Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11578748 \ CV EXPL 25-3986
Vonnis van 16 september 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,
4.
[eiser 4],
5.
[eiser 5],
6.
[eiser 6],
7.
[eiser 7],
8.
[eiser 8],
9.
[eiser 9],
[eiser 4],
5.
[eiser 5],
6.
[eiser 6],
7.
[eiser 7],
8.
[eiser 8],
9.
[eiser 9],
10.
[eiser 10],
11.
[eiser 11],
12.
[eiser 12],
13.
[eiser 13],
14.
[eiser 14],
15.
[eiser 15],
16.
[eiser 16],
17.
[eiser 17],
18.
[eiser 18],
19.
[eiser 19],
20.
[eiser 20],
21.
[eiser 21],
22.
[eiser 22],
[eiser 10],
11.
[eiser 11],
12.
[eiser 12],
13.
[eiser 13],
14.
[eiser 14],
15.
[eiser 15],
16.
[eiser 16],
17.
[eiser 17],
18.
[eiser 18],
19.
[eiser 19],
20.
[eiser 20],
21.
[eiser 21],
22.
[eiser 22],
23.
[eiser 23],
[eiser 23],
eiseres sub 1 t/m 3, 5 t/m 17 en 19 t/m 23 wonende te [woonplaats 1] ,
eiser sub 4 wonende te [woonplaats 2] (Canada),
eiser sub 18 wonende te [woonplaats 3] ,
eisers,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
de stichting
STICHTING BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND,
voorheen:
de naamloze vennootschap
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
hierna te noemen: Bouwinvest,
gemachtigde: mr. T. de Nijs.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 februari 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het instructievonnis van 20 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2025. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt. Op de mondelinge behandeling is voor huurders [eiser 1] (eiser sub 1) verschenen met de gemachtigde en vier toehoorders van de Stichting Woon. Namens Bouwinvest is [naam] met de gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van huurders heeft een pleitnotitie voorgedragen.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurders waren allemaal in het jaar 2021 en/of 2022 huurder van een zelfstandige woonruimte in het complex ‘ [naam complex] ’, gelegen aan de [locatie] . In totaal bestaat dit complex uit 403 woningen.
2.2.
De eigenaar en verhuurder van de woningen in [naam complex] is Bouwinvest, maar het beheer wordt gevoerd door Student Experience Beheer B.V. (verder: de beheerder). De huurprijzen voor de woningen liggen allemaal in het niet-geliberaliseerde segment. De woningen worden vooral verhuurd aan studenten op grond van zogenaamde campuscontracten.
2.3.
Voor de huur van de woningen in [naam complex] betalen huurders maandelijks een voorschot servicekosten, dat door Bouwinvest periodiek wordt afgerekend. Hieronder vallen onder andere kosten met betrekking tot een huismeester.
2.4.
De beheerder heeft over het kalenderjaar 2021 in totaal een bedrag van € 176.824,56 aan kosten voor de huismeester bij Bouwinvest in rekening gebracht. Over het jaar 2022 ging het om een bedrag van € 181.634,16. Bouwinvest heeft 70% van de totale jaarlijkse kosten via de servicekosten aan de huurders van het complex doorberekend.
2.5.
Huurders hebben de afrekeningen over de kalenderjaren 2021 en/of 2022 ter beoordeling voorgelegd aan de huurcommissie. De huurcommissie heeft alle zaken op 8 november 2024 ter zitting behandeld en uitspraken gedaan, aan partijen verzonden op 30 december 2024.
2.6.
De huurcommissie heeft in haar uitspraken onder andere de kostenpost huismeester vastgesteld op € 307,14 per huurder per jaar over het jaar 2021 en op € 315,49 per huurder per jaar over het jaar 2022. De huurcommissie heeft daartoe overwogen dat in principe een verdeling aangehouden wordt waarbij 70% van de totale jaarlijkse kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. Volgens de huurcommissie was er in de onderhavige gevallen onvoldoende aanleiding om van deze reguliere 70/30 verhouding af te wijken.
3.Het geschil
3.1.
