ECLI:NL:RBAMS:2026:3085 - Rechtbank Amsterdam - Verhuurder moet gelijkwaardige keuken plaatsen en gebreke...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11787519 \ CV EXPL 25-9394

Vonnis van 12 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong,

tegen

WOONSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Eigen Haard,

gemachtigde: mr. T.W. Jaburg.

De zaak in het kort

In 2022 heeft de Huurcommissie vastgesteld dat de keuken van huurder gebreken had en daarom de huurprijs met 40% verlaagd. Verhuurder was vervolgens van plan de gehele keuken te vervangen en een standaardkeuken in de woning plaatsen. Huurder ging hier niet mee akkoord, omdat de oude keuken die in de woning stond kwalitatief beter was dan de standaardkeuken van de verhuurder. De kantonrechter volgt de huurder in zijn standpunt en oordeelt dat verhuurder een aan de oude keuken gelijkwaardige keuken in de woning moet plaatsen. Tot die tijd blijft de huurverlaging van 40% in stand.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 juli 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties,

- het instructievonnis van 19 september 2025 en de dagbepaling,

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties,

- de akte aan de zijde van Eigen Haard, met een productie,

- de e-mail van 21 november 2025 van Eigen Haard, met spreekaantekeningen en een productie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2025. [eiser] heeft de zitting op eigen verzoek digitaal bijgewoond en werd bijgestaan door de gemachtigde en een tolk. Ook zijn zoon [naam 1] is verschenen. Namens Eigen Haard zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.

1.3.

Eigen Haard heeft het woord gevoerd aan de hand van de bij e-mail van 21 november 2025 toegezonden spreekaantekeningen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Deze aantekeningen zijn eveneens in het dossier gevoegd.

1.4.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt van Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is ingegaan op 10 januari 2005.

2.2.

Bij e-mail van 4 augustus 2020 heeft [eiser] bij Eigen Haard geklaagd over gebreken aan (onder meer) de keuken, de bijbehorende verlichting, de vloer en de trapleuning. De keuken waar [eiser] over klaagde, betrof een hoekkeuken (hierna: de oude keuken) met een massief eikenhouten keukenblad, vijftien (groene) kastdelen waarvan de bovenkastjes 90 centimeter hoog zijn, twee zwevend geplaatste ronde spoelbakken, een volledig ingebouwde kookplaat met een perilex-aansluiting, een volledig geïntegreerde afzuiginstallatie met doorkijkpaneel boven het kookgedeelte en ingebouwde spotverlichting en is een eenheid waarbij kastfronten, handgrepen, verlichting en tegelwerk op elkaar zijn afgestemd.

2.3.

De oude keuken is een andere keuken dan de standaardkeuken die Eigen Haard in huurwoningen plaatst. De standaardkeuken van Eigen Haard (hierna: de standaardkeuken) betreft een keuken die onder andere qua apparatuur kwalitatief minder is dan de oude keuken, die geen massief eikenhouten keukenblad heeft, die minder kastdelen heeft en waarvan de kastdelen niet tot het plafond reiken en die geen volledig geïntegreerde afzuiginstallatie heeft.

2.4.

[eiser] heeft vervolgens vanwege de door hem gestelde gebreken aan de keuken een verzoek om huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend. Bij uitspraak van 13 april 2022 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de woning op 1 juni 2021 ernstige gebreken had. De Huurcommissie heeft de huurprijs daarom per 1 juni 2021 tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs (€ 477,64 per maand) en geoordeeld dat Eigen Haard de huurprijs niet mag verhogen totdat alle gebreken zijn hersteld. In de uitspraak staat, voor zover relevant, het volgende:

“(…)Partijen verschillen van mening of de inbouwapparatuur al dan niet tot het gehuurde behoort. De commissie heeft onvoldoende argumenten en bewijs van de verhuurder gezien om aan te nemen dat de woonruimte niet met deze keuken en inbouwapparatuur is verhuurd vanaf het begin van de huurovereenkomst. Het enkele verweer van de verhuurder dat de keuken niet op de inventarislijst stond, is hiervoor onvoldoende.

