Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11764394 \ CV EXPL 25-8838
Vonnis van 11 december 2025
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigde: G.C. Zijlstra,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: G.C. Zijlstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 13 juni 2025;
- de gezamenlijke conclusie van antwoord met producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en een eis in reconventie zijdens [gedaagde 1] ;
- het tussenvonnis van 12 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 31 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- mondeling tussenvonnis van 31 oktober 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 31 oktober 2025. [eiser] nam deel via een videobelverbinding en werd bijgestaan door mr. Van Riessen. [gedaagde 1] nam ook deel via een videobelverbinding en werd bijgestaan door Zijlstra. Namens [gedaagde 2] is zijn vader verschenen, bijgestaan door Zijlstra. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. Na verder debat is bij mondeling vonnis een bezichtiging ter plaatse bepaald, die dezelfde dag heeft plaatsgevonden. Vonnis is bepaald op heden.
1.3.
De mondelinge behandeling en de bezichtiging ter plaatse zijn gezamenlijk gehouden met de procedure van [eiser] tegen [naam 1] (zaaknummer: 11603160 \ CV EXPL 25-4579) en die van [naam 2] tegen [eiser] (zaaknummer: 11790262 \ CV EXPL 25-9454).
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] heeft van 1 oktober 2022 tot en met 31 juli 2025 woonruimte gehuurd van [eiser] aan de [adres] voor een all-in huurprijs van € 800,00 per maand. [gedaagde 1] heeft gereageerd op een advertentie op www.kamernet.nl. Inmiddels wordt de woonruimte aan een ander verhuurd.
2.2.
[gedaagde 2] heeft vanaf 1 november 2023 woonruimte gehuurd van [eiser] aan de [adres] voor eerder een all-in huurprijs van € 1.050,00 per maand die laatstelijk € 1.274,00 bedroeg. [gedaagde 2] heeft gereageerd op een advertentie op www.kamernet.nl.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst is ingegaan op 5 april 2018 en wordt steeds aangepast als een nieuwe huurder een deel van de woning gaat huren.
2.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betalen de huur zelf aan [eiser] en ook hebben zij ieder aan [eiser] een waarborgsom betaald. [gedaagde 1] betaalde hiervoor € 900,00.
2.5.
De woning wordt bewoond door drie huurders. [gedaagde 2] bewoont een afsluitbare woonruimte die voorzien was van een keuken en badkamer. [gedaagde 1] huurde een afsluitbare kamer en keuken en een daarbuiten gelegen afsluitbare badkamer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren geen gezamenlijke huishouding, niet met elkaar en ook niet met anderen.
2.6.
Aan [eiser] is op 25 maart 2025 een boete van € 15.000,00 opgelegd door de gemeente Amsterdam vanwege overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet. [eiser] is als overtreder aangemerkt. Onder meer wordt hem verweten:
“ U heeft juridische en feitelijke handelingen verricht waarmee u de woning zonder vergunning, tot twee of meer zelfstandige woonruimten heeft verbouwd of in die verbouwde staat heeft gehouden.”
“ U heeft juridische en feitelijke handelingen verricht waarmee u de woning zonder vergunning, tot twee of meer zelfstandige woonruimten heeft verbouwd of in die verbouwde staat heeft gehouden.”
2.7.
In het onderzoek verklaren de bewoners van de woning onder meer:
“Ik deel mijn kamer en mijn voorzieningen met niemand”. “De andere bewoners hebben hun eigen voorzieningen”.
“Ik deel mijn kamer en mijn voorzieningen met niemand”. “De andere bewoners hebben hun eigen voorzieningen”.
2.8.
