Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11745877 \ CV EXPL 25-8245
Vonnis van 27 november 2025
in de zaak van
HOTEL ABBA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
oppossant,
hierna te noemen: Hotel Abba,
gemachtigden: mr. M. Kashyap en mr. L.H.F. van den Berg,
tegen
PINNACLE 3 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geopposseerde,
hierna te noemen: Pinnacle,
gemachtigde: mr. C.M. van Zuiden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 februari 2025, met producties,
- het verstekvonnis van 1 mei 2025,
- de verzetdagvaarding tevens eis in voorwaardelijke reconventie van 4 juni 2025, met producties,
- het tussenvonnis van 10 juli 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 29 oktober 2025 plaatsgevonden. Namens Hotel Abba zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, met de gemachtigden. Namens Pinnacle is [naam 3] verschenen, met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mrs. Van den Berg en Van Zuiden hebben spreekaantekeningen overgelegd die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Pinnacle is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Zij verhuurt het gehuurde aan Hotel Abba op basis van een huurovereenkomst die tussen rechtsvoorgangers van Pinnacle en Hotel Abba is gesloten. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 juli 2004. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van de Raad voor Onroerende Zaken 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
De aanvangshuurprijs bedroeg € 75.350,43 exclusief btw per jaar. Deze huurprijs is behoudens indexatie niet herzien. De huurprijs bedraagt op dit moment € 116.359,20 exclusief btw per jaar.
2.3.
Bij verzoekschrift van 27 juli 2022 heeft Pinnacle de rechtbank Amsterdam verzocht een deskundige te benoemen die een advies uitbrengt omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde. Op dat moment was [naam 4] (hierna: [naam 4] ) huurder van het gehuurde. Bij beschikking van 1 december 2022 heeft de rechtbank Amsterdam De Huurprijsdeskundigen benoemd tot deskundige, waarvan drie personen als deskundigen zijn aangewezen (hierna: de deskundigen).
2.4.
Met ingang van 17 november 2022 is Hotel Abba als huurder in de plaats gesteld van [naam 4] .
2.5.
Op 1 november 2024 hebben de deskundige het adviesrapport uitgebracht. Het advies van de deskundigen houdt in dat de huurwaarde van het gehuurde per peildatum 1 augustus 2022 in totaal € 318.277,89 exclusief btw per jaar bedraagt. Voor de beoordeling van de huurwaarde hebben de deskundigen een achttal referentiepanden beoordeeld. De deskundigen hebben eerst een concept adviesrapport aan partijen gestuurd, waarop partijen konden reageren. Partijen hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. De deskundigen hebben in hun eindrapport op de opmerkingen van partijen op het conceptrapport gereageerd.
2.6.
De totale kosten van het adviesrapport bedragen € 17.151,75 (hierna: de advieskosten). Pinnacle heeft dit bedrag aan de deskundigen betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
In de verstekprocedure heeft Pinnacle in conventie – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurprijs van het gehuurde met ingang van 27 juli 2022 op een bedrag van € 318.277,89 vaststelt;
II. voor recht verklaart dat de huurprijs vanaf het moment van nadere vaststelling zal worden geïndexeerd,
III. Hotel Abba veroordeelt tot betaling van de huurverhoging, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,
IV. Hotel Abba veroordeelt tot betaling van € 8.575,88, zijnde de helft van de advieskosten,
V. Hotel Abba veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Bij het verstekvonnis van 1 mei 2025 (hierna: het verstekvonnis) heeft de kantonrechter de gevorderde vaststelling van de huurprijs toegewezen en Hotel Abba veroordeeld in de proceskosten, inclusief de helft van de advieskosten.
3.3.
In de verzetprocedure vordert Hotel Abba – samengevat – dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, het verstekvonnis vernietigt en haar ontheft van de veroordelingen in het verstekvonnis, met veroordeling van Pinnacle in de proceskosten.
3.4.