(…)

De woonruimte heeft op 1 juni 2021 de volgende ernstige gebreken:
De inbouw elektrische kookplaat is defect. (…)
De vaatwasser in de keuken is defect.(…)
De afzuigkap die geplaatst is onder het keukenkastje is defect en werkt niet meer.(…)
De houten trapleuning van de eerste etage naar de zolder vertoont speling, omdat de smetplank los zit. De schroeven zitten los en de pluggen komen uit de muur.(…)”

2.5.

[eiser] heeft na de beslissing van de Huurcommissie verschillende verzoeken bij Eigen Haard ingediend om de gebreken te herstellen. Bij e-mail van 29 maart 2024 heeft Eigen Haard haar excuses aangeboden dat er zeer laat is gereageerd en dat zij de gebreken wil herstellen waarvoor de Huurcommissie de huurkorting heeft toegekend.

2.6.

Tussen de beslissing van de Huurcommissie van 13 april 2022 en deze e-mail van 29 maart 2024 heeft Eigen Haard voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2023 te verhogen tot een bedrag van € 495,45. [eiser] heeft hiertegen bezwaar aangetekend. Hierop heeft Eigen Haard bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om haar verzoek tot huurverhoging te beoordelen. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 september 2023 geoordeeld dat de Huurcommissie in de uitspraak van 13 april 2022 heeft geoordeeld dat de woonruimte ernstige gebreken heeft en dat, voor zover bekend, Eigen Haard niet in verzet is gegaan of een procedure bij de rechtbank is gestart om deze uitspraak opnieuw te beoordelen. De Huurcommissie acht het voorstel van Eigen Haard om de huurprijs te verhogen niet redelijk, omdat uit de toegestuurde stukken niet blijkt dat Eigen Haard de onderhoudsgebreken van de huurder heeft verholpen.

2.7.

Op 1 mei 2024 en 14 juni 2024 hebben tussen Eigen Haard en [eiser] afspraken plaatsgevonden om te praten over de wijze van herstel van de gebreken. Partijen zijn toen niet tot overeenstemming gekomen hoe de gebreken zouden moeten worden hersteld.

2.8.

Bij e-mail van 28 oktober 2024 heeft [eiser] verzocht dat de gebreken binnen veertien dagen zouden worden hersteld.

2.9.

Op 29 oktober 2024 heeft Eigen Haard een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot het laten vervallen van de huurverlaging (procedure ex artikel 16 lid 4 juncto Pro artikel 12 lid 5 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (UHW: op de grond dat de gebreken verholpen zijn). De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 8 januari 2025, verzonden op 9 mei 2025, de huurprijs per 1 oktober 2024 tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs (€ 636,82 per maand). De Huurcommissie heeft, onder meer, het volgende geoordeeld:

“(…)
De commissie stelt vast dat huurder ten onrechte de werkzaamheden aan de keuken heeft geweigerd. (…)Huurder had niet mogen eisen dat verhuurder ook de spotjes zou vervangen, deze waren immers niet kapot. De verlaging van de gebreken vervalt daarom per 1 oktober 2024 (…). De commissie stelt vast dat verhuurder de trap niet heeft hersteld. Dat huurder expliciet ook deze werkzaamheden zou hebben geweigerd, is niet gebleken. (…) De verlaging voor de gebrekkige trapleuning blijft daarom van kracht.(…)”

2.10.

Op 23 en 24 juni 2025 is een door Eigen Haard ingeschakeld bedrijf (hierna: Cebro) gestart met de werkzaamheden voor het plaatsen van een nieuwe keuken. Dit betreft een standaardkeuken. Bij deze werkzaamheden is de oude keuken verwijderd. Tijdens het plaatsen van de standaardkeuken bleek dat het keukenblad niet paste. Hierop is het keukenblok in de woning achter gelaten, zonder deze aan de muur te monteren. De apparatuur (waaronder de kookplaat, vaatwasser en afzuigkap) is niet geplaatst. Verder is tijdens deze werkzaamheden de trapleuning vastgezet.

2.11.

