Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/777320 / HA ZA 25-1604
Vonnis van 10 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. L.C. de Hoog,
tegen
NATIONAAL GRONDBEZIT B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Nationaal Grondbezit,
advocaat: mr. R. Sekeris.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] en Nationaal Grondbezit sloten op 13 januari 2025 een koopovereenkomst waarbij een appartement van Nationaal Grondbezit aan [eisers] werd verkocht voor een koopprijs van € 405.000,-. [eisers] stelt dat zij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald of dat het gekochte appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat zij niet op de hoogte was van de omvang en de kosten van een op handen zijnde renovatie. Nationaal Grondbezit was hier volgens [eisers] wel van op de hoogte en heeft dit voor haar verzwegen. [eisers] stelt Nationaal Grondbezit daarom aansprakelijk voor de schade die zij stelt te hebben geleden.
1.2.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af. De redenen komen er in de kern op neer dat [eisers] wel op de hoogte was van de op handen zijnde renovatie en dat de omvang en kosten van de renovatie een toekomstige omstandigheid betreft, omdat de VvE daarover nog geen besluit heeft genomen. Nationaal Grondbezit heeft daarom geen mededelingsplicht geschonden en van dwaling of non-conformiteit is daarom geen sprake.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 oktober 2025 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 11 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 april 2026 met de daarin genoemde stukken,
- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Nationaal Grondbezit is een onderneming die actief is op het gebied van vastgoed.
3.2.
Op 2 november 2024 heeft Nationaal Grondbezit een appartement aan het [adres 1] (hierna: het Appartement) te koop aangeboden op Funda voor een vraagprijs van € 400.000,-. Op 11 december 2024 heeft zij het Appartement opnieuw te koop aangeboden op Funda, dit keer voor een vraagprijs van € 399.000,-.
3.3.
Het Appartement maakt deel uit van de [VvE] (hierna: de VvE). Nationaal Grondbezit bezit (na de verkoop van het Appartement) 24 van de 42 appartementsrechten van de VvE en heeft daarmee een meerderheid binnen de VvE.
3.4.
Op 20 december 2024 heeft [eisers] een bod gedaan van € 405.000,- op het Appartement. Nationaal Grondbezit heeft dat bod op 22 december 2024 geaccepteerd.
3.5.
Nationaal Grondbezit heeft in het kader van de verkoop diverse stukken verstrekt aan [eisers] , waaronder de notulen van VvE-vergaderingen die plaats hebben gevonden op 21 juni 2022, 24 mei 2023, 25 juni 2024 en 23 december 2024. Deze stukken zijn verstrekt voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst.
3.6.
In de notulen van de VvE-vergadering van 21 juni 2022 staat onder andere het volgende:
“(…)
7.4
Gevelrenovatie
Bestuur wil de urgentie hoog houden gezien het nu geen optie is. De heer [naam 1] geeft aan dat Nationaal Grondbezit ermee bezig is en het hun aandacht heeft. De heer [naam 2] heeft geen zin om verrast te worden wil graag een duidelijke besluitvorming.
(…)”
3.7.
In de notulen van de VvE-vergadering van 24 mei 2023 staat onder andere het volgende:
“(…)
7.4
Voorstel werkzaamheden (vervangen gevelkozijnen inclusief isolatiebeplating, schilderwerk houten kozijnen en beton)
DV legt het agendapunt uit. Hij citeert de indiener “Zoals bekend is de pijnpunt schimmelvorming en voornamelijk lekkages in de gevel aan de galerijzijde. Hierover zijn de ook de meeste klachten. Graag onderzoeken wat de mogelijkheid is om de gevel te vervangen. Als ik mij niet vergist, was dit ook de inzet een aantal jaren geleden. Het vorige bestuur heeft een offerte laten aanvragen voor alle gevels, was niet de afspraak. Alleen de gevel aan de galerijzijde is volgens mij financieel haalbaar. Het laten schilderen van de houten puien(kozijnen) en de steenachtige/betonnen elementen in de gevels. Het laatste schilderbeurt heeft 10/12 jaar geleden plaatsgevonden.
