Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11455874 \ CV EXPL 24-16120
Vonnis van 13 maart 2026
in de zaak van
NEDSTEDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. T.G.H. Coppens,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen [gedaagde 1] ,
vertegenwoordigd door [gedaagde 2]
2.[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
procederend in persoon,
hierna te noemen [gedaagde 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: gedaagden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding met producties van 12 december 2024;
- antwoordakte [gedaagde 2] ,
- het tussenvonnis van 7 februari 2025,
- akte verhuurder wijziging eis tevens overlegging van producties,
- de mondelinge behandeling van 20 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- akte van [gedaagde 1] , waarna antwoord akte van verhuurder;
- akte van [gedaagde 1] , waarna antwoord akte van verhuurder;
- rolmededelingen van 25 juli 2025 en 5 september 2025;
- akte [gedaagde 2] , ook namens [gedaagde 1] , van 26 september 2025.
1.2.
Tenslotte is een uitspraakdatum bepaald, te weten 24 oktober 2025, waarna het vonnis herhaaldelijk is aangehouden, uiteindelijk tot heden.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder is eigenaar van een voormalig schoolgebouw aan de [adres] (nader te noemen het gehuurde).
2.2.
[gedaagde 1] , opgericht op [datum] 2022, heeft volgens de inschrijving in de kamer van koophandel als activiteit “schrijven en overige scheppende kunst, het aankopen en verkopen van kunstvoorwerpen en het tentoonstellen daarvan”. [gedaagde 2] is de alleen/zelfstandig bevoegde bestuurder van [gedaagde 1] . Aandeelhouder van huurder is [bedrijf] B.V., waarvan de zonen van [gedaagde 2] de aandeelhouders zijn.
2.3.
Op 5 april 2022 is door [gedaagde 1] , die op dat moment met verhuurder in gesprek was over het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, door middel van een aanvraag omgevingsvergunning bij de [gemeente] toestemming gevraagd voor het wijzigen van de bestemming van het gehuurde.
2.4.
In een door verhuurder en [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] op 3 mei 2022 ondertekende huurovereenkomst (nader te noemen de huurovereenkomst) staat dat de huur in gaat op 1 juni 2022, is aangegaan voor een periode van 5 jaar en loopt tot en met 31 mei 2027. Alleen [gedaagde 1] kan per die datum opzeggen, verhuurder pas tegen 31 mei 2037. De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 250.000,00. De eerste drie maanden van de huurovereenkomst is tussen partijen een huurvrije periode overeengekomen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, versie 2015/2, van toepassing.
2.5.
In de huurovereenkomst is als opschortende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde 1] voor 11 juli 2022 een omgevingsvergunning voor afwijkende gebruik moet hebben verkregen van de gemeente. De vergunning is in januari 2023 afgegeven. [gedaagde 1] heeft het gehuurde vanaf mei 2022 tot januari 20234 om niet in gebruik gehad om het gehuurde klaar te maken voor de exploitatie.
2.6.
In of omstreeks december 2022 is [gedaagde 1] op het online platform “CrowdAboutNow” een crowdfunding gestart voor een bedrag van € 100.000,00 tot € 150.000,00.
2.7.
In een allonge bij de huurovereenkomst (nader te noemen de allonge) zijn verhuurder en [gedaagde 1] op 8 februari 2023 overeengekomen dat [gedaagde 1] de eerste huurtermijn over het eerste kwartaal van 2023 (vanaf 16 januari 2023, de datum dat [gedaagde 1] haar deuren voor het publiek opende) uiterlijk 3 februari dient te betalen. Tot 22 juni 2023 heeft [gedaagde 1] in totaal € 126.731,75 aan verhuurder betaald. Daarna heeft [gedaagde 1] geen betalingen meer aan verhuurder gedaan.
2.8.
[gedaagde 1] is door of namens verhuurder bij herhaling aangemaand. In reactie daarop heeft [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] op 31 juli 2023, 4 augustus 2023 en op 22 augustus 2023 laten weten dat de verwachting is dat op korte termijn overeenstemming met een investeerder kan worden bereikt waarna de huur kan worden betaald. Bij de brief van 22 augustus 2023 heeft [gedaagde 2] aan verhuurder een Investeringsmemorandum meegestuurd waarin onder andere melding wordt gemaakt van een eigen vermogen van 335 k, vreemd vermogen van 325k, een onbezoldigde bestuurder ( [gedaagde 2] ) en 1 ft werknemer (50K).
