ECLI:NL:RBAMS:2026:1600 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vorderingen Stichting Villa Betty inzake vervro...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/767994 / HA ZA 25-969

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

STICHTING VILLA BETTY,

gevestigd in Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Stichting Villa Betty,

advocaat: mr. A.Y. van Sermondt,

tegen

1.GEMEENTE AMSTERDAM,

gevestigd in Amsterdam,

advocaat: mr. K.M.V. Zournas,

hierna te noemen: de gemeente,
2.
HAVENBEDRIJF AMSTERDAM N.V.,

gevestigd in Amsterdam,

advocaat: mr. R.A.W.J. van Eijck,

hierna te noemen: het Havenbedrijf,

gedaagde partijen,

1.Kern van de zaak

1.1.

De gemeente heeft in 1991 een stuk grond in het Amsterdamse Havengebied
(het Erfpachtperceel) in erfpacht uitgegeven aan een rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty (het Erfpachtrecht). Het eerste tijdvak van het Erfpachtrecht eindigt op 1 januari 2041. Stichting Villa Betty vindt de canon voor het Erfpachtrecht buitensporig hoog en heeft daarom geprobeerd inzichtelijk te krijgen hoe de prijzen worden bepaald. Ze liep er daarbij tegenaan dat het Erfpachtrecht weliswaar is uitgegeven door de grondeigenaar, de gemeente, maar wordt beheerd door het Havenbedrijf, een naamloze vennootschap. Ze heeft zowel het Havenbedrijf als de gemeente verzocht om de canon vervroegd (dat wil zeggen: vóór het einde van het tijdvak) te herzien, waarbij zij heeft verwezen naar het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 van de gemeente. De gemeente en het Havenbedrijf hebben hierop geantwoord dat het gemeentelijk erfpachtbeleid niet van toepassing is op gronden in het Amsterdamse Havengebied en dat Stichting Villa Betty geen recht heeft op een vervroegde canonherziening. Stichting Villa Betty vindt dit onterecht en heeft tevens grote twijfels over de berekening van de canon. Stichting Villa Betty vordert in deze procedure daarom inzage in het erfpachtdossier, wijziging van het Erfpachtrecht, een verklaring voor recht dat het gemeentelijk erfpachtbeleid van toepassing is en een verklaring voor recht dat het Havenbedrijf en de gemeente onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld en zij daardoor schade heeft geleden. De gemeente en het Havenbedrijf voeren verweer.

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 11 april 2025;

- de conclusie van antwoord van de gemeente met producties;

- de conclusie van antwoord van het Havenbedrijf met producties;

- het tussenvonnis van 10 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 december 2025 en de daarin genoemde stukken.

3.De feiten

3.1.

Stichting Villa Betty houdt zich bezig met beleggingen in onroerend goed.

3.2.

De gemeente houdt het juridisch eigendom van de erfpachtpercelen gelegen in het Amsterdamse Havengebied. Het Havenbedrijf voert het beheer van deze erfpachtpercelen. De gemeente is enig aandeelhouder van het Havenbedrijf.

3.3.

De gemeente heeft het Erfpachtrecht bij akte van uitgifte van 19 september 1991 uitgegeven aan een rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty. Deze uitgifte is geschied onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend erfpacht 1966 (AB 1966). Het eerste tijdvak van het Erfpachtrecht duurt vijftig jaar en eindigt op 1 januari 2041. De akte van uitgifte bepaalt over de vaststelling van de canon het volgende:

“Partijen bepalen dat de canon voor bovenbedoelde uitgifte per de ingangsdatum van 1 januari 1991:

a. vooralsnog wordt vastgesteld op achtendertig gulden vijfennegentig cent (f. 38,95) per

vierkante meter door het in rekening brengen van een toeslag van elf gulden twintig

cent (f. 11,20) per vierkante meter exclusief omzetbelasting op de canon van

zevenentwintig gulden vijfenzeventigcent (f. 27,75) per vierkante meter exclusief

omzetbelasting, wegens overschrijding van het percentage bruto vloeroppervlak dat

wordt ingericht als kantoor- of kantoorachtige ruimte met veertig procent.

b. definitief zal worden vastgesteld zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk één januari 1994, met dien verstande dat nog niet verhuurde ruimten op de begane grond zullen worden aangemerkt als bedrijfsruimte en nog niet verhuurde ruimten op de verdiepingen als kantoor- en kantoorachtige ruimte.”

