ECLI:NL:RBAMS:2026:110

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/767891 / HA ZA 25-964

Vonnis van 7 januari 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. B. van Mieghem,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. H.M. Giezen.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eiser] heeft in 2007 en 2008 van [gedaagde] een aantal percelen landbouwgrond gekocht als belegging, gebaseerd op de mogelijkheid dat de percelen in de toekomst in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond en dan meer waard zouden worden. Volgens [eiser] heeft hij bij de koop gedwaald doordat [gedaagde] onjuiste en misleidende informatie heeft verstrekt over de strategische ligging van de percelen, het te behalen rendement en de veiligheid van de investering. [eiser] vordert daarom in deze procedure een verklaring voor recht dat hij de overeenkomsten terecht heeft vernietigd en daarnaast dat de koop van de percelen ongedaan wordt gemaakt. [gedaagde] voert verweer. [eiser] zou te laat hebben geklaagd en [gedaagde] doet een beroep op verjaring van de vordering. [gedaagde] betwist ook dat er sprake is van dwaling.

1.2.

De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af, omdat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] onjuiste, misleidende of onvoldoende informatie heeft verstrekt. Hierna wordt dit oordeel nader uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 april 2025, met producties,

- de akte overlegging productie (betekeningsstukken) van [eiser] , met een aanvullende productie,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 20 augustus 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 november 2025 en de daarin genoemde stukken, alsmede de door de griffier gemaakte zittingsaantekeningen die zich in het dossier bevinden.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is een particulier.

3.2.

[gedaagde] is een handelaar die zich vanaf 2006 bezighield met de handel van onbebouwde landbouwgronden, waarbij werd gespeculeerd op een waardestijging van die grond als sprake zou zijn van een bestemmingswijziging naar bouwgrond.

3.3.

[eiser] en [gedaagde] hebben op 18 oktober 2007 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond te [plaats 3] van 500 m² voor een bedrag van € 18.527,35. Dit komt neer op € 37,05 per vierkante meter.

3.4.

Partijen hebben op dezelfde dag ook een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond te [plaats 1] van 1.000 m² voor een bedrag van € 14.290,-. Dit komt neer op € 14,29 per vierkante meter.

3.5.

Beide percelen zijn geleverd op 3 december 2007.

3.6.

Partijen hebben verder op 26 maart 2008 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond te [plaats 2] van 1000 m² voor een bedrag van € 27.000,-. Dit komt neer op € 27,- per vierkante meter. Dit perceel is geleverd op 21 april 2008.

3.7.

Voorafgaand aan de verkoop zijn door GEO Vastgoed B.V. (hierna: GEO Vastgoed), een vennootschap ingeschakeld door [gedaagde] voor de verkoop van percelen landbouwgrond, aan [eiser] brochures verstrekt voor de proposities: ‘ [plaats 2] ’, ‘ [plaats 3] ’ en ‘ [plaats 1] ’.

3.8.

Daarnaast heeft GEO Vastgoed voorafgaand de verkoop de algemene brochure ‘Anticipeer Investeer en Profiteer’ aan [eiser] toegezonden. Verder heeft [eiser] een nieuwsbrief van september 2007 , een briefrapportage van een indicatief bodemonderzoek van het perceel te [plaats 2] van 18 februari 2008 en correspondentie tussen [gedaagde] en GEO Vastgoed ontvangen.

3.9.

De percelen grond die [eiser] heeft gekocht hebben tot op heden geen bestemmingswijziging ondergaan.

3.10.

In april 2024 heeft het Kadaster een rapport gepubliceerd, met de titel “Beleggingspercelen in Nederland. Een verkenning naar de omvang en impact van het fenomeen.” (hierna: het rapport van het Kadaster). Daarin staat het fenomeen beschreven dat grote landbouwpercelen worden opgeknipt in kleinere percelen die speculatief worden verkocht. Onderzoek laat zien dat er sinds 2009 slechts enkele locaties zijn waar beleggers daadwerkelijk met een herbestemming te maken hebben gehad. Als de bestemmingswijziging zich niet aandient beschrijft het Kadaster de optie om samen met omringende eigenaren de kleinere percelen als collectief te verkopen, maar de noodzakelijke coördinatie en het gezamenlijk doorlopen van het verkoopproces maakt dit uitdagend, zo niet onmogelijk zonder interventies. Het is volgens het Kadaster niet uit te sluiten dat locaties met beleggingspercelen worden vermeden bij ruimtelijke planvorming en ontwikkeling. Als dat speelt heeft de grondhandel tot gevolg dat Nederland minder efficiënt is in te richten.