2.7.
Bij verstekvonnis van 6 februari 2024 is [gedaagde 1] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan verhuurder van de achterstallige huur over het derde en vierde kwartaal van 2023 van € 148.170,40 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, tot betaling van € 7.700 aan verbeurde contractuele boetes wegens te late betaling van de huurpenningen en de waarborgsom, tot € 22.225,50 aan contractuele buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert – na wijziging eis en samengevat – de tussen verhuurder en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van gedaagden tot betaling van de huurachterstand tot en met het tweede kwartaal van 2025 van € 616.995,09, de kwartaalhuur vanaf 1 juni 2026, en vanaf de ontbindingsdatum tot en met 15 januari 2028 een schadevergoeding gelijk aan de dan verschuldigde huur, waarbij de toe te wijzen bedragen moeten worden vermeerderd met indexatie, wettelijke (handels)rente en kosten. Voorts vordert verhuurder schadevergoeding gelijk aan te derven huur vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 15 januari 2028
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering met betrekking tot huurder stelt verhuurder dat de huurovereenkomst nog steeds doorloopt en daarmee de betalingsverplichting van huurder. Ook wanneer de huurovereenkomst ontbonden wordt is huurder gehouden aan verhuurder een vergoeding ter hoogte van de verschuldigde huur te betalen omdat de huurovereenkomst bij nakoming doorgelopen zou hebben tot in ieder geval 31 mei 2027. Ondanks verhuurinspanningen van verhuurder is het tot op heden niet gelukt een nieuwe huurder voor het pand te vinden, ook omdat in het pand muren door kunstenaars beschilderd zijn, hetgeen het pand minder courant maakt.
3.3.
Gedaagden voeren verweer tegen de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Zij voeren aan dat [gedaagde 1] op aanmaning van verhuurder het pand medio november 2023 heeft ontruimd en op 15 december 2023 de sleutels heeft ingeleverd. Verhuurder was ten onrechte niet bereid de door gedaagden aangedragen nieuwe huurder de huur over te laten nemen. Met de overnamesom die de nieuwe huurder aan huurder zou betalen hadden de openstaande huurtermijnen kunnen worden betaald. Door die huurovername had voorkomen kunnen worden dat voor verhuurder sprake was van huurderving nadat huurder het gehuurde had verlaten. Door daarmee niet in te stemmen heeft verhuurder niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht en reeds om die reden kan niet de hele huurachterstand op gedaagden worden verhaald.
3.2.
De grondslag van de vordering van verhuurder op [gedaagde 2] is dat [gedaagde 2] volgens verhuurder als bestuurder tegenover haar dusdanig onzorgvuldig heeft gehandeld dat hem daarvan persoonlijk een verwijt kan worden gemaakt. Hij heeft als bestuurder van [gedaagde 1] tegen beter weten eerst de huurovereenkomst en vervolgens de allonge getekend terwijl hij wist of had moeten weten dat [gedaagde 1] niet aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zou kunnen voldoen en ook geen verhaal zou bieden.
3.3.
Volgens [gedaagde 2] mist de vordering op hem feitelijke grondslag. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan een bestuurder persoonlijk aansprakelijk zijn namelijk indien hem persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. (HR Ontvanger/ [naam] ). Een dergelijk ernstig verwijt kan [gedaagde 2] niet worden gemaakt.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding huurovereenkomst, openstaande huurtermijnen en overige vorderingen op verhuurder
4.1.
Door gedaagden is geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zodat de huurovereenkomst kan worden ontbonden per de datum van dit vonnis. [gedaagde 1] erkent de verschuldigde huurtermijnen over het derde en vierde kwartaal van 2023 niet te hebben voldaan zodat de vordering tot betaling van de huur over die periode ook kan worden toegewezen. Wel is door gedaagden verweer gevoerd over de duur van de periode waarover [gedaagde 1] de huur door moet betalen. Nadat in december 2023 de sleutels waren overgedragen aan verhuurder en het gehuurde was ontruimd door [gedaagde 1] kon verhuurder volgens gedaagden vrij over het gehuurde beschikken zodat de huurdoorbetalingsverplichting niet zonder meer door is blijven lopen.
