Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/783645 / KG ZA 26-124 MK/GR
Vonnis in kort geding van 23 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 26 februari 2026,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J.J. van Kuijk,
tegen
STICHTING DE PURPERREIGER,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de stichting,
advocaat: mr. M. Heikens.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 9 maart 2026 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. De stichting heeft verweer gevoerd en twee producties in het geding gebracht. [eiser] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
aan de zijde van [eiser] : [eiser] en de heer [naam 1] met mr. Van Kuijk,
aan de zijde van de stichting: de heer [naam 2] ( [functie 1] ) en mevrouw [naam 3] ( [functie 2] ) met mr. Heikens.
1.3.
Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 november 2014 samen met de heer [naam 4] (hierna [naam 4] ) een bedrijfsruimte van de stichting in het pand aan de [adres] . Deze ruimte is bestemd als atelier en kantoor- en/of secretariaatruimte, hierna te noemen het atelier.
2.2.
In de huurovereenkomst worden [naam 4] en [eiser] tezamen ‘huurder’ (mannelijk enkelvoud) genoemd.
2.3.
Na een gerezen geschil tussen [eiser] en [naam 4] , over met name de kunstzinnige opvattingen van [eiser] , heeft [naam 4] eind november 2025 de huur van het atelier opgezegd.
2.4.
Op 2 december 2025 heeft de stichting [eiser] en [naam 4] daarop het volgende geschreven:
“
[naam 4] heeft vorige week aangegeven niet meer door te kunnen en heeft de huur opgezegd. Volgens het huurcontract eindigt de huur als [is] de ruimte door één van de huurders wordt opgezegd. Wij aanvaarden en beve[r]stigen bij dezen de opzegging.Er geldt nog een opzegtermijn van 2 maanden. De einddatum is daarom 31 januari 2026.”
[naam 4] heeft vorige week aangegeven niet meer door te kunnen en heeft de huur opgezegd. Volgens het huurcontract eindigt de huur als [is] de ruimte door één van de huurders wordt opgezegd. Wij aanvaarden en beve[r]stigen bij dezen de opzegging.Er geldt nog een opzegtermijn van 2 maanden. De einddatum is daarom 31 januari 2026.”
2.5.
Op 3 december 2025 heeft de stichting [eiser] en [naam 4] opnieuw aangeschreven om enerzijds haar standpunt te verduidelijken – dat de opzegging door [naam 4] als een rechtsgeldige opzegging van de ‘huurder’ kan worden beschouwd – en anderzijds de huur zelf op te zeggen tegen 3 februari 2026 voor het geval dat de opzegging door [naam 4] toch niet rechtsgeldig zou blijken.
2.6.
Op 24 december 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] de stichting verzocht om voortzetting van het gebruik van het atelier door [eiser] , al dan niet door hem de mogelijkheid te bieden een tweede huurder te zoeken.
2.7.
De stichting heeft dit verzoek op 9 januari 2026 afgewezen en verzocht het atelier uiterlijk 31 januari 2026 leeg en schoon op te leveren en de huurachterstand te voldoen.
2.8.
De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 14 januari 2026 betwist dat [eiser] het atelier op 31 januari 2026 moet ontruimen en een beroep gedaan op ontruimingsbescherming. Daarbij is de stichting gesommeerd binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat [eiser] het gebruik van de studio kan voortzetten, althans te erkennen dat [eiser] ontruimingsbescherming toekomt en dat zij afziet van de feitelijke ontruiming hangende overleg of rechterlijke toetsing.
2.9.
Per e-mailbericht van 20 januari 2026 heeft de stichting de ontruimingstermijn met twee weken verlengd, dus tot 14 februari 2026. Vervolgens heeft de stichting [eiser] op 30 januari 2026 laten weten dat zij die twee weken verruimt naar twee maanden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – het volgende:
I. te bepalen dat de stichting moet dulden dat [eiser] het gebruik van het atelier mag voortzetten, totdat in een bodemprocedure is beslist over de opzegging van de huurovereenkomst;
II. een verbod voor de stichting om het atelier te (laten) ontruimen zolang niet is beslist in een bodemprocedure over de verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van artikel 7:230a BW;
III. de stichting te verbieden om maatregelen te treffen die het voortgezet gebruik van het gehuurde onmogelijk maken of belemmeren;
IV. dit alles versterkt met een dwangsom;
I. te bepalen dat de stichting moet dulden dat [eiser] het gebruik van het atelier mag voortzetten, totdat in een bodemprocedure is beslist over de opzegging van de huurovereenkomst;
II. een verbod voor de stichting om het atelier te (laten) ontruimen zolang niet is beslist in een bodemprocedure over de verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van artikel 7:230a BW;
III. de stichting te verbieden om maatregelen te treffen die het voortgezet gebruik van het gehuurde onmogelijk maken of belemmeren;
IV. dit alles versterkt met een dwangsom;
V. de stichting te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering onder meer ten grondslag dat hij vreest dat hem de toegang tot het atelier wordt ontzegd en zijn spullen op straat komen te staan.
Verder vindt [eiser] het belangrijk een rechterlijk oordeel te krijgen over de opzegging door de stichting en zijn eventuele positie als medehuurder.
Verder vindt [eiser] het belangrijk een rechterlijk oordeel te krijgen over de opzegging door de stichting en zijn eventuele positie als medehuurder.
3.3.
