Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11735642 \ CV EXPL 25-8027
Vonnis van 3 maart 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. V.M. van den Ende.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 mei 2025 met producties,
- het tussenvonnis van 5 september 2025,
- de akte van 3 oktober 2025 van [eiseres] ,
- het proces-verbaal van mondeling antwoord en aanvullend schriftelijk verweer met tegenvordering,
- het tussenvonnis van 17 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bevolen,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis, voor de zitting van 29 januari 2026.
1.2.
Op 29 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsvonden. Daarbij was de heer [eiseres] aanwezig, bijgestaan door mr. Rollfs of Roelofs. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Van den Ende. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Holdingmaatschappij Bijker Vastgoed Amsterdam (hierna: Bijker) is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Bijker verhuurde de woning via [eiseres] aan [naam] en [naam] heeft de woning per 1 oktober 2020 onderverhuurd aan [gedaagde] . De onderhuurovereenkomst is per 14 februari 2023 geëindigd. Per 14 februari 2023 huurt [gedaagde] de woning (‘rechtstreeks’) van [eiseres] . Partijen hebben daartoe op 6 juli 2023 een huurovereenkomst getekend.
2.2.
[eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 15 maart 2024 en 3 maart 2025 geïnformeerd dat er een huurverhoging heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging.
2.3.
Er is op enig moment een huurachterstand ontstaan.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.555,92 aan huurachterstand berekend tot en met januari 2026 en betaling van de maandelijkse huur zolang [gedaagde] de woning in gebruik houdt, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering een tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten grondslag. Uit hoofde van deze huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om de huur tijdig en volledig te betalen. Ondanks een verzoek daartoe, heeft [gedaagde] de geïndexeerde huur niet betaald. Ook heeft zij twee maanden huur onbetaald gelaten. Door het uitblijven van betaling moet [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten en rente betalen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Allereerst beroept [gedaagde] zich op dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Zij stelt dat ze de huurovereenkomst onder druk van [eiseres] en met een onjuiste voorstelling van zaken heeft getekend. Verder voert [gedaagde] aan dat de huurachterstand lager is dan door [eiseres] wordt gesteld, omdat zij de achterstand deels heeft ingelopen en de indexatie van de huurprijs niet is verschuldigd.
3.4.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering – kort weergegeven – dat de kantonrechter de huurprijs splitst in € 962,50 kale huur en € 437,50 als voorschot op servicekosten en nutsvoorzieningen. Daarnaast vordert [gedaagde] huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs vanwege gebreken in de woning en betaling van gevolgschade van € 5.000,- en immateriële schade van € 500,-, te vermeerderen met rente en kosten.
3.5.
[eiseres] voert verweer tegen de tegenvordering.
3.6.
Op wat partijen hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.
4.De beoordeling
4.1.
Nu de vordering en tegenvordering onderling verweven zijn, worden deze gezamenlijk beoordeeld.
Geen dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden
4.2.
[gedaagde] heeft in de eerste plaats een beroep gedaan op dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. [gedaagde] kan zich hierop niet met succes beroepen. Dit wordt hierna toegelicht.
4.3.
Volgens [gedaagde] is sprake van een onjuiste voorstelling van zaken, omdat zij voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst bij [eiseres] nadrukkelijk kenbaar gemaakt dat zij alleen een nieuwe huurovereenkomst wilde tekenen als deze qua inhoud exact overeenkwam met de huurovereenkomst die zij met [naam] , de vorige verhuurder, was aangegaan. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] haar (opzettelijk) ten onrechte medegedeeld dat dit het geval zou zijn, terwijl achteraf is gebleken dat de inhoud van de huurovereenkomst wel is gewijzigd. Als [gedaagde] dit had geweten, dan had zij de overeen-komst met [eiseres] nooit gesloten. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij de overeenkomst heeft getekend onder druk van [eiseres] , omdat [eiseres] de woning van [gedaagde] pas wilde verlaten als [gedaagde] de overeenkomst had getekend. [eiseres] heeft betwist dat zij [gedaagde] heeft medegedeeld dat de inhoud van de huurovereenkomst niet gewijzigd zou worden. Ook heeft [eiseres] betwist dat zij [gedaagde] onder druk heeft gezet om de huurovereenkomst te tekenen. [gedaagde] had de concept-huurovereenkomst al een maand in bezit, voordat zij heeft getekend.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiseres] (opzettelijk) een onjuiste inlichting heeft gegeven. [eiseres] heeft immers gemotiveerd betwist dat zij [gedaagde] heeft medegedeeld dat de inhoud van de huurovereenkomst niet gewijzigd zou worden en [gedaagde] heeft vervolgens geen nadere onderbouwing gegeven van haar stellingen. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden slaagt niet. Daarvoor is van belang dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] de concept-huurovereenkomst al een maand voor het tekenen in bezit had. Zij had daarmee voldoende tijd om de huurover-eenkomst te bekijken. Daarnaast werd [gedaagde] op de dag van de ondertekening van de huurovereenkomst bijgestaan door haar adviseur de heer van den Ende, en op verzoek van [gedaagde] zijn er nog enkele aanpassingen in de huurovereenkomst doorgevoerd die ten gunste van [gedaagde] waren. Dat [eiseres] misbruik zou hebben gemaakt van omstandigheden waarmee [gedaagde] zou zijn bewogen om onder druk de huurovereenkomst te tekenen, komt de kantonrechter dan ook niet aannemelijk voor.