Huurders vorderen primair:
- de servicekosten terzake van de post ‘huismeester’ over de kalenderjaren 2021 en 2022 – voor zover deze door huurders aan de huurcommissie ter beoordeling zijn voorgelegd – vast te stellen op € 12,00 per huurder, met veroordeling van Bouwinvest in de proceskosten,
en subsidiair:
- de servicekosten terzake van de post ‘huismeester’ over de kalenderjaren 2021 en 2022 – voor zover deze door huurders aan de huurcommissie ter beoordeling zijn voorgelegd – vast te stellen op respectievelijk 50% van € 176.824,56 = € 88.412,28 : 403 (huurders) = € 219,39 per huurder en 50% van € 181.634,16 = € 90.817,08 : 403 (huurders) = € 225,35 per huurder, met veroordeling van Bouwinvest in de proceskosten.
3.2.
Huurders leggen aan de vordering ten grondslag dat ze het niet eens zijn met de uitspraken van de huurcommissie over de servicekosten 2021 en 2022. Hun bezwaar ziet op het door de huurcommissie vastgestelde bedrag voor de kostenpost huismeester.
3.3.
Volgens huurders kan de standaard 70/30 verdeling in dit geval niet zonder meer worden toegepast. De huurcommissie hanteert de 70/30 verdeling omdat een huismeester taken uitvoert die voor zowel de huurders als voor de verhuurder van belang zijn, zodat de totale kosten daarom niet volledig aan huurders mogen worden doorberekend. Het moet dan volgens huurders wel gaan om ‘zuivere’ huismeestertaken, zoals het houden van toezicht, toezien op veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning. In het onderhavige geval voeren de huismeesters dit soort werkzaamheden uit, maar óók werkzaamheden die ‘des verhuurders’ zijn en waar huurders helemaal niet voor zouden hoeven betalen. De kosten daarvoor moeten worden bestreden uit de huurprijs. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verwerken van mutaties, check-in en check-out van woningen regelen en begeleiden en controle van studiebewijzen.
3.4.
Volgens huurders heeft Bouwinvest onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoeveel uren de huismeesters besteden aan zuivere huismeestertaken en hoeveel aan verhuurderstaken. Bouwinvest heeft wel een urenverantwoording gemaakt op basis van een schatting, maar dat volstaat volgens huurders niet. Door geen onderscheid te maken in zuivere huismeestertaken en verhuurderstaken, heeft Bouwinvest de huismeesterkosten onvoldoende verantwoord waardoor de kosten zouden moeten worden vastgesteld op € 12,00 per huurder per jaar (artikel 18 lid 4 UHW Pro). Subsidiair geeft het voorgaande volgens huurders aanleiding om de kosten op andere wijze te verdelen. Huurders stellen een verdeelsleutel van 50/50 voor.
3.5.
Bouwinvest voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Volgens Bouwinvest heeft de huurcommissie een terechte vaststelling van de kostenpost huismeester gemaakt. Bouwinvest heeft aan de huurcommissie een overzicht gegeven van de werkzaamheden die de beheerder en de huismeesters voor haar uitvoeren. Verder heeft Bouwinvest onderbouwd hoeveel uren de huismeesters in het complex besteden en een inschatting gemaakt hoeveel uren per werkzaamheid worden besteed. Daarmee heeft Bouwinvest de huismeesterkosten voldoende verantwoord.
3.6.
Bouwinvest betwist dat zij werkzaamheden tot het takenpakket van de huismeester rekent die daar niet thuishoren. Het beleid van de huurcommissie houdt er rekening mee dat niet alle taken die de huismeester uitvoert werkzaamheden zijn die uitsluitend het belang van de huurder dienen. Om die reden mogen ook niet de volledige kosten van de huismeester worden doorbelast, maar wordt de 70/30 verdeling gehanteerd. Dat in het onderhavige geval sprake is van een dermate bijzondere situatie dat die verdeling onredelijk zou zijn, blijkt volgens Bouwinvest nergens uit.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In artikel 7:262 BW Pro is bepaald dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De door huurders aangebrachte dagvaarding is binnen deze termijn uitgebracht.
4.2.
