ECLI:NL:RBAMS:2026:5977

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/778861 / HA ZA 25-1715

Vonnis van 3 juni 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eisers] en voor zover afzonderlijk bedoeld [eiser 1] en [eiser 2] ,

advocaat: mr. J. de Koning,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 3] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 4] ,

gedaagden,

hierna samen te noemen: [gedaagden] en voor zover afzonderlijk bedoeld [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;

advocaat: mr. S.M. van der Salm.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 november 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 4 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkorte proces-verbaal van de op 21 april 2026 gehouden mondelinge behandeling met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] wonen sinds 25 oktober 2023 in het appartement op [adres 1] , nadat zij de woning op 31 augustus 2023 hadden gekocht.

2.2.

[gedaagden] wonen sinds 19 april 2024 in het appartement op [adres 2] , het appartement onder [eisers]

2.3.

Beide partijen hebben een eigen ruimte op de vierde verdieping, met ieder een eigen opgang vanuit hun appartement. [gedaagden] heeft daarnaast op een deel van de vierde verdieping een dakterras in gebruik dat zich (deels) boven de slaapkamer van [eisers] bevindt. Tot voor kort was op dat dakterras een airco-unit geplaatst ten behoeve van de woning van [gedaagden]

2.4.

Van medio oktober 2023 tot en met juni 2024 hebben [gedaagden] hun deel van de vierde zolderverdieping verbouwd waarbij uitgebreidere sanitaire voorzieningen en een wasmachineaansluiting zijn gerealiseerd. Onderdeel van die sanitaire voorzieningen vormt een zogeheten mechanisch toilet dat gebruik maakt van een maceratorpomp: een vermaler en een pomp.

2.5.

Het gebouw waarin zich de woningen van partijen bevindt is bij splitsingsakte van 18 december 2000 gesplitst. In de splitsingsakte is het Modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. In het gebouw werd in het verleden gebruik gemaakt van blokverwarming.

Artikel 9 lid 1 onder Pro b van het Modelreglement luidt als volgt:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: […]

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van radiatoren en de radiatorkranen in privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging de liften de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropener, alles voor zover de installaties niet uitsluitend ten dienst van één privé gedeelte strekken.”

2.6.

Op 30 december 2010 is de splitsingsakte gewijzigd, waarbij (voor zover hier relevant) bepalingen zijn toegevoegd aan de bepalingen van het Modelreglement.

Het aan artikel 9 Modelreglement Pro toegevoegde derde lid luidt als volgt:

“Een eigenaar is met een opzegtermijn van drie maanden bevoegd per één januari of één juli in enig jaar in overleg met het bestuur de in zijn privégedeelte aanwezige radiatoren en warmwatervoorzieningsinstallatie op eigen kosten af te laten koppelen van de centrale installatie. Indien een eigenaar zijn appartementsrecht verkoopt en overdraagt is hij casu quo de nieuwe eigenaar verplicht tot de afkoppeling in het overleg met het bestuur.”

Lid 5 van artikel 2 van Pro het Modelreglement luidt sinds de wijziging als volgt:

“In afwijking van het bepaalde in het derde lid geldt dat een eigenaar die overeenkomstig het bepaalde in het derde lid van artikel 9 zijn Pro privé gedeelte heeft afgekoppeld van de centrale installatie voor warmte en warm water -na controle door de beheerder- niet meer behoeft bij te dragen in de kosten daarvan, met dien verstande dat hij wel dient bij de dragen in de (toekomstige) kosten van het in redelijke staat brengen en later de sanering en ontmanteling van de centrale installatie van het complex overeenkomstig de daartoe door de vergadering genomen en te nemen besluiten alsmede de op vierentwintig augustus tweeduizend tien met vier andere verenigingen van eigenaars overeenkomstig het achtste lid van artikel 41 aangegane Pro “Overkoepelende warmte-overeenkomst [locatie] ” en met inachtneming van bestaande erfdienstbaarheden terzake in zover daar met het oog op de besluitvorming in rede nog een beroep op kan worden gedaan.

Indien een of meer eigenaars gebruik hebben gemaakt van de hiervoor omschreven bevoegdheid tot afkoppeling zullen de kosten verbonden aan de centrale installatie en het leveren van warmte en warm water worden omgeslagen over de overige eigenaars overeenkomstig de in het eerste lid

genoemde breukdelen met aangepaste (verlaagde) noemers.

In afwijking van het derde lid worden de kosten van koudwaterverbruik over de eigenaars omgeslagen overeenkomstig de verdeelsleutel die de waterleverancier hanteert. […]”

2.7.

Het huishoudelijk reglement behorend bij de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) van het wooncomplex waartoe de woningen van partijen behoren luidt, voor zover hier relevant:

“Artikel 4 Overlast Pro […]

4.1

Het is de Eigenaren en de Gebruikers niet toegestaan:

a. muziek en storende geluiden voort te brengen – waaronder begrepen het voor andere Eigenaren en Gebruikers hinderlijk hoorbaar voeren van geanimeerde gesprekken of het aan hebben van televisie, radio, geluidsinstallatie, wasmachine en dergelijke – tussen 22:00 uur en 7:00 uur. […]”

2.8.

Een whatsapp bericht van [gedaagden] aan [eiser 1] van 18 oktober 2023 luidt voor zover hier relevant:

“[…]

-ik geloof dat een kraam + wasbak op de 4de verdieping is aangesloten op jullie waterleiding. Kunnen wij ergens deze week kortstondig het water bij jullie afsluiten zodat wij deze kunnen verwijderen en netjes op onze eigen water voorziening kunnen aansluiten?”