Geen all-in huurprijs
4.5.
Vervolgens is de vraag aan de orde of partijen in de huurovereenkomst een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst zijn de maandelijkse prijscomponenten duidelijk onderscheiden in € 1.550,- aan kale huur, € 150,- aan nutsvoorzieningen en servicekosten en € 50,00 aan overige kosten. [eiseres] heeft verder nog gewezen op de toepasselijke algemene voorwaarden, waarin aparte regelingen zijn opgenomen voor de aanpassing van de huurprijs enerzijds en voor de aanpassing van de servicekosten anderzijds. Dit past niet bij een all-in huurprijs. Het standpunt van [gedaagde] dat sprake is van een all-inhuurprijs volgt de kantonrechter dan ook niet. De vordering van [gedaagde] tot splitsing van de huurprijs wordt daarom afgewezen.
Huurachterstand en toekomstige huurpenningen
4.6.
[eiseres] vordert na vermeerdering van eis betaling van € 4.555,92 aan huurachterstand berekend tot en met 9 januari 2026. Dit bedrag bestaat uit twee onbetaald gelaten maanden huur (oktober en november 2025). Het restant ziet op geïndexeerde huur als gevolg van een huurverhoging in 2024 en 2025. [gedaagde] betwist dat zij geïndexeerde huur verschuldigd is. Volgens [gedaagde] mocht [eiseres] de huurprijs niet verhogen. Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de huurachterstand niet zo groot is als [eiseres] zegt. Door een operatie zat [gedaagde] als zzp’er tijdelijk zonder inkomsten. Inmiddels betaalt zij wekelijks € 300,- aan [eiseres] om de huurachterstand in te lopen. De hoogte van de huurachterstand zoals deze door [eiseres] is gesteld, klopt dus niet, zo stelt [gedaagde] .
4.7.
De kantonrechter oordeelt over de huurverhoging als volgt. Omdat de aanvangshuur in 2023 € 1.550, - per maand bedroeg en hoger was dan de liberalisatiegrens, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Voor geliberaliseerde woonruimte gelden geen wettelijke voorschriften met betrekking tot huurverhoging. Ten aanzien van de huurprijs en de verhoging daarvan geldt wat partijen daarover hebben afgesproken, zoals volgt uit artikel 7:246 BW Pro. In de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten is in artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd. [eiseres] mocht op grond daarvan dan ook de huurprijs verhogen en [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om de geïndexeerde huurprijs te betalen. Verder heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling niet aangegeven welke van haar betalingen in de huurspecificatie van [eiseres] ontbraken. Evenmin heeft [gedaagde] betalingsbewijzen van eventueel door [eiseres] gemiste betalingen getoond. Dit betekent dat [gedaagde] haar standpunt dat de huurachterstand lager zou zijn, onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom uit van de hoogte van de huurachterstand zoals is opgenomen in het overzicht van [eiseres] . De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 4.555,92 wordt daarom toegewezen.
4.8.
De vordering van [eiseres] tot betaling van de toekomstige huurpenningen vanaf 1 februari 2026 zal worden afgewezen. Het gaat immers om toekomstige en dus niet reeds opeisbare huurtermijnen en [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de huur in de toekomst niet wordt betaald.