3.4.

De erfpachtovereenkomsten voor percelen in het Havengebied worden al sinds begin 20e eeuw beheerd door een aparte gemeentelijke dienst. Deze is per 1 april 1974 omgevormd tot Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam. Eind jaren ’70 van de vorige eeuw is het Gemeentelijk Grondbedrijf ingesteld als centraal gemeentelijk orgaan dat het gemeentelijk onroerend goed zou gaan beheren en exploiteren. Daarbij is besloten dat het Gemeentelijk Havenbedrijf buiten het beheergebied van het Gemeentelijk Grondbedrijf zou blijven. Bij het beheren van de erfpachtpercelen heeft het Gemeentelijk Havenbedrijf steeds een eigen, van dat van de gemeente afwijkend, prijsbeleid gevoerd. Een in 2007 gestart traject heeft geleid tot verzelfstandiging van het Havenbedrijf. Op 6 maart 2013 is het Havenbedrijf opgericht als overheids-NV. Alle aandelen worden gehouden door de gemeente. De gemeente heeft het economisch eigendom van de grond in het Amsterdamse Havengebied bij overeenkomst van 1 april 2013 aan het Havenbedrijf overgedragen. Ook heeft de gemeente op 1 april 2013 een volmacht aan het Havenbedrijf verstrekt op grond waarvan het Havenbedrijf ten aanzien van de erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied bevoegd werd tot het verrichten van alle beheers- en beschikkingsdaden (de volmacht econoom).

3.5.

Stichting Villa Betty heeft het Erfpachtrecht op 30 juni 2017 gekocht van een derde. In de akte tot levering staat dat op het Erfpachtrecht – naast de voorwaarden in de akte van uitgifte – de AB 1966 van toepassing zijn en de canon thans € 388.957,14 per jaar bedraagt.

3.6.

De gemeente heeft bij besluit van 19 december 2017 nieuw beleid vastgesteld op grond waarvan erfpachters onder bepaalde voorwaarden bij de gemeente een verzoek tot vervroegde canonherziening kunnen indienen (Beleid vervroegde canonherziening 2018).

3.7.

Het Havenbedrijf heeft Stichting Villa Betty per brief van 10 november 2020 bericht dat de canon voor het Erfpachtrecht wordt aangepast met een percentage van 8,5586% en de nieuwe canon € 422.246,43 per jaar bedraagt.

3.8.

De advocaat van Stichting Villa Betty heeft het Havenbedrijf bij brief van 12 maart 2021 verzocht om bepaalde informatie over de berekening van de canon te verstrekken.

3.9.

Het Havenbedrijf heeft hierop per brief van 13 april 2021 geantwoord dat het gemeentelijk erfpachtbeleid niet voor erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied geldt en een aantal documenten over de berekening van de canon verstrekt.

3.10.

De advocaat van Stichting Villa Betty heeft het Havenbedrijf vervolgens per brief van 4 mei 2021 gevraagd of het Havenbedrijf, net als de gemeente, de mogelijkheid tot vervroegde canonherziening aanbiedt.

3.11.

Het Havenbedrijf heeft hierop per brief van 4 juni 2021 geantwoord dat zij geen beleid heeft dat erfpachters recht geeft op een vervroegde canonherziening.

3.12.

De advocaat van Stichting Villa Betty heeft de gemeente bij brief van 3 april 2023 verzocht om aanvullende informatie over de berekening van de canon te verstrekken en om Stichting Villa Betty – ondanks de geografische ligging van het Erfpachtperceel – toch de mogelijkheid van een vervroegde canonherziening aan te bieden. De gemeente heeft (de advocaat van) Stichting Villa Betty uiteindelijk weer terugverwezen naar het Havenbedrijf.

