Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter civiel
Zaaknummer: C/13/779544 / KG ZA 25-979 EAM/MAH
Vonnis in kort geding van 16 januari 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie bij dagvaarding van 5 december 2026,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaten: mr. B. Gideonse en mr. N.M. Suurmond,
tegen
1.IDBB VASTGOED B.V.,
2. SPARKWISE CAPITAL B.V.,
beide te Rotterdam,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: IDBB en Sparkwise.
advocaat: mr. P.J.M. van Limpt,
en
3.BMT CAPITAL B.V.,
te Dordrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: BMT,
advocaten: mr. M.J. Siegers en mr. L. Meijerhof.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting op 18 december 2025 waren aanwezig:
- aan de kant van [eiser] : [naam 1] met mr. Gideonse en mr. Suurmond,
- aan de kant van IDBB en Sparkwise: [naam 2] met mr. Van Limpt,
- aan de kant van BMT: [naam 3] en [naam 4] met mr. Siegers en mr. Meijerhof.
1.2.
Tijdens de zitting heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. Gedaagden hebben verweer gevoerd, mede aan de hand van twee tevoren ingediende conclusies van antwoord (één van IDBB en Sparkwise en één van BMT). IDBB en Sparkwise hebben een eis in reconventie ingediend en toegelicht en [eiser] heeft daartegen verweer gevoerd. Alle partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.3.
Vonnis is (nader) bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Op 17 mei 2022 zijn IDBB en [eiser] een Turnkey Purchase Agreement aangegaan (door partijen en verder in dit vonnis aangeduid als: de TKRO). Daarin heeft IDBB zich verplicht tot – kort gezegd – het realiseren en turnkey opleveren van een woonzorgcentrum ( [naam woonzorgcentrum] ) in [plaats] met 27 wooneenheden, gemeenschappelijke ruimtes, een tuin en parkeerplaatsen (hierna: het Project) met inbegrip van het overgedragen van de grond aan [eiser] , een en ander tegen betaling (in termijnen) door [eiser] van een koopprijs van € 6,35 miljoen.
2.2.
In artikel 17 TKRO Pro is bepaald dat IDBB tot meerdere zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de TKRO een concerngarantie ten behoeve van [eiser] zal afgeven. BMT en Sparkwise hebben die garantie dezelfde dag, 17 mei 2022, verstrekt (de Garantie). In artikel 10 van Pro de Garantie staat:
“10. Deze Garantie eindigt na verloop van dertien (13) maanden nadat Koper [ [eiser] – vzr.] de oplevering van het Project heeft goedgekeurd zoals omschreven in artikel 10.5 en artikel 10.6 van de TKRO, tenzij er alsdan nog sprake is van niet afgehandelde opleverings- en/of onderhoudsgebreken. Ten bewijze van het einde van de Garantie zal Koper de Garanten [BMT en Sparkwise – vzr.] schriftelijk ontslaan van hun verplichtingen onder deze Garantie.”
2.3.
De levering van de grond door IDBB aan [eiser] heeft plaatsgevonden op 11 juli 2022. In december 2022 is [naam woonzorgcentrum] (gebouw C) in gebruik genomen, maar heeft de oplevering van het Project nog niet plaatsgevonden.
2.4.
