Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11116443 \ CV EXPL 24-4944
Vonnis van 6 februari 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
Eisers 1 t/m 101
allen in deze zaak domicilie kiezende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna samen te noemen: Huurders,
gemachtigde: mr. L. Hellinga,
tegen
1.Custodian Vesteda Fund I B.V.
2. Vesteda Investment Management B.V.,
beiden gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna samen te noemen: Vesteda,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 mei 2024 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord van 24 juli 2024 met bijlagen;
- het tussenvonnis van 8 augustus 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de aanvullende producties van Huurders van 9 december 2024; en
- de aanvullende productie van Vesteda van 16 december 2024.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Aanwezig waren namens Huurders, de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Een aantal huurders nam deel aan de zitting via een videoverbinding. Namens Vesteda waren mevrouw [naam 3] (manager customer and legal affairs) en de huismeester aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnotities, waarbij Huurders een overzicht met de entiteiten van Vesteda per huurder hebben overlegd, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Er is vervolgens om een vonnis gevraagd en daarvoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurders zijn (of waren) bewoners van het [naam complex] gelegen aan de [locatie] waarin appartementen gehuurd worden van verhuurder Vesteda, een vastgoedbelegger. In dit complex bevindt zich op de eerste verdieping een health club met een zwembad, sportschool en sauna (hierna: de Health Club).
2.2.
Door Vesteda zijn verschillende advertenties en reclame uitingen gedaan waarin wordt vermeld dat het [naam complex] over een private Health Club beschikt.
2.3.
In de huurovereenkomsten en algemene voorwaarden met Huurders zijn de volgende bepalingen opgenomen over de Health Club, voor zover hier van belang:
- “Verhuurder verleent tevens aan huurder het recht gebruik te maken van de eventuele ten behoeve van het gehuurde, aanwezige centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten, alsmede van de bijkomende leveringen en diensten.”
- “Huurder heeft het recht gebruik te maken van het in het [naam complex] gelegen voorzieningencentrum, bestaande uit een zwembad, fitnessruimte en sauna. Het gebruik geschiedt om niet en kan door verhuurder op ieder moment op haar moverende redenen met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden worden beëindigd.”
2.4.
Ook is in een aantal huurovereenkomsten bepaald dat
“Het gebruiksrecht staat los van de huurovereenkomst met betrekking tot onderhavige woning; verhuurder is gerechtigd derden-niet-huurders van het voorzieningencentrum gebruik te laten maken”.
“Het gebruiksrecht staat los van de huurovereenkomst met betrekking tot onderhavige woning; verhuurder is gerechtigd derden-niet-huurders van het voorzieningencentrum gebruik te laten maken”.
2.5.
Op de volgende data was de Health Club (deels) gesloten vanwege onderhoudswerkzaamheden, renovatie of op last van de overheid vanwege de COVID-19 pandemie:
- 19 februari tot en met 12 maart 2019;
- 21 februari tot en met 27 februari 2020;
- 13 maart tot en met 7 juli 2020;
- 5 november tot en met 17 november 2020;
- 15 december 2020 tot en met 19 mei 2021;
- 20 mei 2021 tot en met 14 juli 2023;
- 4 september tot 8 september 2023;
- 11 september 2023;
- 2 oktober 2023; en
- 22 januari 2024 tot en met 12 februari 2024.
2.6.
Op 29 oktober 2021 hebben Huurders een bioscoopbon ontvangen vanwege de lange duur van de sluiting van de Health Club.
2.7.
Tussen partijen heeft een uitgebreide correspondentie plaatsgevonden over een compensatie voor Huurders als gevolg van de onvrede bij hen door de langdurige sluiting (van delen) van de Health Club.
3.Het geschil
3.1.
Huurders vorderen dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart:
- dat de rechtsverhouding tussen Vesteda en Huurders in zake het gebruiksrecht om gebruik te maken van de Health Club in het [naam complex] moet worden gekwalificeerd als een onderdeel van de huurovereenkomst; namelijk als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (hierna BW);
- dat Vesteda niet het overeengekomen huurgenot heeft verschaft en tekortschiet in de nakoming van deze verplichting uit de huurovereenkomst indien Vesteda de Health Club niet (geheel of gedeeltelijk) ter beschikking stelt aan Huurders, waardoor Vesteda jegens hen schadeplichtig is en een vermindering van de door Huurders (individueel) verschuldigde huurprijs is gerechtvaardigd;
- dat de Health Club in de periode van 19 februari 2019 tot en met 13 februari 2024 geheel of gedeeltelijk gesloten is geweest;
- dat Huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 2% van de huurprijs per dag voor iedere dag dat sportschool dicht is (geweest), 2% van de huurprijs per dag voor iedere dag dat sauna dicht is (geweest) en 6% van de huurprijs per dag voor iedere dag dat zwembad dicht is (geweest), of een vast te stellen percentage aan huurprijsvermindering.
Tevens vorderen Huurders hoofdelijke veroordeling van Vesteda in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Huurders leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij beroepen zich erop dat de Health Club kwalificeert als een onroerende aanhorigheid op grond van artikel 7:233 BW. De tekst van de huurovereenkomst is hierbij niet doorslaggevend. Vesteda heeft bij Huurders de indruk gewekt dat het exclusieve gebruik van de Health Club onderdeel is van de huurovereenkomst.
3.3.
Vesteda betwist de stellingen van Huurders en voeren aan - samengevat - dat de Health Club geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en dat het om een gebruiksrecht gaat waarvoor geen vergoeding is verschuldigd door Huurders. De Health Club is geen gemeenschappelijke ruimte en de bedrijfsruimte is gesitueerd op een ander appartementsrecht dan de woningen. De sluiting van de Health Club levert daarom geen gebrek op waardoor er geen sprake kan zijn van huurprijsvermindering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de Health Club kwalificeert als een onroerende aanhorigheid en dat bij een sluiting van langer dan 1 maand Vesteda hiervoor een huurkorting verschuldigd is tenzij er sprake was van een sluiting op last van de overheid zoals tijdens de COVID-pandemie. Hieronder licht de kantonrechter toe hoe hij tot zijn oordeel is gekomen.
Onroerende aanhorigheid
4.2.
Bepalend voor de vraag of er sprake is van een voorziening die gekwalificeerd kan worden als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW zijn de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening. Daarbij is de wijze waarop het gebruik in de huurovereenkomst is omschreven of gekwalificeerd is niet beslissend omdat het neerkomt op de omstandigheden die partijen over en weer aan de bepalingen uit de huurovereenkomst mochten toekennen en zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In beginsel is ook aanhorig de voorziening die krachtens de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. Onroerende aanhorigheden kunnen ook gemeenschappelijke ruimtes zijn waarvan de huurder het medegebruik heeft. [1] Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen zijn geen onroerende aanhorigheden indien zij een openbaar karakter hebben.
4.3.
Uit de tekst van de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat het gebruik van de Health Club is gebaseerd op een gebruiksovereenkomst. In de aanvullende bepalingen is dat uitdrukkelijk bepaald, waarin ook is bepaald dat het gebruik van de Health Club door Vesteda kan worden opgezegd. Het is echter onduidelijk of Huurders dit bij het sluiten van de huurovereenkomst ook voor ogen heeft gestaan. De omschrijving in de huurovereenkomst niet zonder meer doorslaggevend is, zoals in 4.2. is overwogen. Diverse omstandigheden wijzen erop dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het gebruik van de Health Club wel tot de gehuurde woning behoorde. [2]
4.4.
Door Vesteda zijn verschillende advertenties en reclame uitingen gedaan waarin structureel en consequent de indruk wordt gewekt dat het [naam complex] over een private Health Club beschikt als onlosmakelijk deel van de gehuurde woning. De Health Club bevindt zich ook fysiek in hetzelfde appartementencomplex als de appartementen en deze is vanuit de appartementen direct en binnendoor toegankelijk. Vesteda is eigenaar van zowel de appartementen als de Health Club.
4.5.
Ter zitting heeft Vesteda gesteld dat momenteel alleen bewoners van het [naam complex] gebruik maken van de Health Club. Weliswaar hebben in het verleden ook medewerkers van Vesteda gebruik gemaakt van de Health Club, maar dit maakt niet dat de aard van de voorziening hiermee in strijd is met het karakter van een onroerende aanhorigheid. Er is geen sprake van een openbaar karakter. Het is niet mogelijk om als derde een toegangskaartje te kopen voor de Health Club.
4.6.
Vesteda heeft aangevoerd dat alle huurders een gebruikersovereenkomst hebben en bovendien dat hierin is bepaald dat Huurders niets betalen voor het gebruik van de Health Club ook niet via de servicekosten. De kantonrechter acht het hoogst onwaarschijnlijk dat Vesteda als commerciële vastgoedbelegger dergelijke faciliteiten zonder compensatie van de investeringen en de kosten om niet aan Huurders ter beschikking stelt. Het is aannemelijk dat deze kosten zijn verdisconteerd in de huurprijs. Dat, zoals Vesteda aanvoert, er geen sprake is van een prijsopslag, is onvoldoende onderbouwd. Ook kan Vesteda bij het aanbieden van een private Health Club een ander commercieel belang hebben. De appartementen zijn hierdoor makkelijker en tegen een hogere prijs te verhuren. Ook dit zal in het businessmodel van Vesteda zijn opgenomen. Voor niets gaat de zon op.
