Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12115019 \ KK EXPL 26-135
Vonnis in kort geding van 9 maart 2026
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.N.T. van der Linden.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 26 februari 2026, met producties heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 maart 2026. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde] is [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nog stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, namens [gedaagde] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser] huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] , hierna het gehuurde.
1.2.
[eiser] exploiteert sedert 2019 een hotel in het gehuurde. Daarvoor heeft de vader van [eiser] sedert de jaren tachtig van de vorige eeuw dit hotel geëxploiteerd.
1.3.
Bij kort geding vonnis van 23 januari 2026 (KK EXPL 25-867) is [eiser] veroordeeld om [gedaagde] binnen één maand na 23 januari 2026 € 63.135,07 aan huurachterstand tot 1 februari 2026 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 23 januari 2026 tot aan de dag van voldoening,
€ 1884,41 aan buitengerechtelijke kosten en € 3.600,00 aan contractuele boete.
€ 1884,41 aan buitengerechtelijke kosten en € 3.600,00 aan contractuele boete.
1.4.
Voorts is beslist, voor zover hier van belang:
“
en voorts voor het geval [eiser] niet aan deze veroordeling voldoet en/of [eiser] binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:
en voorts voor het geval [eiser] niet aan deze veroordeling voldoet en/of [eiser] binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:
III. veroordeelt [eiser] om de bedrijfsruimte aan het adres [adres] , met het zijne en de zijnen, te ontruimen en ter beschikking van [gedaagde] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;”
1.5.
In rechtsoverweging 16 van het vonnis is opgenomen:
Omdat [eiser] stelt dat hij op korte termijn in staat zal zijn de gehele achterstand te voldoen, hij daartoe de nodige stappen zegt te hebben ondernomen en tot slot omdat uit het betalingsgedrag van [eiser] volgt dat hij de huurachterstand op korte termijn zeer fors heeft teruggebracht ziet de kantonrechter aanleiding om [eiser] een terme de grâce te verlenen van één maand na heden. Indien [eiser] binnen één maand na heden de gehele huurachterstand, de buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete heeft voldaan en geen nieuwe achterstand heeft laten ontstaan, zal [gedaagde] de ontruiming niet kunnen laten executeren op grond van dit vonnis. Indien [eiser] de achterstand niet volledig heeft ingelopen dan heeft [gedaagde] een titel om het gehuurde te ontruimen. [eiser] wordt erop gewezen dat hij ook alle lopende termijnen vanaf 1 februari 2026 tijdig dient te voldoen.
1.6.
Het vonnis is op 6 februari 2026 aan [eiser] betekend, waarbij de ontruiming op 26 februari 2026 werd aangezegd als niet uiterlijk op 23 februari 2026 zou zijn betaald.
1.7.
Op 22 februari 2026 is door de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld:
“
Kunt u bevestigen dat alle betalingen waartoe [eiser] is veroordeeld zijn ontvangen?“
Kunt u bevestigen dat alle betalingen waartoe [eiser] is veroordeeld zijn ontvangen?“
1.8.
In de reactie van de gemachtigde van [gedaagde] van 24 februari 2026 is meegedeeld, voor zover hier van belang:
“
Middels dit bericht deel ik u mee dat a.s. donderdag 26 februari 2026 het gehuurde zal worden ontruimd. Uw cliënt heeft niet voldaan aan zijn betalingsverplichtingen waartoe hij bij vonnis van 23 januari jl. werd veroordeeld resp. hij heeft niet voldaan aan het betalingsbevel zoals dat hem bij exploot van 6 februari jl. werd betekend (..). Het niet tijdig betalen van de huur over de maand februari 2026 werd reeds eerder, zie mijn (door u onbeantwoord gebleven) email van 2 februari jl. vastgesteld.”
Middels dit bericht deel ik u mee dat a.s. donderdag 26 februari 2026 het gehuurde zal worden ontruimd. Uw cliënt heeft niet voldaan aan zijn betalingsverplichtingen waartoe hij bij vonnis van 23 januari jl. werd veroordeeld resp. hij heeft niet voldaan aan het betalingsbevel zoals dat hem bij exploot van 6 februari jl. werd betekend (..). Het niet tijdig betalen van de huur over de maand februari 2026 werd reeds eerder, zie mijn (door u onbeantwoord gebleven) email van 2 februari jl. vastgesteld.”
1.9.
Op 24 februari 2026 heeft [eiser] € 1.875,91 aan [gedaagde] betaald.
