Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11294806 \ CV EXPL 24-11463
Vonnis van 23 januari 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,
tegen
CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Vesteda,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 6 augustus 2024;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties van 10 oktober 2024;
- het tussenvonnis van 24 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 24 december 2024;
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 januari 2025. [eiseres] is verschenen en werd bijgestaan door mr. Urbanus. Namens Vesteda zijn verschenen [naam 1] , Manager Customer & Legal Affairs, en [naam 2] , Regio Coördinator Amsterdam, bijgestaan door mr. Benneker. Partijen hebben ter zitting vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 10 juni 1981 van (de rechtsvoorganger van) Vesteda de sociale huurwoning aan het [adres] . De woning heeft een oppervlakte van 30,48 m2 en de maandelijkse huurprijs exclusief servicekosten bedraagt € 289,35.
2.2.
Het gehuurde maakt deel uit van het in de jaren ’60 gebouwde wooncomplex [wooncomplex] dat bestaat uit 144 vergelijkbare (huur)woningen.
2.3.
Vesteda heeft [eiseres] in 2020 geïnformeerd over het voornemen om het wooncomplex grootschalig te renoveren.
2.4.
Vesteda heeft [eiseres] op 11 december 2023 een concept renovatievoorstel gestuurd. Op 10 januari 2024 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. [eiseres] is daarbij aanwezig geweest.
2.5.
Op 6 mei 2024 heeft Vesteda het definitieve renovatieplan voor het wooncomplex voorgelegd aan [eiseres] – en de overige huurders. De renovatie betreft zowel de algemene ruimtes, als de individuele woonruimtes. Voor de woningen, dus ook die van [eiseres] , betekent het plan het volgende. De woningindeling zal worden gewijzigd, waardoor de woning niet langer zal beschikken over een afgescheiden keuken. Er komt een grote ruimte voor wonen, slapen en koken. Er zal een nieuwe badkamer en keuken worden geplaatst. De gevel wordt geïsoleerd en er komen nieuwe kozijnen met HR++ glas. Tussen het plafond en de vloer zal geluidsisolatie worden aangebracht. Er komt een CO2-gestuurd ventilatiesysteem en een nieuw verwarmingssysteem (warmtepomp). Er worden eigen water-, elektriciteits- en warmtemeters, CAI- en UTP-aansluitingen en video-intercom geplaatst. En er wordt buitenzonwering aangebracht.
2.6.
Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de gebruiksoppervlakte van de woning van [eiseres] verminderen van 30,48 m2 naar 29,8 m2 en de huurprijs worden verhoogd met € 25,00. Het voorschot servicekosten zal dalen van € 170,00 naar € 134,00 per maand.
2.7.
Het renovatieplan brengt ook met zich dat [eiseres] gedurende de uitvoering van de werkzaamheden niet in haar woning zal kunnen wonen. Vesteda heeft aan [eiseres] een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00 en vier wisselwoningen aangeboden, waaronder een aan het [adres] . [eiseres] kan uit één van die vier woningen kiezen. Voor de wisselwoning aan het [adres] bedragen de servicekosten € 292,00. De servicekosten van de overige wisselwoningen zijn gelijk aan of lager dan het bedrag dat [eiseres] voor haar woning aan servicekosten betaalt.
2.8.
[eiseres] heeft tegen het renovatievoorstel gestemd. Van de huurders van het wooncomplex heeft 77% ingestemd met het renovatievoorstel. [eiseres] is de enige huurder die zich tot de kantonrechter heeft gewend.
2.9.
Bij brief van 11 juni 2024 heeft Vesteda aan [eiseres] geschreven, voor zover van belang, dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel.
2.10.
De welstandscommissie van de gemeente Amsterdam heeft ingestemd met de beoogde werkzaamheden en Vesteda beschikt over een omgevingsvergunning. [eiseres] heeft bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen het verlenen van de omgevingsvergunning.
2.11.