4.2.
Er is door [gedaagde 1] in 2022 een huurovereenkomst getekend voor een huurperiode van 5 jaar. De huurovereenkomst is door geen van partijen opgezegd of anderszins buitenrechtelijk beëindigd, ook niet nadat [gedaagde 1] op 15 december 2023 het gehuurde heeft ontruimd en de sleutels aan verhuurder heeft overhandigd. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog door loopt tot de uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst per heden. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of verhuurder, na de ontruiming door [gedaagde 1] en het overhandigen van de sleutels, nog aanspraak kan maken op de volledige huursom tot het einde van de huurovereenkomst.
4.3.
[gedaagde 1] heeft een langere huurvrije periode dan de overeengekomen drie maanden gehad, namelijk van mei 2022 tot 15 januari 2023. In die periode kon zij wel al over het gehuurde beschikken hoewel nog geen exploitatie mogelijk was, met name doordat de vergunning pas in januari 2023 werd afgegeven. Het verlenen van de vergunning door de gemeente was als opschortende voorwaarde in de huurovereenkomst opgenomen. Door [gedaagde 1] is vanaf mei 2022 tot en met eind 2023 gebruik gemaakt van het gehuurde terwijl er over die periode slechts een half jaar huur is betaald. Ook is er geen borgsom betaald. Vanaf juli 2023 heeft verhuurder geen huurtermijnen of andere betalingen meer van [gedaagde 1] ontvangen. Medio oktober 2023 gaf [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] aan dat zij niet meer in staat zou zijn de huur te betalen, omdat een laatste potentiële investeerder was afgehaakt. Verhuurder heeft in het eerste kwartaal van 2024 contact gehad met een door of namens [gedaagde 1] voorgedragen kandidaat opvolgend huurder. Op 17 februari 2024 is door die kandidaat aan verhuurder een e-mail gestuurd (productie 32 achter de dagvaarding) waarin werd meegedeeld dat werd afgezien van een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde omdat de gemeente had laten weten het concept van die kandidaat niet geschikt te vinden voor de locatie en zich op het standpunt had gesteld dat het door de kandidaat in het gehuurde te exploiteren museum niet onder de aan [gedaagde 1] verstrekte vergunning zou kunnen worden geëxploiteerd. Daaruit blijkt dat het niet aan verhuurder heeft gelegen dat de door [gedaagde 1] voorgedragen opvolgend huurder niet in het gehuurde is getrokken. Er zijn geen andere opvolgend huurders door [gedaagde 1] aan verhuurder voorgedragen. [gedaagde 1] kon vanaf 15 december 2023 niet meer in het pand. Het lag daarom vanaf medio april 2024 op de weg van verhuurder om een opvolgend huurder te vinden maar omdat de huurovereenkomst nog liep was dat een inspanningsverplichting, hetgeen niet zonder meer hetzelfde is als een schadebeperkingsverplichting. Op het moment van de zitting in deze zaak op 20 mei 2025 was nog geen opvolgend huurder gevonden. Over haar inspanningen een nieuwe huurder te vinden heeft verhuurder op de zitting verklaard dat een gerenommeerde verhuur makelaar is ingeschakeld en er met enige regelmaat potentiële huurders langs zijn gekomen maar dat de bestemming bemoeilijkend is omdat niet alles mag.
4.4.
