ECLI:NL:RBAMS:2026:288

• Datum uitspraak: 16 januari 2026
• Publicatiedatum: 20 januari 2026
• Zaaknummer: 12034557 \ KK EXPL 25-888
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R. Kruisdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming en betaling van huurachterstand door huurder DEJ Holding B.V. in kort geding tegen Nicefoods Holding B.V.

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 16 januari 2026 uitspraak gedaan in een kort geding tussen DEJ Holding B.V. (hierna: DEJ) en Nicefoods Holding B.V. (hierna: Nicefoods). DEJ, huurder van een woning in Amsterdam, werd veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een huurachterstand van € 29.540,00. Deze achterstand was ontstaan door het niet tijdig betalen van huur over een periode van meer dan zeven maanden. Eerder was DEJ al veroordeeld tot betaling van een huurachterstand en ontruiming, maar had zij na dat vonnis een deel van de achterstand betaald. Ondanks deze betaling bleef DEJ in gebreke met het voldoen van de huurverplichtingen, wat leidde tot de vordering van Nicefoods om DEJ te ontruimen en de achterstallige huur te betalen.

De procedure begon met een verzetdagvaarding van DEJ tegen een eerder vonnis van 11 december 2025, waarbij aan DEJ verstek was verleend. Tijdens de mondelinge behandeling op 2 januari 2026 werd de ontruiming, die aanvankelijk voor 5 januari 2026 gepland stond, geschorst tot na de uitspraak. DEJ voerde aan dat er gebreken waren in de woning die huurprijsvermindering rechtvaardigden, maar de kantonrechter oordeelde dat DEJ niet voldoende bewijs had geleverd voor deze gebreken en dat de opschorting van de huur niet was gecommuniceerd aan Nicefoods.

De kantonrechter oordeelde dat DEJ in ernstige wanprestatie verkeerde door de huur niet te betalen en dat de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd was. DEJ werd veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en moest tevens de achterstallige huur en bijkomende kosten betalen. De reconventionele vordering van DEJ werd afgewezen, omdat er geen spoedeisend belang was aangetoond voor de gevraagde herstelmaatregelen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12034557 \ KK EXPL 25-888

Vonnis in kort geding na verzet van 16 januari 2026

in de zaak van

DEJ HOLDING B.V. ,

te Amsterdam,

opposant,

oorspronkelijk: gedaagde partij,

hierna te noemen: DEJ,

gemachtigde: mr. J.P. van Oudenhoven,

tegen

NICEFOODS HOLDING B.V. ,

te Amsterdam,

geopposeerde,

oorspronkelijk: eisende partij

hierna te noemen: Nicefoods,

gemachtigde(n): mr. W.J. Berghuis en/of mr. V.N. Gijlstra.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de verzetdagvaarding
- de mondelinge behandeling van 2 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van DEJ
- de pleitnota van Nicefoods.

Bij brief van 5 januari 2026 heeft Nicefoods de kantonrechter bericht dat van de kant van DEJ geen betaling is ontvangen, buiten de eerder ter zitting erkende betaling van € 4.162,00, ontvangen op 31 december 2025. Op 7 januari 2026 zijn van de gemachtigden van beide partijen nog e-mailberichten ontvangen.

2. De feiten

2.1.

DEJ huurt van Nicefoods de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). [naam bestuurder] , bestuurder en enig aandeelhouder van DEJ, woont in het gehuurde.

2.2.

Bij vonnis in kort geding van 14 april 2025 is DEJ door de kantonrechter kort gezegd veroordeeld tot betaling van een huurachterstand en tot ontruiming van het gehuurde als DEJ niet aan de veroordeling tot betaling van de huurachterstand, dan ruim € 14.000,00, zou voldoen. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter was onvoldoende aangetoond dat sprake was van gebreken in de woning die voor rekening van de verhuurder (Nicefoods) komen. DEJ is na dit vonnis tot betaling overgegaan en heeft geen hoger beroep ingesteld.

2.3.

Na het vonnis heeft DEJ opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. Per 1 december 2025 bedraagt deze € 29.540,00. Ondanks herhaalde aanmaning heeft DEJ de huurachterstand niet ingelopen.

2.4.

Bij vonnis van 11 december 2025, waarbij aan DEJ verstek is verleend, is zij veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, en tot betaling van de huurachterstand zijnde € 29.5400,00 en de huurtermijnen vanaf 1 januari 2026, plus de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten en de wettelijke rente daarover.

2.5.

