Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/778693 / KG ZA 25-928 MdV/EB
Vonnis in kort geding van 4 december 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 21 november 2025,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaten: mr. R. van der Jagt en mr. M.A.C. Geurts,
tegen
TICA B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Tica,
advocaat mr. E. [naam 2] .
1.De procedure
Op de zitting van 2 december 2025 heeft [eiser] de vorderingen zoals omschreven in de akte wijziging van eis toegelicht. Tica heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties ingediend en gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die aan het dossier zijn toegevoegd.
Ter zitting waren aan de zijde van [eiser] aanwezig mr. Van der Jagt en mr. Geurts. Aan de zijde van Tica waren aanwezig [naam 1] (DGA) en mr. [naam 2] .
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Bij overeenkomst van 21 juni 2022 heeft [eiser] een bedrag van € 850.000,00 geleend van Tica, tegen een rente van 12% per jaar, per maand achteraf te betalen. [eiser] heeft het geld geleend voor het doen van beleggingen. Partijen hebben in deze overeenkomst verder afgesproken dat [eiser] een boeterente (een opslag van 0,5% over de reguliere rente) verschuldigd is als hij in gebreke is met nakoming van zijn verplichtingen jegens Tica. [eiser] kan verzoeken het contract te verlengen na het verstrijken van de looptijd van achttien maanden na ondertekening. Partijen hebben de rechtbank in Amsterdam aangewezen als bevoegde rechter en gekozen voor Nederlands recht.
2.2.
Bij notariële akte van 28 juni 2024 hebben [eiser] en zijn vennootschap Ants B.V. hypotheekrechten aan Tica verleend op een aantal onroerende zaken:
het woonhuis aan de [adres 1] (dat [eiser] in 2015 voor € 1.350.000,00 heeft gekocht), voor een hoofdsom van € 640.000,00,
het appartement aan de [adres 2] en de bijbehorende parkeerplaats, die eigendom waren van Ants B.V., voor een hoofdsom van
€ 210.000,00.
€ 210.000,00.
2.3.
[eiser] heeft het deel van de lening dat zag op het appartement en de parkeerplaats in [plaats] inmiddels afgelost. Voor het overige is de lening op verzoek van [eiser] verlengd met een jaar. Vanaf eind 2024 kwam [eiser] zijn renteverplichtingen niet meer goed na.
2.4.
In een brief van de advocaat van Tica aan [eiser] van 6 februari 2025 staat onder meer het volgende:
“(…)
Helaas heeft cliënte moeten constateren dat u structureel in gebreke blijft met het voldoen aan de op u rustende verplichtingen. Los van het gegeven dat de looptijd van de leenovereenkomst inmiddels verstreken is en cliënte (derhalve) aanspraak kan maken op terugbetaling van de volledige hoofdsom, bent u ook meerdere malen in gebreke gebleven met het voldoen van de maandelijkse renteverplichtingen. Per heden staat er alleen wat die post betreft al een bedrag open van € 32.000,--. Let wel, dit is op basis van de overeengekomen rente terwijl cliënte op basis van de gemaakte afspraken al lange tijd aanspraak zou kunnen maken op de boeterente welke op maandbasis 0.5 procent hoger is dan de overeengekomen rente.
Cliënte heeft al meerdere malen geprobeerd u vrijwillig aan uw betalingsverplichtingen te laten voldoen. Dat heeft nog niet tot een oplossing geleid. Cliënte ziet dan ook geen andere mogelijkheid dan mij in te schakelen. Door middel van verzending van deze email stel ik u namens cliënte voor de laatste maal in de gelegenheid vrijwillig tot inlossing van de achterstand wat de rentebestanden betreft over te gaan en wel door middel van betaling van dit totale bedrag (€ 32.000,--)
binnen zeven dagen na hedenop de bij u bekende bankrekening van cliënte. Bovendien verwacht cliënte binnen diezelfde termijn een concreet voorstel hoe om te gaan met het feit dat de resterende hoofdsom ad € 640.000,-- ook (volledig) opeisbaar is. Verder informeer ik u dat cliënte vanaf 1 maart as. de boeterente in rekening zal brengen. Dit zal (met terugwerkende kracht) ook gebeuren over de niet betaalde rentebedragen indien niet aan de zojuist geformuleerde sommatie wordt voldaan. (…)”
binnen zeven dagen na hedenop de bij u bekende bankrekening van cliënte. Bovendien verwacht cliënte binnen diezelfde termijn een concreet voorstel hoe om te gaan met het feit dat de resterende hoofdsom ad € 640.000,-- ook (volledig) opeisbaar is. Verder informeer ik u dat cliënte vanaf 1 maart as. de boeterente in rekening zal brengen. Dit zal (met terugwerkende kracht) ook gebeuren over de niet betaalde rentebedragen indien niet aan de zojuist geformuleerde sommatie wordt voldaan. (…)”
2.5.
