ECLI:NL:RBAMS:2025:7382

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/767726 / HA ZA 25-944

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. M.D. de Wit,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagde] ,

advocaat: mr. M. Moszkowicz.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 april 2025 met producties

- de conclusie van antwoord van 28 mei 2025

- het tussenvonnis van 9 juli 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025 en de daarin vermelde stukken

- de zittingsaantekeningen van de griffier die zich in het dossier bevinden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE is de vereniging van eigenaren waarin de eigenaren van de bedrijfsunits (hierna: de units) in een bedrijfsverzamelcomplex (hierna: het complex) aan de [locatie] zijn verenigd.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van de units [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] in het complex en lid van de VvE.

2.3.

In de splitsingsakte van het complex is het
Modelreglement bij splitsing in appartemensrechtenvan de KNB zoals vastgesteld bij akte van 2 januari 1992 (hierna: het reglement) van toepassing verklaard. Het reglement bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 5

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten (…) wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.

2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is

(…)

Artikel 38

(…)

2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.

(…)

2.4.

Tot maart 2024 had de VvE geen bestuur. Op 25 maart 2024 vond een ledenvergadering van de VvE plaats. Daarbij was [gedaagde] niet aanwezig. Op deze vergadering zijn een voorzitter ( [naam 1] ) en een penningmeester ( [naam 2] ) van het bestuur gekozen. In de notulen van deze vergadering staat onder meer:

(…)

- Het reservefonds zal zo spoedig mogelijk weer aangevuld moeten worden|

(…)
- Bij een nieuwe vergadering zal er een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) moeten worden besproken, waaronder dak en schilderwerk.

(…)

2.5.

Op 16 mei 2024 stuurde [naam 2] een e-mail aan alle leden met onder meer de volgende inhoud

(…)

Ik wil jullie op de hoogte brengen dat vanochtend Avokoenen langs is geweest om de kijken naar de kwaliteit van het dak op [locatie] .

(…)

Het complete dak is helaas in zeer slechte staat. (…) Het hoeft niet lang te duren of wij zullen

binnekort overal lekkages gaan krijgen.

(…)

Deze dakdekker gaf het advies om dit op korte termijn aan te pakken. Als wij langer wachten zal het complete dak vernieuwd moeten worden en dat wordt ontzettend kostbaar.

(…)

ik heb [gedaagde 1] al bijgepraat en is op de hoogte.

(…)

2.6.

Op 30 juli 2024 vond een ledenvergadering van de VvE plaats. Daarbij was [gedaagde] niet aanwezig. In de notulen van deze vergadering staat onder meer:

(…)

[naam 1] deelt mee dat de dakbedekking nog steeds in zeer slechte staat is en dat er een

groot risico is dat er komend najaar / komende winter ernstige schade kan ontstaan aan de units door lekkage(s).

(…)

Er zijn door sommige leden al 3 jaren geen bijdragen betaald aan de VVE. Daarnaast is extra geld

nodig voor het herstellen van achterstallig onderhoud, dat niet langer kan wachten.

De penningmeester heeft een berekening gemaakt over welke bedragen nodig zijn.

De vergadering stemt unaniem hiermee in en verzoekt de penningmeester om de betreffende

facturen te versturen. De voorzitter zegt dit toe.

(…)

De vergadering verzoekt het bestuur om opdracht te geven aan AVO Koenen voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan het dak, conform de offerte. Er zal een nieuwe toplaag op het dak worden aangebracht op het gehele gebouw.

(…)

2.7.

Op 15 augustus 2024 stuurde de VvE facturen inzake voorschotten servicekosten over 2023 en 2024 aan [gedaagde] .

2.8.

Op 9 oktober 2024 stuurde [naam 2] een e-mail aan alle leden van de VvE met onder meer de volgende inhoud:

(…)

Inmiddels is bij Avo Koenen de offerte getekend en worden de voorbereidingen en het inplannen van de nieuwe dakbedekking dezer dagen gedaan

(…)

@ [gedaagde 1] zou jij zsm het openstaande bedrag willen betalen?

