ECLI:NL:RBAMS:2026:3068

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/767747 / HA ZA 25-950

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P. Thole,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J.H. Tuit.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de handelingen in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/754144 HA ZA 24-781 ( [eiser] / [gedaagde] )

- de dagvaarding van 10 juli 2024 met producties 1 tot en met 16,

- de verzoeken om aanhouding van [eiser] ,

- de ambtshalve doorhaling van de zaak op de rol van 2 oktober 2024,

- de zaak is na een verzoek van [eiser] daartoe opgebracht en onder zaaknummer / rolnummer C/13/767747 HA ZA 25-950,

de handelingen in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/767747 HA ZA 25-950 ( [eiser] / [gedaagde] )

- de dagvaarding van 24 april 2025 met producties 1 tot en met 16,

- de conclusie van antwoord tevens houdende incidentele vordering tot afschrift gegevens ex artt.195/195aRV en/of 22 RV met producties 1 tot en met 5,

- het rolbericht van [eiser] met roldatum 13 augustus 2025 waarin hij laat weten de gevorderde stukken aan [gedaagde] te hebben verstrekt en daarom een vonnis in het incident niet langer nodig is,

- het tussenvonnis van 15 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte van [eiser] met aanvullende producties 17 tot en met 25,

- de akte van [gedaagde] met aanvullende producties 6 en 7,

- het verkort proces-verbaal met aangehechte zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 23 januari 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2001 eigenaar van de woning aan de [adres 1] . De hoekwoning van [eiser] maakt deel uit van vier aaneengesloten dijkwoningen.

2.2.

[gedaagde] heeft een eenmanszaak “ [bedrijf 1] ” voor afbouw, interieurbouw en timmer- en schilderwerkzaamheden.

2.3.

In april 2022 is [gedaagde] begonnen met verbouwingswerkzaamheden in de woning aan de [adres 2] . Daartoe had de eigenaresse in juli 2021 een omgevingsvergunning verkregen. Die woning (hierna: de aangrenzende woning) grenst aan de woning van [eiser] .

2.4.

De binnenzijde van de aangrenzende woning is vrijwel volledig gestript en opnieuw opgetrokken. De voorgevel, de achtergevel en het souterrain zijn tijdens de verbouwing behouden. Het souterrain is aan de achterzijde wel uitgebouwd. Voor de fundering van die uitbouw zijn zes schroefinjectiepalen aangebracht. Verder is er een dakopbouw geplaatst.

2.5.

Op 26 september 2022 heeft (de advocaat van) [eiser] zowel [gedaagde] als de eigenaresse van de aangrenzende woning per aangetekende post op de hoogte gebracht van wateroverlast en schade in de serre, woonkamer en het souterrain in de woning van [eiser] en hen daarvoor aansprakelijk gesteld.

2.6.

De verbouwingswerkzaamheden in de aangrenzende woning waren afgerond in april 2023.

2.7.

Fugro NL Land B.V. (hierna: Fugro) heeft een “nauwkeurigheidswaterpassing” uitgevoerd in opdracht van onder meer [eiser] . Fugro heeft rondom de vier aaneengesloten dijkwoningen de volgende meetbouten aangebracht:

De eerste meting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021 (voor de verbouwing) en de laatste meting op 15 december 2025. Van de metingen zijn twee rapporten overgelegd. Het eerste rapport ziet op metingen tot 19 februari 2024. Vooral bij meetpunt 6,7 en 8 is sprake van forse zakking. In de bijbehorende conclusie die ziet op het eerste rapport staat ook dat het gebied met de sterkst toegenomen verzakkingen zijn opgetreden bij de aangrenzende woning en de woning van [eiser] . Het tweede rapport van Fugro ziet op metingen na 19 februari 2024. Daaruit blijkt dat ook in die periode sprake is van zakking bij de genoemde meetpunten.

2.8.

In opdracht van (onder meer) [eiser] en de eigenaresse van de aangrenzende woning hebben Allnamics Geotechnical Experts B.V. en Crux Engineering B.V. (hierna: Allnamics) gezamenlijk onderzoek gedaan en een onderzoeksrapport opgesteld met datum 21 november 2024. Het rapport zag op de ondervonden problemen met zakkingen en vochtindringing.

