Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/777591 / KG ZA 25-871 MK/KH
Vonnis in kort geding van 10 november 2025
in de zaak van
[eiser]
,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij bij gelijkluidende dagvaardingen van 27 oktober 2025,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. M.J. Drijftholt,
tegen
1.STICHTING NEDERLANDSE WINKELS III,
te Amsterdam,
gedaagde partij sub 1,
hierna te noemen: de stichting,
advocaten: mr. W.J.M. Sengers en mr. R.P.A. Vermeer,
2.
NOAH'S ARQ B.V.,
2.
NOAH'S ARQ B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij sub 2,
hierna te noemen: de huurder,
advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 31 oktober 2025 heeft de VvE de vorderingen in de dagvaarding toegelicht. De stichting en de huurder hebben verweer gevoerd, de stichting mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord. De VvE en de huurder hebben pleitaantekeningen en producties ingediend, de stichting alleen producties. Vonnis is bepaald op vandaag.
1.2.
Ter zitting waren, voor zover relevant, aanwezig:
- aan de zijde van de VvE: [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] met mr. Drijftholt,
- aan de zijde van de stichting: [naam 4] en [naam 5] met mr. Sengers en mr. Vermeer,
- aan de zijde van de huurder: [naam 6] met mr. Afriyieh.
2.De feiten
2.1.
De VvE heeft beheers- en onderhoudsverplichtingen voor het hoekpand aan de [locatie] . De appartementsrechten op de bovenliggende woningen/ateliers die bereikbaar zijn via de ingang aan de [adres 1] behoren toe aan (i) [naam 2] , (ii) [naam 1] en (iii) [naam 3] en [naam 7] . De appartementsrechten op de begane grond die bereikbaar zijn via de [adres 2] behoren toe aan de stichting. De eigenaren zijn ieder lid van de VvE. [naam 1] , [naam 3] en [naam 2] maken onderdeel uit van het bestuur van de VvE.
2.2.
Bij de van toepassing zijnde akte wijziging splitsing in appartementsrechten en toedeling van 10 november 2008 (hierna: splitsingsakte) is het modelreglement van 2 januari 1992 van de KNB van toepassing verklaard (hierna: het modelreglement). In het modelreglement staat onder meer:
“(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
(…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergaderingvan eigenaars, vzr.]
niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
(…)
L. Oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars
(…)
Artikel 41
(…)
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande.
Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen.
5. Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.
(…)”
2.3.
De stichting verhuurt de aan haar toebehorende begane grond sinds medio 2023 aan de huurder. De huurder wilde daar eerst een
glow in de darkgolfbaan met horeca realiseren, maar daarvoor kreeg zij geen vergunning. Het huidige plan van huurder is om een wellness centrum te realiseren en exploiteren. De vereiste exploitatievergunning is nog niet verleend, deze zit in de pijplijn.
glow in de darkgolfbaan met horeca realiseren, maar daarvoor kreeg zij geen vergunning. Het huidige plan van huurder is om een wellness centrum te realiseren en exploiteren. De vereiste exploitatievergunning is nog niet verleend, deze zit in de pijplijn.
2.4.
Sinds 2024 is de huurder gestart met werkzaamheden in het gehuurde, zonder de stichting of de VvE daarvan op de hoogte te stellen. Sinds 12 februari 2025 heeft de huurder verschillende werkzaamheden verricht in en aan de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zonder toestemming.
2.5.
Op 28 maart 2025 heeft de VvE onder meer vergaderd over de door de huurder verrichte en nog te verrichten werkzaamheden. In de conceptnotulen van 28 maart 2025, die nog moeten worden vastgesteld, staat daarover:
“(…)
5. Werk in of aan de gemeenschappelijke ruimtes(…)
De vergadering constateert dat er in de afgelopen weken werkzaamheden zijn uitgevoerd (boringen, plaatsing installaties, ventilatieopeningen) in of aan gemeenschappelijke delen van het gebouw, zonder voorafgaande toestemming van de VvE. Men benadrukt dat werken aan gemeenschappelijke delen vooraf door de VvE moeten worden goedgekeurd.
(…)
5.3
Besluit
Besluit 5.A: Alle werkzaamheden die gemeenschappelijke delen betreffen, worden per direct opgeschort.
Besluit 5.A: Alle werkzaamheden die gemeenschappelijke delen betreffen, worden per direct opgeschort.
De VvE stelt vast dat de huurder zich niet heeft gehouden aan de informatieplicht en het vooroverleg; de VvE gaat niet akkoord met de wijzigingen zoals aangebracht en stelt dat werkzaamheden stopgezet moeten worden, Dit besluit wordt in de notulen vastgelegd”
Hervatting is slechts toegestaan na formele goedkeuring door de VvE.