Geen huurprijsvermindering
4.9.
[gedaagde] vordert een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs vanwege gebreken in de woning. [gedaagde] stelt dat in de woning sprake is van defecte verlichting, wateroverlast, gebroken traptreden en schimmel als gevolg van lekkages. [eiseres] betwist dat er op dit moment gebreken in de woning zijn. De lekkages zijn het gevolg geweest van hevig noodweer. [eiseres] heeft herstelwerkzaamheden verricht waardoor er geen lekkages meer zijn. [eiseres] kon pas eind 2025 onderhoud plegen aan de vloer die is beschadigd als gevolg van de lekkages, omdat [gedaagde] niet bereikbaar was en haar patio (ondanks verzoek) niet volledig had leeggeruimd. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat zij de piano op haar patio niet had weggehaald. De piano was volgens [gedaagde] te zwaar om te verplaatsen.
4.10.
Op grond van de wet [1] bestaat het recht op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek dat leidt tot vermindering van het woongenot. Het is aan de huurder om te stellen en voldoende te onderbouwen dat sprake is van een gebrek dat heeft geleid tot verminderd huurgenot.
4.11.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar stellingen, gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] , onvoldoende heeft onderbouwd om de conclusie te kunnen dragen dat sprake was van dusdanige ernstige en langdurige hinder dat dit zou moeten leiden tot een lagere huur. De gevorderde huurprijsvermindering wordt daarom afgewezen.
Geen recht op schadevergoeding
4.12.
[gedaagde] vordert ook een vergoeding voor gevolgschade, door [gedaagde] geschat op € 5.000, -, vanwege een beschadigd bed frame, matras, kleding en een laptop. Naast materiele schadevergoeding vordert [gedaagde] ook immateriële schadevergoeding. Zij stelt dat zij veel angst en stress heeft ervaren doordat [eiseres] haar onder druk heeft getekend bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Ook heeft zij veel last heeft gehad van de gebreken in haar woning. Daarbij verwijst [gedaagde] naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2022:2885.
4.13.
De kantonrechter wijst de gevorderde schadevergoedingen af. Allereerst heeft [gedaagde] de gevolgschade niet onderbouwd. Zo ontbreken er bijvoorbeeld foto’s van beschadigde spullen. Ook zijn er geen facturen overgelegd. Van [gedaagde] mocht wel worden verwacht dat zij deze stukken of verdere onderbouwing in het geding zou brengen, zeker gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] . Verder bestaat het recht op immateriële schadevergoeding alleen indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had nadeel toe te brengen of indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad, of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat [eiseres] het oogmerk had om [gedaagde] schade toe te brengen. Verder heeft [gedaagde] niet aangetoond dat in dit geval sprake is van aantasting in de persoon die een vergoeding rechtvaardigt. De vergelijking met de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant gaat niet op. De omstandigheden in die zaak zijn anders dan in de zaak waar de kantonrechter hier over oordeelt.
Het incassobeding in de algemene voorwaarden wordt vernietigd
4.14.
Bij tussenvonnis van 5 september 2025 is [eiseres] door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de eventuele (on)eerlijkheid van het incassobeding in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Daaraan heeft [eiseres] uitvoering gegeven bij akte van 3 oktober 2025.
4.15.
De kantonrechter blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist. Er bestaat geen aanleiding om daarop terug te komen. De kantonrechter vernietigt daarom het incassobeding in de algemene voorwaarden. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten in conventie en in reconventie
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
385,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.109,14
4.17.
Omdat de vordering en tegenvordering nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld, ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten in reconventie te bepalen op nihil.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
[gedaagde] heeft verzocht om bij toewijzing van de vordering van [eiseres] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.19.
Bij de beoordeling van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. [2] Uitgangspunt is dat [eiseres] in beginsel belang heeft bij de door haar gevorderde uitvoerbaar-verklaring bij voorraad. Dit belang dient slechts te wijken voor het belang van [gedaagde] indien daaraan in het licht van alle omstandigheden van het geval meer gewicht aan toekomt dan aan het belang van [eiseres] .
4.20.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld waarom haar belangen in dit geval zwaarder wegen dan die van [eiseres] . Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.555,92 aan huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 27 mei 2025 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.109,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. K. Hart, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.
66531