Vordering
2. [eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de tenuitvoerlegging van het vonnis van 23 januari 2026 en dus de ontruiming van [naam hotel] aan de [adres] wordt verboden, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] misbruik van zijn bevoegdheid maakt door de ontruiming door te zetten. Ter toelichting voert [eiser] daartoe aan dat hij na de zitting vier maal de maandhuur betaalde en ook de huur voor februari 2026 betaalde. Op 17 februari 2026 betaalde hij tevens het totaal aan buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete. Daarmee verkeerde hij in de veronderstelling dat hij volledig en tijdig zijn schuld had voldaan. Om zekerheid te hebben stuurde zijn gemachtigde op 22 februari 2026 nog een bericht aan de gemachtigde met het verzoek om te bevestigen dat alle betalingen ontvangen waren. Op 23 februari 2026 kwam geen reactie, maar op 24 februari 2026 werd bericht dat de ontruiming doorgezet zou worden omdat niet alles betaald was. [gedaagde] was van mening dat € 1.875,91 te weinig betaald was. Op 24 februari 2026 heeft [eiser] dit bedrag nog aan [gedaagde] voldaan. Het vonnis van 23 februari 2026 geeft [gedaagde] geen titel om tot ontruiming over te gaan als [eiser] te laat was met betalen van de huur februari 2026 of als hij op 23 februari 2026 de proceskosten nog niet heeft betaald, nu dat niet in het dictum is opgenomen. Het is absurd om een hotel te laten ontruimen wegens een geringe schuld, aldus [eiser] . Dat is niet proportioneel en misbruik van bevoegdheid, zeker omdat [eiser] nog had gevraagd of de gehele schuld was voldaan, aldus [eiser] . De exploitatie van het hotel is de enige bron van inkomen. Een ontruiming betekent dat hotelgasten op straat komen te staan terwijl zij al betaald hebben voor hun verblijf.
Verweer
3. [gedaagde] voert aan dat er geen sprake is van misbruik van recht. De gegeven terme de grâce is een fatale termijn en er is geen sprake van een onevenredig belang bij de ontruiming ten opzichte van het belang van [eiser] . Vast staat volgens [gedaagde] dat [eiser] niet tijdig heeft voldaan aan de veroordeling bij vonnis van 23 januari 2026. Hij heeft immers pas op 24 februari 2026 € 1.875,91 voldaan Ook de proceskostenveroordeling is niet eerder van 27 februari 2026 betaald en verder staat vast dat de huur over de maand februari 2026 niet tijdig, voorafgaand aan de maand, is betaald maar pas op 12 februari 2026 en dus te laat. Ten slotte heeft [eiser] de huur over maart 2026 niet volledig betaald, hij betaalde op 28 februari 2026 slechts € 14.233,89, terwijl de huur € 15.314,79 bedraagt. De rechtsregel is dat bij een gegeven terme de grâce de huurder binnen die termijn alles moet betalen, het is een fatale termijn. In het vonnis van 23 januari 2026 is al een bindende eindbeslissing gegeven en alleen in bijzondere omstandigheden kan op de beslissing worden teruggekomen en die omstandigheden doen zich niet voor, aldus [gedaagde] . Het belang van [gedaagde] is dat hij verlost wordt van een huurder die chronisch zijn huur niet of te laat betaalt. Vanaf het begin van de huurovereenkomst is dat al het geval. Zelfs na het verstekvonnis van 10 oktober 2025 betaalde [eiser] maar twee maanden huur van de zeven die openstonden. Pas in aanloop van de mondelinge behandeling van zijn verzet tegen het verstekvonnis begon hij echt te betalen, maar dat resulteerde niet in een volledige betaling binnen de termijn van één maand. De huur over de maand februari 2026 werd te laat betaald en de huur over maart 2026 slechts deels. Van [gedaagde] kan in redelijkheid niet verlangd worden dat hij met deze chronische wanbetaler verder gaat.
Beoordeling
4. In een executiegeschil kan de kantonrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Daarbij moet ook gelet worden op de belangen van de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.
5. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] geen redelijk te respecteren belang bij de tenuitvoerlegging van de ontruiming van het gehuurde. Daarvoor is het volgende redengevend.
6. Bij de beoordeling geldt tot uitgangspunt dat, nu de kantonrechter in zijn vonnis van 23 januari 2026 aan [eiser] een terme de grâce heeft toegekend, daarmee kennelijk heeft bedoeld aan te geven dat de gestelde stelselmatige tekortkoming van [eiser] bij de tijdige betaling van de huur geen doorslaggevende rol heeft gespeeld. Bij een aannemelijk geworden stelselmatigheid van de tekortkoming ligt een dergelijke termijn immers niet voor de hand. De situatie betreft hier het geval dat de terme de grâce niet in pure vorm wordt toegepast. Die situatie doet zich voor als wordt geoordeeld dat een tekortkoming nog niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen, maar wanneer aan de huurder nog een termijn wordt gegund en deze ongebruikt verstrijkt, er wél voldoende grond is voor een ontbinding. In zo’n geval wordt in feite niet een terme de grâce toegepast, nu er daarbij juist vanuit wordt gegaan dat de ontbinding wél al gerechtvaardigd is, maar door een rechter toch nog een termijn kan worden verstrekt. Of het redelijk is om nog een termijn te verstrekken betreft in zo’n geval meer een omstandigheid die relevant is bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Die ruimte biedt artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek, óók indien zoals bij huur van 290-bedrijfsruimte een wettelijke terme de grâce ontbreekt.
