Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 25/294
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
1. Met een besluit van 30 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak aan de [adres 1] te Amsterdam (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.526.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2024 opgelegd.
2. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Met een uitspraak op bezwaar van
9 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
9 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2025 op zitting behandeld. Hierbij waren aanwezig: eiser en de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar] .
Beoordeling door de rechtbank
5. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te Amsterdam. Het betreft een tussenwoning uit 2017. De woning heeft als woningdeel een oppervlakte van 140 m2 en als secundair woningdeel (kelder) een oppervlakte van 26 m2. Verder heeft de woning een kavel van 123 m2.
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
7. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift deels tegemoet is gekomen aan de bezwaren van eiser. In de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar een taxatie-technische onderbouwing verstrekt. Op basis hiervan stelt de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden naar € 1.488.000,-. Eiser blijft bij het standpunt dat de WOZ-waarde alsnog te hoog is vastgesteld.
8. Omdat de heffingsambtenaar eiser deels tegemoet is gekomen is het beroep gegrond, eiser krijgt immers voor een deel gelijk.
9. Voor zover eiser stelt dat de WOZ-waarde nog lager had gemoeten, volgt de rechtbank dit niet. Dat betekent dat eiser op dit punt geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar?
10. Eiser stelt dat de gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning, waardoor een vertekend beeld ontstaat van de werkelijke waarde. Volgens eiser dienen de woningen direct naast zijn eigen woning als vergelijkingsmateriaal te worden gebruikt en geen willekeurige andere woningen. Op grond van eigen onderzoek komt eiser tot een waarde van € 1.150.000,-.
11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en uit de geschiedenis van de totstandkoming van de wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper voor de woning betaalt na de meest geschikte voorbereiding. [2]
12. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
13. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare referentiewoningen en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de referentiewoningen (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van referentiewoningen is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en te onderbouwen.
14. De heffingsambtenaar heeft de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] als referentiewoningen gebruikt. De rechtbank vindt de geselecteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser wat betreft het bouwjaar, het type woning en de ligging. Alle referentiewoningen zijn binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de referentiewoningen mocht gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
15. De heffingsambtenaar was niet verplicht om de woning van eiser te vergelijken met de woningen van zijn buren. Daar komt bij dat de buurpanden niet rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarden van de buurpanden kunnen daarom niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde.
16. De rechtbank stelt vast dat eiser de waarde van € 1.150.000,- uit zijn eigen onderzoek niet heeft onderbouwd. Desgevraagd heeft eiser op de zitting toegelicht dat hij een prijs van rond de € 8.000,- á € 9.000,- per vierkante meter redelijk zou vinden. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning van € 1.488.000,- onderbouwd met een taxatierapport van 26 mei 2025, inclusief een overzicht taxatiewaarden (matrix). Hieruit blijkt dat voor de woning van eiser is uitgegaan van een prijs van € 8.495,- per vierkante meter. Dit valt binnen de schatting die eiser zelf heeft gegeven ten aanzien van de woningwaarde per vierkante meter.
17. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar op basis van de vergelijking met de referentiewoningen aannemelijk gemaakt dat een waarde van de woning van € 1.488.000,- niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Is de waardestijging van 29,76% in een jaar toegestaan?
18. Eiser stelt zich op het standpunt dat een stijging van 29,76% van de WOZ-waarde ten opzichte van de WOZ-waarde van het jaar ervoor te hoog is.
19. De rechtbank overweegt dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich brengt dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. De vergelijking met een eerder vastgestelde waarde van de woning is dus niet van belang voor de vaststelling van de WOZ-waarde die in deze procedure in geschil is. Dat de waarde van de woning van eiser ten opzichte van de vorige waardepeildatum met ruim 29% is gestegen, betekent daarom niet dat de waarde op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en zal de WOZ-waarde verlagen naar € 1.488.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig de nieuwe waarde wordt verlaagd.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vast op
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting 2024 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M.A. van der Heijden, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.N. van den Hazel, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.