[gedaagde 1] dient de huurtermijnen in ieder geval tot en met het tweede kwartaal van 2025 te betalen. Verhuurder heeft zich ingespannen een nieuwe huurder te vinden terwijl [gedaagde 1] na het verlaten van het gehuurde geen enkele actie meer heeft ondernomen, ook niet om het oplopen van de vordering te beperken. [gedaagde 1] is niet verschenen in de kort geding procedure begin 2024 en heeft evenmin andere opvolgend huurders aangedragen. Met het kort gedingvonnis van 6 februari 2024 beschikt verhuurder over een ontruimingstitel. Vanaf de zitting op 22 mei 2025, toen [gedaagde 2] voor het eerst verklaarde in deze procedure ook namens [gedaagde 1] op te treden, was voor verhuurder duidelijk dat door [gedaagde 1] geen verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zou worden gevoerd. Dat eventuele achtergebleven zaken of over te verven kunstwerken op muren daadwerkelijk in de weg stonden aan het opnieuw verhuren van het gehuurde kan uit de door gedaagden betwiste stellingen van verhuurder niet worden opgemaakt. Hoewel de beoogde beëindigingsdatum later was dan het tweede kwartaal van 2025 is er in dit geval aanleiding om de verplichting om de huur te betalen vanaf 1 juli 2025 te matigen tot nihil. [gedaagde 1] had op dat moment al anderhalf jaar niet meer het genot van het gehuurde doordat zij in december 2023 op verzoek van verhuurder het gehuurde had ontruimd en de sleutels had ingeleverd. Door daar op aan te dringen heeft verhuurder ook een zekere verantwoordelijkheid genomen over de verdere gang van zaken. Al het voorgaande maakt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet (langer) aanvaardbaar is dat [gedaagde 1] ook na 1 juli 2025 nog gehouden is de huur door te betalen.
4.5.
Gelet op het voorgaande worden de huurtermijnen tot en met het tweede kwartaal van 2025 toegewezen, in totaal een bedrag van € 616.995,09. De vorderingen met betrekking tot de huurtermijnen vanaf 1 juli 2025 alsmede de schadevergoeding gelijk aan de huurderving vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot het oorspronkelijk overeengekomen einde van de huurovereenkomst worden afgewezen. De gevorderde wettelijke rente tot 20 mei 2025 tot een bedrag van € 74.669,79 is, net als de wettelijke handelsrente vanaf 20 mei 2025, wel toewijsbaar.
4.6.
In het kort geding-vonnis van 6 februari 2024 zijn door de voorzieningenrechter de ook in deze procedure gevorderde boete’s (volgens verhuurder inmiddels opgelopen tot een bedrag van € 77.250,00) en de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 22.225,50 reeds toegewezen en gesteld noch gebleken is dat tegen dit vonnis hoger beroep is ingesteld of nog kan worden ingesteld zodat dit vonnis onherroepelijk is. Onder die omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat verhuurder onvoldoende belang heeft bij toewijzing van die bedragen in deze procedure. Dat deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Wel zal het in deze procedure gevorderde bedrag aan kosten in en buiten rechte van € 25.000,00, verschuldigd op grond van artikel 28.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden, worden toegewezen nu deze niet, althans niet voldoende duidelijk, zijn betwist. Artikel 28.1 ziet op de kosten in- en buiten rechte met uitzondering van het griffierecht zodat in deze procedure aan verhuurder niet daarbovenop nog salaris gemachtigde of explootkosten zullen worden vergoed.
Bestuurdersaansprakelijkheid [gedaagde 2]
4.7.
Voor aansprakelijkheid van [gedaagde 2] als bestuurder dient vast te staan dat zijn handelen als bestuurder ten opzichte van verhuurder in de gegeven omstandigheden zodanig onzorgvuldig was dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Ook is relevant of [gedaagde 2] bij het aangaan van (met name) de huurovereenkomst en (eventueel) de allonge wist of redelijkerwijs had moeten begrijpen dat [gedaagde 1] niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden.
4.8.
Verhuurder stelt dat [gedaagde 2] op het moment van tekenen van de huurovereenkomst en de allonge wist dat [gedaagde 1] over onvoldoende aanloopfinanciering beschikte om de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, in ieder geval voor de periode waarvan [gedaagde 2] wist dat [gedaagde 1] haar kosten nog niet volledig zou kunnen voldoen uit de opbrengsten. Verhuurder stelt ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde 2] ten opzichte van haar zodanig onzorgvuldig heeft gehandeld dat hem een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt het volgende.