Hotel Abba stelt zich allereerst op het standpunt dat de dagvaarding nietig is, omdat de dagvaarding op het verkeerde adres is betekend en Pinnacle heeft nagelaten een afschrift van de dagvaarding aan de advocaat te betekenen. Inhoudelijk stelt Hotel Abba dat op het adviesrapport van de deskundige een aantal correcties dient plaats te vinden. Volgens Hotel Abba is een aantal van de door de deskundige gebruikte referentiepanden niet vergelijkbaar met het gehuurde, waardoor er (verdere) correcties dienen plaats te vinden. Eén referentiepand dient bovendien in het geheel buiten beschouwing te worden gelaten. Als deze correcties worden doorgevoerd, zou de huurprijs per peildatum 1 augustus 2022 in totaal € 270.351,30 exclusief btw per jaar moeten bedragen. Verder stelt Hotel Abba dat de ingangsdatum van de nadere huurprijs de datum van de dagvaarding in deze procedure dient te zijn en niet de datum van het indienen van het verzoekschrift. Hotel Abba was namelijk in de verzoekprocedure geen partij. Tot slot betwist Hotel Abba de vordering tot betaling van de huurverhoging en de wettelijke handelsrente alsmede de vordering tot betaling van de advieskosten.
3.5.
Pinnacle voert verweer en vermeerdert haar eis onder III in die zin dat de wettelijke handelsrente wordt gerekend vanaf het moment dat de nieuwe huurprijs ingaat. Zij stelt zich op het standpunt dat de dagvaarding, ondanks een kennelijke verschrijving in de postcode, rechtsgeldig is betekend. Verder stelt Pinnacle dat de huurprijs door de door de rechtbank benoemde deskundigen is vastgesteld. Het verweer van Hotel Abba op de inhoud van het deskundigenadvies heeft zij al op het conceptadvies ingediend, waardoor de deskundigen bij hun advies daar al rekening mee hebben gehouden. Pinnacle ziet niet in waarom van dit advies moet worden afgeweken. Er dient geen andere ingangsdatum te worden vastgesteld, omdat de indeplaatsstelling tot gevolg heeft dat Hotel Abba volledig in de positie van haar voorganger is getreden. Tot slot stelt Pinnacle dat de vordering tot betaling van de huurverhoging met de wettelijke handelsrente ook voor toewijzing vatbaar is.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.7.
In voorwaardelijke reconventie vordert Hotel Abba dat, indien de huurprijs nader wordt vastgesteld, de huurprijs vanaf de ingangsdatum in drie stappen wordt verhoogd, met veroordeling van Pinnacle in de proceskosten.
3.8.
Hotel Abba stelt zich op het standpunt dat er bijzondere omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) schoksgewijs zal moeten ingaan. Als gevolg van het deskundigenadvies wordt immers de huurprijs met terugwerkende kracht ruim verdrievoudigd. Als gevolg hiervan zou Hotel Abba ineens een enorm bedrag verschuldigd zijn. Bovendien moet zij de tijd hebben om haar bedrijfsvoering aan te passen om de hogere huurprijs te kunnen betalen, aldus Hotel Abba.
3.9.
Pinnacle betwist dat er bijzondere omstandigheden zijn voor het stapsgewijs verhogen van de huur. Volgens Pinnacle had Hotel Abba vanaf het moment dat zij het hotel overnam rekening moeten houden met een hogere huur die met terugwerkende kracht zou moeten worden voldaan. Bovendien heeft Hotel Abba niet aannemelijk gemaakt dat zij de vastgestelde huurprijs met terugwerkende kracht niet kan voldoen, aldus Pinnacle.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie houden zodanig nauw met elkaar samen dat die gezamenlijk zullen worden behandeld.
Dagvaarding
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de dagvaarding rechtsgeldig is betekend. Weliswaar staat in de dagvaarding een verkeerde postcode vermeld, maar het is evident dat dit een kennelijke verschrijving betreft. Bovendien heeft de deurwaarder te kennen gegeven dat de dagvaarding uiteindelijk wel op het juiste adres is achtergelaten in een gesloten enveloppe. De omstandigheid dat dit adres het voormalig woonadres van de middellijk bestuurder van Hotel Abba is en dus foutief in de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) staat, komt voor rekening van Hotel Abba. Hotel Abba is er immers zelf verantwoordelijk voor dat de KvK de juiste adresgegevens heeft en had dit adres dus moeten wijzigen.
4.3.