De stichting voert als meest verstrekkende verweer aan dat de opzegging van de huur door [naam 4] een opzegging voor beiden betreft en [eiser] daarom op grond van artikel 7:230a lid 2 BW geen beroep toekomt op ontruimingsbescherming. Indien wordt uitgegaan van de huuropzegging door de stichting biedt artikel 7:230a lid 1 BW [eiser] bovendien een zelfstandig recht op ontruimingsbescherming, zodat hij geen belang heeft bij zijn vorderingen in kort geding. Door die niet bij de kantonrechter in te stellen, erkent [eiser] in feite dat hij geen ontruimingsbescherming geniet, zo begrijpt de voorzieningenrechter het verweer van de stichting.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat het atelier geen woonruimte is in de zin van artikel 7:233 BW Pro en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is de regeling van huur van ‘overige bedrijfsruimte’ van toepassing, waaronder artikel 7:230a BW. De eerste drie leden van dit artikel luiden als volgt:
1 Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
2 Het eerste lid geldt niet in geval de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen.
3 De verhuurder kan niet verlangen dat de huurder voor het einde van de in lid 1 bedoelde termijn tot ontruiming overgaat. De indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist.
4.2.
Dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door de ‘huurder’ zodra één van de twee huurders de huur opzegt, is voorshands niet aannemelijk. Dit volgt niet uit de huurovereenkomst en ook niet uit de door de stichting gestelde feiten en omstandigheden. In de voorgedrukte huurovereenkomst is de term ‘huurder’ in de kop gedefinieerd waarbij de namen [eiser] en [naam 4] beiden met de hand zijn ingevuld; nergens in de overeenkomst wordt de term ‘huurders’ (meervoud) of ‘hoofdhuurder’ dan wel ‘medehuurder’ gebruikt. Ook bevat de huurovereenkomst geen regeling wat het gevolg is als één van de huurders opzegt. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW waarin [eiser] geen ontruimingsbescherming toekomt.
4.3.
De volgende vraag is of de stichting de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. De huuropzegging van de stichting van 3 december 2025 kwalificeert als zodanig. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.3.1.
De wet stelt geen nadere vereisten aan een opzegging door de verhuurder van de huur van overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Een dergelijke huurovereenkomst kan derhalve op ieder moment door de verhuurder worden opgezegd, met inachtneming van de contractuele opzegtermijn. Van bijzondere omstandigheden die de opzegging in dit specifieke geval onaanvaardbaar maken is niet gebleken.
4.3.2.
De huurovereenkomst bepaalt in artikel 3.3 dat de huur zowel door de huurder als de verhuurder kan worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden.
4.3.3.
De stichting heeft de huurrelatie met [eiser] en [naam 4] beëindigd door deze op 3 december 2025 op te zeggen, met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden, dus tegen 3 februari 2026.
4.3.4.
Gelet op de huurovereenkomst die op 1 november 2014 is ingegaan en automatisch en stilzwijgend is voortgezet voor een aansluitende periode van telkens twee maanden, bedraagt de opzegtermijn in de praktijk evenwel niet precies twee maanden (zoals de stichting in haar opzegbrief heeft gesteld). Met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden kan worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode van twee maanden. De opzegging van de stichting van 3 december 2025 leidt dus tot een einde van huur na afloop van de twee maandenperiode januari en februari 2026, ofwel 28 februari 2026.
4.4.
Bij deze stand van zaken heeft de huurder ontruimingsbescherming van twee maanden, ingevolge artikel 7:230a BW. Deze termijn wordt verlengd in de gevallen als bedoeld in lid 3 van dit artikel. In dit geval heeft de stichting ontruiming verzocht per 31 januari 2026 op basis van de opzegging door de huurder. Nu de voorzieningenrechter voorshands uitgaat van een einde van de huurovereenkomst op 28 februari 2026 op basis van een opzegging door de stichting, zal het verzoek van de stichting tot ontruiming als een verzoek tot ontruiming per 28 februari 2026 worden gezien. Tot en met 30 april 2026 bestaat dan ontruimingsbescherming. Deze kan verlengd worden als [eiser] tijdig een verzoek indient als bedoeld in artikel 7:230a BW. Omdat ten tijde van de zitting dit (nog) niet was gebeurd worden de vordering toegewezen tot en met 30 april en 1 mei 2026.
4.5.
Een dwangsom zal worden toegewezen, zoals gevorderd.
4.6.
De stichting is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Die worden begroot conform de kosten zoals die bij kanton’ gelden aangezien de door [eiser] gevraagde voorzieningen eenvoudig van aard zijn en bij de kantonrechter hadden kunnen worden ingesteld. De proceskosten van [eiser] worden aldus begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
155,67
- griffierecht
€
93,00
- salaris advocaat
€
577,00
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening als noodzakelijk)
Totaal
€
897,67
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
bepaalt dat de stichting moet dulden dat [eiser] het gebruik van het atelier met alle daarbij aanwezige (toegangs)voorzieningen voortzet tot en met 30 april 2026,
5.2.
verbiedt de stichting voor 1 mei 2026 over te gaan tot de feitelijke ontruiming van het atelier, waaronder het verwijderen van zaken, kunstwerken of inventaris,
5.3.
veroordeelt de stichting om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 voldoet, tot een maximum van € 25.000 is bereikt,
5.4.
veroordeelt de stichting in de proceskosten van € 897,67, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen heeft voldaan en het vonnis vervolgens wordt betekend,
5.5.
veroordeelt de stichting tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door
mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2026.
mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2026.
Coll: MV