[gedaagde 2] heeft in 2022 in communicatie met de gemeente verklaard dat het project “break even” zou zijn na twee á drie jaar. Ondanks dat [gedaagde 2] wist dat [gedaagde 1] de eerste twee á drie jaar na het starten van de activiteiten haar kosten nog niet volledig zou kunnen voldoen uit de opbrengsten heeft [gedaagde 2] hierop wel ingezet. Ten tijde van het sluiten van de allonge was het met crowdfunding eind 2022 binnengehaalde bedrag van € 100.000,00 de enige gelden waarover [gedaagde 1] bij de start van de exploitatie beschikte. Volgens het investeringsplan had [gedaagde 1] relatief lage vaste kosten (huur, energie, jaarlijks € 60.000,00 aan loonkosten). Al na twee kwartalen stelde [gedaagde 1] dat zij niet in staat was de huur te betalen. [gedaagde 2] was voor het tekenen van de allonge maar ook daarna bezig de noodzakelijke financiering om te exploiteren binnen te halen, terwijl er geen concrete vooruitzichten waren dat die financiering rond zou komen.
Als het investeringsmemorandum dat [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] in maart 2023 heeft opgesteld klopt dan zou [gedaagde 1] beschikken over € 335.000,00 eigen vermogen en € 325.000,00 vreemd vermogen. Als dat juist zou zijn dan moeten er bedragen door [gedaagde 2] aan het vermogen van [gedaagde 1] zijn onttrokken, althans dan zijn die bedragen ten onrechte niet aangewend voor het betalen van de huurverplichtingen. Tegenvallende bezoekersaantallen zijn een voorzienbare marktomstandigheid waar [gedaagde 2] als bestuurder rekening mee had moeten houden door voldoende aanloopfinanciering voor [gedaagde 1] binnen te halen voor hij namens [gedaagde 1] langdurige verplichtingen aan ging met verhuurder.
De enige verhaalsmogelijkheid waren de schilderijen, waarvan door [gedaagde 2] de totale waarde op € 137.250,00 werd geschat. Dat was al niet voldoende voor verhaal voor verhuurder bij niet nakoming van de huurbetalingsverplichting, maar die waarde was ook niet realistisch. Waar de schilderijen nu zijn, althans de opbrengst van die schilderijen, is onbekend. Andere verhaalsobjecten zijn er niet, niet bij [gedaagde 1] , maar ook niet bij [gedaagde 2] , die volgens verhuurder als bestuurder aansprakelijk is.
4.9.
[gedaagde 2] betwist dat hij wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst niet zou nakomen. Hij heeft steeds te goeder trouw gehandeld, aanzienlijke inspanningen verricht om [gedaagde 1] te financieren en de onderneming te laten slagen en bovendien op het moment dat [gedaagde 1] dreigde niet meer na te komen maatregelen genomen om de schade voor verhuurder te bepreken. [gedaagde 2] stelt dat er een ondernemingsplan is opgesteld eind december 2021op basis waarvan vier investeerders een bedrag van € 350.000,00 in de onderneming hebben gestoken. Het gehuurde is op kosten van huurder en met instemming van verhuurder voor een bedrag van ruim € 100.000,00 opgeknapt. De bedoeling was een kunstcentrum en laagdrempelig alternatief voor een museum op te zetten, waar circa 50 replica’s van bekende schilderwerken ten toon zouden worden gesteld. Op basis van het geïnvesteerde bedrag en de minimaal verwachte omzet (circa € 350.000,00 per jaar op basis van 100 bezoekers per dag) verwachtte [gedaagde 2] dat [gedaagde 1] ruimschoots in staat zou zijn na een aanloopperiode de huur te betalen.
De problemen waardoor de door [gedaagde 1] gedreven ondernemer niet voort kon bestaan zijn volgens [gedaagde 2] externe omstandigheden. Zo heeft Liander in de maanden augustus tot en met november 2022 voor, in en achter het gehuurde werkzaamheden verricht. Daardoor kon de geplande opening per 1 september 2022 niet worden gehaald. De overeengekomen werkzaamheden door verhuurder aan de trap en 2e verdieping zijn niet uitgevoerd waarop [gedaagde 2] in januari 2023 heeft voorgesteld die verplichting van verhuurder uit te ruilen tegen de verplichting van [gedaagde 1] om een borgsom te betalen. Deze afspraak is vastgelegd in de allonge. Op het moment van het tekenen van de allonge was [gedaagde 1] al gebonden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat er geen vrijheid was om de allonge niet te tekenen, volgens [gedaagde 2] . Er was bij het sluiten van de allonge geen sprake van misleiding.