Gelet op de vordering van huurders en de stellingen van partijen zal de kantonrechter de beslissing beperken tot een beoordeling van de post ‘huismeester’. De overige door de huurcommissie beoordeelde servicekostenposten worden over de jaren 2021 en 2022 vastgesteld conform de uitspraken van de huurcommissie.
Bouwinvest heeft een te ruime invulling gegeven aan de huismeesterkosten
4.3.
De kantonrechter volgt huurders in hun standpunt dat Bouwinvest een te ruime invulling heeft gegeven aan de huismeesterkosten. De taken van een huismeester worden volgens onderdeel 6 van de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit Servicekosten als volgt gedefinieerd:
6.Huismeester
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d. het verspreiden van post;
e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.
Dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd is voor zowel de huurders als voor de verhuurder van belang. De huurcommissie heeft daarom als vast beleid dat deze kosten niet volledig aan huurders doorberekend mogen worden, maar hanteert in beginsel de 70/30 verdeling. Van deze verdeling kan worden afgeweken als blijkt dat de feitelijke werkzaamheden een andere verdeling rechtvaardigen, maar dat betekent niet dat de verhuurder via de servicekosten werkzaamheden voor 70% (of een lager percentage) aan huurders kan doorberekenen, als de kosten van die werkzaamheden überhaupt niet voor rekening van een huurder horen te komen. Met andere woorden, het staat een verhuurder vrij om een huismeester méér taken te laten uitvoeren dan welke strikt genomen tot het takenpakket van een huismeester behoren, zoals bijvoorbeeld financieel/administratieve taken en reguliere verhuurderstaken, maar dan kan zij niet van huurders verwachten dat zij daarvoor meebetalen via de servicekosten.
4.4.
Bouwinvest heeft een taakomschrijving overgelegd waaruit blijkt welke taken worden uitgevoerd door de huismeesters in het complex [naam complex] . Ten aanzien van een aantal werkzaamheden hebben huurders betoogd dat die vallen onder reguliere verhuurderswerkzaamheden, en niet onder huismeestertaken. Bouwinvest heeft op zichzelf niet gemotiveerd betwist dat de genoemde werkzaamheden met name het belang van de verhuurder dienen, maar heeft zich op het standpunt gesteld dat dit nu juist rechtvaardigt dat niet alle kosten aan de huurders worden doorberekend, maar slechts 70%.
4.5.
Het standpunt van Bouwinvest gaat niet op. De 70/30 verdeling waarnaar zij verwijst is zoals hiervoor overwogen niet bedoeld om kosten onder de servicekostenpost ‘huismeester’ te scharen, die daar niet thuishoren en deze dan vervolgens deels voor rekening te brengen van huurders. Op het moment dat Bouwinvest (dan wel de beheerder) de huismeester opdracht geeft tot het verrichten van meer en/of andere werkzaamheden dan bedoeld in het hiervoor geciteerde onderdeel 6 van de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit Servicekosten, ligt het op haar weg om te stellen en te onderbouwen dat huurders verplicht zijn óók in die kosten bij te dragen, al dan niet onder de titel van huismeesterkosten. In het licht van de stellingen van huurders dat de door haar bij dagvaarding uitgelichte werkzaamheden niet zijn aan te merken als huismeesterstaken op het gebied van schoonmaken, onderhoud, reparatie, voorlichting, toezicht en controle in het complex, maar veelal als werkzaamheden die verband houden met de normale exploitatie van het pand en organisatie van het verhuurproces, was het dus aan Bouwinvest om aan te tonen dat deze werkzaamheden in redelijkheid wel tot het takenpakket van een huismeester kunnen worden gerekend. Nu zij dit heeft nagelaten en evenmin voldoende heeft weersproken dat het hier gaat om werkzaamheden die primair in het belang van verhuurder zelf zijn verricht, kan niet worden geoordeeld dat deze kosten terecht (deels) aan huurders zijn doorbelast onder de noemer huismeesterkosten.
De door Bouwinvest gegeven ureninschatting kan als uitgangspunt dienen
4.6.
