Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/768907 / HA ZA 25-1033
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. R.D. Woltinge,
tegen
[gedaagde],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. E. Sengül.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 mei 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 15 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, en de daarin genoemde stukken,
- de akte wijziging c.q. vermindering van eis van 4 februari 2026 van [eiser] ,
- de antwoordakte wijziging eis in conventie van 18 februari 2026 van [gedaagde] .
- de akte wijziging c.q. vermindering van eis van 4 februari 2026 van [eiser] ,
- de antwoordakte wijziging eis in conventie van 18 februari 2026 van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] exploiteert een recreatieterrein met recreatiebungalows. De bungalows en omliggende grond zijn eigendom van [gedaagde] . Iedere recreatiebungalow is door [gedaagde] in exclusief gebruik gegeven aan een lid van [gedaagde] . Een lid kan het gebruiksrecht verkopen en overdragen aan een derde.
2.2.
[eiser] had vanaf 6 juni 2009 tot 31 januari 2026 het exclusieve gebruiksrecht van een recreatiebungalow van [gedaagde] op grond van een met [gedaagde] gesloten Koopovereenkomst ‘Recht op uitsluitend gebruik’.
2.3.
De rechten en plichten van [gedaagde] en haar leden zijn onder meer vastgelegd in het gebruiksrechtreglement en het terreinreglement. In artikel 5 van Pro het gebruiksrechtreglement van [gedaagde] staat, voor zover hier relevant:
Artikel 5: Overdracht Pro van een recht
1. Het gebruiksrecht kan slechts door een eigenaar worden overgedragen indien vooraf de voorgestelde koopsom en de persoon/personen van de nieuwe eigenaar(s) als lid door de vereniging wordt aanvaard.
2. Bij de overdracht zullen eventuele vorderingen van de vereniging worden verrekend met de oude en de nieuwe eigenaar(s).
2.4.
Artikel 9 van Pro het terreinreglement van [gedaagde] luidt, voor zover hier relevant:
Artikel 9: Verzorgt Pro omgeving recreatiebungalow
Alle gebruikers zijn verplicht de omgeving van de recreatiebungalow verzorgd en opgeruimd te houden. Indien die omgeving in de maanden juni, juli en augustus niet goed onderhouden blijkt, dit ter beoordeling van het bestuur, zal de vereniging zorgen dat deze omgeving weer verzorgd en opgeruimd is. De kosten hiervoor zullen op het betreffende lid worden verhaald.
Afval mag rondom de recreatiebungalow niet worden aangetroffen. Ook wilde tuinen (heemtuinen) dienen verzorgd te worden, terwijl overlast – bijvoorbeeld door uitzaaiing – voorkomen dient te worden.
2.5.
[eiser] heeft vanaf 2009 gebruik gemaakt van een stuk grond bij zijn recreatiebungalow en daar een Chinese siertuin aangelegd.
2.6.
Op 20 oktober 2023 heeft het bestuur van [gedaagde] [eiser] verzocht om een gesprek over het ‘de status van het bamboe probleem’ in de tuin van [eiser] .
2.7.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 21 oktober 2023 van [gedaagde] staat:
Status update Bamboe. Zoals al eerder besproken zijn er twee soorten bamboe; woekerend en niet woekerend. We praten nu over plekken op het park die te maken hebben met niet woekerend. Er zijn gesprekken geweest met een aantal hoveniers en zijn de offertes bekeken. Op twee plekken is de situatie met de leden besproken en wordt het opgepakt of is het inmiddels opgelost. Deze twee zijn net voor de winter opgelost. Ten aanzien van de derde bungalow zullen er komende periode gesprekken zijn, met als doel daar ook de bamboe te bestrijden.
2.8.
[eiser] heeft het bestuur van [gedaagde] in een brief van 29 oktober 2023 laten weten dat hij geen probleemeigenaar van de bamboe is en dat er rondom zijn bungalow geen bamboe heeft gestaan.
2.9.
Op 2 december 2024 heeft [eiser] het bestuur van [gedaagde] bericht dat hij zijn bungalow te koop wil zetten voor een nader overeen te komen koopsom en de bezichtigingen zelf wil doen. [eiser] heeft verzocht de bungalow op de website van [gedaagde] te plaatsen onder bijvoeging van foto’s en een verkooptekst. Op 7 december 2024 heeft het bestuur aan [eiser] bericht dat de reglementen van [gedaagde] niet voorzien in rechtstreekse verkoop door het betreffende lid en dat het bestuur een afspraak met [eiser] wilde om dit door te spreken.
2.10.