Hoewel er waardering was voor het project van [gedaagde 1] werd het beoogde aantal van 100 bezoekers per dag niet gehaald. Dat [gedaagde 1] vanaf het derde kwartaal van 2023 de huur niet kon betalen heeft [gedaagde 2] vóór 1 juli 2023 aan verhuurder laten weten. [gedaagde 2] is op zoek gegaan naar een nieuwe investeerder die medio september 2023 helaas onverwachts afhaakte waarna [gedaagde 2] nog geprobeerd heeft een andere investeerder te vinden hetgeen niet in gelukt. Hierop heeft verhuurder laten weten dat [gedaagde 1] het gehuurde voor 1 november 2023 diende te verlaten. Partijen hebben vervolgens getracht overeenstemming te bereiken ter besparing van de kosten van een ontruimingsprocedure hetgeen is mislukt omdat [gedaagde 2] daarin van verhuurder mee moest tekenen in persoon tot hoofdelijke nakoming van de verplichtingen van [gedaagde 1] , aldus steeds [gedaagde 2] . Op 15 december 2023 heeft [gedaagde 1] het gehuurde ontruimd en leeg opgeleverd en de sleutels overgedragen aan (de makelaar van) verhuurder.
De liquiditeitsproblemen van [gedaagde 1] vanaf het derde kwartaal van 2023 waren volgens [gedaagde 2] niet het gevolg van laakbaar handelen van hem als bestuurder. [gedaagde 2] heeft nimmer geld onttrokken aan huurder maar alleen eigen geld geïnvesteerd daarin. Hij betaalde zichzelf geen salaris uit, ook geen andere vergoedingen. [gedaagde 1] kon geen jaarrekeningen publiceren wegens het ontbreken van middelen om dat te betalen. De personeelskosten over 2023 van circa € 60.000,00 exclusief werkgeverslasten waren noodzakelijk om de onderneming open te houden 7 dagen per week, van 10.30 tot 19.00.De kunstcollectie van [gedaagde 1] is aangeboden aan verhuurder waarmee de huur van de laatste twee kwartalen van 2023 had kunnen worden voldaan. Ook is een nieuwe kandidaat-huurder aan verhuurder voorgedragen maar verhuurder heeft zich naar die potentiële huurder zo opgesteld dat geen overeenkomst tot stand is gekomen.
Er was sprake van ondernemingsrisico en externe factoren maar er is geen grond voor persoonlijke aansprakelijkheid van hem als bestuurder, aldus [gedaagde 2] .
4.10.
Met verhuurder constateert de kantonrechter dat [gedaagde 2] ter onderbouwing van zijn verweer geen enkele productie heeft overgelegd waardoor slecht verifieerbaar is wat hij naar voren brengt, bijvoorbeeld over de financiële situatie van [gedaagde 1] op verschillende relevante momenten, zoals het moment van tekenen van de huurovereenkomst, het tekenen van de allonge en het moment dat [gedaagde 1] is gestopt met het betalen van de huur.
4.11.