Bij e-mail van 30 juni 2025 heeft [eiser] aan Eigen Haard te kennen gegeven dat hij geen verslechtering van de keuken hoeft te accepteren en dat een deugdelijke en gelijkwaardige levering is vereist.

2.12.

Bij e-mail van 11 september 2025 heeft [eiser] aan Eigen Haard meegedeeld dat de trapleuning opnieuw is losgeraakt. [eiser] heeft Eigen Haard verzocht om het gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen.

2.13.

De firma Biljoen Keur heeft in opdracht van [eiser] de keuken en de traponderdelen van de woning op 15 oktober 2025 geïnspecteerd. Daarvan is een bouwkundig (inspectie)rapport opgesteld. [eiser] heeft daarvoor € 375,- betaald. In het rapport staat, voor zover relevant, onder meer:

“(…)
De laminaatvloer heeft vocht-en mechanische schade opgelopen na lekkages en werkzaamheden. (…) Hersteladviezen: - De laminaatvloer geheel vervangen. € 3.000,-

(…)

De kantplanken van de zoldertrap zitten niet alle goed vast.(…)
Hersteladviezen: - De leuning(en) naar de zoldertrap herstellen/herplaatsen inclusief muurplank € 500,-.(…)”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert na eiswijziging – kort gezegd – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis i) dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2024 met 40% wordt verminderd, ii) een verklaring voor recht dat de gebreken aan de keuken, de plafondverlichting van de keuken en de trapleuning nog open staan en door Eigen Haard gelijkwaardig hersteld moeten worden en iii) een verklaring voor recht dat Eigen Haard aansprakelijk is voor de schade en nog te lijden schade aan het laminaat door de werkzaamheden in juni 2025. [eiser] vordert verder dat Eigen Haard wordt veroordeeld om:

€ 375,- aan kosten deskundige te betalen, met wettelijke rente,

€ 3.000,- aan schade aan het laminaat te betalen, met wettelijke rente,

binnen vier weken en op straffe van een dwangsom:

i. de oorspronkelijke lichtkoof met geïntegreerde plafondverlichting in de keuken te herstellen,

ii. de trapleuning vast te zetten en te verven en de smetplank te vervangen,

iii. de keukenapparatuur te plaatsen en te integreren in de keuken, zodat de keuken een samenhangend geheel vormt,

iv. de slang van de afzuigkap weg te werken,

v. een op maat gemaakt massief houten keukenblad te installeren zonder aanpassing van de vensterbank,

vi. in totaal vijftien kastdelen en bovenkastjes te plaatsen met een lengte van 90 centimeter zodat die aan het plafond aansluiten,

de proceskosten met wettelijke rente te betalen.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning nog steeds ernstige gebreken heeft en dat het niet aan hem te wijten is dat de gebreken niet verholpen zijn. De oude keuken was bij de aanvang van de huurovereenkomst in de woning aanwezig en de standaardkeuken vormt op meerdere punten een verslechtering ten opzichte van de oude keuken. Eigen Haard moet daarom een aan de oude keuken gelijkwaardige keuken installeren. Voorts is de elektrische bedrading van de keukenverlichting (spotjes) kapot en is de trapleuning weer losgeraakt en niet afgewerkt. Ook is de smetplank van de trapleuning niet vervangen. Door lekkages en de werkzaamheden in juni 2025 is de vloer beschadigd. Omdat Cebro door Eigen Haard is ingeschakeld, moet Eigen Haard de door Cebro veroorzaakte schade vergoeden. Ook moet Eigen Haard de kosten van door [eiser] ingeschakelde deskundige Biljoenkeur vergoeden, aldus [eiser] .

3.3.

