Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11664154 CV EXPL 25-6314
vonnis van: 24 oktober 2025
fno.: 515
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser] , handelend onder de naam [handelsnaam] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.A. Remport Urban,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G. Akaröz.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 10 april 2025, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 september 2025. Voor [eiser] is zijn gemachtigde verschenen. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Op 23 juli 2024 heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [eiser] over de verkoop van de woning van [gedaagde] in [woonplaats 2] .
1.2.
Op 31 juli 2024 heeft [gedaagde] een bezoek aan de woning gebracht en is mondeling een bemiddelingsovereenkomst gesloten.
1.3.
Door [eiser] zijn foto’s gemaakt van de woning en die zijn geplaatst in een advertentie op [website] .
1.4.
[eiser] heeft potentiële kopers begeleid tijdens bezichtigingen van de woning en biedingen op de woning ontvangen en doorgezet naar [gedaagde] .
1.5.
Op 19 februari 2025 is de overeenkomst tussen partijen beëindigd tijdens een telefoongesprek.
1.6.
Bij factuur van 19 februari 2025 heeft [eiser] € 4.425,00 aan honorarium voor de bemiddeling van de verkoop bij [gedaagde] in rekening gebracht.
1.7.
[gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten.
De vordering
2. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.425,00 te vermeerderen met de wettelijke rente. Voorts vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de werkelijke advocaatkosten, in de dagvaarding voorlopig begroot op € 6.225,54. [eiser] stelt daartoe dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat [eiser] zich heeft ingespannen, zodat hij aanspraak kan maken op de overeengekomen 1,5% courtage.
Het verweer
3. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en betoogt daartoe het volgende, voor zover hier van belang. Tussen partijen is afgesproken dat [eiser] foto’s zou maken van de woning en deze op [website] geplaatst zouden worden, de begeleiding van bezichtigingen zou verzorgen en [gedaagde] zou informeren over biedingen. Indien de woning zou worden verkocht, zou [eiser] een commissie van 1,5% van de koopsom ontvangen. Nu de verkoop niet tot stand is gekomen en de bemiddelingsopdracht is ingetrokken, heeft [eiser] geen recht op betaling van de gevorderde courtage, aldus [gedaagde] . [gedaagde] vraagt om een integrale proceskostenveroordeling van [eiser] .
De beoordeling
4. Niet in geschil is dat [eiser] een handelaar is en [gedaagde] een consument. Dat betekent dat ambtshalve, ook als daar door partijen niets over naar voren is gebracht, getoetst moet worden aan de consumentenrechtelijke bepalingen.
5. De overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen buiten de verkoopruimte. In een dergelijk geval moet de handelaar, [eiser] , de consument, [gedaagde] , wijzen op het herroepingsrecht waarbij aan de consument de mogelijkheid wordt geboden om binnen veertien dagen de overeenkomst, zonder opgave van reden, op te zeggen (artikel 6:230m lid 1 sub h BW). Indien de handelaar dit nalaat, wordt de termijn waarbinnen de consument gebruik kan maken van dat recht verlengd met één jaar. In dit geding staat vast dat [eiser] dit herroepingsrecht op geen enkel moment, noch tijdens het sluiten, noch nadien tijdens de uitvoering aan [gedaagde] heeft meegedeeld.
6. Het herroepingsrecht strekt ertoe de consument te beschermen in de bijzondere context van een buiten de verkoopruimte gesloten overeenkomst, waarbij deze consument, zoals in overweging 21 van de richtlijn 2011/83/EU betreffende consumentenrechten in herinnering wordt gebracht, onder mogelijke psychologische druk kan staan of te maken kan krijgen met een verrassingselement, ongeacht of hij nu zelf om het bezoek van de handelaar gevraagd heeft of niet. De precontractuele informatie over dit herroepingsrecht is voor die consument dus van wezenlijk belang en stelt hem in staat om met kennis van zaken te beslissen of hij al dan niet de overeenkomst met de handelaar wil aangaan (zie r.o. 26 EU Hof van Justitie van 17 mei 2023, ECLI:EU:2023:413). Hieruit volgt, aldus nog steeds het Hof van Justitie dat, wanneer de betrokken handelaar nalaat, vóórdat een buiten verkoopruimten gesloten overeenkomst wordt gesloten, de consument informatie over het herroepingsrecht te verstrekken en deze consument zijn herroepingsrecht uitoefent, die consument is vrijgesteld van elke verplichting om aan die handelaar de prijs te betalen voor de dienst die deze laatste gedurende de herroepingstermijn heeft verricht.
7. Nu de overeenkomst door [gedaagde] op 19 februari 2025 binnen de verlengde herroepingstermijn van een jaar is beëindigd heeft [eiser] reeds op die grond geen aanspraak op betaling van zijn diensten. Hetgeen overigens door partijen naar voren is gebracht behoeft dan ook geen bespreking meer.
8. Bij deze uitkomst wordt [eiser] veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor een volledige proceskostenveroordeling zoals namens [gedaagde] is verzocht, is geen aanleiding. Hiervoor moet volgens vaste jurisprudentie aan strenge criteria voldaan zijn, waarvan hier geen sprake is.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 542,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.