Op 26 maart 2025 heeft Tica krachtens de hypotheekakte executoriaal derdenbeslag ten laste van [eiser] gelegd, onder de Stichting Contractspelersfonds KNVB, om betaling te verkrijgen van een bedrag van in hoofdsom € 38.400,00 (€ 38.772,99 inclusief rente en kosten).
2.6.
Op 12 juni 2025 heeft Tica bij deze rechtbank een verzoekschrift tot faillietverklaring van [eiser] ingediend, waarin zij een vordering op [eiser] stelde te hebben van ruim € 60.000,00 uit hoofde van de leningsovereenkomst. Dat verzoek is afgewezen bij beschikking van 29 juli 2025, met de volgende motivering:
“2.5. (…) De vordering, die verzoekster aan het faillissementsverzoek ten grondslag legt, wordt betwist en bestreden wordt dat gerekestreerde in de toestand verkeert dat hij heeft opgehouden te betalen. Gerekestreerde en verzoekster zijn een overeenkomst van geldlening aangegaan. Gerekestreerde is van mening dat hij de overeenkomst is aangegaan als consument en acht de overeengekomen rente van 12 % nietig. Ook de boeterente is een woekerrente, aldus gerekestreerde. De openstaande rente wordt dan ook nadrukkelijk betwist. Daarbij is geen sprake van pluraliteit, nu alle andere schuldeisers zijn voldaan.
Gezien de gemotiveerde betwisting van de vordering door gerekestreerde - van welk verweer niet summierlijk is aangetoond dat dit geen enkele kans van slagen heeft - kan de rechtbank niet summierlijk vaststellen dat sprake is van een vorderingsrecht van verzoekster op gerekestreerde. Partijen kunnen het geschil voorleggen aan een bodemrechter.(…)”
2.7.
Tica heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van 29 juli 2025. Het gerechtshof Amsterdam heeft die beschikking bekrachtigd, met de volgende overweging:
“2.6. De vordering van Tica, zoals aan haar verzoek tot faillietverklaring ten grondslag gelegd, is een rentevordering. De geldlening waaraan deze rentevordering is verbonden, is blijkens de stukken niet aan het faillissementsverzoek ten grondslag gelegd. Eerst ter zitting in hoger beroep heeft Tica gesteld dat de hoofdsom van de geldlening, een bedrag van € 640.000,-, opeisbaar is geworden omdat de geldleningsovereenkomst als einddatum 27 december 2023 vermeldt en die datum reeds is verstreken. Voor zover Tica zich op het standpunt stelt dat op laatstgenoemde datum de geldlening had moeten zijn afgelost en dat het onbetaald laten van de vordering mede aan het faillissementsverzoek ten grondslag wordt gelegd, verwerpt het hof dit standpunt. Blijkens het door Tica overgelegde overzicht van 15 september 2025 (…) heeft Tica telkens uitsluitend aanspraak gemaakt op rente en dus niet op betaling van de hoofdsom, ook niet nadat partijen hadden gesproken over verlenging van de overeenkomst met een jaar. Met betrekking tot de rentevordering overweegt het hof als volgt. Hoewel uit de stukken blijkt dat de rentevordering is gebaseerd op een overeenkomst waarmee [eiser] zich in beginsel heeft verbonden jegens Tica tot betaling van de daarin vermelde rente, kan zonder een nader onderzoek naar de feiten – waarvoor in dit geding geen plaats is – de (on)gegrondheid van het verweer van [eiser] dat hij de lening is aangegaan als consument en dat de vermelde rente is aan te merken als woekerrente waartegen hij beschermd moet worden, niet summierlijk worden vastgesteld. Dit betekent dat thans niet kan worden gezegd dat summierlijk is gebleken van een vorderingsrecht van Tica (…)”
2.8.
Bij exploot van 23 oktober 2025 heeft Tica de grosse van de hypotheekakte aan [eiser] betekend en hem aangezegd dat [eiser] zich niet heeft gehouden aan zijn betalingsverplichtingen zoals vermeld in de hypotheekakte en na een ingebrekestelling daartoe evenmin is overgegaan, zodat Tica zich genoodzaakt ziet de woning aan de [adres 1] op 8 december 2025 in het openbaar te verkopen. In dit exploot staat de hoogte van de vordering van Tica niet vermeld.