Afgesproken wordt dat er offertes worden opgevraagd.
(…)”
3.8.
In de notulen van de VvE-vergadering van 25 juni 2024 staat onder andere het volgende:
“(…)
7. Onderhoud gebouw
De kozijnen worden besproken, inclusief onderhoud van beton en houten kozijnen. Er wordt over gesproken en nog niets besloten.
(…)”
3.9.
De verkoopmakelaar heeft op 7 januari 2025 de notulen van de VvE-vergadering van 23 december 2024 gedeeld met [eisers] In de notulen staat onder andere het volgende:
“(…)
4. Aanpak kozijnen
(…)
DV geeft de heer [naam 3] het woord gezien zijn voorstel voor deelvervanging. Dit is de minst vergaande maatregel en vandaar dat dit als eerste wordt besproken. De heer [naam 3] geeft aan dat de houten kozijnen alleen geschilderd hoeven te worden en verder goed zijn. Hier kan desnoods alsnog wel dubbel glas in geplaats worden. Daarnaast stelt de heer [naam 3] voor om alleen de voorkant aan te pakken. Dus beneden schilderen en de boven kozijnen vervangen. Die zijn namelijk lek. De kant van het [straat] is nog in een goede staat en kan dus zo blijven. Daarnaast is het onnodig om de trappenhuizen te renoveren. Die zijn prima.
Nationaal Grondbezit geeft aan dat zij voor geheel vervangen zijn mede vanwege dat daarmee de toekomstige onderhoudskosten dalen, er een hogere kwaliteit op langer termijn is, dat daarmee ook een labelsprong gemaakt kan worden en subsidiegelden verkregen kunnen worden.
(…)
DV legt nogmaals uit dat in de offertes die aangevraagd zijn een stelpost zit van € 5000,- per woning.
Reden:
- Afwerking aan de binnenzijde als het werk klaar is, er is daar altijd schade;
- Afwerking aan de buitenkant richting balkons en galerijen. Dat delen hier ook behandeld worden gezien deze ook deels beschadigd worden;
- Standaard tegenvallers;
(…)
Nationaal Grondbezit wil wel een bouwkundige voor het begeleidingsproces tijdens de bouw en de beoordeling van de offertes. Zij stellen voor:
- De stukken worden aan de leden verstrekt
- Nationaal grondbezit toets dit intern (zowel potentiele bouwkundige die het begeleid) als welke offerte van de twee ( [bouwproject 1] of [bouwproject 2] ) bij onze bouwkundige
- Besluit nemen middels een vergadering, aan wie we de opdracht gunnen.
Nationaal Grondbezit staat open voor het aanvragen van een derde offerte mits dit niet de zaken vertraagd.
De leden willen graag dat de offertes in drie delen worden geknipt.
- De voorkant
- De pleinkant
- Het trappenhuis
Daarbij moet worden opgemerkt dat ook het benoemen van dat de koudebruggen en aansluitingen wordt getoetst net als de duurzaamheid. Als vierde punt van de offerte moet de stelpost worden genoemd.
DV besluit het als volgt in stemming te brengen gezien beide voorstellen elkaar overlappen en op een deel een verschil heeft. Juist dit verschil kan dan los over gestemd worden:
1. Een bouwkundige aanstellen welke bepaald wat er nodig is, een bestek maakt en de uitvraag van de offertes doet.
2. Een bouwkundige die de begeleiding van het werk doet vanaf start en de offertes toets/offertespiegel maakt en advies geeft over de offertes.
Voorstel 1 wordt met 14 stemmen voor en 25 stemmen tegen verworpen
Voorstel 2 wordt met 39 stemmen voor aangenomen.
Nationaal Grondbezit wil een externe bouwkundige ter voorkoming van belangenverstrengelingen.
De leden spreken af dat tijdens de vergadering waar de offertes worden besproken ook de lening wordt besproken.
(…)”
3.10.