3.11.

Bij brief van 19 december 2024 heeft de advocaat van [eiser] de koopovereenkomsten namens [eiser] vernietigd op grond van dwaling. Ook is [gedaagde] gesommeerd om tot terugbetaling van de koopsommen over te gaan en is beslag gelegd op bankrekeningen van [gedaagde] .

3.12.

[gedaagde] heeft aansprakelijkheid afgewezen en de koopsom niet terugbetaald.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. voor recht verklaart dat de overeenkomsten van de percelen [plaats 3] , [plaats 1] en [plaats 2] zijn vernietigd, althans, deze overeenkomsten te vernietigen,

II. [gedaagde] veroordeelt de koopsommen van de percelen terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente,

III. [gedaagde] gebiedt medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten, onder verbeurte van een dwangsom,

IV. [gedaagde] veroordeelt in de notariskosten die in dit verband gemaakt worden,

V. [gedaagde] veroordeelt in de beslagkosten, proces- en nakosten.

4.2.

[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen en voert aan dat die moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

5.De beoordeling

5.1.

Partijen zijn het erover eens dat op het moment van aankoop van de percelen de Wet oneerlijke handelspraktijken niet van kracht was en dat [eiser] zich niet op die wet beroept. De kern van het geschil is of [eiser] een geslaagd beroep kan doen op dwaling. [gedaagde] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de vorderingen van [eiser] zijn verjaard, omdat [eiser] te laat zou hebben geklaagd.

Geen schending van de klachtplicht en geen verjaring

5.2.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] niet tijdig, nadat hij de gestelde gebreken aan de percelen heeft ontdekt, geklaagd en is de vordering verjaard. [eiser] betwist dit en stelt dat hij pas op 27 november 2024 achter de dubieuze grondhandel is gekomen, doordat hij toen een e-mail heeft ontvangen met een oproep om mee te doen aan een collectieve rechtszaak tegen grondhandelaren en hij toen meerdere aanmeldingen zag die gingen over GEO Vastgoed. Hij stelt dat hij daardoor pas inzag dat hiervan ook voor zijn percelen sprake was. Daarna heeft hij dit tijdig bij [gedaagde] gemeld en stappen ondernomen.

5.3.

[gedaagde] baseert haar verweer op artikel 7:23 het Pro Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Uit dit artikel volgt dat een koper die niet tijdig, nadat hij een gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, hierover klaagt, geen beroep meer kan doen op dat gebrek. En rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stellingen zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de kennisgeving daarvan aan de verkoper. Op [gedaagde] rust de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast van feiten waaruit kan volgen op welk moment de koper (in dit geval [eiser] ) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat het geleverde (in dit geval de percelen) niet aan de overeenkomst beantwoordt, en dat door tijdsverloop geen sprake is van een tijdige klacht.^[1]Daarin is [gedaagde] niet geslaagd.

5.4.

