anders naar de feiten kijken, is er geen reden om aan te nemen dat [eiser] zijn vordering heeft gebaseerd op feiten waarvan hij wist of moest weten dat ze onjuist zijn, of op stellingen waarvan hij moest weten dat ze geen kans van slagen hadden. Mogelijk is tussen partijen miscommunicatie of verwarring geweest over de (locatie van de) ventilatiebuis, maar dat leidt op zichzelf niet tot misbruik van procesrecht. Dat dit volgens [gedaagde] opgehelderd had kunnen worden met een gezamenlijk deskundigenonderzoek, waar [eiser] niet aan heeft meegewerkt, maakt dat niet anders. De verhoudingen tussen partijen waren op dat moment al dermate verstoord, dat een gesprek hierover blijkbaar niet meer mogelijk was. Bovendien bestond daarnaast nog onenigheid over het herstel van de gaten in het plafond en de tussenkomt. Dit alles kan dan ook niet leiden tot een veroordeling in de werkelijke proceskosten, omdat dat een onevenredige en disproportionele beperking zou zijn van het recht op toegang tot de rechter. De vorderingen onder VI en VII worden dus afgewezen.
4.14.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. De proceskosten van [eiser] worden vastgesteld op:
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,-)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.750,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] van € 5.232,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de beslissing in onderdeel 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
beveelt [eiser] om binnen vier weken na de vonnisdatum het gat in de scheidingsmuur tussen de panden van partijen deugdelijk te (laten) herstellen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] van € 1.750,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
5.6.
verklaart de beslissing in onderdeel 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. Z.A. Mees, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.