2.9.
De dag ervóór, op 22 oktober 2025, hebben de advocaat van Tica, een kantoorgenoot en de notaris die belast is met de veiling onderling met elkaar gecorrespondeerd over de vraag of [eiser] schriftelijk in gebreke was gesteld en of er nog een separate mail nodig was waarbij de hoofdsom wordt opgevorderd. De notaris heeft daarop geantwoord: “Graag!”
2.10.
De advocaten van [eiser] hebben naar aanleiding van de aanzegging op 28 oktober 2025 contact gezocht met de notaris, met een verzoek om een gespecificeerde opgave van hetgeen Tica meent te vorderen te hebben.
2.11.
Op 29 oktober 2025 heeft de notaris een door Tica opgesteld overzicht “Openstaande vordering [eiser] dd 29-10-2025.xlsx” gestuurd. In dat overzicht staat een te vorderen totaalbedrag van € 80.763,07 vermeld.
2.12.
Op 31 oktober 2025 hebben de advocaten van [eiser] contact gezocht met de advocaat van Tica, met de vraag of het klopt dat het executietraject alleen is ingezet voor de (betwiste) rente van € 80.763,07. De advocaat van Tica heeft hen op 4 november 2025 doorverwezen naar de veilingnotaris voor vragen over de executie. Dat heeft nog dezelfde dag geleid tot de volgende reactie van de advocaten van [eiser] :
“Ik word van het kastje naar de muur gestuurd. Frank Sterel (de veilingnotaris, vzr.) geeft aan dat hij alleen opdracht heeft gekregen om een veiling te organiseren. Op mijn relevante vraag voor welke vordering dat gebeurt krijg ik geen echt antwoord behalve dat ik dan bij Tica moet zijn (onder toezending van een Excel document waar alleen de rente als vordering wordt genoemd). Als ik dan bij jou - als neem ik aan advocaat van Tica - navraag om welke vordering het gaat (redelijk relevante vraag die simpel beantwoord kan worden lijkt me), word ik doodleuk zojuist door jou naar Frank Sterel verwezen. Dit kan zo echt niet”.
2.13.
De advocaat van Tica heeft geen antwoord gegeven op de vraag of alleen voor de rente of ook voor de hoofdsom werd geëxecuteerd. Een concreet bedrag is ook niet door hem genoemd.
2.14.
De advocaten van [eiser] hebben op 4 november 2025 de notaris weer benaderd, met de vraag:
“Kun jij mij als notaris laten weten voor welke vordering (hoofdsom, rente, kosten of iets anders) en (voor) welk bedrag de executie wordt ingeroepen en ingezet. Uit het exploot blijkt dit immers niet (terwijl dat ex artikel 544 Rv Pro evident wel moet). Ook [naam 2] weigert informatie hierover te geven, overigens evenals over wat er volgens Tica nog precies te vorderen zou zijn, en verwijst naar jou. Dus bij deze aan jou het laatste verzoek om hier alsnog openheid over te geven.”
2.15.
De notaris heeft uiteindelijk op 7 november 2025 geantwoord:
“(…) Voor zover ik begrepen heb gaat het om de rente en de hoofdsom”.
Later die dag heeft hij daaraan toegevoegd:
“Volgens Tica B.V. en haar advocaat is de veiling is opgestart voor het volledige bedrag van de hoofdsom € 640.000 euro en € 70.015,53 rente.
Het totaalbedrag is dus € 640.000+ € 70.015,53 = € 710.015,53. Dit is kennelijk de stand per 07-11-2025.”