[gedaagde] heeft, ondanks dat dit wel op haar weg lag, niet voldoende concreet gemaakt wanneer het bij [eiser] , eerder dan [eiser] stelt, bekend was of had behoren te zijn dat de percelen volgens hem niet de eigenschappen bezaten die hij hiervan mocht verwachten. [gedaagde] lijkt te suggereren dat dit was ten tijde van de aankoop van de percelen in 2007 en 2008, maar [gedaagde] maakt niet duidelijk dat (en op grond waarvan) [eiser] op dat moment had moeten weten dat de percelen de gestelde gebreken hadden. Ook de stelling van [gedaagde] dat [eiser] had moeten klagen op het moment dat hij in het verleden contact heeft opgenomen met GEO Vastgoed om te vragen naar de stand van zaken, gaat niet op. Niet is gesteld wat er toen bij [eiser] bekend zou moeten zijn geworden over de gestelde gebreken. [eiser] stelt juist dat hij telkens door GEO Vastgoed gerustgesteld werd. Verder wijst [gedaagde] erop dat in de periode vanaf 2008 meerdere publicaties over speculatieve grondhandel in de media zijn verschenen, zodat dit [eiser] niet kan zijn ontgaan, maar ook dit standpunt volgt de rechtbank niet. [eiser] betwist dat hij deze artikelen heeft gezien en er ontbreken concrete aanknopingspunten dat hij deze wel heeft gezien of had moeten zien en verband had moeten leggen tussen de berichten en zijn percelen. Bovendien heeft [gedaagde] niet gesteld dat en in welk opzicht zij nadeel heeft ondervonden door tijdsverloop. De stellingen van [gedaagde] treffen dan ook geen doel.

5.5.

Aangenomen moet daarom worden dat [eiser] op 27 november 2024 heeft ontdekt dat de percelen volgens hem niet de eigenschappen bezitten die hij mocht verwachten. [eiser] heeft kort daarna per brief van 19 december 2024 een beroep gedaan op vernietiging van de overeenkomsten op grond van dwaling. [eiser] heeft dus tijdig kenbaar gemaakt dat de percelen volgens hem niet voldeden. Niet in geschil is dat, uitgaande van deze gang van zaken, de vordering van [eiser] niet is verjaard.

Het beroep van [eiser] op dwaling slaagt niet

5.6.

[eiser] doet voor de vernietiging van de koopovereenkomsten een beroep op dwaling. Hij stelt daartoe dat hij als gevolg van onjuiste mededelingen van [gedaagde] heeft gedwaald over: (i) de essentie van het product (‘strategisch gelegen grond’), (ii) het te behalen rendement en (iii) de veiligheid van de investering. [gedaagde] betwist dat hij onjuiste mededelingen heeft gedaan en dat sprake is van dwaling. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep van [eiser] op dwaling niet slaagt en legt hierna uit waarom.

5.7.

Uit artikel 6:228 lid 1 BW Pro volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, in beginsel vernietigbaar is als onder meer de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

5.8.

Omdat [eiser] zich op de rechtsgevolgen van dwaling beroept, moet hij voldoende feiten en omstandigheden stellen en zo nodig bewijzen, waaruit blijkt dat hij op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, in die veronderstelling de overeenkomst is aangegaan en bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst (op die voorwaarden) niet had gesloten. De rechtbank zal hierna ingegaan op de drie elementen waar [eiser] over stelt te hebben gedwaald.

(i)
De essentie van het product (de potentie en de strategische ligging)

5.9.

[eiser] stelt dat [gedaagde] in de brochures de indruk heeft gewekt dat de percelen een bijzondere potentie hebben om in aanmerking te komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond, maar dat de grond in werkelijkheid die potentie niet heeft. Zo noemt hij dat de strekking van de brochures is dat in de betreffende gebieden dringende behoefte is aan woningbouw en dat de aangeboden percelen daarvoor bij uitstek geschikt zijn. Verder wijst [eiser] op teksten in de algemene brochure ‘Anticipeer, Investeer en Profiteer’ en de nieuwsbrief van september 2007 van GEO Vastgoed. Voor het perceel [plaats 2] wijst hij bovendien op de correspondentie uit februari 2008 tussen [gedaagde] en GEO Vastgoed, en de briefrapportage van 18 februari 2008 naar aanleiding van een indicatief bodemonderzoek.

5.10.

[gedaagde] betwist dat zij onjuiste mededelingen heeft gegaan over de potentie en eigenschappen van de percelen en voert onder andere aan dat een bestemmingswijziging duidelijk als een onzekere, toekomstige gebeurtenis is gepresenteerd. Daarbij geeft zij aan dat in de brochures woorden zijn gebruikt zoals: “
eventuele”, “
lijkt”, “
kans”, “
perspectief”, “
in de toekomst”, “
eventuele toekomstige bestemmingswijziging” en “
niet geheel onwaarschijnlijk”. Bovendien meent zij dat er een gerede kans was en nog steeds is, dat een bestemmingswijziging zou kunnen plaatsvinden.