[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op17 juni 2025 en heeft het gehuurde verlaten per 31 juli 2025. De door haar betaalde borg van € 900,00 heeft zij niet teruggekregen.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie, samengevat:
primair:
de huurovereenkomst te ontbinden
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen het gehuurde te ontruimen,
te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de betaling van de volledige maandelijkse huur en overige kosten over de maanden mei en juni 2025, te weten € 2.800,00 minus het reeds betaalde, en voor de betaling van de nog opkomende huurkosten totdat de huurovereenkomst is ontbonden en vervolgens een gebruiksvergoeding van € 2.890,00 minus het reeds betaalde tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente per vervaldatum huurkosten,
te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervoor aansprakelijk zijn en zij gehouden zijn het boetebedrag als schade hoofdelijk aan [eiser] te betalen,
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten,
subsidiair, voor het geval de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt afgewezen:
6. een verklaring voor recht dat sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door gedaagden en zij hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst,
7. te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor betaling van de volledige huur en overige kosten over de maanden mei en juni 2025, te weten € 2.800,00 minus het reeds betaalde, alsmede dat zij gehouden zijn tot betaling van de nog opkomende huurkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente per vervaldatum huurkosten,
8. te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervoor aansprakelijk zijn en zij gehouden zijn het boetebedrag als schade hoofdelijk aan [eiser] te betalen,
9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
[gedaagde 1] vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot terugbetaling van € 900,00 aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2025, en tot betaling van € 13.600,00 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2025, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.
4.2.
De huurovereenkomst met [gedaagde 1] is al geëindigd, waardoor de vorderingen als genoemd onder 1, 2 ten aanzien van haar worden afgewezen. [eiser] heeft bij toewijzing hiervan geen belang meer.
Zelfstandige woonruimte of niet.
4.3.
In de huurovereenkomst staat dat huurders samen de gehele woning huren en samen verantwoordelijk zijn voor de huurbetalingen. Echter is voldoende komen vast te staan dat de huurders elkaar voor het aangaan van de huurovereenkomst niet kenden, zij niet gelijktijdig de huurovereenkomst zijn aangegaan, zij geen gezamenlijke huishouding hebben gevoerd, zij geen gebruik maken van de door de andere gehuurde ruimtes, dat zij ieder voor zich de maandelijkse huurbetaling aan [eiser] voldoen, dat zij beiden – niet gezamenlijk - borg hebben betaald aan [eiser] en dat ieder onafhankelijk van elkaar het door hun gehuurde kunnen bewonen. Ieder beschikt over een woonruimte met een toilet, een badkamer en een keuken. De woonruimten zijn afsluitbaar. De woonruimte van de een is ook niet vrij toegankelijk voor de ander. Dat in de woning sleutels van alle woonruimte te vinden zijn maakt dit niet anders.
4.4.
De schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen komt juridisch en feitelijk niet overeen met de werkelijke afspraken tussen partijen. [eiser] heeft een papieren werkelijkheid geconstrueerd waardoor hij zonder vergunning meerdere zelfstandige studio’s heeft kunnen verhuren. Hierdoor heeft hij de gemeente Amsterdam gepoogd op het verkeerde been te zetten en de huurbescherming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangetast. Wat hier ook van zij, het maakt het niet anders dan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder een zelfstandige studio heeft gehuurd van [eiser] .
4.5.
De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat er sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door meerdere medehuurders, die allen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, niet doen, omdat hiervan dus geen sprake is.
Ontbinding en ontruiming ten aanzien van [gedaagde 2]
4.6.
Deze vordering wordt afgewezen. De vordering is gebaseerd op de stelling van [eiser] dat [gedaagde 2] zich niet als goed huurder heeft gedragen door al dan niet samen met andere huurders de woonruimte te hebben verbouwd van onzelfstandige tot zelfstandige woonruimten.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van zelfstandige woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet degenen die de woning hebben verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. [gedaagde 2] heeft weliswaar niet betwist dat zijn vader de bestaande keukenkastjes heeft vervangen, maar dat neemt niet weg dat zijn studio bij aanvang van de huurovereenkomst over een keuken beschikte. Het waren bij aanvang van de huurovereenkomsten al zelfstandige woonruimten. [eiser] heeft de woningen zelf op deze wijze ingericht en gehouden. Dat [eiser] dit in de huurovereenkomst heeft geprobeerd te verbloemen maakt de feitelijke situatie niet anders.
Vordering huurpenningen
4.8.
De vordering die ertoe strekt dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] de huur moet betalen van een andere studio tijdens leegstand wordt eveneens afgewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ieder enkel de door hun bewoonde studio gehuurd zoals hiervoor overwogen. Er is dus geen grondslag om hen te veroordelen om de huur te voldoen van de andere studio tijdens leegstand. [eiser] is verhuurder en dient deze woning te verhuren. Als dat niet tijdig na een eerdere opzegging lukt, komen de financiële gevolgen daarvan voor zijn rekening.