De overeengekomen datum van oplevering van het Project was uiterlijk 20 december 2022, op straffe van een boeterente van 8% van de koopprijs (artikel 10 TKRO Pro). Toen deze datum niet werd gehaald, zijn [eiser] en IDBB in overleg getreden. Dat heeft ertoe geleid dat zij op 5 april 2023 een ‘Additional Agreement to the Turnkey Purchase Agreement’ hebben getekend (hierna: het Addendum). Daarin is, samengevat, afgesproken:
a. a) IDBB is verplicht uiterlijk per 23 september 2023 één van de poten van het op het terrein van het Project gelegen gebouw [naam gebouw] – die in het voornaamste zicht van [naam woonzorgcentrum] stond – te slopen en een haag te planten om de restanten van [naam gebouw] zo veel mogelijk aan het zicht te onttrekken (artikel 1 Addendum Pro);
b) IDBB is verplicht uiterlijk l oktober 2025 (i) [naam gebouw] volledig gesloopt te hebben, (ii) de parkeerplaatsen gerealiseerd te hebben, (iii) de groenwerkzaamheden te hebben
verricht en (iv) de tijdelijke parkeerplaatsen te hebben verwijderd met bijbehorende
groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO en de
Omgevingsvergunning en op straffe van betaling aan de huurder van [eiser] (Bloezem Woonzorg B.V.) van een boete van € 750,00 per dag (artikel 2.1 en 2.3 Addendum);
c) IDBB is verplicht vanaf 1 april 2023 een compensatiebetaling te betalen aan Bloezem Woonzorg B.V. van € 100.000,00 per jaar voor het exploitatienadeel door de aanwezigheid van [naam gebouw] , totdat de huurovereenkomst met de gemeente is geëindigd en [naam gebouw] volledig is ontruimd (artikel 3 Addendum Pro).
2.5.
Verder staat in artikel 2.2 Addendum:
“ [eiser] withholds payment of an amount of EUR 70,000.00 (excluding VAT) from the completion installment under the TKPA (which already has been invoiced), until the works as described in clause 2.1 above have been completed, in accordance with the terms and conditions as included in the TKPA and its Appendixes. Also, all other payments (if any) related to these works will be suspended until these works are fully completed in accordance with the terms and conditions as included in the TKPA and its Appendixes.”
2.6.
De oplevering van het Project heeft plaatsgevonden op 8 mei 2023, waarbij een proces-verbaal van oplevering is opgemaakt met daarin vermeld enkele nog door IDBB te verhelpen gebreken. [naam gebouw] was toen nog niet gesloopt. Dat is niet vermeld in het proces-verbaal.
2.7.
Op 31 januari 2025 heeft IDBB [eiser] gesommeerd tot betaling van drie achterstallige facturen uit 2023 en 2024 voor termijnbetalingen “conform Termijnschema Turn Key Realisatie” TKRO ad in totaal € 194.927,12.
2.8.
De [gemeente] had vanaf 2 mei 2022 [naam gebouw] in gebruik als opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. Nadat dat gebruik was geëindigd, heeft de gemeente [naam gebouw] op 30 april 2025 ontruimd opgeleverd.
2.9.
Bij e-mail van 31 oktober 2025 aan Sparkwise en BMT heeft [eiser] hen op grond van de Garantie aangesproken op volledige nakoming van de verplichtingen omtrent [naam gebouw] onder de TKRO en het Addendum, waaronder mede begrepen vergoeding van alle schade vanwege de tekortkomingen. BMT heeft daar op 6 november 2025 afwijzend op gereageerd.
2.10.
Bij vonnis van 25 november 2025 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland Ontwikkelingsmaatschappij Bovenkwartier B.V. (een
dochtervennootschap van IDBB (hierna: Bovenkwartier)) op vordering van de
[gemeente] – op straffe van dwangsommen – veroordeeld om
a. a) binnen 21 dagen een bankgarantie van € 300.000,00 te stellen, en
b) [naam gebouw] voor 1 mei 2026 volledig te laten slopen.
Daartoe heeft de voorzieningenrechter in r.o. 4.3 en 4.4 overwogen, kort gezegd, dat Bovenkwartier daartoe contractueel verplicht was op grond van de door haar met de [gemeente] gesloten overeenkomst en dat zij die verplichting moet nakomen.
2.11.
