Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/720155 / HA ZA 22-546
Vonnis van 12 november 2025
in de zaak van
1.DUTCH REALTY HOLDING I B.V.,
gevestigd te Voorhout ,
advocaat onttrokken,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
advocaat: mr. F.H.J. van Schoonhoven,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser 2] c.s.
tegen
1. de besloten vennootschap
VININGS CAPITAL PARTNERS B.V.,
gevestigd te Zeist,
2. de besloten vennootschap
2. de besloten vennootschap
NASSAU BEHEER OOSTERBEEK B.V.,
gevestigd te Leiden ,
3. de besloten vennootschap
3. de besloten vennootschap
PORT DES PRÉS B.V.,
4. de besloten vennootschap
4. de besloten vennootschap
HANEPOEL B.V.,
beide gevestigd te Oegstgeest ,
5. de besloten vennootschap
ROSANDE INVESTMENTS B.V.,
5. de besloten vennootschap
ROSANDE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Oosterbeek ,
6.
[gedaagde 6],
6.
[gedaagde 6],
wonende te [woonplaats 2] ,
7.
[gedaagde 7],
7.
[gedaagde 7],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: Vinings c.s.
advocaat: mr. R. van den Berg Jeths.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 december 2019 en de daarin vermelde processtukken,
- het tussenvonnis van 9 september 2020 en de daarin vermelde processtukken,
- het vonnis in incident van 19 oktober 2022 en de daarin vermelde processtukken,
- het tussenvonnis van 4 december 2019 en de daarin vermelde processtukken,
- het tussenvonnis van 9 september 2020 en de daarin vermelde processtukken,
- het vonnis in incident van 19 oktober 2022 en de daarin vermelde processtukken,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 september 2025 en de daarin vermelde processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Overzicht
2.1.
In haar akte van 2 oktober 2024 heeft Vinings c.s. haar primaire eis in reconventie onder b verminderd tot € 47.927. De voor de zaak relevante feiten en de vorderingen zijn verder beschreven in de tussenvonnissen van 4 december 2019 en 9 september 2020, die zijn bekrachtigd in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 mei 2022. Dat arrest is op www.rechtspraak.nl gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2022:1567. Er is geen beroep in cassatie tegen ingesteld. Schematisch kunnen de verhoudingen tussen partijen als volgt worden weergegeven:
Om privacy-redenen is de afbeelding verwijderd.
2.2.
De kern van de zaak is dat [eiser 2] met zijn vennootschap Dutch Realty Holdings deze structuur in juli 2015 heeft verlaten. Daarbij is afgesproken dat hij zou blijven meedelen in de verdiensten van de zeven projectvennootschappen en daarvoor een voorschot zou ontvangen. Kort gezegd menen [eiser 2] en Dutch Realty Holdings dat zij op grond daarvan nog betalingen moeten ontvangen, terwijl Vinings c.s. meent dat [eiser 2] juist moet bijdragen in geleden verliezen.
2.3.
In het tussenvonnis van 4 december 2019 heeft de rechtbank overwogen dat en waarom alle vorderingen tegen Nassau Beheer Oosterbeek , Port des Prés , [gedaagde 7] en [gedaagde 6] zullen worden afgewezen (overweging 4.4). Ook heeft de rechtbank daarin overwogen dat [eiser 2] en Dutch Realty Holdings niet hoeven bij te dragen in geleden verliezen (overweging 4.11). De primaire vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen, behalve wat betreft de opheffing van de gelegde beslagen. In reconventie is een subsidiaire vordering ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie komt vast te staan dat [gedaagde 7] en [gedaagde 6] aansprakelijk zijn. Die situatie doet zich niet voor. Verder heeft de advocaat van Dutch Realty Holdings zich inmiddels onttrokken en voor die partij heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. De vorderingen van Dutch Realty Holdings zullen daarom eveneens worden afgewezen.
2.4.