7. Daarnaast geldt dat de uitgesproken ontruiming in het dictum is gekoppeld aan de veroordeling van de betaling van de huurachterstand tot 1 februari 2026, de lopende huur, de buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete. Daar waar in de eerdere vonnissen tussen partijen is overwogen dat processtukken om een welwillende en onbekrompen lezing vragen, geldt dat een dergelijke uitleg in geval van een huurachterstand ten gunste van de verhuurder op zijn plaats is, zoals ook is gedaan. Bij een zo verstrekkende maatregel als een ontruiming dient naar het oordeel van de kantonrechter een dergelijke welwillende en onbekrompen lezing juist ten voordele van de huurder te gelden. Dat in overweging 16 van het kort geding vonnis een iets andere (ruimere) uitleg wordt gegeven van hetgeen [eiser] moest doen om de ontruiming te voorkomen, kan dan ook niet in zijn nadeel uitwerken. Dat betekent dat de niet tijdige betaling van de lopende huur over de maand februari 2026 geen invloed heeft op de vraag of tot ontruiming mag worden overgegaan, nu dat niet in het dictum staat. Dat geldt evenzeer voor het niet volledig betalen van de maand maart 2026.
8. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat [eiser] door de betalingen die door hem tot en met 24 februari 2026 zijn gedaan, afdoende heeft voldaan aan doel en strekking van het vonnis van 23 januari 2026 en [gedaagde] door de ontruiming van het hotel onder die omstandigheden door te zetten misbruik maakt van zijn bevoegdheid. Daarbij speelt tevens een rol dat het hier om een ontruiming gaat van een hotel dat al tientallen jaren wordt geëxploiteerd door [eiser] en zijn familie en een ontruiming daaraan naar alle waarschijnlijkheid een definitief einde zal maken. Ook wordt in aanmerking genomen dat namens [eiser] tijdig aan [gedaagde] is verzocht aan te geven of hij door de betalingen volledig had voldaan aan het vonnis, waarmee [eiser] overduidelijk zijn goede intenties heeft getoond, maar door [gedaagde] daarop niet is gereageerd anders dan door na verloop van de termijn de ontruiming aan te zeggen. Ook verdient aantekening dat het op 6 februari 2026 betekende exploot aan de aanzegging tot ontruiming meer betalingen ten grondslag heeft gelegd dan in het dictum van 23 januari 2026 aan de ontruiming is gekoppeld, waarmee door [gedaagde] onduidelijkheid is gecreëerd. Daarbij wordt ook nog in aanmerking genomen dat het om de executie van een kort geding vonnis gaat, waarbij vooruitgelopen is op een beslissing van de bodemrechter, zodat extra terughoudendheid op zijn plaats dient te zijn. Aanwijzingen dat [eiser] in de toekomst niet zal kunnen voldoen aan zijn verplichtingen om de huur tijdig en volledig te voldoen, zijn in dit geding niet aannemelijk geworden.
9. Voor zover namens [gedaagde] ter terechtzitting nog is aangevoerd dat [eiser] stelselmatig tekort schiet in zijn verplichtingen om de huur tijdig te betalen en daarbij ook heeft verwezen naar het te laat betalen van de huur voor februari 2026 en niet volledig betalen van de huur voor maart 2026 geldt dat beoordeling van deze tekortkomingen in deze executieprocedure niet aan de orde zijn. Indien [gedaagde] meent dat hij goede gronden heeft om dit te laten beoordelen, dient hij daartoe een (bodem) procedure te starten waarin alle omstandigheden beoordeeld kunnen worden en de vraag beantwoord kan worden of deze gestelde stelselmatigheid een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. In dat verband verdient overweging dat [eiser] er zich rekenschap van dient te geven dat tijdige huurbetaling een kernverplichting van de huurder is, zodat het deels inhouden van de huur van maart 2026 in verband met een mogelijke verrekening zonder overleg met de verhuurder niet direct aangewezen is.
10. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
893,94
11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
BESLISSING
De kantonrechter:
schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 23 januari 2026, voor zover daarin de ontruiming van het [naam hotel] aan de [adres] is bepaald;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 893,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2026.