2.16
De executie is door de eerste hypotheekhouder, Rabobank, niet overgenomen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, kort gezegd:
primair
Tica te verbieden het woonhuis te veilen totdat daarover in een bodemprocedure is geoordeeld;
Tica te gebieden het woonhuis en de veilingvoorwaarden te verwijderen van de website;
het executoriale beslag onder Stichting CFK op te heffen, dan wel Tica te gebieden dat te doen;
Tica te veroordelen mee te werken aan het vestigen van een derde hypotheekrecht op het woonhuis ten behoeve van een derde;
subsidiair
5. Tica voor de duur van zes maanden te verbieden haar hypotheekrecht uit te oefenen;
6. Tica te verbieden het woonhuis executoriaal te verkopen voor minder dan € 1,6 miljoen;
7. Tica te gebieden het beslag onder Stichting CFK op te schorten totdat de bodemrechter daarover heeft beslist;
zowel primair als subsidiair
8. te bepalen dat Tica een dwangsom aan [eiser] verbeurt als zij niet voldoet aan een of meer van de veroordelingen;
9. Tica te verbieden verdere executiemaatregelen te treffen op grond van de hypotheekakte, totdat de bodemrechter zich daarover heeft uitgelaten;
10. Tica te veroordelen tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met rente; en
11. Tica te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Tica voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] woont in Frankrijk en daarmee heeft de zaak een internationaal karakter. Omdat gedaagde in Nederland is gevestigd, kan de bevoegdheid van de Nederlandse rechter worden gebaseerd op artikel 4 lid 1 van Pro de Brusssel 1-bis Verordening. Partijen hebben in de leningsovereenkomst gekozen voor Nederlands recht, en voor de rechtbank Amsterdam. Nu deze zaak een executiegeschil betreft is de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam bevoegd. Tot zover de formaliteiten.
4.2.
Niet in geschil is dat Tica als hypotheekhouder in beginsel bevoegd is het woonhuis executoriaal te verkopen. Een bevoegdheid mag echter niet worden misbruikt. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)).
4.3.
De executoriale verkoop is aangezegd bij exploot van 23 oktober 2025. In zo’n aanzegging moet zo nauwkeurig mogelijk het bedrag worden vermeld waarvoor de hypotheekhouder gebruik wil maken van zijn bevoegdheid tot executie (artikel 544 lid 2 aanhef Pro en onder a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Die duidelijkheid is nodig voor de geëxecuteerde, ook omdat die nog de gelegenheid moet hebben om in de periode tot aan de veiling te proberen executoriale verkoop te voorkomen door bijvoorbeeld herfinanciering van zijn schuld.
4.4.
In dit geval vermeldt het aanzeggingsexploot alleen dat [eiser] zich niet heeft gehouden aan zijn betalingsverplichtingen zoals vermeld in de hypotheekakte en na een ingebrekestelling daartoe evenmin is overgegaan. [eiser] is de veertien dagen erna bezig geweest met het proberen te achterhalen voor welk bedrag de executie in gang was gezet. De advocaat van Tica en de veilingnotaris verwezen naar elkaar en kwamen met wisselende berichten. Aanvankelijk ontving [eiser] een door Tica opgesteld overzicht van vermeend achterstallige rentelasten. Veel later meldde de notaris dat het Tica ook om de hoofdsom ging. Dit is allemaal niet “zo nauwkeurig mogelijk”. Maar doorslaggevend is dit niet, omdat nietigheid, wanneer daar een beroep op wordt gedaan, alleen wordt uitgesproken als aannemelijk is dat de geëxecuteerde onredelijk is benadeeld door het niet of onjuist aanzeggen van de executie. Een onredelijke benadeling is in dit geval gesteld noch gebleken. Van concreet zicht op herfinanciering van welk bedrag dan ook is geen sprake.
4.5.
Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat Tica de executieverkoop alleen is gestart voor de vermeende rentevordering. Aanvankelijk kreeg [eiser] immers alleen een overzicht van (vermeend) achterstallige rente toegestuurd. En dat was ook de vordering op basis waarvan Tica het faillissement van [eiser] had aangevraagd. Voor die vordering geldt echter, zoals ook al in de faillissementsprocedure in twee instanties is geoordeeld, dat nader onderzoek nodig is naar de (on)gegrondheid van het verweer van [eiser] dat hij de lening is aangegaan als consument en dat de vermelde rente is aan te merken als woekerrente waartegen hij beschermd moet worden. Zolang het bestaan en de omvang van de rentevordering niet vast staan (en een onderzoek daarnaar kan ook in kort geding niet plaatsvinden), mag Tica haar hypotheekrecht niet gebruiken om zich daarvoor te verhalen.
4.6.
Voor de hoofdsom van € 640.000,00 geldt dat die weliswaar opeisbaar is vanwege het verstrijken van de uiterste datum voor aflossing, maar nog niet is opgeëist. Dat is wel nodig voordat die vordering kan worden uitgewonnen. Op 22 oktober 2025 hebben de advocaten van Tica en de notaris daar nog contact over gehad, en geconcludeerd dat de hoofdsom nog moest worden opgevorderd. Maar dit is kennelijk niet gebeurd. Bij de processtukken zit in ieder geval geen opeisingsbrief. Dat betekent dat het onderpand niet kan worden geveild voor de hoofdsom.
4.7.