Te beoordelen zijn nog de vorderingen in conventie van [eiser 2] tegen Vinings Capital Partners, Hanepoel en Rosande . In het incidenteel vonnis 19 oktober 2022 heeft de rechtbank al geoordeeld dat [eiser 2] op grond van een derdenbeding in de gesloten vaststellingsovereenkomst een vordering kan hebben (overweging 4.4). In het tussenvonnis van 9 september 2020 is daaraan toegevoegd dat [eiser 2] / Dutch Realty Holdings gerechtigd is tot 30% van de verdiensten van Vinings in Lake Haven, Creekside Houston en Inman Park en tot 22,5% van de verdiensten van Vinings in Glenridge One, Weatherby Partners, Forkner en Michigan Student Housing.
2.5.
De negatieve resultaten van een project mogen daarbij niet in mindering komen op de verdiensten van een ander project (overweging 4.14). Wel kunnen de (indirecte) kosten in mindering worden gebracht op de projectresultaten. Het gaat hierbij om:
housing, investor relations, advisors, depreciation, other costs, other financial costen
income taxes(overweging 3.15-3.20)
.De verschaffing van werkkapitaal door de aandeelhouders in privé kan niet worden beschouwd als verrekenbare kosten. Het gaat daarbij om:
cost of working capital, interest revenue loans to projects,
write off loans to projects until mid July 2015en
write off loans to projects after mid July 2015(overweging 3.21).
housing, investor relations, advisors, depreciation, other costs, other financial costen
income taxes(overweging 3.15-3.20)
.De verschaffing van werkkapitaal door de aandeelhouders in privé kan niet worden beschouwd als verrekenbare kosten. Het gaat daarbij om:
cost of working capital, interest revenue loans to projects,
write off loans to projects until mid July 2015en
write off loans to projects after mid July 2015(overweging 3.21).
3.De verdere beoordeling
3.1.
In het incidenteel vonnis van 19 oktober 2022 heeft de rechtbank een deskundigenbericht bevolen en de heer H.W. Klaassen als deskundige benoemd. Ook is bepaald dat de deskundige zich bij het beantwoorden van de vragen heeft te houden aan de door de rechtbank in haar tussenvonnissen geformuleerde uitgangspunten. De deskundige is gevraagd de verdiensten en de uitgaven per project vast te stellen op basis van de projectadministraties, de administratie van Vinings Capital Partners, de administratie van alle aanverwante groepsmaatschappijen en alle bankrekeningen van de projecten. Daarbij dient de deskundige het rekenformat te volgen van het bindend advies tussen partijen van 17 oktober 2017.
3.2.
De deskundige heeft in zijn rapport een toelichting gegeven op de projecten afzonderlijk. Ook zijn de projectresultaten en de resultaten van de vennootschappen in Nederland en in de Verenigde Staten afzonderlijk toegelicht en zijn van alle totaalbedragen berekeningen gemaakt. Uit het onderzoek van de deskundige blijken de volgende resultaten:
Lake Haven US$ 947.101
Creekside Houston US$ 84.444
Inman Park US$ 453.065
Glenridge One US$ 216.555
Weatherby US$ 460.900
Forkner US$ 103.823
Michigan Student Housing US$ 0 (alternatief: ˗368.383)
Vinings Real Estate Partners US$ ˗396.872
Vinings International Inc US$ ˗144.866
belasting Verenigde Staten US$ 301.726 (Vinings c.s.: ˗150.863)
VMP1 € ˗2.148
Vinings Capital Partners € ˗193.929
belasting Nederland € 39.154
3.3.
De deskundige heeft als alternatief voorgesteld om voor Michigan Student Housing een negatief resultaat van US$ ˗368.383 op te nemen. Dat alternatief is echter in strijd met de door de rechtbank vastgestelde uitgangspunten en geen van partijen verdedigt het. De rechtbank gaat daarom voor Michigan Student Housing uit van een verdienste van nihil. Verder heeft Vinings c.s. erop gewezen dat in het overzicht een rekenfout in haar voordeel staat, omdat de belasting in de Verenigde Staten slechts voor de helft voor haar rekening komt. De rechtbank volgt dit standpunt van Vinings c.s.
3.4.
Vinings c.s. is het verder eens met het deskundigenrapport. Zij heeft uiteengezet dat na correctie voor de belastingen volgens het deskundigenrapport aan [eiser 2] in totaal US$ 128.415 toekomt. In 2015 is al US$ 183.985 betaald, zodat [eiser 2] US$ 55.570 moet terugbetalen, aldus Vinings c.s. Tegen de wisselkoers van 31 december 2015 is dat € 47.927,40.
