Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/779301 / HA ZA 25-1751
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
1.BRIGHTWATER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
SUNSTONE B.V.,
SUNSTONE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen Brightwater en Sunstone en samen Brightwater c.s.,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.M.N.C. Schellekens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 11 november 2025,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 4 februari 2026,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 maart 2026, waarvan door de griffier tevens aantekeningen zijn gemaakt die zich in het dossier bevinden,
- de onttrekking van de advocaat van [gedaagde] en de advocaatstelling van mr. Schellekens.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sunstone is een Amsterdamse vastgoedbelegger en ontwikkelaar. Brightwater is een lange termijn belegger die zich richt op vastgoed in Amsterdam . [gedaagde] is eigenaar van meerdere vastgoedobjecten in Amsterdam , waaronder de objecten gelegen aan de [locatie 1] en de [locatie 2] (hierna: de objecten).
2.2.
Begin juni 2025 heeft [naam] contact opgenomen met Sunstone over de aankoop van de objecten. [naam] is een makelaar actief in Amsterdam en omgeving en door [gedaagde] aangesteld als beheerder van de objecten. Daarnaast zijn [naam] en [gedaagde] een overeenkomst van opdracht aangegaan voor de verkoop van de objecten.
2.3.
Op 18 juni 2025 heeft het eerste overleg tussen Sunstone en [naam] plaatsgevonden over de mogelijke aankoop van de objecten.
2.4.
Op 24 juni 2025 heeft Sunstone aan [naam] een door haar opgestelde intentieovereenkomst (de overeenkomst) gestuurd ter ondertekening door [gedaagde] . In de overeenkomst staat onder welke voorwaarden en condities Sunstone, of een nader te noemen meester, bereid is van [gedaagde] de daarin genoemde objecten te kopen voor de koopsom € 7.125.000,-. Verder staan er in de overeenkomst ontbindende voorwaarden voor Sunstone opgenomen, waaronder een niet naar kopers mening conveniërende bezichtiging en opmeting op locatie en een due diligence onderzoek. In de overeenkomst staat dat deze getekend dient te worden voor woensdag 25 juni 2025 18:00 uur.
2.5.
[gedaagde] heeft de overeenkomst op 24 juni 2025 getekend.
2.6.
Op 27 juni 2025 heeft bezichtiging van de objecten plaatsgevonden.
2.7.
Op 30 juni 2025 is Sunstone begonnen met de uitvoering van het due diligence onderzoek. Nadat het onderzoek op 8 augustus 2025 was afgerond heeft Sunstone aan [naam] een e-mail gestuurd dat zij het onderzoek conveniërend heeft bevonden en dat de transactie daarmee onvoorwaardelijk is.
2.8.
Op 21 augustus 2025 heeft [naam] aan Sunstone een e-mail gestuurd waarin hij stelt dat de overeenkomst slechts het startschot voor de voorgenomen verkoop was en dat de binnenplaats geen onderdeel is van de verkoop.
2.9.
Op 8 september 2025 heeft Sunstone aan [naam] een koopakte toegezonden betreffende de objecten (inclusief de binnenplaats). In deze akte staat Brightwater als koper.
2.10.
Op 10 september heeft een taxatie van de objecten plaatsgevonden.
2.11.
Op 18 september 2025 heeft [gedaagde] aan Sunstone een brief gestuurd waarin hij de overeenkomst opzegt.
3.Het geschil
3.1.
Brightwater c.s. vorderen dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
[gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst en tot het verlenen van medewerking aan de levering van de objecten aan Brightwater, althans Sunstone, door ondertekening van de akte van levering,
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom zal verbeuren indien hij geen medewerking verleent,
bepaalt dat het vonnis van de rechtbank in de plaats zal treden van de van [gedaagde] benodigde handtekening indien hij binnen 30 dagen na het vonnis niet voldoet aan de vordering onder a),
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.
3.2.
Brightwater c.s. voeren hiertoe aan dat de overeenkomst bindend is voor [gedaagde] . In de overeenkomst staan alleen ontbindende voorwaarden opgenomen voor Sunstone en zij maakt hiervan geen gebruik. Verder is duidelijk dat de binnenplaats deel uitmaakt van de overeenkomst. In de overeenkomst is namelijk een uitgangspunt opgenomen dat betrekking heeft op het gebruik van de binnenplaats en bij de bezichtiging is de binnenplaats getoond. Uit de splitsingsakte betreffende de objecten volgt bovendien dat het binnenterrein deel uitmaakt van de objecten. [gedaagde] kon de overeenkomst dus niet opzeggen en moet deze nakomen. Brightwater c.s. hebben hiertoe een akte van levering opgesteld (hierna: de leveringsakte) [1] . De leveringsakte is opgesteld op basis van de uitgangspunten zoals neergelegd in de overeenkomst.
3.3.