Op 14 december 2024 heeft het bestuur van [gedaagde] aan [eiser] bericht:
Ivm de bamboe in de tuin willen we graag eerst een gesprek vanuit het bestuur voordat tot verkoop overgegaan kan worden.
2.11.
In een e-mail van 14 december 2024 van [eiser] aan het bestuur heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd mee te werken aan de verkoop van de bungalow en deze op de website van [gedaagde] te plaatsen en [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] lijdt.
2.12.
Het bestuur heeft [eiser] op 16 december 2024 bericht dat hij het gebruiksrecht van de bungalow via de [gedaagde] -website te koop kan aanbieden.
2.13.
Op 2 februari 2025 heeft het (nieuwe) bestuur van [gedaagde] bericht aan [eiser] :
Omdat u uw bungalow sinds december 2024 in de verkoop hebt staan en wij als bestuur niet kunnen inschatten wanneer de daadwerkelijke verkoop althans overdracht van de bungalow zal geschieden, wensen wij als bestuur - teneinde hierover misverstanden te voorkomen - uitdrukkelijk te memoreren dat het bamboe in uw tuin volledig en niet terugkomend verwijderd dient te zijn alvorens de verkoop/overdracht van uw bungalow überhaupt kan plaatsvinden.
2.14.
[eiser] heeft gereageerd dat hij daarmee niet akkoord gaat en dat zijn schadevordering tot op dat moment € 102.104,98 bedraagt.
2.15.
Het bestuur heeft op 1 maart 2025 aan [eiser] onder meer bericht:
Voor de voortgang van de overdracht van het gebruiksrecht dient u zorg te dragen voor de volledige verwijdering van de bamboe en het herstel van het terrein in oorspronkelijk staat. Indien deze werkzaamheden niet worden uitgevoerd, behoudt de vereniging zich het recht voor om deze op uw kosten te laten uitvoeren.
Zolang de bamboe niet naar tevredenheid is verwijderd, wordt de bemiddeling bij de overdracht van uw “Recht op uitsluitend gebruik” opgeschort. Zodra u aan deze verplichting heeft voldaan, kunt u contact opnemen met het bestuur, zodat het verdere proces kan worden hervat.
2.16.
[eiser] heeft het bestuur op 12 maart 2025 gevraagd hem schriftelijk en onvoorwaardelijk te laten weten dat [gedaagde] volledige medewerking zal verlenen aan het verkoopproces en de overdracht van het gebruiksrecht van de bungalow.
2.17.
Het bestuur van [gedaagde] heeft [eiser] op 11 juli 2025 bericht dat het op korte termijn opdracht zal geven de bamboe te verwijderen en [eiser] verzocht uiterlijk op 25 juli 2025 aan te geven of hij zelf van plan is de bamboe te verwijderen of tot een gezamenlijke afspraak te komen. Het bestuur heeft verder aangekondigd:
Indien wij op genoemde datum geen reactie van u hebben ontvangen, gaan wij ervan uit dat u geen gebruik wenst te maken van bovengenoemde mogelijkheden. In dat geval zal de vereniging genoodzaakt zijn zelfstandig opdracht te geven tot uitvoering van de betreffende werkzaamheden, waarbij de hiermee gemoeide kosten integraal op u zullen worden verhaald (al dan niet als inhouding op de verkoopopbrengst).
2.18.
De bamboe is in het najaar van 2025 in opdracht van [gedaagde] door een externe aannemer verwijderd. De omgeving van de recreatiebungalow van [eiser] , inclusief het merendeel van de door [eiser] aangelegde Chinese siertuin, is afgegraven.
2.19.
[eiser] heeft zijn gebruiksrecht op 31 januari 2026 overgedragen aan een derde. Het bestuur van [gedaagde] heeft daaraan meegewerkt.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert na eiswijziging een verklaring voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de gevraagde medewerking aan de overdracht van het gebruiksrecht aan [eiser] te weigeren en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] had op eerste verzoek van [eiser] , in ieder geval vanaf december 2024, haar medewerking moeten verlenen aan de overdracht van zijn gebruiksrecht. [gedaagde] mocht haar medewerking niet voorwaardelijk maken aan het verwijderen van bamboe, waar [eiser] overigens ook geen verantwoordelijkheid voor draagt. [eiser] heeft concrete kopers gehad voor het gebruiksrecht, maar [gedaagde] heeft geweigerd haar medewerking aan de overdracht te verlenen. [gedaagde] heeft daardoor onrechtmatig gehandeld tegenover [eiser] . [eiser] heeft doorlopende kosten gehad, waarvoor hij [gedaagde] aansprakelijk houdt. [gedaagde] heeft zijn siertuin grenzend aan de bungalow vernield, waardoor het gebruiksrecht een aanzienlijk lagere verkoopwaarde had dan daarvoor het geval was.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en verzoekt afwijzing van de vordering met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van een bedrag € 6.015,25 te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.5.