De eigenaresse van de aangrenzende woning is daarna door (onder meer) [eiser] betrokken in een kort geding bij deze rechtbank (ECLI:NL:RBAMS:2025:7742) en bij vonnis van 9 oktober 2025 – kort gezegd – veroordeeld tot nakoming van verschillende aanbevelingen uit het rapport van Allnamics, op straffe van een dwangsom.

2.9.

[eiser] heeft [gedaagde] aangesproken tot herstel van gestelde gebreken en [gedaagde] aangesproken tot vergoeding van schade. [gedaagde] heeft geen aansprakelijkheid erkend en geen schadevergoeding betaald.

2.10.

[eiser] en (de CAR-verzekeraar van) [gedaagde] hebben verder verschillende deskundigen ingeschakeld om te rapporteren over de problematiek, de mogelijke oorzaken en de schade. Deze worden hierna betrokken in de beoordeling.

2.11.

[eiser] heeft een offerte in het geding gebracht van bouw- en aannemingsbedrijf De Heemraad B.V. (hierna: De Heemraad) met datum 24 mei 2023 die ziet op “Verbouwing kelder nav schade” voor een bedrag van € 62.500,00 exclusief btw.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:

a) € 62.500 aan schadevergoeding (exclusief btw),
b) € 12.259,50 aan deskundigenkosten,
c) € 1.400 aan buitengerechtelijke incassokosten,

vermeerderd met proceskosten en wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Door de door [gedaagde] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden is schade ontstaan in zijn woning. [eiser] stelt dat [gedaagde] verschillende zorgvuldigheidsnormen heeft geschonden. Allereerst heeft [gedaagde] geen zorg gedragen voor een waterdichte en waterkerende aansluiting tussen de aangrenzende woning en de woning van [eiser] , waardoor in de woningscheidende wand (hemel)water is gekomen. Verder heeft [gedaagde] de hemelwaterafvoeren van de aangrenzende woning naar de voorzijde van de woning in plaats van de achterzijde aangelegd. Daardoor is de bodem plaatselijk meer belast. Door de verbouwingswerkzaamheden zijn verzakkingen opgetreden bij de woning van [eiser] . Als gevolg daarvan is (onder andere) scheurvorming in het souterrain ontstaan waardoor stelselmatig water naar binnen is gekomen. Dit alles heeft geleid tot schade in het souterrain. [eiser] wil de gevolgschade en de deskundigenkosten vergoed zien.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen en voert aan dat die moeten worden afgewezen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] weerspreekt dat door de werkzaamheden schade zou zijn veroorzaakt en ook de hoogte van de schade wordt betwist.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

inleiding

4.1.

[eiser] stelt dat de door [gedaagde] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden in de aangrenzende woning hebben geleid tot schade in zijn woning. De gevolgschade daarvan wil hij vergoed zien. De kern van het geschil komt dus neer op de vraag of [gedaagde] bij de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden onrechtmatig gehandeld heeft op grond van artikel 6:162 BW Pro.

juridisch kader onrechtmatige daad

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat van onrechtmatig handelen sprake kan zijn als [gedaagde] bij uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden in strijd heeft gehandeld met een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm. Van [gedaagde] mag als aannemer worden verwacht dat hij bij de uitvoering van werkzaamheden de nodige zorgvuldigheid betracht om het ontstaan van schade aan eigendommen van derden (de woning van [eiser] ) te voorkomen. De rechtbank stelt voorop dat de mate van zorgvuldigheid die in een concreet geval kan worden verlangd, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen zijn de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van de schade, de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen, de mogelijkheid om onderzoek te verrichten, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurperceel.^[1]Maar ook als [gedaagde] bij de voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen heeft getroffen ter voorkoming van schade aan zaken van derden en de werkzaamheden op zorgvuldige wijze heeft uitgevoerd kan hij onder omstandigheden aansprakelijk worden gehouden voor schade die derden door de bouwwerkzaamheden hebben geleden.^[2]

waterdichte en waterkerende aansluiting

4.3.