4.7.
Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de rechtsverhouding tussen Huurders en Vesteda betreffende voorzieningen van de Health Club moet worden gekwalificeerd als onderdeel van de huurovereenkomst en niet als een gebruiksovereenkomst zoals door Vesteda is aangevoerd.
Gebrek
4.8.
Dat de Health Club kwalificeert als een onroerende aanhorigheid brengt met zich mee dat door het niet beschikbaar stellen van deze faciliteiten door Vesteda het overeengekomen huurgenot niet wordt verschaft en Vesteda daarmee tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.9.
Echter de kantonrechter is van oordeel dat niet elke sluitingsperiode kwalificeert als een gebrek. De aard van de voorzieningen brengen met zich mee dat er regelmatig onderhoud gepleegd moet worden en zoals ter zitting door Vesteda aangevoerd de voorzieningen gebonden zijn aan inspecties. Op grond hiervan is naar oordeel van de kantonrechter alleen sprake van een gebrek indien een sluiting langer dan 30 dagen per jaar duurt wegens een gegronde reden, zoals onderhoud of inspecties.
4.10.
Vesteda heeft zich op het standpunt gesteld dat de sluitingen tijdens de COVID-pandemie niet aan te merken zijn als een gebrek en voert aan dat hierbij aangesloten moet worden bij het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 [3] .
De kantonrechter volgt Vesteda hierin. De sluitingen als gevolg van algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en gericht zijn op beperking van het gebruik zijn niet aan te merken als een gebrek.
De kantonrechter volgt Vesteda hierin. De sluitingen als gevolg van algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en gericht zijn op beperking van het gebruik zijn niet aan te merken als een gebrek.
Huurkorting
4.11.
Uit bovenstaande volgt dat voor een sluiting van langer van 30 dagen per jaar, behoudens de sluitingen tijdens de COVID-pandemie, een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. In het overzicht onder 2.5 gaat het in deze procedure om de periode van 20 mei 2021 tot en met 14 juli 2023 waarin het zwembad en de sauna van de Health Club langer dan 30 dagen per jaar niet beschikbaar waren. De sluiting van deze periode is een gebrek waarvoor Huurders recht hebben op een huurprijsvermindering.
4.12.
Huurders hebben kortingspercentages gevorderd van de huurprijs. De kantonrechter volgt Huurders daarin niet omdat deze percentages niet evenredig aan het gederfde huurgenot en Huurders verschillende huurprijzen betalen (of hebben betaald). Wel wordt aangesloten bij de door Vesteda aangevoerde abonnementskosten die gelden voor een vergelijkbare faciliteiten in de buurt van het [naam complex] en hierbij wordt het in-house karakter van het gebruik van de voorzieningen in aanmerking genomen. Daarmee komt de kantonrechter tot een vergoeding van € 2,50 per dag (€ 75,00 per maand) voor elke dag dat de Health Club (deels) langer dan 30 dagen per jaar gesloten was tijdens voornoemde periode en Huurders in deze periode (deels) een huurovereenkomst hadden voor een woning in het [naam complex] met Vesteda.
Proceskosten
4.13.
Vesteda is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Huurders worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
832,97
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijke veroordeling
4.15.
De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere gedaagde entiteit kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de rechtsverhouding tussen Vesteda en Huurders in zake het gebruiksrecht van de Health Club in het [naam complex] in [woonplaats] moet worden gekwalificeerd als onderdeel van de individuele huurovereenkomsten; namelijk als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW,
5.2.
verklaart voor recht dat Vesteda het overeengekomen huurgenot niet heeft verschaft tijdens de periode van 20 mei 2021 tot en met 14 juli 2023 en daarmee tekort is geschoten in nakoming van haar verplichting,
5.3.
verklaart voor recht dat Huurders recht hebben op een huurprijskorting van € 2,50 per dag (€ 75,00 per maand) voor dag dat de Health Club (deels) langer gesloten was dan 30 dagen per jaar gesloten was en er sprake was van een huurovereenkomst voor woonruimte met Vesteda voor het [naam complex] , te weten de periode van 20 mei 2021 tot en met 14 juli 2023,
5.4.
veroordeelt Vesteda hoofdelijk in de proceskosten van € 832,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vesteda niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt Vesteda hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025.
61291