[eiser] heeft IDBB herhaaldelijk verzocht over te gaan tot de sloop van (de rest van) [naam gebouw] en de terreininrichting en partijen hebben daarover ook veelvuldig overlegd, maar zonder resultaat.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. gedaagden te bevelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, daadwerkelijk te starten met de sloop van [naam gebouw] , een en ander zoals nader bepaald in de TKRO,
2. gedaagden te bevelen om binnen 90 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, [naam gebouw] volledig gesloopt te hebben, de parkeerplaatsen gerealiseerd te hebben, de groenwerkzaamheden te hebben verricht en de tijdelijke parkeerplaatsen te hebben verwijderd met bijbehorende groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO,
3. [eiser] te machtigen om zelf [naam gebouw] te (laten) slopen, de parkeerplaatsen te (laten) realiseren, de groenwerkzaamheden te (laten) verrichten en de tijdelijke parkeerplaatsen te (laten) verwijderen met bijbehorende groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO, in het geval gedaagden aan de veroordeling onder 1 of 2 niet voldoen,
4. gedaagden te veroordelen de werkzaamheden die [eiser] op grond van voornoemde machtiging mag verrichten te gedogen en daaraan medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de grond waarop [naam gebouw] is gelegen aan [eiser] en aan door [eiser] ingeschakelde derden,
5. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat zij in gebreke zijn aan de veroordeling onder 1 of 2 te voldoen, tot een maximum van € 750.000,00,
6. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. IDBB heeft een (klein) deel van [naam gebouw] gesloopt waardoor zij heeft voldaan aan de verplichting uit artikel 1.1 van het Addendum. Zij heeft echter niet voldaan aan de verplichting een haag te planten (artikel 1.3 Addendum) en om uiterlijk per l oktober 2025 (i) [naam gebouw] volledig gesloopt te hebben, (ii) de parkeerplaatsen gerealiseerd te hebben, (iii) de groenwerkzaamheden te hebben verricht en (iv) de tijdelijke parkeerplaatsen te hebben verwijderd met bijbehorende
groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO en de omgevingsvergunning (artikel 2.1 Addendum). Gedaagden waren per 1 oktober 2025 in verzuim zonder dat een ingebrekestelling vereist was, althans zijn zij bij brief van 8 november 2025 in gebreke gesteld. Dat geldt op grond van de Garantie ook voor Sparkwise en BMT. Overigens betaalt IDBB ook niet (meer) de aan Bloezem Woonzorg B.V. de in artikelen 2.2 en 2.3 Addendum afgesproken nadeelcompensatie en boete.
3.3.
IDBB en Sparkwise voeren, samengevat, de volgende verweren.
3.3.1.
Partijen zijn in het Addendum uitdrukkelijk overeengekomen dat de sloop van [naam gebouw] is losgekoppeld van de oplevering onder de TKRO en is ondergebracht in een zelfstandig contractueel regime, met eigen termijnen, boetes en een limitatief opschortingsrecht voor [eiser] van € 70.000,00. [eiser] heeft de limiet van dit opschortingsrecht overschreden door betaling van het merendeel van de opeisbare facturen onder de TKRO achterwege te laten. IDBB heeft haar sloopverplichtingen vervolgens opgeschort wegens deze wanbetaling. [eiser] tracht dit te verhullen door zich te beroepen op verrekening, aanvullende zekerheden en een vermeend spoedeisend belang. Het uitblijven van betaling door [eiser] frustreert de voortgang van de sloop (die ongeveer € 3,5 ton kost). [eiser] vordert nu ten onrechte nakoming, terwijl IDBB op haar beurt gerechtigd is betaling te verlangen van de opeisbare facturen die [eiser] onbetaald heeft gelaten (zie de reconventie).
3.3.2.
IDBB is op grond van het Addendum gehouden tot nakoming van de daarin opgenomen sloopverplichtingen. Die verplichtingen rusten uitsluitend op IDBB en niet op Sparkwise of BMT.
3.3.3.