Waarborg
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] € 900,00 euro borg heeft betaald en dat zij die niet heeft teruggekregen. Ook staat vast dat er geen gebreken bij oplevering zijn geconstateerd die rechtvaardigen dat de borg wordt ingehouden. Dit volgt uit het eindinspectierapport. Overigens geldt dat als [eiser] wel tekortkomingen in de opleveringsverplichting van [gedaagde 1] zou hebben geconstateerd, had hij [gedaagde 1] in de gelegenheid moeten stellen die tekortkomingen te herstellen. Dit heeft hij nagelaten. [eiser] dient ook hierdoor de borg terug te betalen aan [gedaagde 1] .
Verrekening met bestuurlijke boete
4.10.
De reden dat [gedaagde 1] haar borg niet terugkrijgt is (ook) omdat [eiser] [gedaagde 1] verwijt dat het haar schuld is dat aan [eiser] een bestuurlijke boete is opgelegd. Deze boete is opgelegd omdat er in de woning sprake is van twee zelfstandige woonruimten zonder vergunning.
4.11.
[eiser] verwijt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij de woning hebben verbouwd. Zo hebben zij in onderling overleg keukenapparatuur geplaatst in hun woonruimten zodat zij daar zelfstandig konden koken. Ook zouden zij ten onrechte in het onderzoek hebben verklaard dat zij beiden een zelfstandige woonruimte bewonen.
4.12.
Partijen hebben uitgebreid het debat gevoerd of er wel of geen sprake is van een keuken. De kantonrechter heeft geconstateerd dat er in de woonruimte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanrechtblok met kastjes en met een kraan en een gootsteen is gemonteerd. Het is juist dat er geen kookapparatuur is ingebouwd, maar het is in de huurovereenkomst niet verboden dit te plaatsen. Er is dus sprake van een keuken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd betwist dat de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst door [eiser] is uitgerust met een magnetron en/ of kookplaatje, voor zover relevant.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van zelfstandige woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet degenen die de woning hebben verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. Het waren bij aanvang van de huurovereenkomsten al zelfstandige woonruimten. [eiser] zelf heeft dit gedaan of laten doen. Dat [eiser] dit in de huurovereenkomst heeft geprobeerd te verbloemen maakt de feitelijke situatie niet anders.
4.14.
De feiten die [eiser] heeft gesteld ter onderbouwing van zijn vordering kunnen niet worden vastgesteld en dit alleen al leidt tot afwijzing van de vordering van [eiser] . Van verrekening kan dus ook geen sprake zijn.
4.15.
[eiser] hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant wil hij de vordering tot terugbetaling van de borg verrekeningen met zijn vordering op [gedaagde 1] , aan de andere kant is zijn standpunt dat [gedaagde 1] een vordering tot terugbetaling van de borg heeft op de opvolgend huurder en niet op hemzelf. Nu [gedaagde 1] haar zelfstandige woonruimte huurde van [eiser] en zij aan hem ook de borg heeft betaald, is het [eiser] die de borg ook weer moet terugbetalen bij oplevering van het gehuurde. Er zijn geen feiten gesteld of naar voren gekomen die dit anders maken. De vordering van [gedaagde 1] wordt dan ook toegewezen.
Oneerlijke handelspraktijk
4.16.
[gedaagde 1] vordert een bedrag van € 13.600,00 aan onverschuldigd betaalde huur. Zij vordert dit omdat [eiser] zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken en dit moet leiden tot vernietiging van de huurovereenkomst en dat de door haar betaalde huur deels onverschuldigd is betaald.
4.17.
Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. [eiser] is een handelaar nu hij beroepsmatig meerdere woningen verhuurt. Niet in geschil is dat [gedaagde 1] een consument is. Het gevolg van een oneerlijke handelspraktijk is dat de huurovereenkomst behoort te worden vernietigd.
4.18.
Een handelspraktijk is onder meer oneerlijk indien daarbij essentiële informatie wordt weggelaten die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen.
Voldoende is dat sprake is van ontbrekende informatie waardoor een gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen.
4.19.