5.11.

Aan [eiser] kan worden toegegeven dat de gebruikte bewoordingen in de brochures veelbelovend en optimistisch van toon zijn, en ook [gedaagde] erkent dat zij de percelen in de brochures heeft aangeprezen vanwege de strategische ligging, maar de teksten in de brochures zijn aan de andere kant ook voorzichtig opgesteld. Zo staat in de brochure van het perceel [plaats 2] onder meer:

“De propositie is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied en heeft de bestemming Agrarisch gebied met landschappelijke waarden. (…)

Deze huidige bestemming heeft een conserverende werking op de propositie. Op korte termijn zal deze werking eerder een ontwikkeling tegenwerken dan toestaan. (…)”

In de brochures van de percelen [plaats 3] staan vergelijkbare teksten en onder meer:

“Het huidige bestemmingsplan staat geen nieuwe bebouwing toe en heeft hierdoor een conserverende werking. Hierdoor wordt het gebied op dit moment beschermd tegen verdere bebouwing. Dit lijkt niet bevorderlijk voor een toekomstige verandering naar bouwgrond.”

In de brochure van [plaats 1] staan vergelijkbare teksten en onder meer:

“
Het is niet geheel onwaarschijnlijk dat dit stuk grond in de toekomst een bestemmingsverandering zal ondergaan.”

5.12.

Verder is in de brochures een voorbehoud gemaakt voor een bestemmingswijziging, aangezien in de clausule ‘Uitsluiting aansprakelijkheid’ het volgende is opgenomen:

“(…)Bestemmingsplannen zijn echter aan verandering onderhevig, hierdoor kunt u dan ook aan de door ons verstrekte gegevens geen rechten ontlenen. Wij verwijzen u voor het vigerende bestemmingsplan naar de desbetreffende gemeente. Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.(…)”

5.13.

Ten slotte moet de inhoud van de brochures worden gelezen in samenhang met de koopovereenkomsten. In elke koopovereenkomst staat steeds het volgende voorbehoud:

“Verkoper geeft geen enkele garantie of dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.”

5.14.

Uit al deze stukken tezamen blijkt dat de percelen ten tijde van de koop een agrarische bestemming hadden en dat de percelen volgens [gedaagde] kans maakten op een bestemmingswijziging, maar dat ook rekening moest worden gehouden met de situatie dat geen bestemmingswijziging zou plaatsvinden. Uit niets blijkt dat er concrete plannen bestonden voor een bestemmingswijzing. De verwijzing van [eiser] naar de correspondentie uit februari 2008 tussen [gedaagde] en GEO Vastgoed en de briefrapportage van het bodemonderzoek over het perceel [plaats 2] , maakt dit niet anders. Ook al staat daarin meer concreet dat er geluiden zijn van ontwikkelingsplannen en dat het bodemonderzoek is verricht in het kader van een mogelijke toekomstige herontwikkeling, brengt dat niet zonder meer mee dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat er een bestemmingswijziging zou komen. Het ging nog altijd om een kans.

5.15.

[eiser] heeft verder nog gewezen op teksten in de algemene brochure ‘Anticipeer, Investeer en Profiteer’ en de nieuwsbrief van september 2007 van GEO Vastgoed. Hoewel [eiser] er terecht op wijst dat dit informatie betreft die verstrekt is binnen het kader van de verkoop en dus in beginsel onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde] valt, betekent dit niet dat hij hieraan dezelfde waarde mocht toekennen voor de eigenschappen van de door hem gekochte percelen als de brochures en de koopovereenkomsten. Het ging bij de algemene brochure en de nieuwsbrief om grondhandel in het algemeen en de potentie daarvan. Dit zag niet specifiek op de (potentie van) de percelen die [eiser] werden aangeboden.

5.16.

Op basis van de door [gedaagde] gegeven informatie was het aan [eiser] om te beoordelen of hij die informatie voldoende overtuigend vond om tot aankoop van de aangeboden percelen over te gaan, eventueel nader onderzoek te doen of af te zien van de investering. Dat [eiser] de eigenschappen van de percelen of de potentie op een bestemmingswijziging anders heeft gewaardeerd, maakt op zichzelf niet dat de door [gedaagde] gedane mededelingen onjuist zijn. Dit is pas het geval als bij [eiser] de indruk werd gewekt dat, vanwege de strategische ligging, een kans bestond op bestemmingswijziging en waardevermeerdering terwijl daarop in feite geen reële kans bestond.

5.17.

[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat geen gerede kans op bestemmingswijziging bestond. Niet is gebleken dat de verstrekte informatie over de potentie (de mogelijkheid) op een bestemmingswijziging naar bouwgrond feitelijk onjuist was. [gedaagde] heeft toegelicht op basis van welke uitgangspunten zij bepaalde grondposities heeft geselecteerd en aangemerkt als strategisch gelegen voor een eventuele bestemmingswijziging. Het ging daarbij met name om de gunstige ligging tussen bestaande en toekomstige uitbreidingsgebieden en de omstandigheid dat de aangrenzende gronden in handen waren van projectontwikkelaars. Zij baseerde zich daarbij op de planologische perspectieven van planoloog, [naam 1] . Niet in geschil is dat de percelen inderdaad strategisch zijn gelegen voor een toekomstige ontwikkeling op de wijze zoals in de brochures is beschreven. Dat bij [eiser] de indruk ontstond dat de percelen door hun ligging vrijwel zeker in aanmerking zouden kunnen komen voor bestemmingswijziging blijft voor zijn risico, gelet op de voorzichtige bewoording hieromtrent in de brochures (zie 5.11).

5.18.

Het enkele feit dat tot nu toe (nog) geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden (ook niet bij andere door [gedaagde] verkochte percelen) betekent niet dat ten tijde van de koop geen mogelijkheid op een bestemmingswijziging bestond. [gedaagde] heeft hierover verklaard dat de grondhandel de afgelopen tijd stil heeft gelegen vanwege marktontwikkelingen. Daarnaast heeft [gedaagde] gemotiveerd toegelicht dat nog steeds een mogelijkheid op een bestemmingswijziging bestaat. Zij heeft namelijk gewezen op het nieuwe Rijksbeleid van ‘straatje erbij’, wat erop neerkomt dat gebouwd zal worden op landbouwgrond binnen 200 meter van de bebouwde kom, en dat de door [eiser] gekochte locaties binnen dat bereik zijn gelegen.

5.19.

[eiser] heeft één en ander weersproken, maar daarbij vooral verwezen naar het rapport van het Kadaster en dit gaat om de speculatieve grondhandel in het algemeen. Hieruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat het inherent aan het product (speculatieve langbouwgrond) is dat dit nooit een succes wordt. Uit rapport van het Kadaster volgt ook dat voor het merendeel van de locaties is geconstateerd dat het
“nog steeds binnen 250 meter van de bestaande bebouwde kom ligt; wat vanuit beleggingsperspectief ogenschijnlijk nog potentie biedt, als ruimtelijke ontwikkeling nabij zou plaatsvinden (denk aan het uit de woningbouw bekende concept van ‘straatje erbij’)”en dat niet per definitie vast staat dat bij beleggingspercelen
“gebiedsdoelen of ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk worden verhinderd”. Met andere woorden: uit het rapport blijkt niet dat bij verkavelde percelen, meer specifiek de percelen van [eiser] , het volledig onwaarschijnlijk is dat een bestemmingswijziging zou kunnen plaatsvinden. Het had op weg van [eiser] gelegen om duidelijk(er) te maken waarom voor zijn percelen de geschetste kans op bestemmingswijziging onjuist was. Het krantenartikel uit 2024 over [plaats 1] waar [eiser] naar verwijst is daartoe ook onvoldoende, omdat dit niet ziet op wat er ten tijde van de koop bekend was.

5.20.

Het voorgaande brengt mee dat niet worden vastgesteld dat de informatie die [gedaagde] heeft gegeven over de essentie van het product (de potentie en de strategische ligging) onjuist is.

(ii)
Een te behalen rendement

5.21.

[eiser] stelt daarnaast dat hij heeft gedwaald over de te behalen rendementen, omdat [gedaagde] heeft voorgehouden dat er serieuze indicaties waren voor waardestijgingen, terwijl die suggesties onjuist bleken. [eiser] betoogt dat zelfs als herbestemming plaatsvindt, de grondprijs niet hoger zal zijn dan de door hem aan [gedaagde] betaalde prijs, omdat de waardestijging al in de zakken van [gedaagde] is verdwenen. Daarnaast meent hij dat zijn hele investering door de verkaveling is verdampt, omdat de percelen praktisch onverkoopbaar zijn geworden en de grond feitelijk waardeloos is. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst hij wederom naar het rapport van het Kadaster. Ook wijst [eiser] op wervende teksten in de algemene brochure
“Stel u leefde in 1950 en u was grondeigenaar (…) De prijs van uw grond ziet u exponentieel groeien”en
“Mocht de bestemmingswijziging uitblijven dan zal de waarde van de grond logischerwijs ten minste nog een inflatie volgen”.

5.22.

[gedaagde] voert aan dat de grond bij herbestemming wel voor een hoger bedrag kan worden verkocht dan de door [eiser] betaalde prijs voor de percelen. [gedaagde] stelt dat een ontwikkelaar heeft aangegeven dat bij een bestemmingswijziging het perceel in [plaats 3] kan worden verkocht voor een hogere prijs, namelijk circa € 95,- per m². Verder betoogt [gedaagde] dat de percelen ook zonder herbestemming zouden kunnen worden verkocht. [gedaagde] heeft gewezen op (speculatieve) doorverkoop van percelen via een online platform, onder verwijzing naar voorbeelden op [internetsite 1] met prijzen die boven de aankoopprijs van [eiser] liggen. [gedaagde] wijst ook op de aankoop van percelen door boeren en pachters, onder meer met verwijzing naar een bericht hierover van de heer [naam 2] van [internetsite 2] . waarin voorbeelden genoemd worden van succesvolle verkoop van verkavelde percelen en grondverkavelingen die in de loop der tijd een hoogwaardige bestemming hebben verkregen.

5.23.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting door [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stellingen over het ontbreken van een kans op rendement nader te onderbouwen. Dat heeft [eiser] onvoldoende gedaan. De rechtbank overweegt over hetgeen [eiser] heeft aangevoerd als volgt.

5.24.

De verwijzingen naar de bevindingen van het Kadaster over doorverkoop als landbouwgrond (zonder herbestemming) zijn te algemeen van aard om voldoende tegenwicht te bieden tegen de onderbouwde stellingen van [gedaagde] . Het onderzoek van het Kadaster ziet op speculatieve grondhandel in het algemeen. De problematiek rondom dit fenomeen en de mogelijke nadelen voor de (veelal) particuliere investeerders en voor de ruimtelijke ordening wordt door de rechtbank onderkend. Dat gezamenlijke verkoop van de opgeknipte percelen volgens het onderzoek uitdagend, zo niet onmogelijk is zonder interventies, maakt echter niet dat bij ieder geval van speculatieve grondhandel per definitie de kans op rendement ontbreekt. Het gaat te ver om in ieder geval van elke speculatieve grondverkoop aan een particulier dwaling aan te nemen. De rechtbank heeft te beoordelen of in dit concrete geval, zoals [eiser] stelt, een verkeerd beeld is voorgespiegeld over het mogelijk te behalen rendement. De algemene brochure waar [eiser] naar verwijst zegt weinig over concreet te verwachten rendement op specifiek de percelen van [eiser] in de periode na 2007/2008.

5.25.

[eiser] heeft over een eventuele prijs bij verkoop en de (on)verkoopbaarheid van zijn percelen geen inlichtingen verstrekt. Hij heeft erkend dat hij ook geen pogingen heeft gedaan om tot verkoop van de percelen over te gaan. De rechtbank heeft oog voor de toelichting van [eiser] dat hij het niet ziet zitten om de grond online aan te bieden om geen anderen te ‘duperen’, maar feit blijft dat zijn stelling dat de grond ‘waardeloos’ en ‘onverkoopbaar’ is, niet wordt gestaafd met concrete informatie over zijn percelen.

5.26.

Gelet op het bovenstaande kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] over het te behalen rendement een verkeerd beeld heeft voorgespiegeld en onjuiste informatie heeft verstrekt.

(iii)
De veiligheid van de investering

5.27.

[eiser] heeft ten slotte gesteld dat [gedaagde] niet heeft gewaarschuwd voor de risico’s van de investering, in het bijzonder het risico op waardevermindering. Hij stelt dat [gedaagde] het beeld heeft geschetst dat een bestemmingswijziging kansrijk is en dat het een veilige belegging is, maar daarbij het risico op het verdampen van de waarde onbenoemd heeft gelaten.

5.28.

[gedaagde] voert aan dat zij uitdrukkelijk heeft gewezen op het risico van het uitblijven van een bestemmingswijziging en dat [eiser] daardoor bekend was met het risico op waardevermindering bij aankoop.

5.29.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] niet meer of anders had moeten waarschuwen over de veiligheid van de investering, dan zij heeft gedaan. Weliswaar zijn de teksten in de brochures wervend opgesteld en zijn algemene vermeldingen hierin, zoals
“eventuele toekomstige bestemmingswijziging”en
“grondprijzen kunnen fluctueren”, niet voldoende om aan te kunnen merken als een concrete waarschuwing voor het risico op waardevermindering, maar in dit geval had dit risico gelet op de geboden informatie als geheel wel voor [eiser] duidelijk moeten zijn. Door de combinatie van de voorzichtige teksten in de brochures en het voorbehoud dat in de brochures en in de koopovereenkomsten is gemaakt over een toekomstige bestemmingswijziging (zie hiervoor ook 5.11 tot en met 5.13) had iedere bedachtzame aspirant-koper kunnen begrijpen dat de kans bestond dat geen bestemmingswijziging zou gaan plaatsvinden en er dus ook het risico bestond dat de percelen niet de waarde van bouwgrond zouden krijgen.

5.30.

Daarbij komt dat uit de kadastrale kaarten zoals opgenomen bij de koopovereenkomsten van de percelen van [plaats 3] en [plaats 2] en uit de brochures (productie 14 [eiser] pagina 14, 22 en 32) valt af te leiden dat het ging om de verkoop van een verkaveld perceel tussen een behoorlijk aantal andere percelen. Daarvan heeft [eiser] zelf verklaard dat hieruit met één oogopslag blijkt dat zodra een bestemmingswijziging uitblijft, het lastig is om de ‘vierkantjes’ door te verkopen. [eiser] heeft er destijds geen acht op geslagen, omdat hij zo overtuigd was van de ‘unieke kans’ die hem geboden werd, maar dit blijft voor zijn risico.

5.31.

Omdat niet kan worden vastgesteld dat de percelen praktisch onverkoopbaar zijn geworden en de investering van [eiser] is ‘verdampt’ (zie hiervoor 5.23 tot en met 5.26) kan niet worden gezegd dat de risico’s van de investering groter waren dan zoals geschetst door [gedaagde] in de aangeboden informatie. Het is duidelijk dat een optimistisch beeld is geschetst door [gedaagde] , maar door het ontbreken van concrete informatie over de verkoopbaarheid en waarde van de percelen van [gedaagde] kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] onjuiste of onvoldoende informatie heeft verstrekt over de veiligheid en de risico’s van de investering.

Conclusie

5.32.

Nu niet is komen vast te staan dat de informatie die [gedaagde] heeft verstrekt onjuist, misleidend of onvoldoende is geweest, faalt het beroep van [eiser] op dwaling en kan dus van rechtsgeldige vernietiging van de koopovereenkomsten geen sprake zijn. De vorderingen van [eiser] worden dan ook afgewezen.

Proceskosten

5.33.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.320,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.320,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2026.

Afwijzing beroep op dwaling bij aankoop speculatieve landbouwgrond