IDBB, althans haar dochtermaatschappij Bovenkwartier, wil die sloop ook zo spoedig mogelijk realiseren. Bovenkwartier, als eigenaar van [naam gebouw] , is daartoe verplicht op grond van een anterieure overeenkomst met de [gemeente] (zie het kortgedingvonnis van 25 november 2025). Het probleem is dat Bovenkwartier zelf niet over de benodigde middelen beschikt. IDBB is bereid die liquiditeit te verschaffen, maar is daarbij onder meer afhankelijk van opbrengsten die zij nog van [eiser] te ontvangen heeft.
Omdat [eiser] diverse betalingen zonder rechtsgrond heeft ingehouden, heeft IDBB haar
verplichtingen uit hoofde van het Addendum noodgedwongen opgeschort.
3.3.4.
Desondanks is in de week van 15 december 2025 in opdracht van Bovenkwartier een sloopaannemer gestart met werkzaamheden. Rondom beide toegangswegen zijn hekken geplaatst en is een aanvang gemaakt met zogenoemde voorsloop aan de rechtervleugel. Het betreft onder meer het verwijderen van verlaagde plafonds, installaties, keukenblokken, badkamermeubilair en gordijnen.
3.3.5.
Daarnaast is Bovenkwartier op 10 december 2025 door de gemeente erop gewezen dat de ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming (thans onderdeel van de
Omgevingswet) per 1 januari 2024 is verlopen. Dat betekent dat vooralsnog uitsluitend
werkzaamheden zijn toegestaan die aantoonbaar geen effect hebben op beschermde soorten
of hun verblijfplaatsen. De doorlooptijd voor het verkrijgen van een nieuwe ontheffing
(onherroepelijke omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit) bedraagt al snel 30 weken en kan oplopen tot circa 60 weken. De kans dat de sloop binnen 90 dagen, of zelfs vóór 1 mei 2026 (zoals bevolen in het kort geding tegen Bovenkwartier), kan worden afgerond, is daarmee nihil.
3.3.6.
Er ontbreekt een voldoende concreet en spoedeisend belang.
3.3.7.
[eiser] baseert haar vorderingen jegens IDBB op een onjuiste uitleg van de contractuele afspraken, althans was IDBB gerechtigd haar verplichtingen op te schorten.
3.3.8.
Ten aanzien van Sparkwise en BMT geldt dat geen beroep (meer) kan worden gedaan op de Garantie nu deze is geëindigd en de sloopverplichting en overige resterende
verplichtingen van IDBB geen onderdeel (meer) uitmaken van de TKRO.
3.3.9.
De gevraagde voorzieningen zijn, zeker binnen de verlangde termijnen, feitelijk
en juridisch niet uitvoerbaar. De gevorderde dwangsom is bovendien disproportioneel en
komt neer op een verkapte schadevergoeding, terwijl partijen daarover in artikel 3.2 van het Addendum reeds een finale regeling hebben getroffen.
3.4.
BMT sluit zich aan bij dit verweer en voegt daaraan, samengevat, nog het volgende toe.
3.4.1.
Sinds juli 2024 is BMT volledig buiten IDBB komen te staan. Het lijkt erop dat BMT op het allerlaatste moment door [eiser] aan de haren bij dit geschil is gesleept. BMT is geen aandeelhouder en geen bestuurder van IDBB, is geen eigenaar van [naam gebouw]
, en beschikt niet over een sloopvergunning. BMT kan feitelijk en juridisch niets
uitrichten. De sloopverplichting rust uitsluitend op Bovenkwartier.
3.4.2.
Het Addendum, waarin aanvullende en verzwaarde verplichtingen zijn opgenomen, is alleen gesloten tussen [eiser] en IDBB. BMT is daar geen partij bij. De Garantie geldt niet voor de verplichtingen uit het Addendum. Partijen zijn dat niet overeengekomen. BMT heeft dat niet gewild. Dit volgt expliciet uit de tekst van de Garantie, die beperkt is tot verplichtingen uit de TKRO. [eiser] heeft op geen enkele wijze vertrouwen kunnen hebben dat dit anders zou zijn.