De rechtbank constateert dat uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB) van 18 april 2023 naar voren komt dat tussen de aangrenzende woning en de woning van [eiser] een onvakkundige en geen waterdichte aansluiting is gecreëerd waardoor (hemel)water in de woning scheidende wand terecht is gekomen. Bovendien erkent de door de CAR-verzekeraar van [gedaagde] ingeschakelde deskundige ONE Expertise B.V. (hierna: ONE) – en daarmee [gedaagde] – in haar e-mailbericht van 4 maart 2024 zelf ook dat de waterschade kan zijn ontstaan door de niet waterdichte aansluiting en van het niet, dan wel niet goed afdichten van de tijdelijk aan weersomstandigheden blootgestelde gezamenlijke bouwmuur.

4.4.

Van [gedaagde] mocht als aannemer worden verwacht dat hij bij de verbouwingswerkzaamheden de nodige zorgvuldigheid betracht om het ontstaan van schade aan de woning van [eiser] te voorkomen (zie 4.2). Tijdens de verbouwing is onder meer de binnenzijde van de woning is vrijwel volledig gestript en opnieuw opgetrokken (zie 2.3). Dat zijn ingrijpende werkzaamheden. Het voldoende afdekken van de tijdens de verbouwingswerkzaamheden vrijgekomen woningscheidende wand met zeilen en het creëren van een waterdichte en waterkerende aansluiting heeft [gedaagde] nagelaten, terwijl het voorzienbaar is dat het niet nemen van (voldoende) maatregelen tijdens deze ingrijpende werkzaamheden tot schade kan leiden. De nodige zorgvuldigheid heeft [gedaagde] gelet op het voorgaande niet betracht en daarom heeft [gedaagde] op grond van artikel 6:162 BW Pro onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] .

hemelwaterafvoer

4.5.

Ter zitting heeft de deskundige van [eiser] (BvB) aangevoerd dat tijdens de verbouwingswerkzaamheden de hemelwaterafvoer van de aangrenzende woning is verplaatst naar de voorzijde van de woning, terwijl dit naar achteren had gemoeten. Volgens [eiser] is het bij dit type soort huizen (naar de rechtbank begrijpt bedoelt [eiser] dijkhuizen met een ongelijk maaiveldniveau) de bedoeling dat het water naar achteren wordt geloosd, zodat het water kan wegvloeien in de tuin en dat had [gedaagde] moeten weten. Ter onderbouwing van dat standpunt verwijst [eiser] verder naar de door partijen overgelegde rapporten van BvB en Allnamics. In de rapporten van respectievelijk BvB en Allnamics staat, voor zover van belang, het volgende:

- BvB: “
(...) De grond waar de woning op staat bestaat in de eerste lagen uit veen en klei. Het straat niveau ligt hoger dan het souterrain niveau (de grond loopt af richting de dijkwoningen).

(…) Wel kan worden verklaard dat als momenteel het plaatselijk grondwaterniveau sneller stijgt (door hevige buien), u nu wel last ervaart en een dompelpomp nodig is om het souterrain droog te houden. Dit komt zeer wel mogelijk door een combinatie van factoren. De eerste is de scheur in de gevel (zie gebrek 3).De tweede is de kleigrond. Door de kleigrond kan het langer duren voordat (hemel-)water/zakwater dieper in de grond wordt opgenomen en daardoor plaatselijk het zakwaterpeil meer zal stijgen. Aangezien de huidige hemelwaterafvoeren bij nummer [adres 2] (nog) niet zijn aangesloten op een schoonwaterriolering wordt de bodem plaatselijk nog meer belast dan bij alleen een regenbui en/of als de hemelwaterafvoeren wel waren aangesloten op een schoonwaterriool. Hierdoor is er meer waterbelasting op de wanden die zich onder het maaiveld niveau bevinden. Via de scheur in het souterrainwand die onder het maaiveldniveau zit, zal het vocht sneller naar binnen treden(onderstreping rechtbank). (...)”;

- Allnamics: “
(...) Gegeven de omstandigheid dat geen enkele van de bewoners [locatie] aangeeft in het verleden last had van (te) ernstige vochtproblematiek, moet het zo zijn dat categorie I (vanuit de grond optrekkend/doorslaand vocht, toevoeging rechtbank) is veroorzaakt door een verandering in de grondwaterhuishouding, meer in het bijzonder een verhoging van de grondwaterstanden dan wel grondwaterdrukken nabij de voorgevel.