Je hebt inzage in de offerte gehad van Avo Koenen en ook jouw dak wordt vernieuwd.

(…)

2.9.

Op 23 oktober 2024 stuurde het bestuur van de VvE een e-mail aan alle leden met onder meer de volgende inhoud:

(…)

Per 18 nov gaan de werkzaamheden van start op het dak (…). Ik stuur jullie hierbij de foto’s (…) zodat jullie nogmaals kunnen inzien van de noodzaak van het dak onderhoud. Ook zit de offerte van Avo Koenen erbij inbegrepen, die reeds ondertekend is.

(…)

Officiele 2de herinnering:

Zouden (…) en [gedaagde 1] z.s.m. de facturen kunnen voldoen? De noodzaak is hoog, omdat het dak betaald moet gaan worden.

(…)

2.10.

Op 14 november 2024 stuurde het bestuur van de VvE per e-mail de conceptnotulen van de vergadering van 30 juli 2024 en een agenda voor de komende vergadering aan alle leden. De agenda vermeldt onder meer dat op de vergadering de bijdragen 2025 zullen worden vastgesteld.

2.11.

Op 18 november 2024 is Avo Koenen (hierna: de aannemer) gestart met het herstel van het dak van het complex.

2.12.

Op 19 november 2024 vond een ledenvergadering van de VvE plaats. Daarbij was [gedaagde] aanwezig. In de notulen van deze vergadering staat onder meer:

(…)

Dhr. [gedaagde 1] is het niet eens met de gang van zaken. Ook niet eens met de offerte en uitvoering van het dak, het besluit om met Avo Koenen in zee te gaan. Wegens de uitermate slechte kwaliteit van het dak (en lekkage) moest het dak op zeer korte termijn vernieuwd worden en met een meerderheid in de Vve hebben wij besloten om op korte termijn het dak door Avo Koenen te laten vernieuwen.

(…)
De facturen van dhr. [gedaagde 1] staan nog steeds open en wij hebben tijdens deze vergadering laten weten dat er aangetekende facturen (…) zijn kant op komen. Er zijn al meerdere herinneringen naar zijn beide e-mailadressen gestuurd.
(…)

In overleg met elkaar is bepaald om vanaf 2025 de servicekosten met 10% te verhogen, om opbouw in Vve pot te gaan realiseren.

(…)

2.13.

Op 22 november 2024 stuurde het bestuur van de VvE per e-mail de conceptnotulen van de vergadering van 19 november 2024 aan alle leden.

2.14.

Op 7 februari 2025 stuurde de VvE een factuur inzake het voorschot servicekosten over 2025 aan [gedaagde] .

2.15.

Op 13 maart 2025 vond een ledenvergadering van de VvE plaats. Daarbij was [gedaagde] niet aanwezig. In de notulen van deze vergadering staat onder meer:

(…)

Het is niet mogelijk een begroting te maken voor 2025. Het saldo is niet toereikend op onze Vve rekening, omdat de heer [gedaagde] al jaren financieel niet bijdraagt, startende vanaf jaar 2022.

(…)

Tijdens de vergadering kwam de wens naar voren vanuit de aanwezige Vve leden dat voor de onnodig extra gemaakte kosten t.b.v. (…) het niet mee willen werken om verzekerd te willen blijven als gezamenlijk pand, dit verhaald dient te worden op de heer. [gedaagde 1] .

(…)

2.16.

Op 4 juni 2025 stuurde het bestuur van de VvE per e-mail aan alle leden een agenda voor de vergadering van 24 juni 2025. Bij die vergadering waren alle eigenaars behalve [gedaagde] aanwezig. In de notulen van deze vergadering staat onder meer:

(…)

6. Verzekeringen

Er dienen nog kleine aanpassingen aan twee Scope10 opnames te worden verricht. Het verontrust de vergadering dat de heer [gedaagde] geen scope10 verklaring heeft overlegd en ook de inspecties tegenwerkt.

