ECLI:NL:RBAMS:2025:7528

• Datum uitspraak: 10 oktober 2025
• Publicatiedatum: 13 oktober 2025
• Zaaknummer: 11680669 \ CV EXPL 25-6727
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.H.J. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak met toetsing van oneerlijke bedingen in huurovereenkomst

In deze huurzaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam, is op 10 oktober 2025 een vonnis gewezen in een procedure tussen Panta Rhei Properties 1 GmbH & Co. KG als eisende partij en twee gedaagden. De zaak betreft een ambtshalve toetsing van de Richtlijn 93/13 EG inzake oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten. De eisende partij had een huurprijsverhoging gevorderd die bestond uit een CPI-verhoging plus een opslag van maximaal 5%. De verhuurder stelde dat het opslagbeding niet was gebruikt, maar uit de ingediende stukken bleek dat dit wel het geval was. Hierdoor voldeed de verhuurder niet aan de stelplicht, wat leidde tot afwijzing van de vordering.

In een eerder tussenvonnis was de eisende partij in de gelegenheid gesteld om te reageren op het voornemen om bepaalde artikelen van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen oneerlijk te verklaren. De rechtbank oordeelde dat de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen oneerlijk waren en deze werden vernietigd. De eisende partij had geen recht op de gevorderde wettelijke schadevergoeding, omdat het oneerlijke beding was vernietigd. De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten werden eveneens afgewezen.

De eisende partij had specificaties van huurverhogingen overgelegd, maar de rechtbank concludeerde dat de huurverhogingen niet binnen de marges van het CPI waren verhoogd. De eisende partij had niet toegelicht welk bedrag aan huurverhoging kon worden gekoppeld aan de doorgevoerde opslag, waardoor de vordering tot betaling van huurachterstand werd afgewezen. De kantonrechter wees de vordering af en veroordeelde de eisende partij in de proceskosten van de gedaagden, die tot op heden op nihil werden begroot.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

fno: 33623

Zaaknummer: 11680669 \ CV EXPL 25-6727

Vonnis van 10 oktober 2025

in de zaak van

PANTA RHEI PROPERTIES 1 GMBH&CO. KG,

gevestigd te Holskirchen (Duitsland),

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,

tegen

1.
[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

procederend bij gedaagde sub 1.

Verder verloop van de procedure

Op 4 juli 2025 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de eisende partij een akte ingediend en, conform hetgeen in voornoemd tussenvonnis is overwogen, een kopie van de akte, inclusief het tussenvonnis aan gedaagde partij toegestuurd met mededeling dat en op welke wijze gedaagde partij hierop kon reageren. Eisende partij heeft de aan gedaagde partij tijdig gestuurde brief eveneens overgelegd.

Gedaagde sub 1 is op de rolzitting verschenen en heeft om uitstel verzocht. Na verleend uitstel hebben gedaagden niet meer gereageerd.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

1. Bij voornoemd tussenvonnis is eiseres – kort gezegd – in de gelegenheid gesteld te reageren op het voornemen om de artikelen 10.1 van de huurovereenkomst en 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen ROZ 2003 oneerlijk te verklaren. Ook is eiseres in de gelegenheid gesteld haar vordering nader te onderbouwen en te berekenen, naar aanleiding van het voorshandse oordeel om het opslagbeding van artikel 10.1 in de huurovereenkomst oneerlijk te verklaren.

De wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten

2. Ten aanzien van de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat zij alleen een beroep heeft gedaan op de betreffende wettelijke bepalingen.

3. Op grond van hetgeen is overwogen in het tussenvonnis zijn de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen oneerlijk en deze worden vernietigd. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de EU van 27 januari 2021 (ECL:EU:C:2021:68 inzake Dexia) volgt dat eiseres na vernietiging van het oneerlijke beding geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. Dat betekent dat de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

De huurachterstand

4. Eiseres heeft specificaties van de huurverhogingen van 1 juli 2022 t/m 1 juli 2025 overgelegd. Verder heeft eiseres vier uitdraaien van het CBS ten aanzien van indexering in het geding gebracht. Eiseres concludeert dat de huurverhogingen binnen de marges van het CPI zijn verhoogd.

5. Uit de stukken van eiseres kan worden afgeleid dat de huurprijs per 1 juli 2024 met een percentage van 5,33% is verhoogd, terwijl de CPI een percentage van 3,7% bedroeg. Kennelijk is er dit jaar een opslag van 1,63% toegepast bij het verhogen van de huurprijs. De stelling van eiseres dat de huurverhogingen steeds binnen de marges van het CPI zijn verhoogd, is dus niet juist en het tegendeel blijkt uit haar eigen stukken. Eiseres heeft niet toegelicht welk bedrag aan huurverhoging kan worden gekoppeld aan deze doorgevoerde opslag. Eiseres heeft daarmee niet voldaan aan haar stelplicht, zodat de vordering tot betaling van huurachterstand wordt afgewezen.

Proceskosten

6. Omdat de door eiseres gevorderde hoofdsom, buitengerechtelijke kosten en rente worden afgewezen, kan eiseres ook geen aanspraak maken op proceskosten. Eiseres zal worden veroordeeld in de proceskosten van gedaagden.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt eiseres in de proceskosten die aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot worden op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2025.