Hervatting is slechts toegestaan na formele goedkeuring door de VvE.
5.4
Acties
Schriftelijke de verhuurder formeel mededelen dat de VvE heeft besloten dat werkzaamheden moeten stoppen en dat reeds aangebrachte ingrepen hersteld moeten worden (voor zover die inbreuk maken op gemeenschappelijke zaken).
(…)
”
”
2.6.
De VvE wilde, voordat zij eventueel toestemming kon verlenen voor de werkzaamheden, dat eerst onderzoek zou worden verricht naar onder meer de aspecten van veiligheid, gezondheid en overlast van het wellness centrum. De VvE heeft die opdracht gegeven aan PVM Eindhoven B.V. (hierna: PVM) die op 15 juli 2025 een rapport heeft aangeleverd. In dat rapport is ingezoomd op (i) de (bouwkundige) effecten op de constructie van het gehuurde, (ii) de brandveiligheid van de ingrepen en (iii) het potentieel voor geluid- en geurhinder voor omwonende bewoners. De conclusie en advies van het rapport luiden:
“
6.1 Conclusie
6.1 Conclusie
Uit deze beoordelingsstudie blijkt dat de technische installatie van de sauna, inclusief de LBK-installatie, voldoet aan de geldende normen op het gebied van geluidsproductie en naar verwachting ook op het gebied van geur. De inpandige plaatsing met geclusterde kanalen en discrete gevelroosters vormt geen belasting voor de constructie of de brandveiligheid. De specificaties van de Skawen 500 Compact Pool laten zien dat het geluidsniveau ruimschoots binnen de wettelijke grenzen blijft. Formele toetsing middels akoestisch of geuronderzoek kan echter in het vergunningstraject niet worden uitgevoerd. De omgevingsvergunning voor de sauna is op basis van het geldende bestemmingsplan positief beoordeeld. De aanvraag is correct ingediend en er is geen bezwaar gemaakt binnen de wettelijke termijn.”
6.2
Advies
“Om het proces te kunnen voortzetten zonder het conflict met de VvE te laten escaleren en binnen de juridische kaders te blijven, wordt het volgende geadviseerd. Organiseer een ledenvergadering van de VvE waarin de installatie en het doel ervan helder worden toegelicht. Onderbouw de aanvraag met de bestaande berekeningen, installatiespecificaties, en het geluidsniveau van 30.9 dB(A) dat ruimschoots binnen de norm valt. Presenteer de nieuwe installatietekeningen en verduidelijk dat de installatie geen wijzigingen aan het pand exterieur of dakstructuur veroorzaakt die risico’s met zich meebrengt. Vraag formeel om goedkeuring van de plaatsing, eventueel onder voorwaarden (zoals inspectie, monitoring van geluidsproductie, of aanpassing bij klachten). Bied aan om tijdens de eerste exploitatieperiode akoestische metingen uit te voeren door een gecertificeerd bureau. Leg vast dat bij overschrijding van wettelijke normen technische aanpassingen volgen (zoals plaatsing van geluiddempers of roosteroptimalisatie). Geef aan dat bij aanhoudende geurklachten aanvullende maatregelen genomen zullen worden.”
2.7.
Op 28 juli 2025 is opnieuw vergaderd door de VvE, onder meer over het PVM-rapport. Uit de nog vast te stellen notulen blijkt dat de VvE-leden, met uitzondering van de stichting, vinden dat het rapport onvoldoende zekerheid biedt over de mogelijke geur- en geluidsoverlast en hun woongenot. Zij willen op basis van de huidige informatie geen toestemming geven en in de vergadering is daarom besloten nog een aanvullende vraag aan PVM voor te leggen. Mede om deze reden wordt in de vergadering voor verdere werkzaamheden van de huurder geen toestemming verleend.
2.8.