Volgens huurders moet het voorgaande ertoe leiden dat Bouwinvest de huismeesterkosten onvoldoende heeft verantwoord, waardoor de kosten zouden moeten worden vastgesteld op € 12,00 per huurder per jaar, dan wel dat een verdeelsleutel van 50/50 in plaats van 70/30 op de kosten wordt toegepast.
4.7.
De kantonrechter volgt huurders niet in dit standpunt. Bouwinvest heeft deugdelijk onderbouwd hoeveel uren de huismeesters in het complex aan het werk zijn geweest. Hoeveel uren de huismeesters precies aan welke werkzaamheid besteden, is volgens Bouwinvest een schatting. De huismeesters kunnen volgens Bouwinvest niet uur per uur bijhouden welke van hun taken zij uitvoeren, omdat dat feitelijk ondoenlijk en administratief tijdrovend zou zijn.
4.8.
Partijen zijn het erover eens dat Bouwinvest voor wat betreft de ‘zuivere’ huismeestertaken niet per uur hoeft te onderbouwen of de huismeester aanwezig is geweest voor werkzaamheden die vallen onder de 30% van de kosten voor Bouwinvest, dan wel voor werkzaamheden die vallen onder de 70% van de kosten waarin huurders moeten bijdragen. Dat onderscheid is ook niet altijd strikt te maken. Bouwinvest dient echter wel onderscheid te maken tussen de huismeestertaken en de overige werkzaamheden die de huismeesters in dit geval namens Bouwinvest uitvoeren. Dat is van belang omdat deze laatste categorie werkzaamheden zoals hiervoor overwogen niet als huismeesterkosten aan huurders kunnen worden doorberekend.
4.9.
Bouwinvest heeft naar aanleiding van de door haar gemaakte ureninschatting betoogd dat 22,75 uur per week, oftewel 11,7% van het totaal aantal uur dat de huismeesters werkzaam zijn in het complex, besteed wordt aan de werkzaamheden die door huurders in de dagvaarding worden genoemd als reguliere verhuurderswerkzaamheden. Dat van deze ureninschatting of het door Bouwinvest berekende percentage niet kan worden uitgegaan, hebben huurders onvoldoende gesteld. Het enkele vermoeden van huurders dat de ureninschatting niet realistisch is, kan dat oordeel niet dragen. De door Bouwinvest overgelegde ureninschatting wordt daarom in deze zaak als uitgangspunt genomen.
Wat moeten huurders betalen voor de post huismeester
4.10.
Het voorgaande betekent dat 11,7% van de totale jaarlijkse kosten voor de huismeesters volledig voor rekening komt van Bouwinvest, nu dit deel van de rekening gerelateerd kan worden aan reguliere verhuurderstaken. Het gaat dan over het jaar 2021 om een totaalbedrag van 0,117 x € 176.824,56 = € 20.688,47 en over het jaar 2022 om 0,117 x € 181.634,16 = € 21.251,20.
4.11.
Het overige deel van de rekening ziet op huismeesterstaken die volgens de gangbare verdeling voor 70% voor rekening van huurders komen en voor 30% voor rekening van verhuurder. Voor toepassing van een andere verdeling is geen aanleiding. Het aandeel per huurder bedraagt 1/403e deel daarvan. De huismeesterkosten worden daarom voor het jaar 2021 vastgesteld op (€ 176.824,56 - € 20.688,47) x 0,7 = € 109.295,26: 403 (huurders) = € 271,20 per huurder. Voor de jaar 2022 komt het bedrag uit op (€ 181.634,16 - € 21.251,20) x 0,7 = € 112.268,07 : 403 (huurders) = € 278,58 per huurder.
Proceskosten
4.12.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt de servicekosten terzake de post ‘huismeester’ over het kalenderjaar 2021 – voorzover deze door huurders aan de huurcommissie ter beoordeling zijn voorgelegd – vast op € 271,20 per huurder,
5.2.
stelt de servicekosten terzake de post ‘huismeester’ over het kalenderjaar 2022 – voorzover deze door huurders aan de huurcommissie ter beoordeling zijn voorgelegd – vast op € 278,58 per huurder,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.