3.13.

Op 22 november 2023 heeft er op het kantoor van het Havenbedrijf een bespreking plaatsgevonden waarbij vertegenwoordigers van Stichting Villa Betty en het Havenbedrijf aanwezig waren. Deze bespreking en de daaropvolgende correspondentie hebben niet tot een oplossing geleid.

4.Het geschil

4.1.

Stichting Villa Betty vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de gemeente en het Havenbedrijf hoofdelijk veroordeelt tot overlegging van alle informatie uit het erfpachtdossier uit hoofde van artikel 843a Rv;

II.
primair

te bepalen dat het Erfpachtrecht op grond van artikel 5:97 BW Pro dient te worden gewijzigd in die zin dat de canon wordt aangepast aan een marktconform niveau eventueel te bepalen door een commissie van drie deskundigen die een bindend advies uitbrengen, althans dat (vervroegde) herziening van de canon mogelijk is, althans dat op het Erfpachtrecht het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 van toepassing is;

subsidiair

voor recht verklaart dat Stichting Villa Betty een beroep op het gemeentelijk erfpachtbeleid, vastgelegd in het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018, toekomt;

meer subsidiair

voor recht verklaart dat voor het Erfpachtrecht geen definitieve canon is vastgesteld;

III. de gemeente en het Havenbedrijf hoofdelijk gebiedt om het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 toe te passen op het Erfpachtrecht en aan Stichting Villa Betty de daarbij behorende aanbieding vervroegde canonherziening te doen; en

IV. voor recht verklaart dat de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Stichting Villa Betty en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Stichting Villa Betty geleden schade, nader op te maken bij staat;

met hoofdelijke veroordeling van de gemeente en het Havenbedrijf in de proceskosten.

4.2.

Stichting Villa Betty legt aan deze vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Stichting Villa Betty heeft recht op overlegging van alle informatie uit het erfpachtdossier, omdat zij wil kunnen toetsen of de canon op de juiste wijze is vastgesteld (Vordering I). Zij heeft daarnaast recht op de gevorderde wijziging van het Erfpachtrecht, omdat haar rechtsvoorganger in 1991 een gemeentelijk erfpachtrecht heeft verkregen en de gemeente, als erfverpachter, de rechtspositie van de erfpachter in 2013 eenzijdig heeft verslechterd door het beheer van het Erfpachtrecht over te hevelen naar een privaatrechtelijke rechtspersoon (het Havenbedrijf). Het gevolg hiervan is dat het Erfpachtrecht niet meer onder het gemeentelijk erfpachtbeleid valt en de erfpachter, inmiddels Stichting Villa Betty, zich niet op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 kan beroepen. Daarbij komt dat het Havenbedrijf zich, anders dan de gemeente, niet gebonden acht aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de erfpachter, thans Stichting Villa Betty, een commerciële wederpartij heeft gekregen. Deze omstandigheden kwalificeren als onvoorzien in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW Pro en rechtvaardigen dat het Erfpachtrecht op de gevorderde manier wordt gewijzigd dan wel een verklaring voor recht dat Stichting Villa Betty een beroep op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 toekomt (Vordering II, primair en subsidiair). Voor het geval de rechtbank deze vorderingen afwijst, stelt Stichting Villa Betty dat er nooit een definitieve canon is vastgesteld, omdat er geen uitvoering is gegeven aan de bepaling in de akte van uitgifte dat de canon
“definitief zal worden vastgesteld zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk 1 januari 1994”(zie hiervoor onder 3.3., Vordering II, meer subsidiair). Stichting Villa Betty grondt haar vordering om de gemeente en het Havenbedrijf hoofdelijk te gebieden om het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 op het Erfpachtrecht toe te passen en haar een aanbieding vervroegde canonherziening te doen op dezelfde standpunten (Vordering III). Voorts hebben de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig tegenover Stichting Villa Betty gehandeld en heeft zij daardoor schade geleden. De gemeente heeft het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden door de canon niet op een juiste wijze vast te stellen. Ook hebben de gemeente en het Havenbedrijf onder meer het gelijkheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel geschonden doordat zij de positie van de erfpachter in 2013 eenzijdig hebben verslechterd en Stichting Villa Betty een beroep op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 hebben ontzegd. De schade die Stichting Villa Betty hierdoor heeft geleden en nog zal lijden, is dat zij te lang een te hoge canon moet blijven betalen (Vordering IV), aldus steeds Stichting Villa Betty.