Deze verhoging zou goed kunnen samenhangen met de gewijzigde verdeling van de hemelwaterafvoer tussen voorste en achterste dakvlak. De verbouwing van no. [adres 2] bracht met zich mee dat het gedeelte dat via het voorste dakvlak en de bijbehorende dakgoot moet worden afgevoerd, (sterk) is vergroot ten opzichte van de situatie in het verleden(onderstreping rechtbank).

(...) de voorste dakgoot van nos. [adres 2] en [adres 1] dient het hemelwater via een knik af te voeren naar een goot langs de zijgevel van no. [adres 1] en vanaf daar naar een regenpijp, die het vervolgens moet afvoeren naar het riool in de [adres 1] .

Genoemde vergroting van de via het voorste dakvlak (per tijdseenheid) af te voeren hoeveelheid regenwater vergroot het aantal gelegenheden waarbij de capaciteit van het afvoersysteem tekort schiet ten opzichte van het aanbod bij (zwaardere) regenbuien. Bij die gelegenheden zal (met name) op de omcirkelde plekken het water niet in de regenpijp terecht komen, maar over de rand van de goot slaan en op het maaiveld naast de gevel terecht komen. Dit leidt onvermijdelijk tot een verhoging van het grondwaterpeil naast de gevels van het huizenblok. (...)”

4.6.

Dat de verbouwingswerkzaamheden in ieder geval van invloed zijn geweest op de hemelwaterafvoer met als gevolg een hogere vochtbelasting aan de voorzijde van (onder meer) de woning van [eiser] blijkt uit de door partijen overgelegde rapporten. [gedaagde] heeft dit ook niet weersproken. Van enige door [gedaagde] genoemde maatregelen om de nadelige gevolgen hiervan tegen te gaan is niet gebleken. Dat hij daartoe wel gehouden was in niet gemotiveerd weersproken. Het had op de weg gelegen van [gedaagde] om bijvoorbeeld onderzoek te verrichten, mede gelet op het verschil in maaiveldniveau aan de voor- en achterzijde bij de dijkhuizen of om de mogelijke risico’s in kaart te brengen van de gewijzigde situatie ten aanzien van de hemelwaterafvoer die de verbouwingswerkzaamheden met zich mee brachten. Als [gedaagde] dat had gedaan, had hij in overleg kunnen treden met de opdrachtgever over eventueel te nemen maatregelen. Dit heeft hij niet gedaan. De nodige zorgvuldigheid heeft [gedaagde] gelet op het voorgaande onvoldoende betracht en daarom heeft [gedaagde] op grond van artikel 6:162 BW Pro onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] .

de verzakking

4.7.

Volgens [eiser] zijn er door de verbouwingswerkzaamheden verzakkingen opgetreden rond en in zijn woning. Dat er is sprake is van verzakkingen is een feit. Uit de metingen van Fugro van de meetbouten 7 en 8 aan de gevelzijde van de woning van [eiser] (zie 2.7) volgt dat er in de periode van 2021 tot en met 2025 respectievelijk 25,2 mm en 24,3 mm is verzakt. Ook de deskundige van ONE – en met hem [gedaagde] – heeft ter zitting erkend dat er aan de gevelzijde van de woning van [eiser] sprake is van een meer dan reguliere verzakking.

4.8.

[gedaagde] betwist het causaal verband tussen de door hem uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden en de verzakkingen.

4.9.