3.4.3.
Bij de oplevering op 8 mei 2023 is geen enkel voorbehoud gemaakt ten
aanzien van de sloop, parkeerplaatsen of groenvoorzieningen, maar alleen voor enkele
kleine, en inmiddels herstelde, gebreken.
3.4.4.
Daarbij komt dat de garantieperiode van 13 maanden na oplevering inmiddels (ruimschoots) is verlopen, zonder dat een beroep op de Garantie is gedaan. Dat geen schriftelijke kwijting is verleend, doet aan het einde van de Garantie niet af. Dat einde is afhankelijk van het enkele verloop van tijd. De kwijting is een bewijsstuk, geen constitutieve voorwaarde.
3.4.5.
Subsidiair geldt dat een eventuele verplichting van IDBB uit de TKRO dan wel het Addendum ten hoogste een inspanningsverplichting is, niet een verplichting
tot sloop door IDBB. Een verplichting die bovendien niet ziet op de gehele Spin, maar
alleen het gedeelte van [naam gebouw] dat zich bevindt op het in de TKRO gedefinieerde
Land, het terrein van [eiser] . Het overgrote deel van [naam gebouw] staat op perceel 8438, dat
geen deel uitmaakt van het Land.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
IDBB en Sparkwise vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te veroordelen om aan IDBB te betalen:
a. een bedrag van € 142.193,69, zijnde het per 16 december 2025 openstaande bedrag uit hoofde van de TKRO, inclusief tot die datum vervallen rente en buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
b. te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over de hoofdsom vanaf 17 december 2025, althans vanaf vonnisdatum.
Daarnaast vorderen zij om [eiser] in conventie en in reconventie te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.7.
Zij leggen daaraan, samengevat, het volgende ten grondslag. [eiser] heeft op grond van het Addendum slechts recht om € 70.000,00 exclusief btw op te schorten. Voor het overige waren en zijn de drie door IDBB verzonden facturen conform de TKRO opeisbaar. De openstaande vorderingen van IDBB op [eiser] bedragen per 16 december 2025 € 142.193,69, inclusief rente en incassokosten, en exclusief de € 70.000,00 die [eiser] krachtens het Addendum mocht opschorten. IDBB heeft een evident belang bij onmiddellijke betaling van deze bedragen, nu zij deze middelen nodig heeft voor de financiering van onder meer de sloop van het restant van [naam gebouw] en het uitblijven van betaling haar bedrijfsvoering direct raakt.
3.8.
[eiser] voert verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser] baseert haar vorderingen op nakoming van contractuele sloop- en opleveringsverplichtingen van IDBB jegens [eiser] . BMT en Sparkwise hebben zich garant gesteld voor deze sloop- en opleveringsverplichtingen. Ook zij komen hun verplichtingen niet na, aldus [eiser] . Vorderingen tot nakoming kunnen in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van de eisende partij zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
De vorderingen tegen IDBB
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat op grond van de tekst van de TKRO en het Addendum evident is dat IDBB verplicht was tot volledige sloop van [naam gebouw] en inrichting van het terrein (conform artikel 2.1 Addendum) en wel uiterlijk 1 oktober 2025. IDBB lijkt dat ook te erkennen (zie 3.3). Feit is dat op dit moment een poot van [naam gebouw] is gesloopt, maar dat het overgrote deel van [naam gebouw] er nog staat. Logischerwijs is de terreininrichting met parkeerplaatsen en groen dan ook nog niet voltooid.
IDBB is, kortom, haar contractuele verplichtingen jegens [eiser] niet nagekomen. Waarom dit anders zou zijn als het Addendum als een zelfstandige overeenkomst, los van de TKRO, zou moeten worden gezien heeft IDBB niet duidelijk kunnen maken. Overigens ziet de voorzieningenrechter de TKRO en het Addendum als één geheel, zoals hierna bij de beoordeling van de vorderingen tegen Sparkwise en BMT op grond van de Garantie zal blijken.