4.3.

De gemeente en het Havenbedrijf voeren – samengevat – het volgende verweer.
Stichting Villa Betty is niet-ontvankelijk in haar inzagevordering, omdat artikel 843a Rv per 1 januari 2025 is komen te vervallen. Ook moet deze vordering op inhoudelijke gronden worden afgewezen, omdat Stichting Villa Betty onvoldoende heeft onderbouwd dat deze een rechtmatig doel dient en in rechtstreekse relatie staat tot een van haar vorderingen. Verder zijn de gevorderde bescheiden onvoldoende bepaald en is er sprake van een
fishing expedition(Vordering I). Stichting Villa Betty is niet-ontvankelijk in haar vordering ex artikel 5:97 BW Pro, omdat er een hypotheekrecht op het Erfpachtrecht rust en Stichting Villa Betty de hypotheekhouder op grond van artikel 5:97 lid 3 BW Pro in het geding had moeten oproepen. Deze vordering moet daarnaast op inhoudelijke gronden worden afgewezen, omdat de door Stichting Villa Betty aangevoerde omstandigheden ten tijde van de vestiging van het Erfpachtrecht niet onvoorzien waren en deze niet de conclusie rechtvaardigen dat instandhouding van de akte van vestiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (Vordering II, primair). Vordering II (subsidiair) en Vordering III moeten worden afgewezen, omdat artikel 1 van Pro het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 bepaalt dat erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied van de toepassing van dit beleid zijn uitgesloten. De gevorderde verklaring voor recht dat er geen definitieve canon is vastgesteld (Vordering II, meer subsidiair) moet worden afgewezen, omdat de canon in de akte van uitgifte rechtsgeldig is vastgesteld en de gemeente niet gehouden was om de canon daarna separaat nog een keer vast te stellen. Daarbij komt dat de rechtsvoorgangers van Stichting Villa Betty, en Stichting Villa Betty zelf, de canon de afgelopen 30 jaar altijd hebben betaald. De gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig jegens Stichting Villa Betty hebben gehandeld, en zij daardoor schade heeft geleden (Vordering IV), moet worden afgewezen, omdat geen sprake is van een schending van de door Stichting Villa Betty genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente heeft zowel rondom de uitgifte van het Erfpachtrecht als bij de overheveling van het economisch eigendom en het beheer daarvan naar het Havenbedrijf zorgvuldig gehandeld. De gemeente en het Havenbedrijf hebben ook niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en/of het motiveringsbeginsel gehandeld door Stichting Villa Betty geen beroep op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 toe te kennen. Voor zover sprake is van enig onrechtmatig handelen van de gemeente of het Havenbedrijf ten opzichte van een rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty, kan Stichting Villa Betty zich daar bovendien niet op beroepen, omdat zij toen nog geen eigenaar van het Erfpachtrecht was, aldus steeds de gemeente en het Havenbedrijf.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De rechtbank ziet aanleiding om Vordering II, III en IV eerst te beoordelen. Vordering I zal als laatst worden behandeld.

Vordering II (primair): Wijziging van het Erfpachtrecht ex artikel 5:97 BW Pro

5.2.

De rechtbank zal deze vordering op inhoudelijke gronden afwijzen. Het formele verweer van de gemeente en het Havenbedrijf dat Stichting Villa Betty de hypotheekhouder niet in het geding heeft opgeroepen, kan onbesproken blijven, omdat een vordering op grond van artikel 5:97 lid 1 BW Pro volgens lid 3 slechts
toewijsbaaris indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.

5.3.