3.5.
[eiser 2] is het oneens met het deskundigenrapport, zowel wat betreft de totstandkoming als wat betreft de gehanteerde methode als op inhoudelijke detailpunten. De rechtbank zal de standpunten van [eiser 2] hierna beoordelen.
Totstandkoming deskundigenrapport
3.6.
[eiser 2] voert aan dat het deskundigenrapport niet goed tot stand is gekomen. Hij verwijst daarbij naar overweging 6.14 van het incidenteel vonnis, waarin is opgedragen dat uit het deskundigenrapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd. Verder moet de deskundige een concept van het rapport aan partijen toezenden, opdat partijen de gelegenheid hebben om opmerkingen te plaatsen en verzoeken te doen. De deskundige moet daarop dan reageren. Het rapport voldoet aan beide opdrachten niet, aldus [eiser 2] .
3.7.
De rechtbank volgt [eiser 2] hierin niet. Uit de overgelegde stukken en de mondelinge behandeling blijkt dat er per project hoor en wederhoor is toegepast. Vinings c.s. heeft hierover verklaard dat partijen gedurende het deskundigenonderzoek van ongeveer een jaar ten minste vijf of zes keer uitgebreide besprekingen hebben gevoerd met de deskundige. Hierbij zijn diverse boekhoudkundige stukken en de interpretatie daarvan besproken. Het conceptrapport is niet als geheel voorgelegd, maar wel per onderdeel. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling allebei verklaard dat zij afzonderlijk van elkaar bij de deskundige zijn geweest. Vinings c.s. heeft verder toegelicht dat de deskundige daarbij allerlei conceptteksten heeft voorgelegd en gevraagd heeft om commentaar. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk dat het deskundigenrapport goed tot stand is gekomen.
3.8.
Verder stelt [eiser 2] dat het op de weg van de deskundige had gelegen om per kostenpost voldoende te onderbouwen en te motiveren waar deze kosten uit bestaan en in hoeverre die daadwerkelijk onder de uitgangspunten vallen. In plaats daarvan heeft de deskundige alle verdiensten en uitgaven van de groep als basis genomen, zoals deze blijken uit de boekhouding. Vervolgens zijn daaruit de posten geëlimineerd die volgens de tussenvonnissen buiten de berekening moesten blijven en dus niet onder (in)directe kosten vallen.
3.9.
De rechtbank oordeelt dat het de deskundige vrij stond om te kiezen of hij per project de verdiensten en uitgaven vaststelde of omgekeerd zou uitgaan van alle verdiensten en uitgaven en daaruit de posten zou elimineren die buiten beschouwing moesten blijven. Hij heeft immers toegelicht dat hij de gehele administratie heeft beoordeeld en als deugdelijke basis heeft aangemerkt. Deze keuze stond de deskundige gezien zijn expertise en zijn onafhankelijkheid van partijen vrij. Aan een deskundigenrapport kan niet de eis worden gesteld dat het bewijzen bevat van de juistheid van alle opgenomen bedragen. De door de rechtbank geformuleerde uitgangspunten zijn voldoende tot uitdrukking gebracht.
Afwijkingen van uitgangspunten
3.10.
De deskundige is op een aantal punten afgeweken van de uitgangspunten. Zo zijn investeringen van Vinings International Inc in Michigan Student Housing en Forkner die zijn gedaan vóór het sluiten van de vaststellingsovereenkomst aangemerkt als indirecte kosten. Het gaat hierbij om leningen die niet zijn verstrekt tijdens het project, maar bij de aanvang daarvan als onderdeel van de projectovereenkomst en op het moment dat [eiser 2] nog aandeelhouder en directeur was. Ze vormen daarom een uitzondering op het in het eerste tussenvonnis vooropgestelde principe dat projecten geen verlies konden maken. Door vroegtijdige beëindiging heeft Vinings de leningen moeten prijsgeven. Om die reden is de afschrijving op deze lening als uitgaven van Vinings geaccepteerd. De rechtbank volgt de deskundige in dat opzicht. Het gaat namelijk om leningen die zijn verschaft door Vinings met medeweten en instemming van [eiser 2] (zie overweging 3.21 van het tussenvonnis van 9 september 2020).
3.11.