Bij exploot van 17 december 2025 heeft de deurwaarder het vonnis van 11 december 2025 aan DEJ betekend en tevens de ontruiming van het gehuurde op 5 januari 2026, aangezegd.

2.6.

Bij dagvaarding van 30 december 2025 heeft DEJ verzet aangetekend tegen het vonnis van 11 december 2025.

2.7.

Op 31 december 2025 is door Nicefoods een betaling van € 4.162,00 van DEJ ontvangen.

2.8.

Ter zitting van 2 januari 2026 heeft de kantonrechter bepaald dat de ontruiming gepland op 5 januari 2026, geen doorgang zal vinden en dat deze ontruiming geschorst wordt tot na de uitspraak van de kantonechter in dit geding.

3. Het geschil

3.1.

Nicefoods vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan [adres] en betaling van € 29.540,00 aan huurachterstand tot en met december 2025, te vermeerderen met rente en kosten.

3.2.

Nicefoods legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Ondanks aanmaningen is DEJ met de tijdige en volledige betaling van de huur in gebreke gebleven. Aldus is DEJ – wederom - tekort geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning in kort geding.

3.3.

DEJ voert verweer middels de verzetdagvaarding. DEJ concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Nicefoods, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Nicefoods in de kosten van deze procedure. In reconventie vordert zij bovendien – onder meer - dat Nicefoods wordt veroordeeld tot herstel van gebreken onder last van een dwangsom, en dat de huur vanaf 1 januari 2024 met 80% verlaagd wordt in verband met die gebreken.

3.4.

DEJ voert het volgende aan. Vanaf aanvang van de huur ervaart DEJ al problemen met de CV-installatie. Zowel de verwarming en als de warm watervoorziening deugt niet. De temperatuur in de woonkamer komt soms niet boven de 14 graden Celcius uit, en de ketel moet regelmatig worden bijgevuld om warm te kunnen douchen. Daarnaast is er lekkage bij de keukenkraan en doet de open haard het niet.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Vaststaat dat DEJ vanaf juni 2025 geen huur meer heeft betaald. Zij beroept zich op het recht op opschorting van de huur in verband met gebreken. Ter zitting is door DEJ gesteld dat er inmiddels al wel betaald is; een bedrag van € 30.000,00 zou op de bankrekening van Nicefoods zijn gestort. Na de zitting, bij brief van 5 januari 2026 heeft Nicefoods verklaard dat bij haar bank geen betaling is ontvangen. Daarmee is het spoedeisend belang van Nicefoods bij de door haar gevraagde voorzieningen, gegeven.

4.3.

Naar aanleiding van het e-mailbericht van 7 januari 2026 van de gemachtigde van DEJ dat het bedrag van € 30.000,00 die ochtend op de bankrekening van Nicefoods is bijgeschreven, heeft de gemachtigde van Nicefoods bij e-mailbericht van diezelfde dag de kantonrechter bericht dat Nicefoods nog altijd geen betaling heeft ontvangen, waarbij hij heeft gewezen op het bepaalde in art. 12.6 [bedoeld zal zijn 12.5 – kantonrechter] van het Procesreglement kort gedingen bij rechtbanken, waaruit volgt dat op deze correspondentie geen acht kan worden geslagen nu reeds vonnis is bepaald.

4.4.

Ter zitting van 2 januari 2026 is door de kantonrechter bepaald dat partijen uiterlijk op maandag 5 januari 2026 kunnen laten weten of de desbetreffende betaling is ontvangen en is bepaald dat op 16 januari 2026 uitspraak zal worden gedaan. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan hetgeen namens DEJ is gesteld in het e-mailbericht van 7 januari 2026 maar merkt daarbij op dat, ook al zou het bedrag van € 30.000,00 (op tijd) door Nicefoods zijn ontvangen, dit niet wegneemt dat Nicefoods (nog) wel degelijk een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, alleen al omdat dit de
tweede keer is dat DEJ middels een gerechtelijke procedure moet worden gedwongen te betalen (zie hieronder).

4.5.

DEJ beroept zich op het recht om de huurtermijnen op te schorten, gelet op de gebreken die het huurgenot ernstig aantasten. Zij wordt daarin niet gevolgd. Niet alleen is ‘opschorting’ (en korting, aftrek of verrekening) contractueel uitgesloten (art. 20.1 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen) maar ook heeft DEJ aan Nicefoods niet kenbaar gemaakt dát zij de huurbetalingen opschortte. De redelijkheid en billijkheid brengt met zich mee dat DEJ Nicefoods zou hebben meedegedeeld dat opschorting plaatsvond temeer daar zij eerder, bij vonnis van 14 april 2025, door de kantonrechter werd veroordeeld tot betaling van de toen bestaande huurachterstand waarbij de kantonrechter oordeelde dat de gestelde gebreken geen huurprijsvermindering rechtvaardigen.