Op 3 januari 2025 heeft [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Ten aanzien van gevels en kozijnen vermeldt het keuringsrapport een te verwachten kostenpost van € 820,00.
3.11.
Op 13 januari 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de (ver)koop van het Appartement. In de koopovereenkomst staat onder andere het volgende:
“(…)
2. (…) De Vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeien.
Artikel 3
Verkoper staat er voor in dat hij aan Koper al die inlichtingen en informatie heeft
verschaft die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
(…)”
3.12.
Op 21 januari 2025 heeft [eisers] van de VvE-beheerder de notulen ontvangen van de VvE-vergadering van 29 november 2024. Daarin staat onder andere het volgende:
“(…)
4. Aanpak kozijnen
DV bespreekt de offertes en legt de onderdelen uit. DV wijst erop dat er nog een tweede offerte is aangevraagd, deze heeft ook het bezoek gebracht, alleen de offerte nog niet verstrekt. Het verzoek voor de offertes is al gedaan in de zomer van dit jaar door Nationaal Grondbezit en toen zijn deze aanvragen al uitgezet. Daarom dat we dus al 1 offerte hebben.
(…)
De leden willen dat er tijdens de werkzaamheden iemand meekijkt naar de kwaliteit en uitvoering. DV legt de subsidies en ook lenen uit en wat de voor en nadelen zijn.
Dv wijst erop dat in de offerte van [bouwproject 1] ook tegenvallers zijn meegenomen en alles van begin tot einde erin zit.
DV legt uit dat de verwachte kosten per woning globaal, na aftrek van subsidies, neerkomt op 45.000 euro per woning
Lenen zal ongeveer een kosten geven van tussen de 450 en 500 euro per maand per woning voor 10 jaar lang.
(…)
De leden spreken zich uit dat ze de intentie hebben om de werkzaamheden uit te voeren, maar dat er wel gekeken moet worden welke partij het doet, de wijze van uitvoering en ook hoe te financieren.
De heer [naam 1] stelt een offerte van [bouwproject 3] voor om eventueel te lenen.
De heer [naam 2] geeft aan dat hij sowieso het besluit aanvecht.
De leden besluiten om een extra vergadering te doen op 23 december. Daar liggen de keuzes voor
- Keuze voor nu uitvoeren en meer subsidie
- Keuze later uit voeren iets betere selectie van offertes
- Welke partij het laten uitvoeren
(…)”
3.13.
Op 27 januari 2025 heeft [eisers] een brief gestuurd naar Nationaal Grondbezit waarin staat dat [eisers] niet op de hoogte was van de op handen zijnde renovatie en dat Nationaal Grondbezit haar mededelingsplicht heeft geschonden doordat zij essentiële informatie heeft achtergehouden.
3.14.
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd over het standpunt van [eisers] dat zij gedwaald heeft. In het kader van een minnelijke regeling heeft Nationaal Grondbezit de mogelijkheid aan [eisers] geboden om zonder schadeplichtigheid van de koopovereenkomst af te zien. [eisers] is hier niet mee akkoord gegaan; zij heeft aan Nationaal Grondbezit geschreven dat zij al aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor een renovatie aan het Appartement.
3.15.
Op 19 februari 2025 is de leveringsakte gepasseerd.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
voor recht verklaart dat Nationaal Grondbezit aansprakelijk is voor de renovatiekosten van het appartement(srecht) aan het [adres 1] ,
Nationaal Grondbezit veroordeelt tot betaling van € 50.000,- binnen veertien dagen na dit vonnis,
Nationaal Grondbezit veroordeelt tot betaling van € 1.275,- aan buitengerechtelijke incassokosten binnen veertien dagen na dit vonnis,
Nationaal Grondbezit veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten vanaf de bedoelde termijn.
4.2.
Nationaal Grondbezit voert verweer. Nationaal Grondbezit concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[eisers] heeft gesteld dat Nationaal Grondbezit aansprakelijk is voor renovatiekosten op grond van (primair) dwaling en (subsidiair) non-conformiteit. De rechtbank zal eerst het beroep op dwaling beoordelen en daarna op de non-conformiteit ingaan.