(…)

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert – samengevat en na wijzigingen van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt

tot betaling van € 31.282,69, vermeerderd met de wettelijke rente;
tot betaling van € 1.041,33;
om medewerking te verlenen aan inspectie van de elektrische installatie(s) van de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende units.

3.2.

De VvE legt aan deze vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft ten onrechte vier facturen onbetaald gelaten. Het gaat om voorschotten op de servicekosten voor 2022 (€ 4.931,91), 2023 (€ 2.818,26), 2024 (€ 18.822,38) en 2025
(€ 4.650,14), in totaal € 31.282,69. Aan deze facturen liggen besluiten van de VvE ten grondslag. Ook vordert de VvE een bedrag van € 1.041,33 aan buitengerechtelijke incassokosten. Voor wat betreft de gevorderde medewerking geldt dat de verzekeraar als voorwaarde voor verlenging van de brandverzekering verlangt dat het complex wordt geïnspecteerd door een
SCIOS Scope 10erkend inspectiebedrijf in het kader van een
Scope 10 inspectie. [gedaagde] heeft hieraan niet mee willen werken, terwijl een spoedige inspectie noodzakelijk is.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. [gedaagde] voert aan dat hij niet gehouden is de facturen te betalen omdat daaraan geen (rechtsgeldige) besluiten ten grondslag liggen, omdat de VvE de vereisten van het reglement niet heeft nageleefd. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat hij niet is gehouden tot betaling van de facturen omdat deze onvoldoende zijn gespecifieerd. [gedaagde] is verder bereid aan de inspectie mee te werken; hij heeft dit nooit zonder meer geweigerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Kern van deze zaak

4.1.

In deze zaak vordert de VvE betaling van facturen voor voorschotten op servicekosten. [gedaagde] wil deze niet betalen omdat hij vindt dat de VvE daarover geen besluiten heeft genomen. De rechtbank oordeelt dat de VvE besluiten heeft genomen op grond waarvan de facturen zijn opgemaakt en verstuurd. [gedaagde] is aan deze besluiten gebonden. De vordering van de VvE tot betaling van de facturen zal daarom worden toegewezen. De rechtbank wijst ook de vordering tot medewerking aan de inspectie toe, nu vast staat dat een inspectie op korte termijn noodzakelijk is en [gedaagde] tot dusverre onvoldoende blijk heeft gegeven daaraan mee te zullen werken. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.

De genomen besluiten

Inleiding

4.2.

Voorop staat dat de VvE tot begin 2024 niet heeft gefunctioneerd. Bij zijn aantreden in 2024 zag het bestuur zich geconfronteerd met grote achterstanden, zowel waar het de verenigingsfinanciën en -administratie als het onderhoud aan het complex betreft. Ter zitting heeft de VvE verder onbetwist toegelicht dat het bestuur geen ervaring had maar, met weinig menskracht, zo optimaal mogelijk bezig is geweest om de VvE naar behoren te laten functioneren en om het gebouw in goed onderhoud te houden. Daarbij werd hun taak mede bemoeilijkt door het feit dat [gedaagde] vier achtereenvolgende jaren heeft nagelaten zijn servicebijdragen te betalen. Deze achtergrond speelt mee bij het beoordelen van de vraag of de VvE besluiten heeft genomen en of [gedaagde] daaraan is gebonden.

De vergadering van 30 juli 2024

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de VvE zich bij de oproeping voor de ledenvergadering van 30 juli 2024 niet heeft gehouden aan een aantal voorschriften uit het reglement. Zo is de oproeping niet 15 dagen voorafgaand aan de vergadering aan de leden toegestuurd en ontbrak daaraan een agenda (vgl. artikel 33 lid 8 van het reglement). Vast staat ook dat bij de oproeping geen offerte van de aannemer of een conceptbegroting is meegestuurd en dat het bestuur de conceptnotulen van de vergadering pas op 14 november 2024 aan de leden heeft gezonden.