4.3.
IDBB voert als voornaamste verweer dat zij haar verplichtingen noodgedwongen heeft opgeschort omdat [eiser] diverse betalingen zonder rechtsgrond heeft ingehouden.
4.4.
Het is aan degene die zich op een opschortingsrecht beroept om aannemelijk te maken dat dit recht haar toekomt. Daar is IDBB naar voorlopig oordeel niet in geslaagd, alleen al omdat het in de tijd niet klopt. IDBB moest op grond van de TKRO voor 20 december 2022 voldoen aan haar sloop- en opleververplichtingen. IDBB heeft die datum niet gehaald, maar wel – onder meer in de bespreking tussen partijen op 16 april 2025 – herhaaldelijk toegezegd met de sloop te zullen starten. [eiser] is zo welwillend geweest om, in het Addendum, uitstel te geven tot uiterlijk 1 oktober 2025. Inmiddels is het weer ruim drie maanden later en is voltooiing van de sloop en terreininrichting nog lang niet in zicht. Het beroep op het opschortingsrecht, waar IDBB voor het eerst in dit kort geding mee aankomt, lijkt er al met al met de haren bijgesleept en kan dus niet slagen.
4.5.
Daar komt bij dat het zeer de vraag is of [eiser] op dit moment al tot betaling aan IDBB verplicht is. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat zij van de totale contractprijs van € 6,35 miljoen al € 6,1 miljoen heeft voldaan en dat de drie facturen waarvan IDBB nu betaling vordert slechts “het staartje” betreffen. [eiser] stelt gemotiveerd dat de drie facturen (deels) op grond van het Addendum (€ 84.6700,00 van de factuur van € 97.436,65) of op grond van de TKRO (de twee facturen van elk € 48.731,78) nog niet opeisbaar zijn en/of worden opgeschort omdat er nog een opleveringsgebrek is (te weten dat [naam gebouw] nog niet is gesloopt). IDBB heeft daar tegenin gebracht dat [eiser] op grond van artikel 2.2 Addendum niet meer dan € 70.000,00 mocht opschorten. Dat klopt echter niet. [eiser] wijst er terecht op dat in dat artikel 2.2 na het recht van [eiser] om €70.000,00 achter te houden ook staat: “…Also, all other payments (if any) related to these works will be suspended until these works are fully completed..”. [eiser] mocht dus meer dan een bedrag van € 70.000,00 opschorten.
4.6.
Dat het niet-nakomen van de sloopverplichting niet in het proces-verbaal van oplevering is vermeld, zoals gedaagden nog aanvoeren, maakt niet dat IDBB daaraan niet hoeft te voldoen. [eiser] heeft immers een plausibele verklaring gegeven: dit gebrek is in het proces-verbaal niet vermeld omdat partijen hier juist een aparte afspraak over hebben gemaakt in het Addendum.
4.7.
Ter zitting voerden IDBB en Sparkwise nog aan dat er een vergunning of ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming moet worden verleend voordat met de sloop van [naam gebouw] kan worden begonnen. De bestaande ontheffing zou begin 2024 verlopen zijn. Indien dit al feitelijk juist zou zijn – [eiser] heeft dat bij gebrek aan wetenschap betwist en IDBB en Sparkwise hebben daar tegenover hun stellingen niet onderbouwd met bijvoorbeeld stukken – dan geldt dat deze omstandigheid niet voor risico van [eiser] kan komen: IDBB had de ontheffing of vergunning dan eerder moeten aanvragen. Ook de overige omstandigheden die volgens IDBB nu, ondanks haar eerdere beloftes om met de sloop te starten, aan uitvoering in de weg staan, moeten voor haar rekening en risico blijven.
4.8.
