Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11922556 \ CV EXPL 25-14136
Vonnis van 16 april 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: Huurder,
gemachtigde: mr. E. Doornbos,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Verhuurder,
gemachtigde: mr. J.B. Sans Prieto.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 september 2025 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 23 december 2025, waarin een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag bepaald is.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2026. Namens Huurder zijn haar dochters verschenen met de gemachtigde. Namens Verhuurder zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen met de gemachtigde. Zij zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Ten slotte is een vonnis gevraagd en is een datum voor het vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder verhuurt aan Huurder de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De woning boven het gehuurde van Huurder wordt ook door Verhuurder verhuurd.
3.Het geschil
3.1.
Huurder vordert – samengevat – het volgende:
- Primair: veroordeling van Verhuurder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een ontbindingsprocedure te starten tegen haar huurders met betrekking tot de woning gelegen direct boven de [adres] met als doel de tussen Verhuurder en haar huurders gesloten huurovereenkomst door de kantonrechter te laten ontbinden en de woning te laten ontruimen, een en ander onder last van een dwangsom van € 500,00 per dag;
- Subsidiair: veroordeling van Verhuurder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een gedragsaanwijzigingstraject te starten jegens haar huurders met betrekking tot de woning gelegen direct boven de [adres] gericht op het beëindigen en voorkomen van (geluids)overlast, althans op het beperken van de overlast tot een aanvaardbaar minimum, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;
- Primair en subsidiair: veroordeling van Verhuurder in de proceskosten.
3.2.
Huurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Sinds de intrek van haar nieuwe bovenburen is haar woongenot afgenomen. Zij ervaart namelijk veel geluidsoverlast van haar bovenburen. Zelf is zij bedlegerig en kan zij haar woning nagenoeg niet verlaten. Bovendien wordt er afval naar beneden gegooid, wat op het balkon van Huurder terechtkwam. Haar advocaat heeft Verhuurder al meerdere malen aangeschreven, maar de situatie is niet verbeterd. Ook heeft Huurder een geluidsmeting laten uitvoeren, waaruit blijkt dat sprake is van overlast.
3.3.
Verhuurder voert verweer. Partijen hebben al een aantal keren gecorrespondeerd over de zaak. Hieruit blijkt dat Huurder in gebreke blijft met het aanleveren van objectief bewijs met betrekking tot de overlast. Verhuurder heeft de bovenburen al verzocht de vloer conform de door Verhuurder vereiste voorwaarden aan te passen en dat hebben de bovenburen gedaan. Bovendien heeft Verhuurder een geluidsmeting laten uitvoeren, waaruit geen overlast geconcludeerd kan worden. De meetmethode die door de door Huurder ingeschakelde deskundige is gehanteerd is onjuist dan wel te mager.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Huurder stelt dat Verhuurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen normaal gebruik kan maken van haar woning vanwege – in de kern – geluidsoverlast van de bovenburen. Om de vorderingen van Huurder te kunnen toewijzen, moet de kantonrechter vaststellen of er inderdaad sprake is van geluidsoverlast in de woning van Huurder die wordt veroorzaakt door haar bovenburen en, zo ja, dat Verhuurder daartegen meer actie had moeten ondernemen dan dat zij tot nu heeft gedaan.
4.2.
Huurder heeft haar stelling dat er sprake is van geluidsoverlast in de woning onderbouwd met een geluidsrapport dat is opgesteld door Bewijsrapportage. De metingen voor dit rapport hebben plaatsgevonden van 24 juni tot en met 8 juli 2025. In dit rapport wordt geconcludeerd dat het geluid in de ruimte waar de metingen hebben plaatsgevonden de grenswaarden voor het gemiddelde geluidsniveau en piekgeluidniveau zoals opgenomen in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving overschrijdt.
4.3.
Tegenover dit rapport van Huurder staat het door Verhuurder ingebrachte rapport, opgesteld door Geluidstesten. De metingen voor dit rapport hebben plaatsgevonden van 10 tot en met 24 april 2025. In dit rapport wordt geconcludeerd dat de ervaren overlast niet uit de verrichte meting kan worden gehaald. De meldingen die gemaakt zijn komen in geluidsvolume namelijk niet boven de wettelijke norm uit. De meldingen zijn ook allemaal overdag gedaan en dan ligt de wettelijke norm hoger. Verder heeft Verhuurder het door Huurder ingebrachte rapport voorgelegd aan haar deskundige van Geluidstesten. Die concludeert dat de meetmethode van Bewijsrapportage niet deugt en dat de maximale waarden die zij hanteert niet reëel zijn.
4.4.
Uit het voorgaande volgt dat het door Huurder ingebrachte rapport gemotiveerd betwist is door Verhuurder. Niet alleen heeft Verhuurder eveneens een deskundigenrapport laten opstellen, maar ook heeft de deskundige van Verhuurder inhoudelijk gereageerd op het rapport van Huurder. Andersom is dat niet gebeurd. Dat er daadwerkelijk sprake is van geluidsoverlast is dan ook nog niet gebleken.
4.5.
Daarnaast acht de kantonrechter ook het volgende van belang. Tijdens de zitting heeft de dochter van Huurder verklaard dat zij ook na het opgemaakte rapport van Bewijsrapportage nog steeds geluidsoverlast ervaart van de bovenburen, zoals het meest recent nog gedurende de nacht voorafgaande aan de zitting. Tijdens de zitting is echter voldoende gebleken dat de bovenburen van Huurder sinds oktober 2025 in een wisselwoning wonen en dat de bovenverdieping tijdelijk leeg staat. Dit is ook telefonisch door Verhuurder aan Huurder meegedeeld, zoals ter zitting onbetwist door Huurder naar voren heeft gebracht. Als er dus al sprake zou zijn van overlast, kan dit dus niet worden veroorzaakt door de bovenburen. Desondanks heeft Huurder ook na oktober 2025 nog meldingen van overlast gemaakt bij Verhuurder en blijft zij zich in de onderhavige procedure op het standpunt stellen dat de geluidsoverlast wordt veroorzaakt door de bovenburen, waartegen Verhuurder moet optreden. Vanwege de afwezigheid van bewoners op de bovenverdieping is het echter hoogst onwaarschijnlijk is dat de bovenburen bij voortduring geluidsoverlast veroorzaken. Huurder heeft ook niet kunnen verklaren wat de reden zou kunnen zijn dat zij nog steeds geluidsoverlast ervaart, aangezien zij blijft volhouden dat de bovenburen nog steeds boven haar wonen.
4.6.
Gelet op dit alles is de kantonrechter van oordeel dat Huurder onvoldoende tegenover de gemotiveerde betwisting van Verhuurder heeft gezet om aan bewijslevering van de gestelde geluidsoverlast toe te komen. Daarom zullen de vorderingen van Huurder worden afgewezen.
4.7.
Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
506,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Huurder af,
5.2.
veroordeelt Huurder in de proceskosten van € 506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Huurder niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2026.
66351