4.6.

Het voorgaande brengt met zich mee dat DEJ zonder meer gehouden is de verschuldigde huur over de maanden juni tot en met december 2025 te betalen, waartoe zij dan ook zal worden veroordeeld. De kantonrechter overweegt nog dat niet gebleken is dat de huurverhoging per 1 januari 2025 meer is dan maximaal toegestaan.

4.7.

Vaststaat dat DEJ in december 2025 een ‘niet gelabelde’ betaling van € 4.162,00 heeft gedaan aan Nicefoods. In dat verband heeft te gelden dat op grond van art. 6:44 BW die betaling in eerste plaats strekt tot vermindering van de kosten van Nicefoods. De kantonrechter vertrouwt erop dat Nicefoods in het incassotraject rekening zal houden met deze betaling.

4.8.

De achterstand aan huur bedraagt thans meer dan zeven maanden. Dat op zich is in beginsel al een voldoende ernstige wanprestatie om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Daar komt bij dat sprake is van herhaalde wanprestatie, gelet op hetgeen reeds geoordeeld is in het ontruimingsvonnis van 14 april 2025.

4.9.

Dat leidt ertoe dat ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming wordt vastgesteld op twee weken.

4.10.

Nicefoods vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Daarvan zal een bedrag van € 1.295,18 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

4.11.

DEJ is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nicefoods worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

122,35

- griffierecht

€

1.461,00

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.736,85

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beoordeling in reconventie

5.1.

Met betrekking tot de vraag of DEJ voldoende spoedeisend belang heeft bij de beoordeling van haar vorderingen, overweegt de kantonrechter als volgt. Het gebrek aan de CV-installatie is naar de mening van DEJ een zeer ernstig gebrek of tekortkoming als bedoeld in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Dat gebrek is door de vervanging van de CV-installatie in december 2025 evenwel verholpen. De overige gestelde gebreken (lekkende keukenkraan, niet werkende open haard) zijn door de kantonrechter in zijn vonnis van 14 april 2025 beoordeeld, waarbij hij heeft geoordeeld dat een huurder zelf verantwoordelijk is voor het vervangen van kraanleertjes en dat niet gebleken is dat verdergaand onderhoud geboden is, en dat de open haard een ‘sier open haard’ is en dat een defect daaraan niet het normale gebruik van het gehuurde verhindert. DEJ heeft tegen dit oordeel geen hoger beroep ingesteld, en ook in deze procedure heeft zij niet voldoende onderbouwd dat er thans wel sprake is van serieuze gebreken die rechtvaardigen dat in kort geding maatregelen worden getroffen als herstel daarvan, dan wel huurprijsvermindering om die reden.

5.2.

Vanwege gebrek aan spoedeisend belang, moet de reconventionele vordering worden afgewezen.

5.3.

DEJ zal worden veroordeeld in de kosten van Nicefoods in de reconventionele procedure, welke kosten dezerzijds worden begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde (1 punt à € 543,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

vernietigt het verstekvonnis van de kantonrechter van 11 december 2025,

in conventie:

6.2.

veroordeelt DEJ Holding B.V. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Nicefoods Holding B.V. zijn, en de sleutels af te geven aan Nicefoods Holding B.V.,

6.3.

veroordeelt DEJ Holding B.V. om te betalen aan Nicefoods Holding B.V.:

a. a) € 29.540,00 aan achterstallige huur tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

b) € 4.220,00 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

6.4.

veroordeelt DEJ Holding B.V. om aan Nicefoods Holding B.V. te betalen een bedrag van € 1.295,18 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 3 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,

6.5.

veroordeelt DEJ Holding B.V. in de proceskosten van € 2.736,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als DEJ Holding B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.6.

veroordeelt DEJ Holding B.V. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in reconventie:

6.7.

wijst af de vorderingen van DEJ Holding B.V.,

6.8.

veroordeelt DEJ Holding B.V. in de kosten van Nicefoods Holding B.V. dezerzijds begroot op € 543,00,

6.9.

veroordeelt DEJ Holding B.V. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in conventie en recoventie:

6.10.

wijst af het meer of anders gevorderde,

6.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2026.

47653