Dat laat onverlet dat op verhuurder de stelplicht rust en in dat kader door verhuurder onvoldoende concrete feiten en omstandigheden naar voren zijn gebracht die, indien die vast zouden komen te staan, de conclusie kunnen dragen dat [gedaagde 2] als bestuurder zodanig onzorgvuldig tegenover verhuurder heeft gehandeld dat hem daar persoonlijk een ernstig verwijt van kan worden gemaakt. Niet onaannemelijk is dat [gedaagde 2] op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar had moeten begrijpen dat de door hem voor [gedaagde 1] op dat moment binnengehaalde financiering mogelijk onvoldoende zou zijn om de exploitatie gedurende de hele aanloopperiode vol te kunnen houden. Daarmee is hij financiële verplichtingen aangegaan waarvan niet zeker was dat die nagekomen konden worden. Dat is echter niet zonder meer ernstig verwijtbaar. Bij veel startende ondernemingen is de financiering een voortdurend proces waarbij lang niet altijd op het moment dat de verplichtingen worden aangegaan 100% van de financiering voor de vaste lasten over de opstartfase helemaal rond is. Die financiering kan ook nog tijdens de start van de onderneming verder rond komen hetgeen kort voor opening van het door [gedaagde 1] te exploiteren museum in januari 2023 bleek. Kort daarvoor was met crowdfunding nog weer een ton ten behoeve van de exploitatie binnen gehaald, door [gedaagde 2] . In de loop van 2023 bleek ook aan [gedaagde 2] dat er meer geld nodig was dan tot dan toe van investeerders werd ontvangen en bleken verwachtingen over nieuwe investeerders zich niet te concretiseren. Vrijwel op het moment dat de eerste liquiditeitstekorten zich voordeden heeft [gedaagde 2] verhuurder daarvan op de hoogte gesteld. Mogelijk heeft hij in de maanden juli-september 2023 in de communicatie nog te veel de indruk gewekt dat nadere financiering aanstaande was. Echter, niet vast is komen te staan dat [gedaagde 2] op dat moment zelf al wist dat de onderneming geen andere investeerders zou vinden zodat zijn handelen in de periode niet ernstig verwijtbaar is jegens verhuurder.
Het investeringsmemorandum dat in maart 2023 zou zijn opgesteld door [gedaagde 2] heeft geen rol gespeeld bij de beslissing van verhuurder in mei 2022 een huurovereenkomst met [gedaagde 1] te tekenen. Dat memorandum was ook nog niet opgesteld bij het tekenen van de allonge, zodat, voorzover de opgave van de posten eigen- en vreemd vermogen daarin niet juist zijn opgenomen, het causaal verband tussen die foutieve opgave en het aangaan van verplichtingen door [gedaagde 1] en verhuurder ontbreekt.
Dat door [gedaagde 2] in strijd met de belangen van [gedaagde 1] of verhuurder in de periode na 1 juli 2023 bedragen zijn uitgegeven of schuldeisers selectief zijn betaald is alleen door verhuurder gesuggereerd maar niet verder uitgewerkt. Vast staat dat [gedaagde 1] in de aanloop van de exploitatie voor meer dan € 100.000,00 aan het gehuurde heeft verbouwd en ingericht, er oprichtingskosten zijn gemaakt, € 137.250,00 aan schilderijen voor het museum zijn gekocht, salaris is betaald aan de enige werknemer, kosten zijn gemaakt voor het vergunningstraject en de marketingactiviteiten en de belastingen en vaste (werkgevers) lasten moesten worden betaald. Dat [gedaagde 2] zichzelf of zijn familieleden - als werknemer of (indirect)aandeelhouder - heeft bevoordeeld is niet gebleken en daarover heeft verhuurder ook niets gesteld. Dat verhaal onmogelijk is gemaakt is evenmin gebleken. De enige goederen van waarde – de schilderijen – zijn aan verhuurder aangeboden maar verhuurder had geen interesse die zelf te verkopen, hetgeen haar goed recht is.
Hoewel de ondernemingsrisico’s die zijn genomen door [gedaagde 2] als bestuurder van [gedaagde 1] aanzienlijk zijn heeft verhuurder onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat [gedaagde 2] als bestuurder ernstig verwijtbaar jegens haar heeft gehandeld. De conclusie is dan dat [gedaagde 2] als bestuurder niet persoonlijk aansprakelijk is voor (een deel van) de huurschuld. De vordering tegen [gedaagde 2] zal daarom worden afgewezen.
proceskosten
4.12.
[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Nu de kosten in en buiten rechte worden geacht te zijn inbegrepen in het bedrag van € 25.000,00 dat zal worden toegewezen op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen zal aan proceskosten alleen het door verhuurder betaalde griffierecht van € 1.409,00 worden toegekend, zoals hiervoor is overwogen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen verhuurder en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 691.664,88 (€ 616.995,09 plus de rente tot 20 mei 2025 € 74.669,79), vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 20 mei 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden;
5.4.
wijst de vordering tegen [gedaagde 2] af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.409,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2026.