Partijen verschillen inhoudelijk van mening over (i) of de door Stichting Villa Betty aangevoerde omstandigheden kwalificeren als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW Pro en (ii) of deze van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de akte van uitgifte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid al dan niet van Stichting Villa Betty kan worden gevergd.

(i)

5.4.

Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeren de door Stichting Villa Betty aangevoerde omstandigheden als omstandigheden die de erfpachter (de rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty) ten tijde van de uitgifte van het Erfpachtrecht in 1991 niet heeft voorzien. Op het moment van uitgifte had de erfpachter immers te maken met een wederpartij die een publiekrechtelijk lichaam was dat ten aanzien van (de prijsbepaling van) de erfpachtrechten beleid voerde dat onder democratisch toezicht stond. De gemeente diende zich daarbij te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en bood transparantie over het prijsbeleid. De erfpachter kon op dat moment niet voorzien dat de gemeente het economisch eigendom en het beheer van het Erfpachtperceel aan een privaatrechtelijke rechtspersoon (het Havenbedrijf) zou overdragen waardoor allerlei rechtswaarborgen zouden wegvallen. De rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty heeft destijds evenmin voorzien dat het Erfpachtperceel in de toekomst niet onder gemeentelijk erfpachtbeleid zou vallen. De gemeente en het Havenbedrijf hebben weliswaar aangevoerd dat het gemeentelijk erfpachtbeleid nooit op erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied van toepassing is geweest, maar dit laat onverlet dat deze zaak laat zien dat de contractuele wederpartij een andere rechtsvorm heeft gekregen waardoor voor de erfpachter de rechtspositie is veranderd. Bovendien is dit naar het oordeel van de rechtbank niet altijd even duidelijk geweest. Artikel 1 van Pro de akte van uitgifte van het Erfpachtrecht bepaalt immers dat de (door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde) AB 1966 daarop van toepassing zijn en deze bevatten diverse rechten en plichten van de gemeente ten opzichte van de ‘erfpachter’. De gemeente en het Havenbedrijf beroepen zich in dit verband op nota’s uit de periode 1991-2008 en een besluit van het college van burgemeester en wethouders van 13 december 2016, waarin staat dat
“al het reguliere (stedelijke) Amsterdamse erfpachtbeleid niet van toepassing is en nooit van toepassing is geweest op erfpachtpercelen welke vielen onder het beheer van het voormalige gemeentelijke Havenbedrijf, thans in economische en/of juridische zin in erfpacht zijn uitgegeven aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V.”. Uit het door Stichting Villa Betty overgelegde document
‘Achtergrond gevraagd collegebesluit’blijkt echter dat het Havenbedrijf de gemeente destijds heeft verzocht om dit besluit te nemen, omdat erfpachters in het Amsterdamse Havengebied zich jegens haar op het gemeentelijk erfpachtbeleid, en specifiek de regels voor vervroegde canonherziening, hadden beroepen en toepassing van die regels het Havenbedrijf economisch nadeel zou toebrengen. De rechtbank leidt hieruit af dat het college van burgemeester en wethouders met haar besluit van 13 december 2016 heeft beoogd een onzekerheid voor het Havenbedrijf weg te nemen,
omdatonduidelijk was of het gemeentelijk erfpachtbeleid op de erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied van toepassing was. De gemeente heeft deze duidelijkheid later kennelijk nog een keer willen scheppen door deze categorie erfpachtpercelen uit te sluiten van het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018. Hoewel de rechtbank niet kan vaststellen of en wanneer de rechtsvoorgangers van Stichting Villa Betty precies aanspraak konden maken op beleid voor het aanvragen van een vervroegde canonherziening, acht de rechtbank voldoende duidelijk geworden dat de rechtspositie van Stichting Villa Betty als erfpachter is veranderd ten opzichte van de rechtspositie van haar rechtsvoorgangers in de periode vóór de overheveling van het economisch eigendom en het beheer van het Erfpachtrecht aan het Havenbedrijf. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW Pro.

(ii)

5.5.