4.4.

[gedaagde] heeft betoogd dat op die vergadering daarom geen (rechtsgeldige) besluiten zijn genomen met betrekking tot de servicekosten en het inschakelen van de aannemer. Dergelijke besluiten zijn ook niet in de tekst van de notulen van de ledenvergadering van 30 juli 2024 te lezen, aldus [gedaagde] .

4.5.

Uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 30 juli 2024 (zie 2.6) blijkt dat er voldoende leden aanwezig waren om besluiten te kunnen nemen. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Ook blijkt dat op de vergadering door de aanwezige leden unaniem is ingestemd met de berekening van de penningmeester van de te betalen (voorschotten op de) servicebijdragen. Vast staat dat naar aanleiding daarvan op 15 augustus 2024 facturen van te betalen voorschotbijdragen over 2023 en 2024 zijn verstuurd (zie 2.7). Ook blijkt uit de notulen dat de vergadering het bestuur verzoekt om opdracht te geven aan de aannemer voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan het dak. Dit heeft het bestuur vervolgens gedaan, en de leden daarvan op de hoogte gesteld (zie 2.8).

4.6.

Voor wat betreft de, door de vorige beheerder van de VvE gestuurde, factuur van 26 juli 2023 voor de servicekosten over 2022, geldt dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij die heeft ontvangen. Deze factuur was al rondgestuurd voor het aantreden van het bestuur in 2024 en niet in geschil is dat de andere leden van de VvE deze kosten hebben betaald. Ook staat vast dat op de vergadering van 30 juli 2024 is gesproken over het feit dat [gedaagde] onder meer deze factuur nog niet had betaald (zie 2.6). Na de vergadering is hij vervolgens herhaaldelijk tot betaling aangemaand (zie 2.8 en 2.9).

4.7.

De rechtbank oordeelt op grond van het bovenstaande en van alle stukken in onderling verband en samenhang bezien dat er op de vergadering van 30 juli 2024 besluiten zijn genomen over de te betalen servicekosten over 2022 tot en met 2024 en het inschakelen van de aannemer. Het gaat daarbij om besluiten zoals genoemd in de artikelen 5 en 38 van het modelreglement (zie 2.3), die met het vereiste quorum zijn genomen.

4.8.

Dat de VvE bij de oproeping voor de vergaderingen en het bekend maken van de notulen het reglement niet steeds heeft gevolgd, maakt dat niet anders. Voor zover dat gebreken zijn, zijn dat namelijk gebreken in de totstandkoming van de besluiten. Anders dan [gedaagde] betoogt zijn besluiten die op die manier tot stand zijn gekomen niet nietig, maar op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 onder a BW vernietigbaar.

4.9.

Vast staat dat [gedaagde] niet om vernietiging van deze besluiten heeft verzocht. Voor zover [gedaagde] meent dat hij tegen het handelen van de VvE geen bezwaar kon maken omdat er geen sprake was van besluiten gaat dat op grond van het bovenstaande niet op. Van [gedaagde] kon verder worden verwacht dat hij zich zou inspannen om kort na de vergadering van 30 juli 2024 kennis te nemen van deze besluiten.^[1]Hoewel hij voorafgaand aan de vergadering geen agenda en stukken heeft ontvangen, was [gedaagde] er wel mee bekend dat op de vergadering besluiten genomen zouden worden met betrekking tot de noodzakelijke reparatie van het dak en de servicekosten. Deze onderwerpen zijn ook benoemd in de e-mail van [naam 2] van 16 mei 2024 (zie 2.5) en de notulen van de vergadering van 25 maart 2024 (zie 2.4), waarvan [gedaagde] niet heeft betwist dat hij deze kende. Voor zover [gedaagde] niet op de hoogte was van de besluiten is dat daarom het gevolg van zijn stilzitten en moet dat voor zijn rekening blijven.

4.10.

Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] aan de besluiten is gebonden. Hij moet daarom de facturen voor 2022, 2023 en 2024 betalen.

De vergadering van 19 juli 2024

4.11.

Uit de op 14 november 2024 rondgestuurde agenda en uit de notulen van de vergadering van de VvE van 19 november 2024 (zie 2.10 en 2.12) volgt dat op de vergadering is besloten over het vaststellen van de servicekosten voor 2025. Alle eigenaars, ook [gedaagde] , waren bij deze vergadering aanwezig. Nu [gedaagde] niet heeft gesteld noch anderszins is gebleken dat dat besluit niet op hem van toepassing is en hij ook niet om vernietiging daarvan heeft verzocht, is [gedaagde] daaraan gebonden. Dat betekent dat hij de factuur voor 2025 moet betalen.

Onvoldoende specificatie van de voorschotfacturen?

4.12.

Voor zover [gedaagde] (subsidiair) nog heeft aangevoerd dat de door de VvE gevorderde voorschotfacturen onvoldoende zijn gespecificeerd en dat hij deze daarom niet hoeft te betalen, faalt dat betoog. Dit ontslaat [gedaagde] namelijk niet van de verplichting om zich te houden aan besluiten van de VvE en om bij te dragen aan de kosten van de VvE, wat door hem ook niet wordt betwist.

[gedaagde] moet meewerken aan inspectie

4.13.

Tussen partijen staat vast dat inspectie door een erkend inspectiebedrijf noodzakelijk is ten behoeve van de brandveiligheid en om te kunnen voldoen aan de eisen die de verzekeraar stelt.

4.14.

[gedaagde] heeft betoogd dat een veroordeling tot medewerking niet gerechtvaardigd of nodig is omdat hij bereid is om aan een keuring mee te werken. De rechtbank vindt dat echter onvoldoende garantie dat hij dat ook werkelijk op korte termijn zal doen. Daarbij weegt de rechtbank de weigerachtige en afwachtende houding mee, die [gedaagde] steeds heeft gehad bij het voldoen aan zijn verplichtingen jegens de VvE. Het niet (actief) meewerken aan het gezamenlijk verzekeren van het complex is daar een voorbeeld van. Al in de notulen van de VvE-vergadering van 13 maart 2025 (zie 2.14) wordt daarvan melding gemaakt. In die houding is sindsdien geen verandering gekomen.

4.15.

Op grond van het voorgaande zal [gedaagde] worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan inspectie van de elektrische installatie(s) van de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende units.

Buitengerechtelijke kosten

4.16.

De VvE vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De VvE heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat en welke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De VvE heeft [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De vordering is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten redelijk zijn. Dat betekent dat het gevorderde bedrag van € 1.041,33 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.

Wettelijke rente

4.17.

[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat geen wettelijke rente verschuldigd is, aangevoerd dat deze niet is gespecificeerd. Nu echter vast staat dat de gevorderde facturen verschuldigd zijn zal de wettelijke rente zoals gevorderd worden toegewezen vanaf de vervaldatum van de respectievelijke facturen. [gedaagde] heeft deze ingangsdatum niet betwist.

Proceskosten

4.18.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- kosten van de dagvaardingen

€

290,90

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.035,90

4.19.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot betaling aan de VvE van € 31.282,69 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de verschillende factuurbedragen, met ingang van de vervaldatum van elke factuur tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot betaling aan de VvE van € 1.041,33 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om op het eerste schriftelijke verzoek van de VvE volledige medewerking te verlenen aan inspectie van de elektrische installatie(s) van de aan [gedaagde] (direct dan wel indirect) in eigendom toebehorende units, door een SCIOS Scope 10 erkend inspectiebedrijf in opdracht van de verzekeraar in het kader van een Scope 10 inspectie van het complex,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.035,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis onder 5.1, 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.W. Pulles en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.

Betaling van servicefacturen door eigenaar van een bedrijfsunit aan de Vereniging van Eigenaren