Geen dwaling
5.2.
Op grond van artikel 6:230 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de rechtbank – kort gezegd – de gevolgen van de overeenkomst wijzigen om het nadeel van de dwaling op te heffen. Aan de vereisten van dwaling (artikel 6:228 BW Pro) moet dan eerst zijn voldaan. Artikel 6:228 lid 1 BW Pro bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder bepaalde voorwaarden (onder a, b, en c) vernietigbaar is. Artikel 6:228 BW Pro stelt drie vereisten voor een geslaagd beroep op dwaling. Op grond van deze wetsbepaling is een overeenkomst vernietigbaar wanneer (1) die overeenkomst tot stand gekomen is onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling) en (2) bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), indien (3) de wederpartij begreep of moest begrijpen dat het betreffende punt (de onjuiste voorstelling) voor de ander van doorslaggevend belang was (kenbaarheid). Ten aanzien van deze vereisten draagt de partij die de vernietiging inroept de stelplicht en bewijslast (in dit geval dus [eisers] ).
5.3.
[eisers] heeft een beroep gedaan op artikel 6:228 lid 1 onder Pro a en onder b BW; volgens [eisers] is de dwaling te wijten aan een inlichting van Nationaal Grondbezit (onder a) en bovendien heeft Nationaal Grondbezit haar mededelingsplicht geschonden (onder b). Nationaal Grondbezit heeft namelijk nagelaten essentiële informatie te verstrekken over (de kosten van) de gevel- en kozijnenrenovatie en het feit dat de gemeente Amsterdam de VvE heeft aangeschreven over de gevels en/of kozijnen. Dat stond in de, pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst, ontvangen notulen van de VvE vergadering van 29 november 2024. Bovendien werd in die notulen de offerte van een aannemer besproken waaruit een kostenraming van ongeveer € 45.000,- per appartement volgt (zie 3.12). De koopovereenkomst is dus tot stand gekomen onder invloed van dwaling. [eisers] heeft gesteld dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst voor het Appartement niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Zodoende vordert [eisers] dat de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door haar geleden nadeel worden gewijzigd, door Nationaal Grondbezit te veroordelen tot betaling van € 50.000,- (artikel 6:230 lid 2 BW Pro).
5.4.
Nationaal Grondbezit heeft betwist dat er sprake is van dwaling. Allereerst vindt zij dat er geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, want [eisers] wist dat er een renovatie gepland werd. Dat blijkt uit andere notulen van de VvE, die [eisers] wél ontvangen heeft voordat zij de koopovereenkomst ondertekende. Verder staat nog helemaal niet vast dat de renovatie gaat plaatsvinden en dat deze tussen de € 45.000,- en € 50.000,- gaat kosten; de VvE heeft namelijk nog helemaal geen besluit genomen. Sterker nog, de offerte waar het in de notulen van 29 november 2024 over gaat is door de VvE afgekeurd. Ook was het voor Nationaal Grondbezit niet kenbaar dat deze informatie voor [eisers] essentieel was.
5.5.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [eisers] niet heeft gedwaald. Daartoe geldt het volgende.
5.6.
[eisers] heeft niet gedwaald ten aanzien van het feit dat er renovatiewerkzaamheden aan de gevels en kozijnen zullen gaan plaatsvinden. [eisers] heeft in de notulen die reeds voor het tekenen van de koopovereenkomst waren overgelegd kunnen lezen dat er een gevel- en kozijnenrenovatie werd besproken. Uit de notulen komt duidelijk naar voren dat het een doorlopend agendapunt is; er staat onder andere “[het] bestuur wil de urgentie hoog houden gezien het nu geen optie is” (zie notulen van 21 juni 2022, 3.6), “graag onderzoeken wat de mogelijkheid is om de gevel te vervangen” (zie notulen van 24 mei 2023, 3.7), en “Nationaal Grondbezit geeft aan dat zij voor geheel vervangen zijn” (zie notulen van 23 december 2024, 3.9). Uit deze en meer passages uit de notulen blijkt dat renoveren in de toekomst noodzakelijk is. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [eisers] dat de notulen van 23 december 2024 verstopt zaten in een e-mail, omdat [eisers] op de zitting zelf heeft verklaard ook deze notulen voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst te hebben gelezen. Van een onjuiste voorstelling van zaken te wijten aan een inlichting of een schending van de mededelingsplicht is ten aanzien van het feit dat er renovatiewerkzaamheden aan de gevels en kozijnen zullen gaan plaatsvinden geen sprake.