Ook is er afgeweken ten aanzien van het grote bedrag aan juridische uitgaven. Volgens [eiser 2] blijkt uit de in de tussenvonnissen geformuleerde uitgangspunten dat juridische uitgaven niet in de berekening van het resultaat meegenomen mogen worden. Dit bedrag aan juridische uitgaven is een optelsom betaald aan drie Amerikaanse advocatenkantoren (Dorough, Bloom Sugerman en Veritas) en aan Dijkmans als Nederlands kantoor. Dorough heeft geadviseerd bij de opzet van het project Michigan Student Housing en Dijkmans heeft Vinings ondersteund bij de rapportage aan beleggers toen Michigan Student Housing dreigde te mislukken. De deskundige heeft de uitgaven aan deze twee laatstgenoemde kantoren wegens de aard daarvan aangemerkt als reguliere juridische kosten. Aldus zijn deze uitgaven meegenomen bij de berekening van het projectresultaat. Ook hierin volgt de rechtbank de deskundige. Het gaat namelijk om uitgaven ter bepaling van de rechtspositie van de verschillende holdings en de investeerders en niet van specifiek Michigan Student Housing.
3.12.
De rechtbank verwerpt het verweer van [eiser 2] dat alle indirecte kosten buiten beschouwing moeten blijven omdat was afgesproken dat tien procent van de verdiensten van de projecten niet zou worden uitgekeerd. Vinings c.s. hebben overtuigend uitgelegd dat deze tien procent niet was bedoeld om kosten te dekken maar om kapitaal op te bouwen voor nieuwe investeringen. De kosten waren immers veel hoger dan tien procent.
Inhoud deskundigenrapport
3.13.
[eiser 2] stelt dat de deskundige ten onrechte een fictieve belastingdruk heeft geïntroduceerd, omdat er nauwelijks tot geen belasting betaald hoefde te worden in de Verenigde Staten. De rechtbank oordeelt anders.
3.14.
De deskundige heeft in het rapport uitgelegd waarom een fictief bedrag aan belasting als uitgave is aangemerkt. De reden hiervoor is dat er op zichzelf wel belasting verschuldigd was, maar dat deze uiteindelijk nihil is door verrekening met verliezen van andere projectvennootschappen. Die verliezen mogen volgens de in de tussenvonnissen geformuleerde uitgangspunten niet meegenomen worden in het resultaat. Het is daarom in lijn met de uitgangspunten dat ook het door die verliezen ontstane voordeel, vermindering van de over het totaal verschuldigde vennootschapsbelasting, buiten de afrekening wordt gehouden.
3.15.
Ook het door de deskundige gehanteerde percentage van 17,5% aan vennootschapsbelasting is een redelijk bedrag. Dit percentage sluit aan bij het tarief van de vennootschapsbelasting in de verschillende deelstaten van de Verenigde Staten. De deskundige heeft duidelijk genoeg uiteengezet dat de verschillende deelstaten in verschillende jaren verschillende belastingtarieven kenden, dat het niet doenlijk is met al die verschillen rekening te houden bij het vaststellen van de fictieve belasting, maar dat 17,5% een redelijke benadering vormt. [eiser 2] heeft nog aangevoerd dat in de Verenigde Staten geen fiscale winst had hoeven te worden gemaakt door deze als management fee naar Nederland te betalen, maar de deskundige heeft overtuigend uitgelegd dat geen enkele belastingdienst dat zou hebben geaccepteerd.
3.16.
[eiser 2] voert verder aan dat de deskundige ten onrechte niet gecorrigeerd heeft voor een bedrag van ten minste US$ 51.279. Het gaat hierbij om uitgaven die op een andere wijze zijn geboekt dan volgens de tussen partijen gemaakte afspraken te verwachten was. Afgesproken was dat uitgaven die uitsluitend betrekking hadden op hetzij de Verenigde Staten, hetzij Nederland, door de betreffende partner gedragen zou worden. De deskundige heeft echter geconstateerd dat bepaalde uitgaven in de holding zijn geboekt die eigenlijk bij een partner hoorden. Als voorbeeld hiervan worden reiskosten genoemd. De deskundige heeft hier geen gevolgen aan verbonden en heeft als onderbouwing gewezen op het incidentele karakter en de naar omvang geringe bedragen.