De rechtbank hecht bij de beoordeling van dit geschilpunt waarde aan het rapport van IFCO Funderingsexpertise B.V. (hierna: IFCO) van 22 mei 2025. IFCO heeft in opdracht van ONE aanvullend onderzoek gedaan naar de aanleiding van de schade in de woning van [eiser] . In dat rapport zijn mechanismen uiteengezet die kunnen leiden tot zettingsschade, namelijk:

“(...)

a.
Verlies van constructief verband.

b.
Verlies aan draagkracht fundering belendende muur [adres 2] / [adres 1] .

c.
Verhoging belasting in het pand [adres 2] .Als door de verbouwingswerkzaamheden het totale gewicht van het pand [adres 2] toeneemt, dan zal ook de belasting op de belenden muur [adres 2] / [adres 1] toenemen. Door deze verhoogde belasting op de belendende muur, kan dit leiden tot (extra) zettingen van de belenden muur met (mogelijk) (zettings)schade aan het pand [adres 1] tot gevolg.

d.
(Tijdelijke) verlaging van de grondwaterstand. Als tijdens de verbouwingswerkzaamheden een tijdelijke bemaling is toegepast (ten behoeve van het tijdelijk verlagen van de grondwaterstand), dan kan dit leiden tot de volgende (mogelijke) effecten: (...)

e.
Onvoldoende draagkracht van de fundering door een gebrek. Tenslotte kan er ook sprake zijn van een schade-mechanisme dat al aanwezig was voordat de verbouwingswerkzaamheden in het pand [adres 2] begonnen. Met andere woorden: een schade-mechanisme dat al aanwezig was dat geheel los staat van de verbouwwerkzaamheden. Op basis van de door Fugro uitgevoerde herhalingsmetingen, is namelijk niet uit te sluiten dat de funderingen van de panden van het woonblok al voor de start van de verbouwingswerkzaamheden één of meer gebreken vertoonden (en nog steeds vertonen). Daarbij kan gedacht worden aan aantasting van het funderingshout, een niet juiste plaatsing van houten palen onder dragende muren, etc. E.e.a. resulteert in zettingen en met name zettingsverschillen in de woningen cq. In het woonblok.

Tenslotte zouden ook (heftige) trillingen die tijdens de verbouwwerkzaamheden optreden er voor kunnen zorgen dat (zettings)schade zich in het pand [adres 1] manifesteert(onderstreping rechtbank). Immers, wanneer een constructie onder spanning staat, zou een kortstondige spanningsverhoging kunnen zorgen voor een overschrijding van de (trek)sterkte van éen of meer onderdelen van de constructie van het pand [adres 1] . De trillingen vormen dan als het ware “de druppel” die tot scheurvorming kan leiden.

Uit de beschikbaar gestelde gegevens blijkt niet dat er sprake is van ernstige trillingshinder tijdens de verbouwwerkzaamheden. Het feit dat schroefinjectiepalen zijn toegepast (in plaats van geheide buispalen) betekent dat door de aannemer maatregelen zijn genomen om (ernstige) trillingen te voorkomen. (...)”

4.10.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onder (a) en (b) genoemde mechanismen niet aan de orde zijn. Ten aanzien van het mechanisme genoemd onder (d) geldt dat dat de deskundige van ONE – en met hem [gedaagde] – ter zitting onweersproken heeft aangevoerd dat er ook niet is bemalen tijdens de verbouwingswerkzaamheden. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat desalniettemin sprake zou zijn van een relevante verlaging van de grondwaterstand ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. Verder zijn er ook geen concrete aanwijzingen voor funderingsgebreken zoals bedoeld in het mechanisme onder (e). In het door [gedaagde] overgelegde rapport van Allnamics staat dat bevindingen erop wijzen dat geen sprake was van aantasting van funderingshout. Het verloop van de zakkingen wijst op een andere oorzaak dan de staat van de fundering. Ten aanzien van de trillingen als zettingsmechanisme geldt het volgende. Hoewel voorstelbaar is dat de verbouwingswerkzaamheden trillingen hebben veroorzaakt, is niet aannemelijk dat deze tot zetting hebben geleid. [gedaagde] en de deskundige hebben ter zitting onweersproken aangevoerd dat de gebruikte schroefinjectiepalen trillingvrij zijn en de aanwezigheid van andere (ernstige) trillingen zoals bedoeld in het IFCO rapport is door [eiser] verder niet onderbouwd.

verhoging belasting in de aangrenzende woning

4.11.