[gedaagde] voert hiertegen aan dat de overeenkomst slechts het begin van verdere onderhandelingen was. De overeenkomst, waarop letterlijk intentieovereenkomst staat, is namelijk op basis van vluchtige en aftastende gesprekken opgesteld. [gedaagde] heeft zelf nauwelijks inmenging gehad en heeft de overeenkomst alleen snel ondertekend. Tussen de ontvangst van de overeenkomst en het ondertekenen zat maar 14 minuten. [gedaagde] is ook geen professionele partij. Bovendien zijn in de overeenkomst veel essentiële zaken niet geregeld omdat hier geen overeenstemming over was bereikt. [gedaagde] wijst in dit kader onder meer op de binnenplaats en dat in de overeenkomst niet de in de leveringsakte opgenomen objecten [adres 3] en [adres 4] zijn genoemd. [gedaagde] wijst er ten slotte op dat Brightwater geen partij is of mag zijn bij de overeenkomst en dat hij de objecten misschien niet kan leveren omdat er op een van de appartementsrechten een hypotheekrecht rust waarvan zijn woning het onderpand is.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid Brightwater
4.1.
Volgens [gedaagde] is Brightwater niet-ontvankelijk in de vorderingen omdat zij geen partij was bij de overeenkomst.
4.2.
Dit standpunt slaagt niet. Sunstone heeft op basis van de overeenkomst namelijk de mogelijkheid om als partij in die overeenkomst een meester aan te wijzen en zij heeft Brightwater aangewezen.
De overeenkomst
4.3.
In deze zaak staat de vraag centraal of [gedaagde] op basis van de overeenkomst gebonden is de objecten voor de daarin genoemde koopprijs aan Brightwater c.s te verkopen.
4.4.
Deze vraag wordt ontkennend beantwoord. De overeenkomst was, zoals de titel ook luidt, een intentieovereenkomst waarmee partijen hun intentie uitten over de mogelijke koop/verkoop van bepaalde objecten. De volgende overwegingen zijn voor dit oordeel van belang.
4.5.
De overeenkomst is door Sunstone, zes dagen na een eerste overleg met [naam] , opgesteld en heeft de titel
“Intentieovereenkomst – [adres 1] , [adres 2] , [adres 6] & [adres 5] ”.Het is een kort document waarin onder meer enkele uitgangspunten zijn opgenomen.
“Intentieovereenkomst – [adres 1] , [adres 2] , [adres 6] & [adres 5] ”.Het is een kort document waarin onder meer enkele uitgangspunten zijn opgenomen.
4.6.
Na het tekenen van de overeenkomst zijn door partijen nog allerlei voor een koopovereenkomst essentiële zaken besproken. Tijdens de bezichtiging op 17 juni 2025 is bijvoorbeeld pas getoond wat precies bij de aangeboden objecten hoort. Daarnaast zijn in een e-mail van 4 augustus 2025 van [naam] aan Sunstone nog vragen beantwoord over de appartementsrechten van de objecten.
4.7.
De overeenkomst, waarin een beperkt aantal objecten wordt genoemd, is dan ook onvoldoende om een definitieve koopovereenkomst over een flink aantal meer objecten tot stand te laten komen. In de leveringsakte worden namelijk de objecten [locatie 1] en de [locatie 2] genoemd. Dit laat ook zien dat op het moment dat de overeenkomst werd ondertekend, het nog niet duidelijk was wat de uiteindelijke verkoop zou inhouden. Door Sunstone is verder in de overeenkomst gezet dat deze binnen een dag moet worden getekend. [gedaagde] heeft dit ook zeer snel gedaan. Daarnaast zijn in de overeenkomst alleen voorwaarden en ontbindende voorwaarden voor Sunstone opgenomen. Deze omstandigheden wijzen niet op een bindende overeenkomst tot koop tussen twee partijen. Bij de verkoop van dusdanig veel objecten is het namelijk gewoon dat er voorwaarden voor beide partijen worden opgenomen en dat partijen de tijd nemen en krijgen om de overeenkomst goed te bekijken.
4.8.
Brightwater c.s. heeft nog gesteld dat [gedaagde] moet worden gezien als professionele partij en bovendien gebruik heeft gemaakt van een professionele makelaar. Los van de vraag of dit waar is, maakt dit het voorgaande niet anders. Uit de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden eromheen komt namelijk naar voren dat alleen sprake was van een intentie tot koop en verkoop. De hoedanigheid van partijen is dan niet van belang.
4.9.
Dit betekent dat [gedaagde] op basis van de overeenkomst niet gebonden is aan verkoop van de objecten. De vorderingen van Brightwater c.s. zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.10.
Brightwater c.s. in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.826,00
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Brightwater c.s. af,
5.2.
veroordeelt Brightwater c.s. in de proceskosten van € 1.826,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Brightwater c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Sullivan, rechter, met bijstand van mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.