Door het woonhuis te veilen voor een vordering waarvan het bestaan onzeker is en een vordering die nog niet is opgeëist, maakt Tica misbruik van haar executiebevoegdheid. De geplande executieverkoop zal dan ook worden verboden en op de overtreding van dat verbod zal een dwangsom worden gesteld.
4.8.
Het executieverbod strekt niet zo ver dat Tica het woonhuis pas mag verkopen als de bodemrechter heeft beslist over de rentevordering. Niet in geschil is immers dat [eiser] de hoofdsom wel verschuldigd is (hij erkent zelf zo’n € 440.000,00 schuldig te zijn). Als die vordering is opgeëist en betaling uitblijft (in dit stadium: een en ander conform de regels die gelden voor consumenten), zal Tica gebruik mogen maken van haar hypotheekrecht om die vordering te incasseren. De vordering onder 9 wordt daarom niet toegewezen.
4.9.
De vordering om Tica te gebieden het woonhuis en de veilingvoorwaarden te verwijderen van de veilingwebsite zal worden afgewezen. Onduidelijk is of Tica dat in haar macht heeft, en met de beslissing dat het huis op deze veiling niet mag worden verkocht, is voldoende recht gedaan aan [eiser] .
4.10.
[eiser] is van plan het woonhuis onderhands te verkopen en hij wil het daarvoor graag nog verbouwen, omdat daarmee een aanzienlijke meerwaarde kan worden gecreëerd. Hij stelt een derde partij bereid te hebben gevonden hem het geld voor de verbouwing te lenen, maar die derde wil dan wel graag een (derde) hypotheekrecht op het pand. [eiser] vraagt daarvoor de toestemming van Tica. Er is geen reden voor Tica om haar toestemming te weigeren. Haar positie wordt namelijk niet aangetast door dat hypotheekrecht omdat dat lager in rang zal zijn. De hierop gerichte vordering zal dan ook worden toegewezen. Overigens is het de vraag hoe zinvol dat allemaal is als Tica een nieuwe executieveiling in gang kan zetten als zij de hoofdsom heeft opgeëist, maar dat terzijde.
4.11.
Het executoriaal beslag onder de Stichting Contractspelersfonds KNVB zal worden opgeheven, omdat dit ook is gelegd voor de rentevordering waarvan het bestaan onvoldoende vaststaat. Het zal Tica worden verboden verdere executiemaatregelen te treffen voor de rentevordering, totdat in een bodemprocedure is geoordeeld over het bestaan van die vordering. Zekerheidshalve zal ook aan die veroordeling de gevorderde dwangsom worden verbonden.
4.12.
[eiser] maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten. Hij heeft die kosten moeten maken en de hoogte ervan is in overeenstemming met het advies in het Rapport BGK-integraal 2013. Deze vordering zal eveneens worden toegewezen, net als de daarover gevorderde rente.
4.13.
Tica is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,92
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.806,92
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt Tica het woonhuis aan de [adres 1] executoriaal te verkopen voor de (vermeende) rentevordering uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening, voordat in een bodemprocedure is beslist over het bestaan van die vordering,
5.2.
verbiedt Tica het woonhuis aan de [adres 1] executoriaal te verkopen voor de hoofdsom van de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening, zolang die niet is opgeëist,
5.3.
veroordeelt Tica om aan [eiser] een dwangsom te betalen van
€ 440.000,00 ineens indien zij een of meer van de verboden, uitgesproken onder 5.1. en 5.2, overtreedt,
€ 440.000,00 ineens indien zij een of meer van de verboden, uitgesproken onder 5.1. en 5.2, overtreedt,
5.4.
heft op het executoriaal beslag dat Tica op 26 maart 2025 heeft gelegd onder de Stichting Contractspelersfonds KNVB,
5.5.
verbiedt Tica om verdere executiemaatregelen voor de rentevordering te treffen, totdat in een bodemprocedure is beslist over het bestaan van die vordering,
5.6.
veroordeelt Tica om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere schending van het verbod dat onder 5.5. is uitgesproken, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
5.7.
gebiedt Tica mee te werken aan het vestigen, onder de gebruikelijke voorwaarden, van een derde hypotheekrecht op het woonhuis aan de [adres 1] ten behoeve van de onder 4.10 bedoelde derde,
5.8.
veroordeelt Tica tot betaling aan [eiser] van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van dagvaarding tot de volledige voldoening,
5.9.
veroordeelt Tica in de proceskosten van € 2.806,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Tica niet tijdig aan de aanschrijving voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2025.
Coll: BB