Deze onvoorziene omstandigheden zijn echter niet van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de akte van uitgifte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiervoor is van belang dat de redelijkheid en billijkheid in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord verlangen en afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toelaten. Aldus moet grote terughoudendheid worden betracht ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Deze hoge drempel wordt in deze zaak niet gehaald. Hiervoor is het volgende van belang. Het perceel waarop het Erfpachtrecht is gevestigd, ligt in een gebied dat ook ten tijde van de uitgifte al aangemerkt werd als Havengebied. Het Erfpachtrecht is destijds ook al uitgegeven onder (prijs)voorwaarden die werden gehanteerd door het Gemeentelijk Havenbedrijf en die ook toen al afweken van de voorwaarden die de gemeente hanteerde voor gebieden buiten het Havengebied. De canon is destijds ook vastgesteld overeenkomstig dit afwijkende prijsbeleid. De canon is ook overeenkomstig dit toen al geldende beleid voor het Havengebied jaarlijks geïndexeerd. In de periode voor en na de verzelfstandiging van het Havenbedrijf is daar geen wijziging in opgetreden. Bovendien was het ook al voor de verzelfstandiging van het Havenbedrijf en dus voordat gemeentelijk beleid zich niet meer uitstrekte tot het Havengebied, zo dat de gemeente in het gevoerde beleid percelen die lagen binnen het Havengebied uitzonderde binnen het gemeentelijk beleid. Al met al kan dus geconcludeerd worden dat de contractuele positie van de erfpachter (de rechten en plichten ten opzichte van de erfverpachter zoals die volgen uit de akte van uitgifte en de AB 1966) niet is gewijzigd door de verzelfstandiging. Tegen die achtergrond kan dus niet geoordeeld worden dat sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden die ongewijzigde instandhouding van de akte van uitgifte onaanvaardbaar zouden maken.

5.6.

Daarbij komt nog het volgende. Het staat de gemeente vrij om bij het maken en toepassen van beleid keuzes te maken. De gemeente heeft toegelicht dat er goede redenen zijn geweest om voor het Havengebied afwijkend beleid te voeren. De gevorderde wijziging van het Erfpachtrecht ziet erop dat de rechtbank zou bepalen dat het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 van toepassing zou moeten worden verklaard op gebied waarvoor de gemeente juist heeft besloten dat het niet van toepassing is omdat voor dat gebied afwijkend beleid wordt gevoerd. Voor een dergelijke aanpassing van de akte van uitgifte c.q. het Erfpachtrecht is in een civiele procedure geen plaats. De inhoud van een zakelijk recht, zoals een erfpachtrecht, wijzigt in beginsel namelijk niet door de invoering of afschaffing van gemeentelijk beleid. Toewijzing van de gevorderde wijziging van het Erfpachtrecht zou Stichting Villa Betty dan ook in een juridisch betere positie brengen dan andere erfpachters in het Amsterdamse Havengebied. De gevorderde wijziging van het Erfpachtrecht zal dus worden afgewezen.

Vordering II (subsidiair) en Vordering III: Het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 is niet van toepassing

5.7.

Vordering II (subsidiair) en Vordering III komen op hetzelfde neer: Stichting Villa Betty wenst een beroep te kunnen doen op het Beleid vervroegde canonherziening 2018. De rechtbank begrijpt het standpunt van Stichting Villa Betty zo dat zij niet zozeer vindt dat zij op grond van artikel 1 (‘Toepasselijkheid’) van het Beleid vervroegde canonherziening 2018 onder de reikwijdte van dat beleid valt, maar dat zij de uitsluiting in die bepaling van de erfpachters in het Amsterdamse Havengebied onredelijk vindt. Stichting Villa Betty beoogt met deze vorderingen dan ook het toepassingsbereik van dit beleid voor zichzelf op te rekken. Het is echter niet aan de civiele rechter om de reikwijdte van het Beleid vervroegde canonherziening 2018 op te rekken. Als Stichting Villa Betty de rechtmatigheid van het Beleid vervroegde canonherziening 2018 door de rechter wil laten toetsen, dan kan zij daartoe een afwijzend besluit van de gemeente uitlokken en daartegen beroep instellen bij de bestuursrechter. De civiele rechter is hiervoor niet de juiste instantie. Vordering II (subsidiair) en Vordering III zullen dan ook worden afgewezen.