Eigen Haard voert verweer. Volgens Eigen Haard stond bij aanvang van de huurovereenkomst een standaardkeuken in de woning en moeten de gebreken daarom hersteld worden op het niveau van een standaardkeuken. [eiser] heeft dit geweigerd en verkeert daarom in schuldeisersverzuim. Dat de oude keuken bij aanvang van de huurovereenkomst in de woning stond wordt (bij gebrek aan wetenschap) betwist. Als de trapleuning opnieuw is losgekomen, wil Eigen Haard die herstellen. Eigen Haard betwist verder dat zij aansprakelijk is voor eventuele fouten van Cebro. Ook heeft [eiser] de herstelkosten van de schade niet onderbouwd. Tot slot kan volgens Eigen Haard een deel van de vorderingen niet toegewezen worden, omdat de laatste uitspraak van de Huurcommissie van 8 januari 2025 is gebaseerd op een UHW-procedure. Artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt voor zulke procedures niet, dus de kantonrechter mag alleen voor recht verklaren of de gebreken hersteld zijn. Voor het overige mag de kantonrechter geen beslissing nemen, omdat de Huurcommissie dit al heeft gedaan, zo stelt Eigen Haard.

in reconventie

3.4.

Eigen Haard vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, een verklaring voor recht dat alle in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde gebreken per 25 juni 2025 hersteld zijn en dat [eiser] per 25 juni 2025 weer de volledige huurprijs moet betalen. Daarnaast vordert Eigen Haard dat [eiser] veroordeeld wordt tot betaling van een huurprijs van € 477,60 per maand over de periode van juli 2025 tot en met september 2025 en een huurprijs van € 159,20 per maand vanaf 1 oktober 2025 zolang hij het bedrag betaalt zoals in de uitspraak van de Huurcommissie is bepaald. Deze gevorderde bedragen zien op het verschil tussen de verlaagde huurprijs en de werkelijke huurprijs. Verder vordert Eigen Haard de kosten van deze procedure met wettelijke rente.

3.5.

[eiser] voert verweer.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

De keuken

4.2.

Tussen partijen is in geschil of Eigen Haard de gebreken, die de Huurcommissie in 2022 heeft vastgesteld, verholpen heeft. Volgens [eiser] is dit niet het geval en zijn er door het verwijderen van de oude keuken en het plaatsen van een standaardkeuken, nieuwe gebreken ontstaan die Eigen Haard eveneens dient te verhelpen. [eiser] stelt zich immers op het standpunt dat hij recht heeft op een gelijkwaardige keuken als de oude keuken.

4.3.

Voor de beoordeling van dit geschil dient eerst de vraag te worden beantwoord welke keuken bij het aangaan van de huurovereenkomst in de woning stond; de oude keuken, zoals [eiser] stelt, of een standaardkeuken, zoals Eigen Haard stelt. Uitgangspunt is immers dat een huurder onderhoud mag verwachten aan wat bij aanvang van de huurovereenkomst door de verhuurder ter beschikking is gesteld. De kantonrechter oordeelt dat het ervoor moet worden gehouden dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de oude keuken in de woning stond. Dit wordt hierna toegelicht.

4.4.

Vastgesteld kan worden dat bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van de woning is opgemaakt. Evenmin is er een zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)-formulier ingevuld. Dit betreft een formulier waarbij wordt aangegeven welke voorzieningen in een huurwoning door de (voormalige) huurder zelf zijn aangebracht. Ter onderbouwing van het standpunt van [eiser] dat de oude keuken bij aanvang van de huurovereenkomst in de woning stond, heeft hij een verklaring van een buurvrouw overgelegd. Uit deze verklaring volgt dat de oude keuken door eerdere huurders in de woning in geplaatst. Deze verklaring kan bijdragen aan het oordeel van de kantonrechter dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de oude keuken in de woning stond.

4.5.

Het ligt vervolgens op de weg van Eigen Haard om haar stelling dat bij de aanvang van de huurovereenkomst een standaardkeuken in de woning stond, te onderbouwen. Dit heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende gedaan. Evenmin heeft Eigen Haard onderbouwd dat [eiser] de standaardkeuken heeft vervangen door de oude keuken. Eigen Haard heeft enkel bij gebrek aan wetenschap bloot betwist dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de oude keuken in de woning stond. Dit is echter, in het licht van wat [eiser] naar voren heeft gebracht, de door hem overgelegde verklaring van de buurvrouw en de omstandigheid dat een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst en een ZAV-formulier ontbreken, onvoldoende. Eigen Haard heeft weliswaar een plattegrond van de woning overgelegd waarop een keuken zonder hoekopstelling (de oude keuken heeft wel een hoekopstelling) is getekend en een uitdraai van de woningwaardering, maar het lijkt erop dat deze stukken zien op hoe de woning oorspronkelijk is opgeleverd. Uit deze stukken blijkt onvoldoende dat deze plattegrond en woningwaardering overeenkomt met de woning op het moment dat [eiser] daarin kwam wonen. Overige documentatie over de staat van de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst met [eiser] heeft Eigen Haard naar eigen zeggen niet. Evenmin is door Eigen Haard een bewijsaanbod gedaan.