De rechtbank gaat er op basis van de overgelegde rapporten dan ook van uit dat het door IFCO onder (c) genoemde mechanisme: verhoging van de belasting in het pand van de aangrenzende woning, op nummer [adres 2] , heeft geleid tot de verzakking. Dat de verbouwingswerkzaamheden tot een toename van het totale gewicht van de aangrenzende woning hebben geleid blijkt namelijk ook uit het rapport van Allnamics (zie 2.8). In dat rapport (dat dateert van november 2024 en waarin de meest recente metingen van Fugro dus nog niet zijn meegenomen) staat, voor zover van belang, het volgende:

“
(...)

De zakkingsmetingen geven ook aan dat de (veruit) grootste zakkingen zich voordoen bij meetbouten 6 t/m 8, d.w.z. in de voorgevels van de panden [adres 2] en [adres 1] . Bij de overige meetbouten zijn de zakkingen en het bijbehorende tempo relatief gering. (...)
De indruk van Allnamics en CRUX is dan ook dat het waargenomen zakkingsgedrag samenhangt met een wijziging van de verhouding tussen de belasting op de fundering (die is gewijzigd) en het draagvermogen (die lijkt ongewijzigd)(onderstreping rechtbank). De ervaring heeft geleerd dat een dergelijke wijziging na verloop van tijd een nieuw evenwicht zal vinden (d.w.z. tot rust zal komen), maar dat het bijbehorende proces vaak een lange periode (> 1 jaar) in beslag kan nemen. (...)
De verbouwing op no. [adres 2] behelsde een dergelijke wijziging tussen belasting en draagvermogen, met name door:

a.
het bijplaatsen van een extra verdieping op de woning;

b.
het toevoegen van gewicht in de woning (nieuwe betonvloeren of verdikking van bestaande);

c.
het opvullen van de inrit voor de woning met grond;

d.
wijziging van de zgn. draagweg van de constructie, waardoor de belasting van het gebouwgewicht op een andere wijze wordt verdeeld over de funderingspalen.

-
De indruk van Allnamics en CRUX is dat aspecten [a] en [c] in dit geval de grootste bijdrage hebben geleverd aan die wijziging. (...)”

4.12.

De rechtbank stelt dus op basis van de hiervoor aangehaalde rapporten van IFCO en Allnamics – in samenhang bezien – vast dat het waarschijnlijk is dat er door de verbouwingswerkzaamheden sprake is geweest van een gewichtstoename en verhoging van de belasting in de aangrenzende woning wat heeft geleid tot de verzakkingen. Aannemelijk is dat de oorzaak vooral is gelegen in (a) de uitbreiding van de woning, met name door het plaatsen van een extra verdieping op de aangrenzende woning (zie 2.4). Over de wijziging van de draagweg van de constructie (d) is niets bekend. Dat nieuwe vloeren tot een gewichtstoename zouden hebben geleid (b) is niet onderbouwd en door [gedaagde] weersproken. De opvulling van de inrit (c) heeft volgens [eiser] plaatsgevonden nadat de zakkingen al plaatsvonden en de opvulling is inmiddels verwijderd, dus ook dit zal niet de voornaamste oorzaak zijn geweest van verzakking.

geen aansprakelijkheid [gedaagde] voor verzakkingen: afzinkkelderarrest

4.13.

Dat de door [gedaagde] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden in de aangrenzende woning hebben geleid tot de verzakkingen staat gelet op het voorgaande vast. Daardoor heeft de fundering meer gewicht moeten dragen en is deze op een andere wijze belast. Om te beoordelen of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] is het juridisch kader zoals weergeven onder 4.2 van belang. Uit de stellingen van [eiser] kan de rechtbank namelijk niet opmaken dat [gedaagde] bij de verbouwingswerkzaamheden onvoldoende maatregelen heeft genomen (anders dan geoordeeld onder 4.3 tot en met 4.6) of anderszins onzorgvuldig heeft gehandeld. [gedaagde] kon, ook bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van het werk, de gewichtstoename niet voorkomen. Dat betekent dat om tot aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de verzakking te komen de rechtbank moet toetsen aan de norm afkomstig uit het afzinkkelder-arrest. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] op basis daarvan niet aansprakelijk is. Hierna wordt dit oordeel uit gelegd.

