ECLI:NL:RBAMS:2025:9774

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 25/1714

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 juni 2024 (het primaire besluit) de WOZ-waarde^[1]van de onroerende zaak [adres woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 456.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 februari 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2025. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en mr. P.E.H.A. Ingenhou in de persoon van de heffingsambtenaar.

Beoordeling door de rechtbank

1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een pakhuis etagewoning uit 1905, met een oppervlakte van 69 m2.

2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

3. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift deels tegemoet is gekomen aan de bezwaren van eiseres. In de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar een taxatie-technische onderbouwing verstrekt. Op basis hiervan stelt de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden naar € 437.000,-. Eiseres blijft bij het standpunt dat de WOZ-waarde alsnog te hoog is vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 400.000,-. Zij beroept zich daarbij op het gelijkheidsbeginsel.

4. Tussen partijen is niet in geschil of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning voldoende vergelijkbare objecten heeft gehanteerd. Eiseres beroept zich uitsluitend op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat de woning ten onrechte hoger is gewaardeerd dan bijvoorbeeld de woningen aan de [adres] die op € 400.000,- zijn gewaardeerd.

5. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eiseres voldoende onderbouwt dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met de woning van eiseres vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eiseres. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee (nagenoeg) identieke woningen te worden opgevoerd.^[2]

6. Volgens de heffingsambtenaar zijn de door eiseres aangedragen woningen wel vergelijkbaar, maar niet identiek aan de woning van eiseres wat betreft onderhoud en kwaliteit. De aangedragen woningen zijn namelijk sociale huurwoningen die in eigendom zijn van een grote wooncorporatie. Dergelijke woningen verkeren over het algemeen in een minder goede staat. De heffingsambtenaar gaat bij de waardering van die woningen daarom uit van een matige staat van onderhoud, kwaliteit én voorzieningen.

7. De rechtbank is van oordeel dat de aanname van de heffingsambtenaar dat de woning van eiseres in een betere staat verkeert dan de genoemde sociale huurwoningen aan de [adres] in dit geval niet opgaat. Het gaat om woningen in hetzelfde pand. Eiseres heeft onweersproken gesteld dat zij de voormalige huurwoning heeft gekocht van de wooncorporatie en dat de woning sindsdien dezelfde keuken en badkamer heeft. De rechtbank volgt eiseres verder in de stelling dat de woning ook voor het overige in dezelfde matige staat van onderhoud verkeert omdat alle eigenaren deel uitmaken van één vereniging van eigenaren die verantwoordelijk is voor het onderhoud aan het pand en alle woningen. Uit het voorgaande volgt dat ook voor de woning van eiseres geldt dat sprake is van eenzelfde matige staat van onderhoud en kwaliteit (en voorzieningen). De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van identieke woningen en dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt. Gelet op het voorgaande, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

Conclusie

8. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en zal de WOZ-waarde verlagen naar € 400.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig de nieuwe waarde worden verlaagd.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vast op € 400.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting 2024 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van mr. S.M. Koning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2025.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling van de WOZ-waarde van een sociale huurwoning in Amsterdam