Vordering II (meer subsidiair): De canon is rechtsgeldig/definitief vastgesteld

5.8.

Deze vordering zal worden afgewezen, omdat uit de akte van uitgifte uit 1991 en de feitelijke gang van zaken in de 33 jaar daarna volgt dat de canon rechtsgeldig en definitief tot stand is gekomen.

5.9.

De tekst van de akte van uitgifte wekt weliswaar de indruk dat er pas een definitieve canon zou worden vastgesteld “
zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk één januari 1994”
,maar tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente en de rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty destijds geen uitvoering aan deze bepaling hebben gegeven, althans dat zij daartoe geen separaat document meer hebben laten opstellen. Stichting Villa Betty heeft ook niet weersproken dat haar rechtsvoorgangers hier nooit een punt van hebben gemaakt en de canon de afgelopen 33 jaar gewoon is voldaan. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de canon op 19 september 1991 rechtsgeldig tot stand is gekomen en, voor zover dat toen nog niet het geval was, op 1 januari 1994 definitief is geworden. De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden afgewezen.

Vordering IV: Van een onrechtmatige daad jegens Stichting Villa Betty is geen sprake

5.10.

De rechtbank zal niet voor recht verklaren dat de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig tegenover Stichting Villa Betty hebben gehandeld en zij daardoor schade heeft geleden. Het handelen/nalaten van de gemeente en het Havenbedrijf dat volgens Stichting Villa Betty als onrechtmatig moet worden aangemerkt, heeft namelijk plaatsgevonden toen Stichting Villa Betty nog geen eigenaar van het Erfpachtrecht was. Stichting Villa Betty betoogt dat de gemeente in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door in 1991-1994 geen definitieve canon vast te stellen en in de akte van uitgifte op te nemen. Voor zover de gemeente hiermee onrechtmatig jegens de toenmalige erfpachter heeft gehandeld, levert dat geen onrechtmatige daad jegens Stichting Villa Betty op. Ook betoogt Stichting Villa Betty dat de gemeente en het Havenbedrijf in strijd met (onder meer) het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel hebben gehandeld door het economisch eigendom en het beheer van het Erfpachtrecht in 2013 aan het Havenbedrijf over te dragen. Hiervoor geldt ook dat Stichting Villa Betty op dat moment geen eigenaar van het Erfpachtrecht was en, indien al sprake is geweest van onrechtmatig handelen, de gemeente en het Havenbedrijf dus niet onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld.

5.11.

Stichting Villa Betty heeft op zitting aangevoerd dat het onrechtmatig handelen van de gemeente en het Havenbedrijf tot op de dag van vandaag voortduurt, maar heeft deze stelling verder niet onderbouwd. De rechtbank zal dit standpunt daarom passeren.

5.12.

Stichting Villa Betty heeft op zitting ook nog aangevoerd dat zij met het verkrijgen van het Erfpachtrecht in de rechten van haar rechtsvoorgangers is getreden en in de akte van levering uitdrukkelijk alle aanspraken op derden heeft aanvaard. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Overdracht van een erfpachtrecht brengt namelijk niet automatisch cessie van eventuele vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad van de erfpachter jegens de erfverpachter mee en een dergelijke cessie blijkt evenmin uit de akte van levering. In de passage waarop Stichting Villa Betty zich in dit verband lijkt te beroepen staat onder het kopje ‘Aanspraken’ dat verkoper aan koper
“alle in het koopcontract bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden(…)
”levert, maar Stichting Villa Betty heeft het betreffende koopcontract niet in het geding gebracht. Hierdoor kan de rechtbank niet vaststellen of de rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty eventuele vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad jegens de gemeente en/of het Havenbedrijf aan Stichting Villa Betty heeft gecedeerd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat dit niet het geval is.

5.13.