Hotel Abba heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Pinnacle de dagvaarding op het gehuurde had moeten betekenen, omdat op grond van artikel 24.1 van de algemene bepalingen partijen zijn overeengekomen dat mededelingen in verband met de huurovereenkomst aan het adres van het gehuurde moeten worden gericht. De kantonrechter volgt Hotel Abba echter niet in haar standpunt. Los van de omstandigheid dat – zoals Pinnacle terecht heeft gesteld – deze domiciliekeuze niet exclusief is, is Hotel Abba niet in haar procesrechtelijke belangen geschaad doordat de dagvaarding op het adres is betekend dat in de KvK staat vermeld. Gelet op artikel 66 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan daardoor geen sprake zijn van een gebrek dat nietigheid met zich brengt.
4.4.
Evenmin leidt de omstandigheid dat geen afschrift van de dagvaarding naar de advocaat van Hotel Abba is gestuurd, tot nietigheid van de dagvaarding. Hoewel dit ongelukkig te noemen is, is dit geen omstandigheid waarop de wet de sanctie van nietigheid heeft gesteld.
Vaststelling nadere huurprijs
4.5.
Pinnacle vordert op grond van de artikelen 7:303 BW juncto 7:204 BW dat de kantonrechter de huurrijs van het gehuurde nader vaststelt. In deze zaak zijn partijen het erover eens dat de huurprijs nader kan worden vastgesteld, maar twisten zij over de vraag of het adviesrapport van de deskundigen (integraal) kan worden gevolgd voor het vaststellen van deze nadere huurprijs. Hotel Abba stelt immers dat op het adviesrapport een groot aantal correcties dient plaats te vinden, waardoor de nadere huurprijs veel lager zou zijn dan in het adviesrapport staat. De kantonrechter volgt Hotel Abba echter niet in heer stelling en zal bij de vaststelling van de nadere huurprijs dit adviesrapport wel tot uitgangspunt nemen. Zij overweegt daartoe het volgende.
4.6.
Hotel Abba heeft de verschillende kritiekpunten op de gebruikte referentiepanden in het adviesrapport al in een eerder stadium naar voren gebracht, namelijk bij haar reactie op het concept adviesrapport. In het eindrapport hebben de deskundigen vervolgens op deze kritiekpunten gereageerd en daarbij toegelicht waarom zij een bepaald kritiekpunt van Hotel Abba niet volgen. Anders dan Hotel Abba stelt, is de kantonrechter van oordeel dat deze toelichting afdoende is. Dat Hotel Abba het niet eens is met deze toelichting betekent niet dat de kantonrechter de deskundigen niet in hun advies hieromtrent volgt. Nu de deskundigen dus bij het opstellen van hun eindrapport reeds rekening hebben gehouden met de verschillende kritiekpunten van Hotel Abba op de referentiepanden die in het rapport zijn gebruikt, ziet de kantonrechter geen aanleiding van het advies van de deskundigen in hun rapport af te wijken.
4.7.
Ten aanzien van referentiepand 3- [adres 2] heeft Hotel Abba echter terecht naar voren gebracht dat de deskundigen in hun adviesrapport abusievelijk geen correctie van 10% met betrekking tot de kwaliteit van het pand hebben toegepast. In reactie op de opmerkingen van Hotel Abba op dit referentiepand hebben de deskundigen immers gereageerd dat zij zich kunnen vinden in de wat betere uitstraling/herkenbaarheid en daarom een correctie van 10% redelijk achten. Deze correctie van 10% is echter vervolgens niet bij dit referentiepand doorgevoerd. Dit betekent dat op referentiepand 3 in totaal een correctie van 20% dient plaats te vinden in plaats van toegepaste correctie van 10%. De kantonrechter heeft deze correctie van 20% doorgevoerd in de berekening zoals opgenomen in het adviesrapport en een herberekening van de nadere huurprijs gemaakt. De volgende bedragen zijn als volgt gecorrigeerd:
- op pagina 39 is het bedrag voor de ongewogen huur ten aanzien van het pand aan de [adres 2] gecorrigeerd naar een bedrag van € 351,63;
- op pagina 39 is het bedrag voor de gecorrigeerde huur ten aanzien van het pand aan de [adres 2] gecorrigeerd naar een bedrag van € 15.471,81;
- op pagina 39 is de herleide huur per m2 na correcties gecorrigeerd in een bedrag van € 134.481,42;
- op pagina 41 is het totaal van de gecorrigeerde huur per m2 na correcties gecorrigeerd naar € 332,87;
- op pagina 41 is de huurwaarde ex 7:303 BW met correcties en zonder 290 BW deel gecorrigeerd in een bedrag van € 300.752,38.