4.6.

Het voorgaande brengt met zich dat Eigen Haard onvoldoende heeft weersproken dat bij het aangaan van de huurovereenkomst met [eiser] in de woning de oude keuken stond. Dit betekent dat voor de beoordeling van de vraag of Eigen Haard de gebreken voldoende verholpen heeft, wordt – net zoals de Huurcommissie in haar uitspraak van 13 april 2022 heeft gedaan – uitgegaan van de faciliteiten van de oude keuken.

De gebreken

4.7.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 13 april 2022 vastgesteld welke gebreken volgens haar door Eigen Haard moeten worden verholpen. Partijen zijn aan deze uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro gebonden, aangezien zij hierover geen beslissing van de rechter heeft verzocht. Van deze uitspraak kan in beginsel dus niet afgeweken worden.

4.8.

Uit deze uitspraak van de Huurcommissie volgt dat Eigen Haard de elektrische inbouwkookplaat, de vaatwasser en de afzuigkap moest herstellen en dat zij de loszittende trapleuning met smetplank moest vastmaken (zie hiervoor onder 2.4.). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat deze faciliteiten in overeenstemming moeten zijn met hoe deze faciliteiten van de oude keuken waren. Eigen Haard heeft echter een standaardkeuken willen plaatsen. Partijen zijn het erover eens dat deze standaardkeuken qua faciliteiten minder is dan de oude keuken (zie hiervoor onder 2.5.). Dit betekent dat Eigen Haard ten aanzien van de keuken de gebreken zoals door de Huurcommissie in 2022 is vastgesteld dus onvoldoende heeft verholpen.

4.9.

Eigen Haard heeft inmiddels de oude keuken in z’n geheel verwijderd, waardoor [eiser] deze keuken niet meer in zijn woning heeft. Nu de oude keuken bij het aangaan van de huurovereenkomst in de woning stond, heeft [eiser] recht op een gelijkwaardige keuken in de woning. Het ontbreken daarvan levert een gebrek op dat Eigen Haard dient te herstellen. De overige door [eiser] gevorderde werkzaamheden aan de keuken zijn daarom voor toewijzing vatbaar. Eigen Haard heeft immers verder niet betwist dat de oude keuken de in de vordering genoemde faciliteiten (te weten: twee zwevende spoelbakken, weggewerkte slang afzuigkap, massief houten keukenblad en de vijftien kastdelen) bezat en partijen zijn het erover eens dat de standaardkeuken deze faciliteiten niet bezit. Daarnaast heeft de gemachtigde van Eigen Haard ter zitting aangegeven dat – in het geval zij de gebreken in overeenstemming met de oude keuken moeten herstellen – daar ook de verlichting onder valt.

4.10.

Verder heeft Eigen Haard niet betwist dat de trapleuning weer los is gekomen en dat de smetplank niet vastgemaakt is. Ook deze gebreken zijn dus onvoldoende verholpen en moet Eigen Haard alsnog herstellen.

4.11.

Het voorgaande brengt met zich dat nu de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken niet voldoende zijn hersteld, Eigen Haard is gehouden die alsnog te herstellen en dat Eigen Haard gehouden is nieuwe gebreken (het ontbreken van een gelijkwaardige keuken in de woning) eveneens te herstellen. De gevorderde verklaring voor recht in conventie alsmede de vordering in conventie waarin [eiser] de wijze van herstel vordert worden dan ook toegewezen. De vordering in reconventie waarin voor recht wordt verklaard dat de gebreken zijn verholpen, wordt afgewezen.

4.12.