De conclusie is dat IDBB haar contractuele sloop- en opleveringsverplichtingen moet nakomen. [eiser] heeft daarbij, anders dan gedaagden menen, ook voldoende spoedeisend belang. Niet alleen is de fatale datum van 1 oktober 2025 allang verstreken, maar ook is aannemelijk dat het uitblijven van (met name) volledige sloop van [naam gebouw] [eiser] schade berokkent doordat zij haar verplichtingen tegenover haar huurder niet volledig kan nakomen. Gedaagden hebben die schade betwist, maar [eiser] heeft dat als volgt weerlegd. [eiser] verhuurt [naam woonzorgcentrum] aan Bloezem Woonzorg B.V., die op haar beurt de woningen in [naam woonzorgcentrum] verhuurt en zorg verleent aan de bewoners. De aanwezigheid van [naam gebouw] maakt dat meerdere appartementen niet verhuurbaar zijn. Bloezem Woonzorg B.V. heeft al flinke huurkortingen toegepast op de betreffende woningen en heeft al twee jaar op rij de huurprijzen niet geïndexeerd om de bewoners te compenseren vanwege de aanwezigheid van [naam gebouw] . Dit betoog van [eiser] komt plausibel voor.
4.9.
Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat ook Bovenkwartier – op grond van het vonnis van november 2025 – een sloopverplichting heeft, maar dat [eiser] daarop niet hoeft te wachten. Het is de vraag of Bovenkwartier aan de veroordeling tot sloop zal voldoen aangezien zij, zo bleek ter zitting, ook niet heeft voldaan aan de veroordeling om een bankgarantie van € 300.000,00 te stellen.
De vorderingen tegen Sparkwise en BMT
4.10.
[eiser] stelt dat BMT en Sparkwise zich met de Garantie, bij wijze van zelfstandige verbintenis, hoofdelijk garant hebben gesteld voor alle verplichtingen van IDBB uit hoofde van de TKRO. Sparkwise en BMT waren dus ook ieder hoofdelijk verplicht tot nakoming van de sloop- en opleveringsverplichtingen per de opleverdatum van IDBB uit hoofde van de TKRO, aldus [eiser] .
4.11.
Sparkwise en BMT brengen daar tegenin dat de Garantie slechts ziet op de TKRO, niet op het Addendum. Het Addendum is een zelfstandige overeenkomst. De sloopverplichting voor IDBB volgt niet uit de TKRO, zodat de Garantie op die verplichting ook niet van toepassing is, aldus steeds Sparkwise en BMT.
4.12.
De voorzieningenrechter volgt deze gekunstelde redenering niet, maar is met [eiser] van oordeel dat uit de aanleiding voor en de tekst van het Addendum blijkt dat de sloop- en opleveringsverplichting reeds volgden uit de TKRO en dat het Addendum uitsluitend bedoeld is om nieuwe afspraken over (de data van) die verplichtingen vast te leggen (omdat de oorspronkelijke data door IDBB niet waren gehaald). Het Addendum is aldus onderdeel van de TKRO, tezamen vormen zij de voor partijen geldende overeenkomst. Dat blijkt onder meer uit:
1) de titel van het Addendum: “Additional Agreement to the Turnkey Purchase
Agreement, dated 17 May 2022”
2) p. 2 van het Addendum, overweging C:
“ the Parties have reached agreement on the additional arrangements in relation to the
demolition of [naam gebouw] , the compensation payment to [naam woonzorgcentrum] B.V. (hereinafter:
" [naam woonzorgcentrum] OpCo") and the structural delivery and handover of the Project subject to the
conditions of this agreement (the "Agreement");”
3) artikel 2.1 van het Addendum, waarin is bepaald dat de sloop- en opleveringsverplichtingen per de uitgestelde datum van 1 oktober 2025 dient plaats te vinden “all in accordance with the arrangements
as agreed upon in the TKPAand the conditions arising from the irrevocable Environmental Permit [de onherroepelijke Omgevingsvergunning – vzr.]";
as agreed upon in the TKPAand the conditions arising from the irrevocable Environmental Permit [de onherroepelijke Omgevingsvergunning – vzr.]";
4) artikel 7.2: “This Agreement replaces the earlier agreements made between the Parties
regarding the subject of this Agreement.”
regarding the subject of this Agreement.”