4.8.
Hotel Abba hebben verder bezwaar gemaakt tegen de huurwaarde die de deskundigen aan de bedrijfswoning hebben toegekend. Volgens Hotel Abba moet worden uitgegaan van de huurprijs op basis van het puntenstelsel. Dit bezwaar heeft Hotel Abba ook al naar aanleiding van het concept adviesrapport naar voren gebracht en de deskundigen hebben toegelicht waarom zij uitgaan van de marktwaarde en niet van de betaalde huur. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van het advies van de deskundigen op dit punt af te wijken. Bovendien betaalt de huidige huurder weliswaar een lagere huurprijs, maar als die bewoner de woning verlaat kan de huurprijs eenvoudig worden verhoogd naar een marktconforme prijs. Dit betekent dat de huurwaarde van de bedrijfswoning op een bedrag van € 13.200,- wordt vastgesteld.
4.9.
Het voorgaande leidt ertoe dat de nadere huurprijs wordt vastgesteld op € 313.952,38 (€ 300.752,38 + € 13.200,-).
Ingangsdatum nadere huurprijs
4.10.
Op grond van artikel 7:303 lid 4 BW Pro geldt als ingangsdatum voor de nadere huurprijs, de datum waarop deze is gevorderd. Indien er een procedure is geweest waarbij de rechter een deskundige heeft benoemd voor het opstellen van een advies omtrent de nadere huurprijs, dan geldt op grond van artikel 7:304 lid 2 BW Pro de dag van het verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. De kantonrechter kan echter op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval bepalen dat de ingangsdatum later of eerder is.
4.11.
Pinnacle heeft het verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige op 27 juli 2022 ingediend. Dit betekent dat deze datum in beginsel de datum is waarop de nadere huurprijs dient in te gaan. Hotel Abba heeft zich echter op het standpunt gesteld dat vanwege bijzondere omstandigheden de ingangsdatum de datum van de dagvaarding dient te zijn. De kantonrechter volgt Hotel Abba echter niet in haar standpunt en overweegt daartoe als volgt.
4.12.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een latere ingangsdatum van een huurverhoging niet wordt gerechtvaardigd door de dreiging van een omvangrijke nabetalingsverplichting. De huurder moet namelijk vanaf het tijdstip van het instellen van de vordering, dan wel het indienen van het verzoekschrift, er rekening mee houden dat de huur vanaf dat tijdstip zal worden verhoogd. Hoewel – zoals Hotel Abba stelt – de verzoekschriftprocedure niet met Hotel Abba maar met haar rechtsvoorganger [naam 4] is gevoerd, geldt dit uitgangspunt ook voor Hotel Abba. Hotel Abba volgt immers [naam 4] op in alle rechten en verplichtingen met betrekking tot de huurovereenkomst, waardoor zij ook aan de datum van het indienen van het verzoekschrift als ingangsdatum van de nadere huurprijs is gehouden. Bovendien had Hotel Abba er ook rekening mee kunnen houden dat de huurprijs nader zou worden vastgesteld en dat dit vanaf het indienen van het verzoekschrift zou zijn. Hotel Abba was immers – zoals zij ter zitting te kennen heeft gegeven – op het moment dat zij bezig was met de indeplaatsstelling reeds op de hoogte van de verzoekschriftprocedure.
4.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter vaststelt dat de ingangsdatum van nadere huurprijs in beginsel 27 juli 2022 is.
Stapsgewijze verhoging huurprijs
4.14.
Nu aan de voorwaarde in reconventie is voldaan, zal de kantonrechter in reconventie beoordelen of de nieuwe huurprijs stapsgewijs dient te worden verhoogd tot het hiervoor onder 4.9. vastgestelde bedrag. De kantonrechter is van oordeel dat hiervoor aanleiding bestaat. Daarvoor is redengevend dat de huurprijs met een aanzienlijk bedrag wordt verhoogd. De huurprijs wordt namelijk bijna verdrievoudigd. Hotel Abba heeft voldoende toegelicht dat zij slechts een eenvoudig hotel is en lage prijzen voor een overnachting rekent, waardoor het tijd kost om haar bedrijfsvoering aan te passen om de hogere huurprijs te kunnen betalen. Ook heeft het na het indienen van het verzoekschrift nog enige tijd geduurd voordat het adviesrapport gereed was en dit vonnis wordt gewezen. De kantonrechter acht het onwenselijk dat Hotel Abba als gevolg hiervan met een grote huurachterstand wordt geconfronteerd.