4.14.

In het afzinkkelder-arrest schetst de Hoge Raad onder rov. 3.2.2. factoren die ertoe kunnen leiden dat een aannemer aansprakelijk gehouden kan worden, ook al heeft de aannemer bij de voorbereiding en uitvoering van de werkzaamheden voldoende maatregelen genomen ter voorkoming van schade aan zaken van derden en de werkzaamheden op zorgvuldige wijze uitgevoerd. Dat is – samengevat – (i) het aanmerkelijke risico op schade als gevolg van de werkzaamheden (ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering) waarvan bij verwezenlijking daarvan niet zonder meer kan worden aanvaard dat deze schade door die derde moet worden gedragen, waarbij meeweegt; (ii) welke partijen voordeel hebben van de werkzaamheden; (iii) dat de schade niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander; (iv) en de mogelijkheid van de aannemer zich tegen de schade van derden te verzekeren.

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. De risico’s op schade als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden werden wel gezien door [eiser] , met name bij het eerste bouwplan van de eigenaresse van de aangrenzende woning. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij in 2021 zag dat in de eerste ingeleverde bouwtekeningen het plan vervat was om “het blok waar de huizen op drijven” door te zagen. Dit bouwplan is uiteindelijk niet gevolgd. Daarna kwam [gedaagde] pas in beeld, aldus [eiser] . Het gaat er dus om welke (aanmerkelijke) risico’s er werden gezien in het bouwplan waar [gedaagde] wel bij betrokken was.

4.16.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat er geen problemen te verwachten waren en de rechtbank begrijpt dat hij daarmee weerspreekt dat er sprake was van een aanmerkelijk risico op schade. [eiser] heeft ook niet concreet gesteld waar zijn eventuele zorgen over het tweede bouwplan op gebaseerd waren en of deze zorgen bij [gedaagde] onder de aandacht zijn gebracht. [eiser] heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat er een keer met [gedaagde] is gesproken bij aanvang van de verbouwingswerkzaamheden, maar onduidelijk is waar dat gesprek over ging. [gedaagde] heeft ten aanzien van eventuele risico’s aangevoerd dat hij de (goedgekeurde) tekeningen heeft gevolgd. Hij hoefde naar eigen zeggen ook niet te verwachten dat zich problemen zouden voordoen aangezien de buurman aan de andere kant van de aangrenzende woning (op nummer [adres 3] ) ook heeft uitgebouwd. De uitbreiding en de dakopbouw van die woning zijn ook te zien op de foto’s die zich in het dossier bevinden. Het voorgaande betekent dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd waar het
aanmerkelijke risicoop schade als gevolg van de werkzaamheden (ook bij een correcte voorbereiding en uitvoering) uit bleek en evenmin dat [gedaagde] bekend had kunnen of moeten zijn met dergelijke risico’s.

4.17.

Er is gelet op het voorgaande geen grond om schade die [eiser] door de gewichtstoename (en de zakkingen door extra belasting) zou lijden ten laste van [gedaagde] te laten komen. Aan de beoordeling van de overige factoren van het afzinkkelderarrest komt de rechtbank dan ook niet toe.

conclusie

4.18.

De conclusie van dit alles is dat [gedaagde] zoals geoordeeld onder 4.3 tot en met 4.6 onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] voor zover het gaat om het ontbreken van een waterdichte en waterkerende aansluiting en een deugdelijke hemelwaterafvoer.

[gedaagde] is gehouden de schade die [eiser]
daardoorlijdt te vergoeden. Van anderszins onrechtmatig handelen door [gedaagde] tijdens de verbouwingswerkzaamheden heeft de rechtbank hiervoor geoordeeld dat daarvan geen sprake is (zie 4.13 tot en met4.17).

schade

4.19.