Ondanks dat tot op heden geen toestemming is verleend, heeft de huurder tot vlak voor de zitting (aan de gemeenschappelijke gedeelten) werkzaamheden laten uitvoeren.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. zowel de stichting als de huurder te verbieden nog werkzaamheden uit te (laten) voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten totdat een (andere) rechter daar anders over oordeelt, op straffe van een dwangsom,
II. dan wel, voor zover de werkzaamheden in de gemeenschappelijke gedeelten al zijn afgrond, zowel de stichting als de huurder te verbieden de aangebrachte installaties in gebruik te nemen totdat een (andere) rechter daar anders over oordeelt, op straffe van een dwangsom,
III. zowel de stichting als de huurder te gebieden de verrichte werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten ongedaan te (laten) maken binnen 15 dagen na betekening van het (schriftelijke) vonnis, zodanig dat de gaten/doorvoeren weer worden dichtgezet met dezelfde materialen als waaruit die bestonden, op straffe van een dwangsom,
IV. de VvE te machtigen de werkzaamheden op kosten van de stichting en huurder te laten uitvoeren na het bereiken van het maximum aan dwangsombedrag en deze kosten door hen – waarvoor zij hoofdelijk aansprakelijk zijn – aan de VvE terug te betalen binnen 14 dagen na verzoek daartoe,
V. de stichting en de huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De VvE stelt zich op het standpunt dat de exploitatie van een wellness centrum in strijd is met de splitsingsakte. Ook heeft de huurder nog niet de benodigde vergunning gekregen. Los daarvan geldt dat sprake is van reëel te verwachten geluids- en stankoverlast, trillingsoverlast en aantasting van het woongenot. Die zorgen zijn door de stichting en de huurder onvoldoende weggenomen, ook na het PVM-rapport, reden waarom de VvE geen toestemming heeft verleend voor de uitgevoerde en nog uit te voeren werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten. Zonder die toestemming mag de stichting/de huurder geen werkzaamheden (laten) uitvoeren. Bovendien heeft [naam 3] op grond van de splitsingsakte het recht om een dakterras te maken. Dat wordt hem vanwege de aangebrachte installatie onmogelijk gemaakt.
3.3.
De stichting voert verweer. Zij staat buiten deze discussie. Zij heeft de huurder meermaals (en uiteindelijk tevergeefs) erop gewezen dat eerst toestemming nodig is
van de VvE. De stichting had en heeft het verder niet in haar macht om daadwerkelijk te voorkomen dat werkzaamheden worden verricht aan de gemeenschappelijke delen. Zij verwacht overigens dat de vereiste vergunning wordt verleend en zij acht de exploitatie van een wellness centrum in lijn met de splitsingsakte. Bovendien zal spoedig een vervangende machtiging worden gevraagd aan de kantonrechter voor de ontbrekende toestemming van de VvE. Dat kan ook achteraf, zo volgt uit de jurisprudentie.
3.4.
De huurder voert verweer. In aanvulling op wat de stichting naar voren bracht, geldt dat het onredelijk is dat de VvE haar toestemming onthoudt. Zij heeft de leden van de VvE allerlei handreikingen gedaan om hen voldoende comfort te geven, waaronder het aanbrengen van extra geluidsisolatie, het aanbieden van voorwaarden en garanties en het aanbrengen van een (aanzienlijk duurdere) inpandige klimaatinstallatie (in plaats van een installatie buiten). Bovendien maakt het PVM-rapport meer dan voldoende aannemelijk dat de bezwaren van de VvE-leden onterecht zijn. Dat zou ook duidelijk worden door de installaties te proefdraaien, wat twee van de leden van de VvE zelf voorstelden, welk voorstel vervolgens weer werd ingetrokken. Het onthouden van toestemming door de VvE is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Tot slot is de huurder niet gehouden aan de splitsingsakte/het modelreglement.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
ontvankelijkheid VvE en bevoegdheid voorzieningenrechter
4.1.
Volgens de stichting is de VvE niet-ontvankelijk omdat het bestuur niet over een procesmachtiging beschikt in de zin van artikel 41 lid 4 van Pro het modelreglement (2.2). De VvE heeft voldoende onderbouwd toegelicht dat die procesmachtiging op grond van het modelreglement niet vereist is in geval van spoed (lid 5). Gelet op het feit dat de eerstvolgende vergadering pas in november gepland staat en de huurder de werkzaamheden bleef voortzetten zonder de vereiste toestemming wordt spoed voor deze kortgedingprocedure aangenomen. De uitleg die de stichting aan artikel 41 lid 5 van Pro het modelreglement geeft, namelijk dat dit niet ziet op het voeren van procedures, wordt dus niet gevolgd.
4.2.
Volgens de huurder is de voorzieningenrechter onbevoegd, omdat de splitsingsakte arbitrage voorschrijft. Op grond van artikel 1022a Rv belet een overeenkomst tot arbitrage niet dat een partij zich wendt tot de voorzieningenrechter en bovendien voorziet de splitsingsakte niet in een specifieke spoedvoorziening. De voorzieningenrechter acht zich daarom bevoegd.
inhoudelijke beoordeling
4.3.
Vordering I en II houden in dat het zowel de stichting als de huurder wordt verboden om (i) nog werkzaamheden uit te (laten) voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten en om (ii) de aangebrachte installaties in gebruik te nemen, beide totdat een (andere) rechter daar anders over oordeelt. Vordering III en IV houden in het kort in dat de al verrichte werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten ongedaan worden gemaakt door de stichting en de huurder dan wel op hun kosten.
4.4.