De oneerlijke handelspraktijk zou erin bestaan dat [eiser] een zelfstandige woning aan [gedaagde 1] heeft verhuurd, terwijl [eiser] geen vergunning van de gemeente Amsterdam heeft om de woning [adres] te verbouwen of in die verbouwde staat te houden tot twee of meer zelfstandige woonruimten. Niet in geschil is dat [eiser] hiervoor geen vergunning heeft. [eiser] stelt dat hij geen vergunning nodig heeft omdat hij de woning niet heeft verbouwd tot zelfstandige woonruimten. De kantonrechter wijst op de vele uitspraken van Amsterdamse kantonrechters waarin [eiser] partij was die hebben geoordeeld dat ondanks de huurovereenkomsten die uitgaan van onzelfstandige woonruimte er sprake is van verhuur van zelfstandige woonruimten. Uit hetgeen overwogen is onder 4.13 volgt het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde 1] niet, al dan niet met anderen, de woning heeft verbouwd of verbouwd heeft gehouden. Het is overigens de verantwoordelijkheid van [eiser] om tot een juist oordeel te komen of hij al dan niet een vergunning nodig heeft voor de inrichting van een door hem verhuurde woning.
Dat heeft [eiser] er echter niet van weerhouden om het appartement zonder vergunning op te delen in twee of meer zelfstandige woonruimtes en een daarvan te verhuren aan [gedaagde 1] .
4.20.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Daarmee verwerpt de kantonrechter alle overige verweren van [eiser] die er toe zouden moeten leiden dat er geen sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Het ontbreken van een vergunning kan ertoe leiden dat [eiser] uiteindelijk door de gemeente wordt verplicht het illegale gebruik van het appartement op korte termijn ongedaan te maken en daarmee wordt gedwongen de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Inmiddels is gebleken dat [eiser] verplichtingen heeft opgelegd aan zijn huurders, waaronder [gedaagde 1] met betrekking tot het gebruik van de gehuurde woonruimte. Zo mocht [gedaagde 1] niet langer koken in haar woonruimte en heeft [eiser] het initiatief genomen de huurovereenkomst met haar te beëindigen. Zij heeft zo spoedig mogelijk nadat zij andere woonruimte heeft gevonden het gehuurde verlaten. Een gemiddelde consument zou met wetenschap van de ontbrekende vergunning daarom een andere afweging hebben kunnen maken over het aangaan van de huurovereenkomst.
4.21.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] het aan haar verschafte woongenot moet vergoeden voor zover dat redelijk is. Gelet op het feit dat de sancties op oneerlijke handelspraktijken doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moeten zijn, vindt [gedaagde 1] dat zij een waarde vergoeding van 50% van de huur aan [eiser] is verschuldigd. De kantonrechter neemt voor de beoordeling van de redelijkheid van de waarde vergoeding de volgende omstandigheden in aanmerking.
4.22.
[eiser] heeft door een papieren constructie op te tuigen de indruk gewekt naar derden, waaronder de gemeente Amsterdam dat er sprake is geweest van een gezamenlijke huurovereenkomst van meer huurders. [gedaagde 1] heeft daardoor een huurovereenkomst ondertekend die niet de werkelijke afspraken heeft weerspiegeld. Dit heeft geleid tot aantasting van haar positie en rechten als huurder. Nadat aan [eiser] een boete is opgelegd heeft hij - ten onrechte - de verantwoordelijkheid hiervoor bij [gedaagde 1] gelegd en zijn handelwijze hierop aangepast. [eiser] heeft erop aangedrongen de huurovereenkomst te beëindigen. Uiteindelijk is [gedaagde 1] door de onveilige situatie waarin zij beland is op zoek gegaan naar andere woonruimte en heeft zij moeten verhuizen.
4.23.
De kantonrechter is van oordeel dat het daarom redelijk is die vergoeding te stellen op 50% van de (kale) huurprijs van € 800,00, zijnde € 400,00 per maand. [gedaagde 1] heeft tot het einde van de huurovereenkomst (34 maanden) de volledige huur voldaan, waardoor het door haar gevorderde bedrag van € 13.600,00 zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.24
[eiser] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden tot op heden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
475,50
4.25
Als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie, wordt [eiser] in reconventie veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [gedaagde 1] . Tot op heden worden de kosten in reconventie begroot op:
- salaris gemachtigde € 406,00 (1 punt)
- nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 473,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
5.1.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2025 tot aan de dag dat dit bedrag is voldaan,
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 13.600,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2025 tot aan de dag dat dit bedrag is voldaan,
5.3.
veroordeelt [eiser] in conventie in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [eiser] in reconventie in de proceskosten van € 473,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025.