De kantonrechter zal bepalen dat Eigen Haard binnen twee weken na heden met de werkzaamheden moet beginnen en dat de gebreken binnen twee maanden na heden moeten zijn hersteld. Omdat [eiser] al sinds 2022 met een gebrekkige keuken zit en deze tot op heden nog niet is hersteld, ziet de kantonrechter aanleiding hieraan een dwangsom te verbinden. Eigen Haard verbeurt een dwangsom indien i) zij niet binnen twee weken met de werkzaamheden aanvangt en/of ii) deze werkzaamheden niet binnen twee maanden zijn afgerond. De kantonrechter acht een dwangsom van € 100,- per dag tot een maximum van € 10.000,- passend.

4.13.

Het verzoek dat aan de uitspraak van 8 januari 2025 van de Huurcommissie ten grondslag lag, is gebaseerd op een in de UHW geregelde procedure en daarop is artikel 7:262 BW Pro niet van toepassing. Dit betekent dat in beginsel geen beslissing van de kantonrechter kan worden gevorderd over de punten waarover de Huurcommissie heeft beslist. In beginsel staat daarmee de uitspraak vast. Anders dan Eigen Haard stelt, kan de kantonrechter echter toch een oordeel geven over de vorderingen van [eiser] . De Huurcommissie heeft in deze uitspraak namelijk een beslissing genomen die zij niet had kunnen nemen. De Huurcommissie kan immers in de procedure op grond van art. 12 lid 5 jo Pro. art, 16 lid 4 UHW slechts oordelen of de gebreken zijn verholpen, maar niet – zoals zij nu heeft gedaan – bepalen dat iemand zijn medewerking niet heeft verleend en op grond daarvan de huurprijsverlaging wijzigen. Bovendien blijkt dat ook het oordeel van de Huurcommissie dat [eiser] ten onrechte zijn medewerking weigerde, onjuist is. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt namelijk dat [eiser] recht heeft op een aan de reeds aanwezige gelijkwaardige keuken en geen genoegen hoefde te nemen met een standaardkeuken. Dat hij die standaardkeuken weigerde, is dan ook terecht.

Huurprijsverlaging

4.14.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Eigen Haard de gebreken die door de Huurcommissie in 2022 zijn vastgesteld niet heeft verholpen. Bovendien zijn nieuwe gebreken ontstaan door het willen plaatsen van een standaardkeuken in plaats van een gelijkwaardige keuken aan de oude keuken. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de door de Huurcommissie in 2022 vastgestelde huurverlaging van 40% ook vanaf 1 oktober 2024 blijft gelden tot eerste dag van de maand volgend op die waarin de gebreken opgeheven zijn (zie art. 12 lid 4 jo Pro. art. 16 lid 4 UHW Pro). De kantonrechter vat de vordering van [eiser] tot huurprijsverlaging op die wijze op. Nu [eiser] terecht het plaatsen van een standaardkeuken heeft geweigerd, is van schuldeisersverzuim geen sprake. Dit verweer van Eigen Haard wordt dan ook verworpen. Dit betekent dat [eiser] per 1 oktober 2024 tijdelijk de lagere huurprijs (€ 477,64 per maand) aan Eigen Haard mag blijven betalen totdat de gebreken verholpen zijn. Het door Eigen Haard in reconventie gevorderde bedrag aan huurachterstand wordt dan ook afgewezen.

Schade laminaat

4.15.

Eigen Haard heeft niet betwist dat Cebro bij het uitvoeren van de werkzaamheden op 23 en 24 juni 2025 het laminaat beschadigd heeft. Zij is als verhuurder gehouden om de gebreken te herstellen. Om haar moverende redenen heeft zij dit niet zelf gedaan, maar uitbesteed aan Cebro. De werkzaamheden die Cebro heeft uitgevoerd betreffen dan ook ondersteunende werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van Eigen Haard. Op grond van artikel 6:76 BW Pro is Eigen Haard dan ook – anders dan Eigen Haard stelt – gehouden de schade aan het laminaat te betalen. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen, met uitzondering van de nog te lijden schade. Het is namelijk niet duidelijk of en zo ja, welke schade [eiser] nog zal lijden, zodat die niet op voorhand kan worden toegewezen.