Vesteda wil medio april 2025 beginnen met de uitvoering van de werkzaamheden en hoopt dat die eind 2026/begin 2027 zijn afgerond.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat:
I. een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel niet is aan te merken als een redelijk renovatievoorstel;
II. Vesteda te verbieden uitvoering te geven aan het renovatievoorstel;
III. Vesteda te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Zij stelt dat de renovatiewerkzaamheden niet noodzakelijk zijn en het renovatievoorstel jegens haar onredelijk is. De werkzaamheden zijn in strijd met het monumentale karakter van het pand. Het gebouw en de woningen verkeren in goede staat en met een kleinschaliger onderhoud van het complex kan worden volstaan. De beoogde wijzigingen zullen leiden tot een vermindering van het woongenot. Het gebruiksoppervlak van de woning wordt kleiner. [eiseres] zal niet langer een keuken hebben die is afgescheiden van het slaapgedeelte waardoor zij ’s nachts in de etensluchten zal moeten slapen. Het Climarad-systeem ten behoeve van de luchtwarmtepomp-installatie zal een continu geluid van minimaal 30 decibel maken. Er zullen acht slimme meters worden geplaatst. De elektromagnetische straling van die meters, is schadelijk voor de gezondheid van [eiseres] . Er zijn voor Vesteda geen financiële nadelige consequenties verbonden aan het behoud van het wooncomplex in de huidige staat. De huur zal worden verhoogd met € 25,00 per maand. Na de verbouwing zal de woning via het woningwaarderingssysteem uitkomen in de categorie middenhuur. [eiseres] verwacht dat Vesteda door middel van huurverhogingen de huurprijs wil laten uitkomen op een bedrag dat hoort bij middenhuur. De tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning leidt tot een lastenverhoging, omdat het voorschot voor de servicekosten van de wisselwoning hoger is dan voor haar huidige woning. [eiseres] vreest dat de renovatiewerkzaamheden flink zullen uitlopen, waardoor zij voor langere tijd een hoger bedrag aan servicekosten moet betalen. Ook het twee keer moeten verhuizen, leidt tot veel ongemak. [eiseres] heeft in het voortraject veelvuldig haar bezwaren met Vesteda gedeeld, maar daar heeft Vesteda niets mee gedaan.
3.3.
Vesteda heeft verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
3.5.
Vesteda vordert, samengevat, [eiseres] te veroordelen Vesteda gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in het renovatieplan in en aan de woning, bij gebreke waarvan zij de woning voor de duur van de genoemde werkzaamheden moet ontruimen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.6.
Vesteda heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij verwacht dat [eiseres] geen medewerking zal verlenen aan het laten uitvoeren van de werkzaamheden. Het is voor Vesteda belangrijk dat de werkzaamheden voortvarend kunnen worden uitgevoerd en Vesteda heeft er daarom belang bij om op voorhand over een titel te beschikken waarmee zij de medewerking van [eiseres] kan afdwingen en haar zo nodig kan laten ontruimen.
3.7.
[eiseres] heeft verweer gevoerd.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
In artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de huurder dringende werkzaamheden aan de woning moet gedogen. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het nadeel kan bestaan uit schade, maar bijvoorbeeld ook uit extra kosten. De huurder moet op grond van artikel 7:220 lid 1 en 2 BW ook renovatiewerkzaamheden aan de woning gedogen, als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan aan de huurders. Van renovatie is sprake als het gaat om gedeeltelijke vernieuwing van de woning door veranderingen of toevoegingen aan te brengen en het woongenot daardoor objectief gezien toeneemt. Als de renovatie tien of meer woningen betreft, wordt een renovatievoorstel op grond van artikel 7:220 lid 3 BW vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.
4.3.
Vast staat dat meer dan 70% van de huurders met het renovatievoorstel van Vesteda heeft ingestemd, zodat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het is dus aan [eiseres] om het vermoeden te “ontzenuwen”. Dit brengt met zich mee dat [eiseres] moet stellen en onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van haar niet redelijk is. [eiseres] is daar niet in geslaagd. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.4.
De werkzaamheden zullen het wooncomplex en de daarin gelegen woningen duurzamer en energiezuiniger maken. [eiseres] heeft persoonlijke bezwaren tegen de verbouwingsplannen van Vesteda, zoals dat de werkzaamheden niet te verenigen zijn met het monumentale karakter van het complex, maar dat maakt het voorstel voor haar niet onredelijk, gelet op alle aspecten van de renovatie.
4.5.
De huurverhoging van € 25,00 is maar heel beperkt en reeds daarom niet onredelijk jegens [eiseres] . Bovendien staat daar tegenover dat het voorschot op de servicekosten met € 36,00 euro zal dalen.