4.15.
Gelet op het voorgaande zal de huur daarom vanaf 27 juli 2022 in drie stappen worden verhoogd, met indexering volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 9.1 van de algemene bepalingen:
- per 27 juli 2022 met € 90.000,- exclusief btw per jaar;
- per 27 juli 2023 met € 100.000,- exclusief btw per jaar;
- per 27 juli 2024 met € 123.952,38 exclusief btw per jaar.
4.16.
Nu de huur reeds jaarlijks op grond van artikel 4.5. van de huurovereenkomst en artikel 9.1. van de algemene bepalingen wordt geïndexeerd, zullen er op grond van de nadere vaststelling van de huurprijs nieuwe vorderingen ontstaan. Dit betekent dat Pinnacle geen belang heeft bij haar vordering in conventie onder II, zodat die zal worden afgewezen.
Conclusie
4.17.
Het voorgaande leidt ertoe dat het verzet gegrond wordt verklaard en het verstekvonnis van 1 mei 2025 wordt vernietigt. De kantonrechter zal de vordering in conventie onder I en de vordering in reconventie onder I samen nemen en de nadere huurprijs van het gehuurde vaststellen zoals hierna in het dictum vermeld. Hotel Abba zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van de huur zoals zij die vanaf 27 juli 2022 verschuldigd is.
Wettelijke handelsrente
4.18.
Pinnacle heeft over deze huurachterstand de wettelijke handelsrente gevorderd vanaf het moment dat de nieuwe huurprijs ingaat. De kantonrechter wijst deze vordering echter af. De wettelijke handelsrente is immers een vorm van schadevergoeding voor het niet tijdig voldoen van de betalingsverplichting. Hotel Abba weet echter pas vanaf vandaag wat de hoogte is van de nadere huurprijs en dus welk bedrag zij bovenop de al geldende huurprijs verschuldigd was. Dit betekent dat zij niet kan worden geacht eerder dan vandaag toerekenbaar tekort te zijn geschoten in haar verplichting de huur tijdig te betalen. De wettelijke handelsrente is daarom slechts toewijsbaar vanaf heden.
Proceskosten en kosten adviesrapport
4.19.
De vorderingen in conventie en reconventie zijn vanwege de samenhang samengenomen, waardoor kan worden geoordeeld dat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk worden gesteld. De proceskosten zullen daarom tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat zij hun eigen kosten betalen. Dit geldt overigens niet voor de kosten van het adviesrapport. Deze kosten zijn een onderdeel van de proceskosten en beide partijen zijn gehouden die te betalen. Nu Pinnacle reeds het volledige bedrag heeft voldaan, dient Hotel Abba de helft hiervan aan Pinnacle te betalen. Hotel Abba zal dus worden veroordeeld in de proceskosten van Pinnacle tot een bedrag van € 8.757,88 inclusief btw aan kosten rapport deskundigen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart het verzet gegrond,
5.2.
vernietigt het verstekvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, op 1 mei 2025 gewezen tussen partijen, en opnieuw rechtdoende:
in conventie en in reconventie
5.3.
stelt de huurprijs van de het gehuurde aan de [adres 1] als volgt vast:
- per 27 juli 2022 met € 90.000,- exclusief btw per jaar;
- per 27 juli 2023 met € 100.000,- exclusief btw per jaar;
- per 27 juli 2024 met € 123.952,38 exclusief btw per jaar,
verhoogd met de contractuele indexering berekend vanaf 27 juli 2022;
5.4.
veroordeelt Hotel Abba tot betaling aan Pinnacle van de huur zoals verschuldigd vanaf 27 juli 2022, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf heden;
5.5.
veroordeelt Hotel Abba tot betaling aan Pinnacle van de proceskosten van € 8.757,88 inclusief btw aan kosten rapport deskundigen, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
5.6.
compenseert voor het overige de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of ander gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2025.
598