3.17.
Hoewel de rechtbank het met [eiser 2] eens is dat een bedrag van US$ 51.279 geen gering bedrag is, is de motivering van de deskundige echter begrijpelijk. Het is bijvoorbeeld niet doenlijk om per gemaakte reis achteraf vast te stellen in hoeverre deze betrekking had op welk project, maar de deskundige heeft uitgelegd dat hij een redelijke aanname heeft gedaan. Ook hierin volgt de rechtbank het deskundigenrapport.
Conclusies
3.18.
In lijn met het tussenvonnis van 9 september 2020 is [eiser 2] gerechtigd tot 30% van de netto verdiensten van Vinings in Lake Haven, Creekside Houston en Inman Park en 22,5% in Glenridge One, Weatherby Partners, VREP Forkner en Michigan Student Housing. Op grond van het deskundigenrapport leidt dit tot de op zichzelf niet betwiste berekening van Vinings c.s.
3.19.
Vinings c.s. stelt dat zij al een voorschot van US$ 183.985 aan [eiser 2] c.s. heeft betaald. Vinings c.s. heeft dit bedrag, inmiddels zes jaar geleden, bij conclusie van antwoord gespecificeerd met de exacte bedragen en betaaldata. Verder heeft Vinings c.s. op basis van dit bedrag twee maal haar eis in reconventie gewijzigd en de rechtbank heeft al in het tussenvonnis van 4 december 2019 overwogen dat behalve US$ 106.000 nog voorschotten zijn betaald voor Inman Park en Lake Haven (overweging 2.4). Voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling op 18 september 2025 heeft [eiser 2] over dit bedrag gezegd dat het uit de lucht komt vallen en dat slechts US$ 106.000 is betaald. De rechtbank gaat aan deze ongemotiveerde betwisting voorbij en stelt vast dat Vinings in 2015 een voorschot van US$ 183.985 heeft betaald.
3.20.
Dat betekent dat Vinings c.s. niets meer verschuldigd is aan [eiser 2] . De gelegde beslagen moeten daarom worden opgeheven. De gevorderde verklaringen voor recht dat Vinings c.s. in verzuim is met de nakoming van de vaststellingsovereenkomst en het bindend advies worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de verklaringen voor recht dat Vinings c.s. onrechtmatig heeft gehandeld of zich ongerechtvaardigd heeft verrijkt. Van aansprakelijkheid voor koersverschillen is evenmin sprake.
3.21.
Omgekeerd zijn [eiser 2] en Dutch Realty Holding echter ook niets verschuldigd aan Vinings c.s. De vorderingen in reconventie zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat zij moeten bijdragen in de in de projecten geleden verliezen. In de overwegingen 4.11 en 4.13 van het tussenvonnis van 4 december 2019 heeft de rechtbank echter al geoordeeld dat daarvoor geen plaats is. Uit de vaststellingsovereenkomst kan niet worden afgeleid dat [eiser 2] of Dutch Realty Holding onder omstandigheden zou moeten bijstorten of ontvangen voorschotten zou moeten terugbetalen.
3.22.
In conventie wordt [eiser 2] c.s. in het ongelijk gesteld en moet hij de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van Vinings c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
3.946,00
- salaris advocaat
€
15.759,00
(4,5 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
19.883,00
3.23.
In reconventie wordt Vinings c.s. in het ongelijk gesteld en moet zij de proceskosten inclusief nakosten betalen. Omdat het geschil in reconventie voortvloeit uit het geschil in conventie wordt het salaris advocaat gehalveerd. De proceskosten van [eiser 2] c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat
€
4.340,25
(4,5 punten × € 1.929,00 × 0,5)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
4.518,25
3.24.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De kostenveroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat alle veroordeelden verplicht zijn het gehele bedrag te betalen. Wat de een betaalt hoeft de ander niet meer te betalen.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
heft de door [eiser 2] c.s. gelegde beslagen op,
4.2.
veroordeelt [eiser 2] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in conventie van € 19.883,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [eiser 2] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [eiser 2] c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
veroordeelt Vinings c.s. hoofdelijk in de proceskosten in reconventie van € 4.518,25, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als Vinings c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt Vinings c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst verder alle vorderingen in conventie en in reconventie af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.