4.6.
Na de werkzaamheden zal het gebruiksoppervlak van de woning van [eiseres] 0,68 m2 kleiner zijn, maar deze beperkte verkleining maakt het renovatievoorstel niet onredelijk.
4.7.
De aan te brengen installaties zullen een geluid produceren van circa 30 decibel. Vesteda heeft echter onweersproken aangevoerd dat 30 decibel gelijk staat aan het geluid van fluisteren. Dit nadelige gevolg van het renovatievoorstel is voor [eiseres] zo beperkt, dat dit niet afdoet aan de redelijkheid van het voorstel.
4.8.
De vrees van [eiseres] dat zij in de toekomst onder het huurregime voor middenhuur gaat vallen, is niet terecht. De aanvangshuurprijs is bepalend voor het huurregime waar de woning onder valt. Omdat de aanvangshuurprijs van de woning van [eiseres] toen onder de zogenaamde liberalisatiegrens lag, blijft de woning van [eiseres] ook in de toekomst onder het huurregime voor sociale huurwoningen vallen.
4.9.
De zorgen die [eiseres] heeft over de elektromagnetische straling van de te plaatsen slimme meters, zijn voor haar reëel. Echter er is geen wetenschappelijke basis om vast te stellen dat dit schadelijk is voor de gezondheid. Ook dit aspect maakt het renovatievoorstel niet onredelijke jegens [eiseres] .
4.10.
[eiseres] kan kiezen uit een van de vier door Vesteda aangeboden wisselwoningen, waarbij Vesteda, indien mogelijk, [eiseres] de wisselwoning zal aanbieden die haar voorkeur heeft. Dat bij een van de wisselwoningen het voorschot servicekosten hoger ligt dan wat [eiseres] thans voor haar woning betaalt, maakt het renovatievoorstel jegens haar niet onredelijk. Daar staat namelijk een grotere woning tegenover zodat de stookkosten nu eenmaal hoger komen te liggen. Bovendien kan [eiseres] ook voor een van de andere wisselwoningen kiezen waarvoor de servicekosten nagenoeg gelijk zijn aan wat zij nu betaalt.
4.11.
Dat [eiseres] overlast ondervindt van het tijdelijk elders wonen en het twee keer moeten verhuizen, is voorstelbaar. Echter, overlast en een verhuizing kunnen inherent zijn aan een grootschalige renovatie en Vesteda heeft daarvoor maatregelen getroffen door het aanbieden van een wisselwoning en een verhuiskostenvergoeding.
4.12.
De inspraak voorafgaand aan het definitieve renovatievoorstel is door [eiseres] als onvoldoende ervaren, maar dit maakt het uiteindelijke voorstel jegens haar niet onredelijk. Onbetwist is door Vesteda gesteld dat er wel inspraakmogelijkheden zijn georganiseerd. Hierbij geldt dat wanneer het complexgewijze en grootschalige (dringende) werkzaamheden betreft niet met de wensen van iedere individuele huurder rekening kan worden gehouden.
4.13.
Tot slot weegt mee dat de woning van [eiseres] , gelet op alle aspecten van de renovatie en de te verrichten werkzaamheden, niet van het renovatievoorstel kan worden uitgezonderd.
4.14.
De conclusie van bovenstaande is dat [eiseres] het vermoeden dat het renovatievoorstel redelijk is, niet heeft weerlegt. Dit betekent dat haar vorderingen worden afgewezen.
4.15.
Bovenstaande betekent echter niet dat de vorderingen van Vesteda in reconventie zullen worden toegewezen. [eiseres] heeft ter zitting desgevraagd meerdere keren uitdrukkelijk bevestigd dat in het geval wordt geoordeeld dat Vesteda het renovatieplan mag uitvoeren, zij haar medewerking zal verlenen en de woning zal verlaten. De kantonrechter is er voldoende van overtuigd dat [eiseres] zich aan deze toezegging zal houden. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen.
4.16.
[eiseres] is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vesteda worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
609,50
4.17.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Vesteda worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil, omdat niet is gebleken dat zij als gevolg van de vordering in reconventie kosten heeft gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van Vesteda af,
5.5.
veroordeelt Vesteda in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.