[onderstrepingen vzr.]
4.13.
Bovendien vormt het Addendum een verlichting van de verplichtingen uit de TKRO. Het zou vreemd zijn als voor die lichtere verplichtingen dan niet de Garantie zou gelden. Tenslotte is voldoende aannemelijk dat Sparkwise en BMT op de hoogte waren van het Addendum. Het Addendum is zelfs mede ondertekend namens Sparkwise.
4.14.
De conclusie is dat een redelijke uitleg meebrengt dat Sparkwise en BMT op grond van de Garantie moeten instaan voor de nakoming van de sloop- en opleveringsverplichting. Dat zij de sloop mogelijk feitelijk niet zelf kunnen uitvoeren, zoals zij betogen, maakt niet uit. Zij dienen er voor te zorgen dat het gebeurt, door IDBB of anderszins.
4.15.
De Garantie geldt, anders dan BMT aanvoert, nog steeds. Op grond van artikel 10 van Pro de Garantie (zie 2.2) eindigt deze dertien maanden nadat [eiser] de oplevering van het Project heeft goedgekeurd zoals omschreven in artikel 10.5 en 10.6 van de TKRO, tenzij er alsdan nog sprake is van niet afgehandelde opleverings- en/of onderhoudsgebreken. Zoals hierboven is overwogen bestaat er nog een gebrek, te weten de niet nagekomen sloop- en opleveringsverplichting.
Conclusie
4.16.
De conclusie is dat de vorderingen, met inbegrip van de dwangsommen, tegen alle gedaagden zullen worden toegewezen. Als gezegd is er spoed bij de uitvoering. De veroordelingen moeten kunnen worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep tegen dit vonnis zou worden ingesteld. Daarom zullen de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
4.17.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
244,70
(2x € 122,35)
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.243,70
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.
4.19.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.20.
Uit de toewijzing in conventie volgt dat de reconventie zal worden afgewezen.
4.21.
IDBB en Sparkwise zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eiser] betalen. In verband met de samenhang met de conventie worden deze begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
beveelt gedaagden om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis daadwerkelijk te starten met de sloop van [naam gebouw] , althans deze sloop voort te zetten, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO,
5.2.
beveelt gedaagden om binnen 90 dagen na betekening van dit vonnis [naam gebouw] volledig gesloopt te hebben, de parkeerplaatsen gerealiseerd te hebben, de groenwerkzaamheden te hebben verricht en de tijdelijke parkeerplaatsen te hebben verwijderd met bijbehorende groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO,
5.3.
indien gedaagden niet aan de veroordeling onder 5.1 of 5.2 voldoen: machtigt [eiser] om zelf [naam gebouw] te (laten) slopen, de parkeerplaatsen te (laten) realiseren, de groenwerkzaamheden te (laten) verrichten en de tijdelijke parkeerplaatsen te (laten) verwijderen met bijbehorende groenwerkzaamheden, een en ander zoals nader bepaald in de TKRO,
5.4.
veroordeelt gedaagden de werkzaamheden die [eiser] op grond van voornoemde machtiging mag verrichten te gedogen en daaraan medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de grond waarop [naam gebouw] is gelegen aan [eiser] en aan door [eiser] ingeschakelde derden,
5.5.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat zij in gebreke zijn aan de veroordeling onder 5.1 of 5.2 te voldoen, tot een maximum van € 750.000,00 is bereikt,
5.6.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 2.243,70, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met – indien het vonnis wordt betekend – € 92,00 plus de kosten van betekening,
5.7.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.10.
wijst de vorderingen van IDBB en Sparkwise af,
5.11.
veroordeelt IDBB en Sparkwise in de proceskosten van [eiser] , die worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2026.
type: MAH
coll: EB