Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11759133 \ CV EXPL 25-8612
Vonnis van 4 november 2025
in de zaak van
MAGNA PLAZA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Magna Plaza,
gemachtigde: mr. P. van den Berg,
tegen
RETAILERS M&M B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Retailers M&M,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder in een winkelcentrum moet worden ontbonden en de bedrijfsruimte moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand. De huurder voert aan dat er sprake is van een gebrek of van dwaling omdat de verhuurder een renovatie van het winkelcentrum heeft toegezegd maar niet heeft uitgevoerd waardoor hij recht heeft op huurprijsvermindering. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek of van dwaling daarom zullen de vorderingen van de verhuurder grotendeels toewijzen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 juni 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 22 augustus 2025, met producties,
- het tussenvonnis van 5 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte voorwaardelijke eisvermeerdering van Magna Plaza tevens akte overleggen aanvullende producties,
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte overleggen aanvullende producties van Retailers M&M.
1.2.
De zaak is besproken tijdens de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025. Namens Magna Plaza zijn verschenen mevrouw [naam 1] (bedrijfsjurist) en mevrouw [naam 2] (voormalige assetmanager), bijgestaan door de gemachtigde. Namens Retailers M&M is de heer [naam 3] (directeur) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht, beide aan de hand van spreekaantekeningen en deze zijn overgelegd ter voeging in het dossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Na verder debat is om vonnis gevraagd en hiervoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
Magna Plaza is eigenaar van het winkelcentrum Magna Plaza aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam (hierna: het winkelcentrum). Retailers M&M is sinds 2012 huurder in het winkelcentrum en haar winkel was voorheen gevestigd op de eerste verdieping.
2.2.
Met ingang van 1 januari 2024 huurt Retailers M&M de winkelruimte unit OC in het winkelcentrum gelegen op de begane grond (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 7.993,89 inclusief huurkorting en exclusief BTW. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van 5 jaar, derhalve tot 31 december 2028. Daarnaast is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt voor de verkoop van geurkaarsen en non-food detailhandel.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, versie 2012’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.4.
In artikel 2.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat bij de kwalificatie van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, het van belang is wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.
2.5.
In artikel 25.3 van de algemene bepalingen is bepaald dat huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand verschuldigd is, met een minimum van € 300,00 per maand, indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet op de vervaldag is voldaan. De boete is niet verschuldigd indien huurder voor de vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering indienen bij verhuurder en verhuurder daarop niet binnen vier weken na ontvangst reageert.
2.6.
Sinds maart 2024 heeft Retailers M&M niet aan haar betalingsverplichtingen voldaan en is een overeengekomen betalingsregeling niet nagekomen.
3.Het geschil
3.1.
Magna Plaza vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van Retailers M&M tot betaling van:
o € 118.965,32 aan huurachterstand tot en met juni 2025 en zestien maanden aan boeterente;
o € 7.993,89 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan dat het gehuurde gebruikt wordt vanaf 1 juli 2025 tot het moment van ontruiming;
o de toekomstige huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst als schadevergoeding;
o € 250,00 per kalenderdag aan (boete)rente wegens het uitblijven van tijdige betaling vanaf het moment van ontstaan van de achterstand tot de dag van gehele voldoening;
o de gefixeerde buitengerechtelijke kosten van 15% over de hoofdsom; en
o de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Magna Plaza stelt daartoe dat Retailers M&M tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag Retailers M&M zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van Retailers M&M.
3.3.
Retailers M&M erkent de huurachterstand, maar voert verweer tegen de hoogte van dit bedrag.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Geen sprake van een gebrek
4.1.
Magna Plaza vordert betaling van de huurachterstand, die zij heeft becijferd op
€ 118.965,32 aan huurachterstand en contractuele boete tot en met juni 2025. Retailers M&M heeft dit bedrag niet betwist, maar heeft als verweer aangevoerd dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat een verbouwing van het winkelcentrum is toegezegd niet is uitgevoerd waardoor zij aanspraak maakt op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW.
€ 118.965,32 aan huurachterstand en contractuele boete tot en met juni 2025. Retailers M&M heeft dit bedrag niet betwist, maar heeft als verweer aangevoerd dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat een verbouwing van het winkelcentrum is toegezegd niet is uitgevoerd waardoor zij aanspraak maakt op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 BW is bepaald dat een huurder in het geval sprake is van een verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Het bestaan van een gebrek is hiervoor van belang. De wetgever omschrijft het begrip gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW als volgt: ‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.3.
Retailers M&M heeft aangevoerd dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde en het winkelcentrum waardoor zij niet het huurgenot ontvangt dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. De huurovereenkomst is aangegaan op de voorwaarde dat het winkelcentrum hoogwaardig gerenoveerd zou worden, aldus Retailers M&M. Dit is door Magna Plaza gemotiveerd betwist. In verband met de verhuur van de nieuw te realiseren kantoorruimtes op de bovengelegen verdiepingen in het winkelcentrum heeft zij een brochure “Post Gebouw” opgesteld.
Ten aanzien van de winkelruimtes is opgenomen
“de begane grond en het souterrain blijven nog steeds in gebruik voor retail en horeca”en “
Ook voor hoogwaardige winkel is nog steeds plaats in het Post Gebouw”
.Omdat er nog geen huurder is gevonden voor de kantoorruimtes, heeft de renovatie van de kantoorverdiepingen op de eerste tot en met de derde verdieping nog niet plaats gevonden.