4.16.

Eigen Haard heeft onvoldoende weersproken dat het bedrag dat in het rapport van Biljoenkeur wordt genoemd voor de kosten van vervanging van het laminaat ter hoogte van € 3.000,- onjuist zou zijn. Dit betekent dat Eigen Haard wordt veroordeeld dit bedrag aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

Kosten deskundige

4.17.

[eiser] heeft de firma Biljoen Keur ingeschakeld om de gebreken, na 23 en 24 juni 2025, te laten inspecteren en daarover te rapporteren. De kosten daarvan komen naar het oordeel van de kantonrechter op grond van artikel 6:96 lid 2 BW Pro voor vergoeding in aanmerking. [eiser] heeft een factuur en een betaalbewijs overgelegd waaruit blijkt dat de kosten voor het inspectierapport € 375,- bedragen. Eigen Haard heeft daaromtrent geen verweer gevoerd. De vordering wordt dan ook toegewezen, met rente vanaf de dag van dagvaarding. Dat Eigen Haard op een eerder moment in verzuim is geraakt met betaling van de kosten, is namelijk niet gebleken.

De proceskosten

4.18.

Eigen Haard is zowel in conventie als in reconventie overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Eigen Haard niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op: € 596,-, bestaande uit het griffierecht (€ 90,-), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 217,-) en de nakosten (€ 72,-).

4.19.

De proceskosten van [eiser] in reconventie worden begroot op € 108,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (0,5 punt x € 217,-).

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

bepaalt dat de door de Huurcommissie bij uitspraak van 13 april 2022 tijdelijk tot € 477,64 per maand (60% van de volledige huurprijs) verlaagde huurprijs ook na 1 oktober 2024 blijft gelden tot eerste dag van de maand volgend op die waarin de gebreken zoals door de Huurcommissie in haar uitspraak van 13 april 2022 is vastgesteld zijn hersteld almede totdat het onder 5.3. veroordeelde is uitgevoerd,

5.2.

verklaart voor recht dat Eigen Haard aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade aan het laminaat in de keuken als gevolg van de uitgevoerde werkzaamheden op 23 en 24 juni 2025,

5.3.

veroordeelt Eigen Haard om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.000,- aan schade aan het laminaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 23 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart voor recht dat de gebreken aan de keuken, de plafondverlichting van de keuken en de trapleuning nog niet verholpen zijn en door Eigen Haard hersteld moeten worden in overeenstemming met de faciliteiten van de oude keuken,

5.5.

veroordeelt Eigen Haard om binnen twee weken na vandaag aan te vangen met de volgende werkzaamheden, en die binnen twee maanden afgerond moeten zijn:

de oorspronkelijke lichtkoof met geïntegreerde plafondverlichting (inclusief armaturen, bedrading en paneelconstructie) in de keuken te herstellen,

de trapleuning vast te zetten en te verven en de smetplank te vervangen,

de keukenapparatuur (koelkast, vaatwasser, kookplaat van minimaal 7,2 kWh met perilex-aansluiting, twee zwevende spoelbakken) te plaatsen en te integreren in de keuken, zodat de keuken een samenhangend geheel vormt,

e slang van de afzuigkap weg te werken,

en op maat gemaakt massief houten keukenblad te installeren waarbij de vensterbank niet verzaagd of aangepast hoeft te worden,

in totaal vijftien kastdelen en bovenkastjes te plaatsen met een lengte van 90 centimeter zodat die aan het plafond aansluiten,

5.6.

veroordeelt Eigen Haard om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,- per dag indien i) zij niet binnen twee weken na heden met de werkzaamheden zoals hiervoor onder 5.4. aanvangt en/of ii) deze werkzaamheden niet binnen twee maanden na heden zijn afgerond, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,

5.7.

veroordeelt Eigen Haard om aan [eiser] te betalen € 375,- aan inspectiekosten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

5.8.

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 596,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

5.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.11.

wijst de vorderingen van Eigen Haard af,

5.12.

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 108,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.13.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 12 maart 2026.

64183