De vorderingen houden steeds verband met de vraag of de werkzaamheden verricht (hadden) mogen worden. Vast staat dat de vereiste toestemming als bedoeld in artikel 9 lid 2 van Pro het modelreglement voor de werkzaamheden ontbreekt. Daar zijn alle partijen het over eens. Ook staat vast dat er nog (een beperkt aantal) werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten moeten worden verricht. De stichting en de huurder brengen naar voren dat zij al het redelijke hebben gedaan om met de belangen van de VvE rekening te houden, dat de VvE haar toestemming op onredelijke gronden onthoudt en dat de VvE zich gedurende het proces niet constructief heeft opgesteld, reden waarom de huurder tot het verrichten van de werkzaamheden mocht en mag overgaan, en dat zij spoedig vervangende toestemming zullen vragen bij de kantonrechter (ook voor de al verrichte werkzaamheden).
4.5.
Uitgangspunt is dat het verrichten van werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming van de VvE niet mag. Onder bijzondere omstandigheden kan daarvan worden afgeweken. Die bijzondere omstandigheden zijn in dit geval niet gebleken. Dat de VvE-leden hun toestemming op onredelijke gronden hebben onthouden is niet gebleken. Bovendien had de huurder vooraf vervangende toestemming kunnen vragen en heeft zij dat niet gedaan. Dat zij dat achteraf nog
kandoen maakt niet dat zij
duszonder toestemming vooraf aan de slag mocht gaan. De bedoeling is immers dat dat op voorhand gebeurt. Het feit dat de huurder dat niet heeft gedaan kan niet in haar voordeel strekken.
kandoen maakt niet dat zij
duszonder toestemming vooraf aan de slag mocht gaan. De bedoeling is immers dat dat op voorhand gebeurt. Het feit dat de huurder dat niet heeft gedaan kan niet in haar voordeel strekken.
4.6.
De huurder brengt nog naar voren dat het modelreglement niet op haar van toepassing is op grond van artikel 5:120 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Dat is onjuist. Op grond van artikel 5:120 lid 2 BW Pro zijn voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud (waarvan artikel 9 onderdeel Pro uitmaakt, zie 2.2) ook van toepassing op de gebruikers van de appartementsrechten, zoals de huurder. Lid 3 maakt een uitzondering voor bepalingen uit het reglement die
natotstandkoming van de huurovereenkomst zijn ingetreden. Nu de splitsingsakte waarin het modelreglement van toepassing werd verklaard van voor de huurovereenkomst dateert, is die uitzondering niet van toepassing.
natotstandkoming van de huurovereenkomst zijn ingetreden. Nu de splitsingsakte waarin het modelreglement van toepassing werd verklaard van voor de huurovereenkomst dateert, is die uitzondering niet van toepassing.
4.7.
Gelet op het voorgaande wordt vordering I toegewezen. Zowel ten aanzien van de huurder, die feitelijk de werkzaamheden verricht of laat verrichten als de stichting die als lid van de VvE ervoor moet zorgen dat haar huurder niet in strijd handelt met de geldende regels.
4.8.
In lijn daarmee wordt ook vordering II toegewezen. Het gebruik laten maken van wat al geïnstalleerd is zonder toestemming, zolang een verzoek om vervangende toestemming in behandeling is, zou een stimulans zijn om zonder toestemming vast aan de slag te gaan. Dat is niet zoals het systeem bedoeld is. Alleen de huurder zal worden veroordeeld omdat zij de installaties feitelijk beheert. Dit verbod geldt direct, dus ook voordat de werkzaamheden zijn afgerond.
4.9.
Vorderingen III en IV zullen worden afgewezen. De stichting en de huurder zijn voornemens om vervangende toestemming te vragen. Het is niet passend en overigens ook niet nodig om bij voorlopige voorziening op de uitkomst daarvan vooruit te lopen.
4.10.
De gevorderde dwangsom zal ten aanzien van de huurder worden opgelegd zoals bepaald onder 5, omdat gebleken is dat bij haar een prikkel tot nakoming nodig is. Dat geldt (nog) niet voor de stichting.
4.11.
De stichting en de huurder zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
296,08
- griffierecht
€
714
- salaris advocaat
€
1.107
- nakosten
€
178
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.295,08
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt zowel de stichting als de huurder om nog werkzaamheden uit te (laten) voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten totdat een (andere) rechter daar anders over oordeelt,
5.2.
verbiedt de huurder om de aangebrachte installaties in gebruik te nemen totdat een (andere) rechter daar anders over oordeelt,
5.3.
veroordeelt de huurder om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 5.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij de verboden onder 5.1 en 5.2 overtreedt, tot een maximum van € 200.000 is bereikt,
5.4.
veroordeelt de stichting en de huurder hoofdelijk in de proceskosten van € 2.295,08, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2025. Bij afwezigheid van mr. Kalff is dit vonnis ondertekend door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak. [1]