“de begane grond en het souterrain blijven nog steeds in gebruik voor retail en horeca”en “
Ook voor hoogwaardige winkel is nog steeds plaats in het Post Gebouw”
.Omdat er nog geen huurder is gevonden voor de kantoorruimtes, heeft de renovatie van de kantoorverdiepingen op de eerste tot en met de derde verdieping nog niet plaats gevonden.
4.4.
Weliswaar hebben partijen gesproken over de renovatie van het winkelcentrum maar nergens blijkt uit dat er specifieke toezeggingen gedaan zijn aan Retailers M&M. Partijen hebben een nieuwe huurovereenkomst gesloten maar er zijn geen bepalingen over de renovatie opgenomen. De kantonrechter begrijpt dat het Retailers M&M tegenvalt dat het winkelcentrum door de leegstand en het wegvallen van de horeca (nog) niet de uitstraling heeft die in de brochure “Post Gebouw” is beschreven. Die brochure maakte echter geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. Nergens uit blijkt dat Retailers M&M redelijkerwijs mocht verwachten dat de renovatie van het gebouw zou zijn voltooid bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat maakt dat er geen sprake is van een gebrek.
Geen dwaling
4.5.
Subsidiair heeft Retailers M&M zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van dwaling door Magna Plaza omdat Retailers M&M een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan onder de toezeggingen dat er een hoogwaardige renovatie zou plaatsvinden van het winkelcentrum. Gelet op bovenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat er tevens geen sprake is van dwaling waardoor een beroep op vernietiging faalt.
Conclusie
4.6.
Daarmee komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gevorderde huurachterstand kan worden toegewezen.
4.7.
Wat betreft het gevorderde bedrag van € 4.800,00 (zestien maal € 300,00) aan contractuele boetes wegens te late betaling van de huur over de maanden april 2024 tot en met juni 2025 geldt het volgende. Op grond van het bepaalde in artikel 23.2 van de algemene bepalingen is over die periode maandelijks een boete verbeurd van € 300,00. Het minimumbedrag van € 300,00 moet enkelvoudig worden berekend over het totaal aantal huurtermijnen dat open staat. Dit betekent het gevorderde bedrag van € 4.800,00 toewijsbaar is.
Ontbinding van de huurovereenkomst
4.8.
Door een huurachterstand te laten ontstaan, is Retailers M&M tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen als huurder. De omvang van de huurachterstand is zodanig dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen.
Ontruiming van het gehuurde
4.9.
Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst wordt de vordering tot ontruiming van het gehuurde ook toegewezen. De termijn waarop de ontruiming uiterlijk moet plaatsvinden, is als hierna bepaald.
4.10.
Tot het moment dat Retailers M&M het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd, zal zij voor het gebruik van het gehuurde moeten blijven betalen. De daarop gerichte vordering van Magna Plaza is toewijsbaar.
Omdat de huurachterstand wordt toegewezen tot en met juni 2025 zullen de bij dagvaarding gevorderde verdere huur- dan wel schadevergoedingstermijnen worden toegewezen vanaf 1 juli 2025.
Schadevergoeding
4.11.
De gevorderde schadevergoeding na de daadwerkelijke ontruiming is toewijsbaar tot een bedrag als hierna bepaald. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar omdat, gelet op de op Magna Plaza rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat Magna Plaza die schade daadwerkelijk zal lijden. De vordering wordt voor het meer gevorderde verwezen naar de schadestaatprocedure.
Boeterente
4.12.
In het petitum van de dagvaarding heeft Magna Plaza de boeterente van € 250,00 per kalenderdag gevorderd op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen maar dit niet onderbouwd. In het lichaam van de dagvaarding vordert Magna Plaza de contractuele boete op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Omdat deze hiervoor is toegewezen en nadere onderbouwing ontbreekt wordt de boeterente afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.13.
Magna Plaza maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en/of invorderingskosten. Als niet weersproken staat vast dat incassohandelingen zijn verricht. Magna Plaza heeft dan ook recht op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Hoewel niet direct van toepassing, geldt dat deze tarieven geacht worden redelijk te zijn. Het bedrag wordt toegewezen tot het toepasselijke tarief van € 2.377,23 inclusief BTW.
Proceskosten
4.14.
Retailers M&M B.V. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Magna Plaza B.V. worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
123,06
- salaris gemachtigde
€
1.900,00
(2 punten × € 950,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.090,56
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de gehuurde unit OC aan het adres Nieuwezijds Voorburgwal 182 in Amsterdam per 1 december 2025,
5.2.
veroordeelt Retailers M&M om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Magna Plaza zijn, en de sleutels af te geven aan Magna Plaza,
5.3.
veroordeelt Retailers M&M B.V. om te betalen aan Magna Plaza:
- € 136.810,18 aan achterstallige huur en contractuele boete tot en met juni 2025,
- € 7.993,89 per maand vanaf juli 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, alsmede bij wijze van schadevergoeding vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst een bedrag gelijk aan drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand volgend op die waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door de verhuurder te lijden schade ingeval van verhuur binnen drie maanden;
- € 2.377,23 aan buitengerechtelijke kosten,
5.4.
veroordeelt Retailers M&M tot betaling aan Magna Plaza van € 2.090,56 aan proceskosten, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt Retailers M&M tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.
61291