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] ook niet heeft gedwaald over de omvang en de hoogte van de kosten van de op handen zijnde renovatie, omdat een beroep op dwaling niet kan slagen als deze uitsluitend gegrond is op een toekomstige omstandigheid. De omvang en de hoogte van de kosten van de renovatie zijn zo’n toekomstige omstandigheid, omdat deze op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst nog niet bekend waren (hoewel er wel een offerte lag waarin een bedrag van € 45.000,- per woning wordt besproken). Het besluit over de omvang en de hoogte van de renovatiekosten was op de dag van zitting zelfs nog niet genomen (de offerte van € 45.000,- is door de VvE – na het sluiten van de koopovereenkomst - afgewezen). Uit de notulen van 23 december 2024 volgt dat een lid van de VvE voor deelvervanging pleit, waarmee de kosten substantieel lager uit kunnen vallen. Nationaal Grondbezit wenst een totale vervanging van de kozijnen, maar dat betekent niet zonder meer dat dit ook plaats zal vinden. Nationaal Grondbezit heeft weliswaar een meerderheid binnen de VvE, maar voor het goedkeuren van een offerte is twee derde meerderheid vereist, waarover Nationaal Grondbezit niet beschikt. Dat de renovatie gaat plaatsvinden zoals Nationaal Grondbezit wil, staat dus nog niet vast. Omdat sprake is van een toekomstige omstandigheid kan dus ook geen sprake zijn van dwaling.
5.8.
[eisers] heeft op de zitting nog naar voren gebracht dat zij over de hoogte van de renovatiekosten heeft gedwaald doordat in de notulen van 23 december 2024 een stelpost van € 5.000,- per woning is opgenomen (zie 3.9) en dat zij daarom slechts rekening hield met een kostenpost van deze omvang. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de notulen echter duidelijk dat deze post ziet op kleine reparaties ná de renovatie (afwerking binnen en buitenzijde door schade en standaard tegenvallers). Als de stelpost voor details op € 5.000,- is begroot, dan ligt het in de lijn der verwachting dat de gehele renovatie méér gaat kosten dan dat. Dat [eisers] , die werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, dit anders heeft geïnterpreteerd, komt voor haar eigen rekening en risico.
5.9.
[eisers] heeft verder betoogd dat zij heeft gedwaald over het feit dat Nationaal Grondbezit kennelijk is aangeschreven door de gemeente Amsterdam op 16 juli 2024 over de staat van de gevels en kozijnen van bepaalde appartementen. Volgens [eisers] had Nationaal Grondbezit deze essentiële informatie moeten delen. Deze stelling van [eisers] faalt; ook hierover heeft zij niet gedwaald. Zoals Nationaal Grondbezit heeft betoogd en ook tussen partijen vaststaat zijn de gevel en kozijnen van het Appartement nog goed. De aanschrijving gaat niet over het Appartement van [eisers] Daarom is hier niet voldaan aan het kenbaarheidsvereiste; Nationaal Grondbezit wist niet en hoefde ook niet te begrijpen dat de gemeentelijke aanschrijving ten aanzien van vier andere appartementen uit de VvE voor [eisers] essentieel was.
5.10.
Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] niet kunnen worden toegewezen op grond van dwaling. Ten overvloede vermeldt de rechtbank daar nog bij dat zelfs als er wel sprake was van dwaling, Nationaal Grondbezit niet zonder meer gehouden is de kosten voor de renovatie te vergoeden, zoals [eisers] heeft gevorderd in de vorm van een verklaring voor recht en betaling van een geldvordering. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro kan [eisers] de rechtbank vragen de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door haar geleden nadeel te wijzigen, maar de renovatiekosten staan niet persé gelijk aan nadeel in de zin van dit artikel. Dit betekent dat zowel de geldvordering als de gevorderde verklaring voor recht, die verzoekt om te verklaren dat Nationaal Grondbezit aansprakelijk is voor de renovatiekosten, om die reden niet kunnen worden toegewezen. Ten aanzien van de vordering tot betaling van € 50.000,- geldt ook dat deze vordering niet kan worden toegewezen, omdat nog niet duidelijk is wat de renovatiekosten zullen zijn.
Geen non-conformiteit
5.11.
De tweede vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Het Appartement bezit volgens [eisers] niet de eigenschappen die zij mocht verwachten en het Appartement beantwoordt daarmee niet aan de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst staat namelijk dat de VvE geen besluiten heeft genomen die leiden tot een aanmerkelijke verzwaring van de financiële verplichtingen van appartementseigenaren, terwijl de VvE in een besluitvormingstraject zit over de renovatie die wél een verzwaring van de financiële verplichtingen betreft. Nationaal Grondbezit heeft die informatie niet medegedeeld terwijl zij dat wel moest, hetgeen volgt uit zowel de mededelingsplicht als de contractuele garantie(s). Ook heeft de renovatie impact op het gebruiksgenot van het Appartement, want het Appartement heeft tijdens de renovatie tijdelijk geen ramen, met risico op schade aan de recent gerenoveerde woning.
5.12.
Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 lid 1 BW Pro. Op grond van die bepaling moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Nationaal Grondbezit en [eisers] hebben het conformiteitsvereiste verder ingekleurd (ten gunste van Nationaal Grondbezit) met de ouderdoms-, ‘as is, where is’- en niet-zelfbewoningsclausules.
5.13.
De rechtbank is van oordeel dat Nationaal Grondbezit niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en dat van non-conformiteit geen sprake is. De rechtbank legt dat hieronder uit.
5.14.
[eisers] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een non-conformiteit gewezen op twee passages uit de koopovereenkomst (zie 3.11). In die passages heeft Nationaal Grondbezit gegarandeerd dat de VvE geen besluiten heeft genomen waaruit (nieuwe) aanmerkelijke financiële verplichtingen volgen. Daar heeft Nationaal Grondbezit aan voldaan; er is namelijk nog geen besluit genomen waaruit financiële verplichtingen voortvloeien. Verder moest Nationaal Grondbezit alle inlichtingen en informatie verschaffen die ter kennis van [eisers] moest worden gebracht, maar ook daar heeft zij aan voldaan. In de notulen van 23 december 2024 was immers te lezen dat er een gevelrenovatie zou gaan plaatsvinden. [eisers] heeft nog wel betoogd dat die notulen niet in de juiste context geplaatst konden worden doordat de notulen van 29 november 2024 ontbraken, maar daar gaat de rechtbank niet in mee. Ook zonder de ontbrekende notulen was voldoende duidelijk dat er een renovatie nodig was en ook dat deze substantieel zou zijn.
5.15.
Ook gaat de rechtbank niet mee in het betoog van [eisers] dat sprake is van non-conformiteit in verband met het mogelijk verwijderen van de ramen uit het Appartement. Een renovatie is immers tijdelijk. Dit staat een normaal gebruik van de woning niet in de weg, althans niet blijvend en maakt de woning dus niet non-conform. Bovendien staat nog niet vast dat het gehele gebouw gerenoveerd gaat worden, waardoor ook niet vast staat dat de ramen van [eisers] er überhaupt uit moeten.
Conclusie en proceskosten
5.16.
De vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
5.17.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nationaal Grondbezit worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.764,00
5.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.J. Klaver, rechter, bijgestaan door mr. L. Schwalb, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.