Vervolgens is de vraag aan de orde wat de schade is die is geleden door [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] .

4.20.

De schade bestaat volgens [eiser] (onder meer) uit een bedrag van € 62.500 exclusief btw aan gevolgschade. Voor andere schade richt [eiser] zich tot de eigenaresse van de aangrenzende woning. [eiser] verwijst voor zijn vordering op [gedaagde] naar een offerte van De Heemraad voor “verbouwing kelder nav schade”. Dat het bedrag van € 62.500 een conservatieve inschatting van de schade betreft blijkt volgens [eiser] uit een later ingediende offerte van Aannemingsbedrijf [bedrijf 2] voor een bedrag van € 88.725 (exclusief btw) voor “schadeherstellen na lekkage begane grond”. [eiser] heeft ter zitting bevestigd dat de offertes waar hij voor zijn vordering bij aansluit ziet op de (gevolg)schade door vochttoetreding in het souterrain.

4.21.

De schade die is ontstaan door de niet waterdichte en waterkerende aansluiting bestaat volgens [eiser] met name uit vochtplekken in de muren. De schade die is ontstaan door de wijziging van de hemelwaterafvoer met als gevolg een hogere vochtbelasting aan de voorzijde van de gevel bestaat volgens [eiser] vooral uit water dat door een scheur (welke als gevolg van de verzakking is ontstaan het souterrain) de woning binnen treedt.

4.22.

Hiervoor is al geoordeeld (zie 4.13 tot en met 4.17) dat [gedaagde] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de verzakking zelf. Aangezien de verzakking volgens [eiser] heeft geleid tot scheurvorming in het souterrain waardoor het (hemel)water naar binnen treedt ziet in ieder geval een deel van de door [eiser] opgevoerde herstelkosten op schade die niet door [gedaagde] hoeft te worden vergoed. Aannemelijk is dat er daarnaast sprake is van schade die wel het gevolg is van de vastgestelde onrechtmatige gedragingen. De onrechtmatig bevonden onderdelen (voornoemde aansluiting- en hemelwaterproblematiek) hebben, zo blijkt uit het rapport van het BvB uit 2023, ook geleid tot verzadiging van de muren (onder meer in het souterrain) met vocht. [gedaagde] heeft op zijn beurt terecht gewezen op de (door het BvB in 2024) genoemde leeftijd van het stucwerk en schilderwerk, waardoor [eiser] bij (volledige) vergoeding van herstelkosten ‘nieuw voor oud’ zou krijgen.

omvang van de schade moet nader onderbouwd worden

4.23.

De rechtbank komt tot de conclusie dat, hoewel voldoende uit het dossier blijkt dat [eiser] schade heeft geleden door de vochtproblematiek vanwege het ontbreken van een waterdichte en waterkerende aansluiting en een deugdelijke hemelwaterafvoer, de omvang nog dient te worden vastgesteld. Onduidelijk is welke posten van de offerte van De Heemraad (en/of [bedrijf 2] ) zien op de schade veroorzaakt door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] . Met partijen is op zitting besproken dat de mondelinge behandeling niet geschikt is om dit (per post) in den volle te bespreken. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich er bij akte over uit te laten welke geoffreerde kosten zien op herstel van schade veroorzaakt door het door de rechtbank aangenomen onrechtmatig handelen (zie 4.3 tot en met 4.6). Hij zal de gelegenheid krijgen om dat over zes weken bij akte te doen. [gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om (uitsluitend) daarop zes weken later bij akte te reageren.

4.24.

Na de aktewisseling zal (onder meer) de beslissing van de rechtbank over de gevorderde schadeposten volgen.

5.De beslissing

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
29 april 2026voor de akte aan de zijde van [eiser] , zoals bedoeld onder 4.23,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. L.M. Garritsen, griffier en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Aansprakelijkheid aannemer voor schade door gebrekkige waterdichte aansluiting en hemelwaterafvoer bij verbouwing