[gedaagde] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [eiser] maakt sinds 2009 feitelijk gebruik van de grond rond de bungalow en heeft daar ooit bamboe aangeplant. [eiser] is op grond van artikel 9 van Pro het terreinreglement verantwoordelijk voor het verwijderen van de bamboeresten. [eiser] heeft geen gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid zelf de bamboeresten te verwijderen of om daarover afspraken te maken met [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarom de bamboeresten laten verwijderen. De kosten daarvan komen voor rekening van [eiser] .
3.6.
[eiser] voert verweer en verzoekt afwijzing van de vordering met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
in conventie en reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] toewijzen en licht dat hierna toe.
[gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld
4.2.
Vaststaat dat [eiser] zijn gebruiksrecht in december 2024 wilde verkopen. Nadat [eiser] het bestuur van [gedaagde] daarvan op de hoogte had gesteld, heeft het bestuur aan medewerking aan de overdracht feitelijk de voorwaarde verbonden dat [eiser] eerst de bamboe zou verwijderen. Dit blijkt uit de e-mails van 14 december 2024 (zie 2.11),
2 februari 2025 (zie 2.13) en 1 maart 2025 (zie 2.15) van het bestuur van [gedaagde] aan [eiser] . Ter zitting heeft [gedaagde] ook erkend dat het toenmalige bestuur eerst het probleem met de bamboe wilde afhandelen met [eiser] , alvorens het zou meewerken aan de verkoop van het gebruiksrecht.
2 februari 2025 (zie 2.13) en 1 maart 2025 (zie 2.15) van het bestuur van [gedaagde] aan [eiser] . Ter zitting heeft [gedaagde] ook erkend dat het toenmalige bestuur eerst het probleem met de bamboe wilde afhandelen met [eiser] , alvorens het zou meewerken aan de verkoop van het gebruiksrecht.
4.3.
De overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] en de reglementen van [gedaagde] bieden geen grondslag voor de voorwaarde die [gedaagde] aan haar medewerking verbond. Artikel 5 van Pro het gebruiksrechtreglement stelt alleen als voorwaarden dat [gedaagde] vooraf de voorgestelde koopsom heeft aanvaard en de koper van het gebruiksrecht als lid van de vereniging is aanvaard. Ook overigens is er in de tussen partijen bestaande rechtsverhouding geen rechtvaardiging te vinden voor de wijze waarop [gedaagde] zich ten aanzien van de verkoop door [eiser] heeft opgesteld. Zelfs indien op [eiser] een verplichting zou rusten tegenover [gedaagde] om de bamboe te verwijderen (wat zoals hierna onder de reconventie wordt overwogen, niet het geval is), dan staat dat niet in zodanige samenhang met de verplichting van het bestuur om mee te werken aan overdracht indien aan de wél overeengekomen voorwaarden is voldaan, dat het bestuur gerechtigd zou zijn haar medewerking daaraan te onthouden zolang de bamboe er nog staat. [gedaagde] heeft dan ook onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld door de verwijdering van de bamboe als voorwaarde te stellen voor het verlenen van medewerking aan de overdracht van het gebruiksrecht.
4.4.
Dat [eiser] [gedaagde] niet eerder (dan in januari 2026) heeft verzocht om medewerking te verlenen aan een concrete overdracht, maakt dit niet anders. [eiser] was voor de overdracht van zijn gebruiksrecht afhankelijk van [gedaagde] . Verkoop moest via de kanalen van [gedaagde] (de [gedaagde] -website en een bemiddelaar/makelaar van [gedaagde] ) verlopen en het bestuur moest op grond van het gebruikersreglement met de overdacht instemmen. Uit de berichtgeving van het toenmalige bestuur van [gedaagde] was volstrekt duidelijk dat het bestuur niet de reglementair vereiste toestemming voor een overdracht zou verlenen zolang [eiser] de bamboe niet had verwijderd. Het kan hem in die omstandigheden niet worden tegengeworpen dat hij zich niet met een concrete koper – waarover hierna in het kader van mogelijk door [eiser] geleden schade meer – bij [gedaagde] heeft gemeld.
Aannemelijk dat [eiser] door het onrechtmatig handelen mogelijk schade heeft geleden
4.5.
Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is volgens vaste rechtspraak voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Dat is hier het geval. [eiser] heeft onderbouwd - en [gedaagde] heeft dit onvoldoende weersproken - dat er in 2025 belangstellenden waren voor zijn bungalow, maar dat zij de uitkomst van het conflict tussen [eiser] en [gedaagde] over de bamboe wilden afwachten. De onterecht gestelde voorwaarde heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook belemmerend gewerkt voor het vinden van een concrete koper.
4.6.
De vertraging in het verkoopproces door de vasthoudende opstelling van het bestuur van [gedaagde] heeft, naar het zich laat aanzien, niet in het voordeel van [eiser] gewerkt. [eiser] heeft gesteld dat hij het gebruiksrecht van de recreatiewoning eerder en mogelijk voor een hogere prijs had kunnen verkopen dan de prijs waarvoor het gebruiksrecht uiteindelijk is verkocht, maar dat die koop is afgeketst op de discussie met het bestuur over het bamboeprobleem. [eiser] heeft verder gesteld dat de omgeving van de bungalow inmiddels ingrijpend is gewijzigd door de graafwerkzaamheden, die de [gedaagde] heeft laten uitvoeren om de bamboe te verwijderen. De aangelegde siertuin bij de bungalow is afgegraven. Hierdoor heeft de directe omgeving van de bungalow inmiddels een andere uitstraling gekregen. Op het eerste gezicht is aannemelijk dat dit een waardedrukkend effect op het gebruiksrecht kan hebben gehad.
4.7.
Tenslotte is het aannemelijk dat de weigering van het bestuur om mee te werken aan de verkoop van de bungalow het verkoopproces heeft vertraagd en dat [eiser] daardoor langer de vaste lasten van zijn bungalow heeft moeten voldoen.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,05
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.632,50
(2,5 punt × € 653,00)
Totaal
€
2.111,55
4.9.
De nakosten worden hierna onder 4.15 begroot rekening houdend met de vordering in reconventie.
in reconventie
4.10.
De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] afwijzen, omdat er geen verplichting op [eiser] rustte om de bamboe te verwijderen.
4.11.
De grond rondom de bungalow van [eiser] maakt geen onderdeel uit van het gebruiksrecht. Het terrein is eigendom van [gedaagde] . [eiser] heeft weliswaar feitelijk gebruik gemaakt van een stuk grond bij zijn bungalow, maar hij heeft gemotiveerd betwist dat hij de bamboe heeft aangeplant. [eiser] heeft daarbij verwezen naar een e-mail van een oud-bestuurslid van [gedaagde] , die verklaart dat de bamboe al op het betreffende deel van het terrein aanwezig was toen [eiser] zijn gebruiksrecht verkreeg. Ook heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat er bamboe in de tuin van de bungalow stond.
4.12.
Tegenover deze gemotiveerde betwistingen heeft [gedaagde] te weinig gesteld om te kunnen oordelen dat [eiser] de bamboe heeft geplant of dat er bamboe aanwezig was op het stuk grond dat hij als tuin gebruikte dat hij behoorde te onderhouden op grond van artikel 9 van Pro het terreinreglement. Dat hij eerder bamboe heeft verwijderd om een tuin aan te leggen is volstrekt ontoereikend om het vermoeden te onderbouwen dat [eiser] de bamboe heeft aangeplant of hem anderszins voor de resterende bamboe verantwoordelijk te houden. Er is dus geen rechtsgrond om de verwijderingskosten bij [eiser] in rekening te brengen, in plaats van deze bij [gedaagde] als eigenaar van het terrein te laten.
4.13.
De rechtbank ziet verder niet in waarom [eiser] de kosten zou moeten dragen voor het plaatsen van een coniferenhaag tussen de bungalow en een groenstrook op het terrein. Die kosten, die ook deel uitmaken van het gevorderde bedrag, hebben hoe dan ook niets van doen met het verwijderen van bamboe.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
692,50
(2,5 punt × factor 0,5 × € 554,00)
Totaal
€
692,50
in conventie en reconventie
4.15.
Omdat [gedaagde] zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten zal worden veroordeeld worden de door [gedaagde] verschuldigde nakosten begroot op € 296, te vermeerderen met de verhoging zoals in de beslissing is bepaald.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de gevraagde medewerking aan de overdracht van het gebruiksrecht aan [eiser] te weigeren en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.111,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in reconventie
5.3.
wijst de vordering af;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 692,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten begroot op € 296;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] , voor het geval zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend in de extra nakosten van € 98,00 plus de kosten van betekening;
5.7.
verklaart de veroordelingen in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, bijgestaan door mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.