Aldus is niet gebleken dat de gemeente en/of het Havenbedrijf onrechtmatig tegenover Stichting Villa Betty hebben gehandeld, laat staan dat Stichting Villa Betty daardoor schade heeft geleden. De gevorderde verklaring voor recht wordt dus afgewezen.

Vordering I: Stichting Villa Betty heeft onvoldoende belang bij haar inzagevordering

5.14.

Partijen zijn het erover eens dat Stichting Villa Betty haar inzagevordering op een onjuist wetsartikel (artikel 843a Rv (oud)) heeft gegrond. De advocaat van Stichting Villa Betty heeft op zitting verzocht om deze vordering te behandelen als een vordering op grond van de artikelen 194 en 195 Rv. De rechtbank zal dit doen.

5.15.

Voor toewijzing van een inzagevordering in de zin van artikel 195 Rv Pro moet aan de vereisten uit artikel 194 Rv Pro worden voldaan. Lid 1 vereist dat (i) degene die inzage vordert partij is bij een rechtsbetrekking (ii) zij voldoende belang heeft bij haar inzagevordering, (iii) de verlangde informatie voldoende bepaald is en dat (iv) degene van wie inzage wordt verlangd over de gevraagde informatie beschikt. Als sprake is van een uitzonderingsgrond
– zoals een gewichtige reden (artikel 194 lid 2 Rv Pro) – verzet dat zich tegen het verstrekken van de gevraagde informatie.

5.16.

De rechtbank zal de inzagevordering van Stichting Villa Betty afwijzen, omdat zij daarbij onvoldoende belang heeft en (een deel van) de informatie die zij wenst in te zien waarschijnlijk niet bestaat. Stichting Villa Betty stelt dat zij wil kunnen toetsen of de canon op de juiste wijze is vastgesteld, waarbij zij verwijst naar de periode rondom en kort na de uitgifte van het Erfpachtrecht in 1991. Aangezien de rechtbank reeds heeft vastgesteld dat de canon op 19 september 1991 rechtsgeldig tot stand is gekomen en, voor zover dat toen nog niet het geval was, op 1 januari 1994 definitief is geworden (zie 5.9), is dit (gestelde) belang van Stichting Villa Betty komen te vervallen. Op zitting heeft de advocaat van Stichting Villa Betty ook nog verklaard dat Stichting Villa Betty aan de hand van het erfpachtdossier wil toetsen of het Havenbedrijf beschikt over een eigen erfpachtbeleid, maar hij heeft daarbij ook namens Stichting Villa Betty verklaard niet te geloven dat dit het geval is. De advocaat van het Havenbedrijf heeft hierop geantwoord niet te begrijpen op welk erfpachtbeleid Stichting Villa Betty doelt en aangegeven dat het beleid van het Havenbedrijf is dat geldt wat contractueel vastligt. Het (schriftelijke) erfpachtbeleid van het Havenbedrijf dat Stichting Villa Betty wenst in te zien, lijkt dus niet te bestaan. De inzagevordering voldoet gelet op het voorgaande niet aan de eisen van artikel 194 lid 1 Rv Pro en zal worden afgewezen.

De proceskosten

5.17.

Aangezien de vorderingen van Stichting Villa Betty worden afgewezen, dient zij de proceskosten (inclusief nakosten) van de gemeente en het Havengebied te betalen. Deze worden per partij (dus twee keer) begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punt × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.120,00

5.18.

De door het Havenbedrijf gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen van Stichting Villa Betty af,

6.2.

veroordeelt Stichting Villa Betty tot betaling aan de gemeente van de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Stichting Villa Betty niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

veroordeelt Stichting Villa Betty tot betaling aan het Havenbedrijf van de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag, met ingang van de vijftiende dag na deze aanschrijving, tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Stichting Villa Betty niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Rombouts, rechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

Afwijzing vorderingen Stichting Villa Betty inzake vervroegde canonherziening erfpacht Amsterdamse Havengebied

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

1.GEMEENTE AMSTERDAM,

1.Kern van de zaak

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing