Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11817193 \ EA VERZ 25-862
Beschikking van 6 februari 2026
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
2.
[verzoeker 2],
[verzoeker 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: verzoekers,
gemachtigde: De Rechtsagent B.V.,
tegen
VVE [naam VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. A.C. Merkus,
1.[belanghebbende 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[belanghebbende 2],
2.
[belanghebbende 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[belanghebbende 3],
3.
[belanghebbende 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
VVE-TJE.NL B.V.,
4.
VVE-TJE.NL B.V.,
gevestigd te Haarlem,
belanghebbenden,
hierna samen te noemen: belanghebbenden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties,
- een nadere toelichting van verzoekers over de ontwikkelingen betreffende het verzoek, met producties,
- het verweerschrift met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2026. [verzoeker 2] is verschenen en werd bijgestaan door [naam 1] namens de gemachtigde. [verzoeker 1] is niet verschenen. Namens de VvE is verschenen [belanghebbende 1] (bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde. Verder zijn [belanghebbende 1] met haar echtgenoot en [belanghebbende 2] als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De aantekeningen van de griffier zijn in het dossier gevoegd. Na verder debat is beschikking gevraagd.
1.3.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Het pand aan de [locatie] (hierna: het pand) is bij akte van splitsing van 6 juli 2007 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten. Van de volgende appartementsrechten zijn de volgende personen eigenaar:
adres indexnummer eigenaar/eigenaren
[adres 1] [index 1] verzoekers
[adres 2] [index 2] [belanghebbende 3]
[adres 3] [index 3] [belanghebbende 2]
[adres 4] [index 4] [belanghebbende 1]
2.2.
In artikel 8 van Pro de splitsingsakte staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…)
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap is gerechtigd voor het breukdeel dat is vermeld in de omschrijving van zijn appartementsrecht. De breukdelen van de appartementsrechten zijn gebaseerd op de verhouding in het bruto vloeroppervlak van de voor uitsluitend voor gebruik bestemde gedeelten.
2. De eigenaren zijn voor het in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eisers toekomen. Met uitzondering van na te melden kosten zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…) De kosten met betrekking tot de het onderhoud en de electra van het trappenhuis zullen worden gedragen door de gezamenlijke eigenaars van de woningen met de indexnummers [index 2] , [index 3] en [index 4] , ieder voor een gelijk deel.
(…)”
2.3.
De zolderruimte van het pand bestaat uit drie zolderkamers voor de appartementen met indexnummers [index 2] , [index 3] en [index 4] en een gemeenschappelijke ruimte. De zolderruimte en het dak van het pand zijn alleen te bereiken via het trappenhuis vanaf de voordeur die naar de appartementen met indexnummers [index 2] , [index 3] en [index 4] leidt.
2.4.
Het appartement van verzoekers met indexnummer [index 1] heeft een eigen voordeur.
2.5.
In 2013 hebben de eigenaren van de appartementen met indexnummers [index 2] en [index 4] een gedeelte van de gezamenlijke ruimte van de zolder bij hun zolderkamers getrokken.
2.6.
Op 27 februari 2025 heeft een digitale algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Verzoekers waren bij deze vergadering niet aanwezig.
2.7.
Op 30 juni 2025 heeft opnieuw een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering hebben verzoekers naar voren gebracht dat de gemeenschappelijke ruimte van de zolder feitelijk wordt gebruikt door de eigenaar van [adres 4] ( [index 4] ), waardoor de huidige verdeelsleutel in de splitsingsakte niet zou kloppen. Volgens verzoekers zouden de eigenaren een gezamenlijk belang hebben bij een eventuele wijziging van de splitsingsakte en hebben zij voorgesteld te stemmen over de uitgangspunten daarvan. Dit voorstel is niet in stemming gebracht, omdat de andere eigenaren niet voldoende voorbereidingstijd hiervoor hebben gehad.
2.8.
Tijdens deze vergadering is verder het stemvoorstel tot het voldoen extra bijdrage ten behoeve van schilderwerken aangenomen. Daarbij is besloten dat de beheerder conform de noodzakelijke extra bijdrage facturen naar de eigenaren zal sturen.
2.9.
Verzoekers hebben tijdens deze vergadering voorts verzocht om een sleutel voor toegang tot het dak. Besloten is dat aan verzoekers geen sleutel zal worden gegeven.
2.10.
Tot slot is tijdens deze vergadering de begroting per 1 oktober 2024 aangenomen.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Verzoekers verzoeken – samengevat – dat de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat het besluit van de VvE van 30 juni 20205 om de stemming over het gebruik van de gemeenschappelijke zolder niet op de agenda te plaatsen, nietig is dan wel vernietigd wordt, alsmede het bestuur opdraagt handhavend op te treden tegen het strijdig gebruik;
II. bepaalt dat enige besluiten van de VvE van 27 februari 2025 nietig zijn dan wel vernietigd worden;
III. bepaalt dat het besluit van de VvE van 30 juni 2025 over de verdeling van de kosten voor gevelwerkzaamheden nietig is dan wel wordt vernietigd, alsmede bepaalt dat verzoekers niet zijn gehouden tot bijdrage in deze kosten dan wel bepaalt dat de VvE gehouden is verzoekers te vergoeden voor de door hun verrichte werkzaamheden aan de gevel;
IV. bepaalt dat het besluit van de VvE van 30 juni 2025 over de beperkte toegang tot het dak nietig is dan wel vernietigd wordt, alsmede het bestuur op te dragen alsnog aan verzoekers een sleutel tot het dak ter beschikking te stellen;
V. bepaalt dat het besluit van de VvE van 30 juni 2025 over de vaststelling van de VvE-bijdrage nietig is dan wel wordt vernietigd;
VI. de VvE veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Met betrekking tot de vergadering van 27 februari 2025 stellen verzoekers zich op het standpunt dat de toen genomen besluiten nietig moeten worden verklaard. Van deze vergadering hebben zij immers geen notulen ontvangen, waardoor zij niet weten welke besluiten er zijn genomen. Ten aanzien van de overige besluiten stellen verzoekers dat die in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn genomen. De eigenaar van [adres 4] heeft een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte van de zolder exclusief in gebruik genomen. Dit is in strijd met de splitsingsakte en het eigendomsrecht van verzoekers en daarmee onrechtmatig. Het enige redelijke besluit dat volgens verzoekers had moeten worden genomen is dat hier handhavend tegen wordt opgetreden. Ten aanzien van het gevelonderhoud hebben verzoekers te kennen gegeven dat de gevel op de begane grond van [adres 1] reeds door hen volledig is gerenoveerd. Het is niet redelijk dat zij vervolgens in de kosten van de rest van het gevelonderhoud moeten delen dan wel dat zij daar niet voor worden gecompenseerd. Verder zijn verzoekers mede-eigenaar van het dak en de overige eigenaren mogen niet zonder redelijke grond toegang weigeren, waardoor het redelijk is als verzoekers een sleutel krijgen. Tot slot bestaat volgens verzoekers onduidelijkheid over de VvE-bijdrage, omdat er twee conceptbegrotingen zijn ingediend. Gelet op deze onduidelijkheid kan geen redelijk besluit over de VvE-bijdrage worden genomen, aldus steeds verzoekers.
3.3.
De VvE heeft verweer gevoerd. Zij heeft, kort samengevat, gesteld dat de verzoeken moeten worden afgewezen, omdat de besluiten niet nietig zijn en evenmin vernietigbaar. Een aantal besluiten is volgens de VvE niet als besluit in de zin van de wet aan te merken en voor zover dit wel het geval is, voldoen alle besluiten aan de formele vereisten. Ook konden al deze besluiten in redelijkheid worden genomen. Ten aanzien van de verzoeken die betrekking hebben op de compensatie van de kosten van het gevelonderhoud stelt de VvE zich op het standpunt dat die bij dagvaarding moeten worden ingesteld, waardoor de kantonrechter in deze procedure niet bevoegd is. Verder kan de door verzoekers verzochte vervangende machtiging voor het handhavend optreden door het bestuur niet worden toegewezen, omdat artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) zich niet leent voor interne besluitvorming van de VvE. Ten aanzien van de vergadering van 27 februari 2026 heeft de VvE te kennen gegeven dat die digitale vergadering niet rechtsgeldig was en daarom geen uitvoering kon worden gegeven aan de besluiten van deze vergadering. Bij gebrek aan belang dient dit verzoek dan ook te worden afgewezen, aldus steeds de VvE.
3.4.
Op stellingen van partijen wordt, voor zover relevant, hierna ingegaan.
4.De beoordeling
De vergadering van 27 februari 2025 (verzoek onder II)
4.1.
De kantonrechter is het met de VvE eens dat het verzoek tot nietigheid dan wel vernietiging van de besluiten die tijdens de vergaderingen van 27 februari 2025 zijn genomen, wegens gebrek aan belang kunnen worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.2.
De VvE heeft afdoende toegelicht dat deze vergadering digitaal heeft plaatsgevonden en dat later is gebleken dat de tijdens deze vergadering genomen besluiten niet rechtsgeldig zouden zijn. Ook heeft de VvE te kennen gegeven dat aan deze besluiten geen uitvoering is gegeven. Gelet op deze omstandigheden ziet de kantonrechter niet in welk belang verzoekers hebben om deze besluiten alsnog nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Verzoekers hebben weliswaar gesteld dat naar aanleiding van deze vergadering de VvE-bijdrage is gewijzigd, maar ook daarin ziet de kantonrechter geen belang bij het verzoek. Het besluit over de VvE-bijdrage is immers tijdens de vergadering van 30 juni 2025 opnieuw genomen en – zoals hierna zal worden overwogen – is de kantonrechter van oordeel dat dit besluit in redelijkheid kon worden genomen.
Geen nietigheid van de besluiten
4.3.
Verzoekers hebben onder andere verzocht dat de besluiten die tijdens de vergadering van 30 juni 2025 zijn genomen, nietig worden verklaard. Op grond van de artikelen 2:14 lid 1 en 5:129 BW is een besluit nietig wegens strijd met de wet of de akte van splitsing. Verzoekers hebben echter nagelaten in hun verzoekschrift per besluit te concretiseren welk wetsartikel dan wel welk artikel uit de splitsingsakte door het genomen besluit zou zijn geschonden. Verzoekers hebben enkel gesteld dat de besluiten in redelijkheid niet genomen hadden kunnen worden. Dit betreft een beroep op artikel 2:15 lid 2 onder Pro b BW dat ziet op de vernietiging van besluiten en niet op de nietigheid. Gelet hierop zal de kantonrechter de verzoeken voor zover die betrekking hebben op de nietigheid van de besluiten afwijzen.
De zolderruimte (verzoek onder I)
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de appartementen met indexnummers [index 2] en [index 4] een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte bij hun appartementsrecht hebben betrokken en dat dit in strijd is met de splitsingsakte. De belanghebbenden zijn daarom inmiddels bezig de splitsingsakte met betrekking tot de breukdelen te wijzigen.
4.5.
Met betrekking tot de zolderruimte ligt de vraag voor of het besluit van de vergadering van 30 juni 2025 kan worden vernietigd. Op grond van de artikelen 2:15 en 5:130 BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met i) wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, ii) de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of iii) een reglement. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat dit artikel is geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW Pro).
4.6.
Daarvan is in deze zaak echter geen sprake. De beslissing van de VvE om de stemming over het gebruik van de gemeenschappelijke zolder niet op de agenda te plaatsen behelst immers niets meer dan een weigering om tot een rechtshandeling over te gaan. Deze beslissing staat er niet aan in de weg dat de VvE een nieuw (ander) besluit neemt of dat vervangende machtiging wordt gegeven (zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1126). Dit betekent dat de hiervoor genoemde beslissing van de VvE geen besluit is in de zin van artikel 2:15 BW Pro. Het verzoek tot vernietiging van dit ‘besluit’ zal dan ook worden afgewezen.
4.7.
Het tweede verzoek van verzoekers om te bepalen dat de VvE handhavend moet optreden, ziet de kantonrechter – net als de VvE – als een verzoek tot een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW Pro. Ook dit verzoek zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
4.8.
Artikel 5:121 BW Pro bepaalt, kort gezegd, dat een kantonrechter een machtiging kan geven die de vereiste medewerking of toestemming van een eigenaar, de VvE of van haar organen vervangt, indien die toestemming of medewerking zonder redelijke grond is geweigerd. Het gaat dan om handelingen die betrekking hebben op i) gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en ii) ingeval van een beding als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW Pro op gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.9.
Het voorgaande betekent dat artikel 5:121 BW Pro betrekking heeft op feitelijke handelingen en rechtshandelingen ten aanzien van de gemeenschappelijke of privégedeelten van het gebouw van de VvE. Zoals de VvE terecht heeft gesteld is de handeling waar verzoekers in deze procedure een machtiging voor vragen – te weten het handhavend optreden tegen de individuele eigenaren – geen feitelijke of rechtshandeling met betrekking tot algemene of privégedeelten van het pand. Het verzoek ziet op besluitvorming binnen de VvE, waarvoor artikel 5:121 BW Pro niet bedoeld is. Het is aan de individuele leden van de VvE om de wil van de VvE te bepalen. De kantonrechter kan daarvoor geen machtiging geven. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.
Het gevelonderhoud (verzoek onder III)
4.10.
Artikel 8 lid 2 van Pro de splitsingsakte bepaalt, kort gezegd, dat iedere eigenaar is gehouden om conform zijn breukdeel bij te dragen in de kosten van onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten. Het besluit van de VvE tijdens de vergadering van 30 juni 2025 inhoudende dat iedere eigenaar conform zijn breukdeel moet bijdragen in de kosten van de werkzaamheden aan de gevel, is dan ook met inachtneming van de splitsingsakte genomen. Verder volgt uit de door de VvE overgelegde stukken dat het onderhoud aan de gevel ook noodzakelijk is. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van de VvE met betrekking tot het gevelonderhoud in redelijkheid kon worden genomen.
4.11.
De omstandigheid dat verzoekers vijf jaar geleden reeds werkzaamheden aan hun gedeelte van de gevel hebben laten uitvoeren, maakt dit niet anders. Zij hebben indertijd nagelaten met de overige leden afspraken te maken over of en hoe de door verzoekers gemaakte kosten aan de gevel bij een eventueel later uitgevoerd gevelonderhoud zouden kunnen worden verrekend. De omstandigheid dat verzoekers ervan zijn uitgegaan dat dit – zonder nadere afspraken – mogelijk zou zijn, komt voor hun rekening.
4.12.
Dit betekent dat het verzoek tot vernietiging van dit besluit zal worden afgewezen.
4.13.
Dit geldt ook voor de verzoeken die betrekking hebben op de compensatie van de door verzoekers gemaakte kosten aan gevel. Deze verzoeken zien onder andere op een verklaring voor recht dat verzoekers niet hoeven bij te dragen aan de kosten voor gevelonderhoud dan wel op een geldvordering. Zoals de VvE terecht heeft gesteld betreffen dit vorderingen die bij dagvaarding dienen te worden ingesteld.
Sleutel dak (verzoek onder IV)
4.14.
Ten aanzien van het verzoek onder IV geldt hetzelfde als hiervoor onder 4.5. en 4.6. is overwogen. De beslissing van de VvE om verzoekers geen sleutel tot het dak te geven – de kantonrechter begrijpt de sleutel tot het trappenhuis dat naar het dak leidt – is eveneens slechts een weigering om tot een rechtshandeling over te gaan. Gelet hierop is ook deze beslissing geen besluit in de zin van artikel 2:15 BW Pro, waardoor het verzoek tot vernietiging van dit ‘besluit’ zal worden afgewezen.
4.15.
Verzoekers hebben verder verzocht dat het bestuur wordt opgedragen de sleutel aan verzoekers te geven. Ook dit verzoek ziet de kantonrechter als een verzoek tot vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW Pro. Voor dit verzoek geldt hetzelfde als hiervoor onder 4.8. en 4.9. is overwogen, waardoor dit verzoek eveneens zal worden afgewezen.
Begroting (verzoek onder V)
4.16.
Verzoekers stellen dat de VvE het besluit tot het aannemen van de begroting per 1 oktober 2024 in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. Volgens hen zijn er twee begrotingen opgemaakt, te weten één voor de vergadering van 27 februari 2025 en één voor de vergadering van 30 juni 2025. Omdat deze begrotingen tegenstijdig zijn, bestaat er onduidelijkheid en kon de VvE tijdens de vergadering van 30 juni 2025 niet de begroting over het jaar 2025 aannemen, aldus verzoekers.
4.17.
De kantonrechter volgt verzoekers niet in hun stelling. Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat het op zichzelf niet bijzonder is dat de voorgelegde begrotingen voor de vergaderingen van 27 februari 2025 en 30 juni 2025 verschillend zijn. De begroting ziet op het jaar 2025 en het is begrijpelijk dat de VvE halverwege het jaar vanwege voortschrijdend inzicht en meer duidelijkheid over de daadwerkelijke kosten, een betere inschatting van de kosten kan maken dan in het begin van het jaar. De omstandigheid dat de VvE haar begroting daarop aanpast, acht de kantonrechter dan ook niet onredelijk. Dit betekent dat de VvE dit besluit in alle redelijkheid had kunnen nemen, waardoor het verzoek tot vernietiging van dit besluit zal worden afgewezen.
Conclusie
4.18.
Het voorgaande leidt ertoe dat alle verzoeken van verzoekers zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.19.
Verzoekers worden in het ongelijk gesteld en dienen daarom de proceskosten van de VvE te betalen. Deze kosten worden begroot op € 576,- (2 punten x tarief € 288,-) aan salaris gemachtigde en € 72,- aan nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening op de wijze in het dictum vermeld.
5.De beslissing
5.1.
wijst de verzoeken af;
5.2.
veroordeelt verzoekers in de proceskosten van € 648,-, voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en, indien niet binnen deze termijn aan de veroordeling is voldaan en de beschikking moet worden betekend, te vermeerderen met de wettelijke kosten van betekening;
5.3.
verklaart deze beschikking wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026.
598