2.9.

Op 6 februari 2024 laten [gedaagden] per whatsapp het volgende weten aan [eisers] als antwoord op hun vraag
“you are now disconnected from our water supply, right?”: “Yes”.

2.10.

Een e-mail van de beheerder van de VvE aan [eiser 1] , gedateerd 18 april 2024 luidt voor zover hier relevant:

“Volgens de geldende reglementen van de VvE vereist enkel de wijziging aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, met name de buitenzijde, toestemming. […]

Verbouwingen binnen de individuele appartementen vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. [… ]”

2.11.

Bij e-mail van 23 mei 2024 heeft [eisers] (voor zover hier van belang) het volgende geschreven aan [gedaagden]

“(…) We would like to raise some issues we experience from your bathroom on the fourth floor.

We’ve recently discovered that whenever the fourth floor bathroom is used, we can hear every sound made in the bathroom. (…) Note also that whenever the toilet is flushed, we can hear the flushing and additional pump through our entire house, even with doors closed (…). This noise is incredibly disruptive, and is likely to wake us up if sleeping. In addition your washer/dryer resonates throughout our home (also after 22:00 hours, which is not allowed according to the house rules).

Also we’ve noticed that the appliances, including toilet, sink and washer, in your bathroom, utilizes our water. We know that because our water pressure pump goes on when you flush and the washing machine is running. We previously discussed you had disconnected your pipes from ours, or planned to do so. Now as it turns out, this is not the case.

We wish to discuss the use of the water and the new noise pollution with you. We assume that your workmen have not adhered to the applicable building codes. (…) To be frank, after having endured your lengthy renovations, we really don’t wish to enter into a conflict regarding the lack of quality in your builders’ work. That being said, we’re all here for the long term and we can’t enjoy our home this way. (…)”

2.12.

Bij e-mail van 27 mei 2024 heeft [gedaagden] (voor zover hier van belang) als volgt gereageerd.

“(…) Wij herkennen ons niet in de steeds weer terugkerende berichten over geluidsoverlast.

Wij doen ons best om rekening te houden met onze buren, echter in een gedeeld wooncomplex is het normaal dat bewoners elkaar af ten toe horen. Ook wij horen onze buren, maar beschouwen dit als onderdeel van het samenleven in een gedeeld complex.

Wat betreft de gemeenschappelijke waterleidingen verwijs ik jullie naar de Vereniging van Eigenaren. (…)”

2.13.

Voorafgaand aan deze procedure hebben partijen aan de voorlopige voorzieningenrechter om een oordeel gevraagd. Bij vonnis van deze rechtbank van

6 februari 2025 heeft de voorzieningenrechter onder meer overwogen:

“dat deze geluiden voortkomen uit ‘normale’ activiteiten van natuurlijke personen binnen de privésfeer van hun woning. Dat sprake is van méér dan ‘leefgeluiden’, die buren in een wooncomplex van elkaar te dulden hebben, is niet evident. Tijdens de descente is niet (…) gebleken van dermate harde of afwijkende geluiden in de woning van [eisers] , die een dergelijk oordeel zouden rechtvaardigen. [eisers] heeft ook geen stukken in het geding gebracht waarmee de gestelde onrechtmatige hinder aan de hand van objectieve maatstaven is onderbouwd. Voorshands is dan ook onvoldoende grond aanwezig voor het gevorderde verbod op het gebruik van de sanitaire voorzieningen op de zolderverdieping. (…)

Voor de vordering om de airco-unit te verwijderen is geen grond. De gestelde verbintenis geldt tussen de VVE en [gedaagden] heeft aangegeven met de VVE in gesprek te zijn over het laten staan van de airco-unit, maar dat hij zolang de VVE het gebruik ervan verbiedt, zich aan dat gebruiksverbod zal houden. Het is aan de VVE om al dan niet over te gaan tot handhaving. [eisers] heeft geen spoedeisend belang bij deze vordering.”

Met betrekking tot de waterleiding heeft de voorzieningenrechter [gedaagden] geboden:

“mee te werken aan een niet-invasief onderzoek door een deskundige (op kosten van [eisers] ) in hun woning met als doel om in kaart te brengen op welke leiding(en) het sanitair van [gedaagden] op de zolderverdieping feitelijk is aangesloten, in hoeverre de boiler van [eisers] en de waterdrukpomp op hun balkon is aangesloten op die leiding, of de boiler van [eisers] ook water verwarmt dat naar de zolderverdieping van [gedaagden] gaat, en om in kaart te brengen hoe deze waterleiding zich verhoudt tot andere waterleidingen die door de woningen van [eisers] en [gedaagden] lopen.”

2.14.

Een door [naam 1] , loodgieter, afgelegde verklaring gedateerd 16 februari 2025 luidt voor zover hier relevant:

“In het verleden toen het [locatie] nog uit een geheel bestond waren beide zolderkamers voorzien van een wastafel. […]

Het warme water kwam van de centrale warmwatervoorziening. De hoofdleiding liep via de vliering en via de circulatieleidingen naar de kruipruimte weer terug naar de stookruimte in de kelder van de wolkenkrabber.

De circulatieleiding liep via de zolderkamer van de tweede verdieping door de kokers van de keukens naar de kruipruimte van het beneden huis. Iedere woning had een aftakking met stopkraan. De wastafels op de zolderkamers waren aangesloten op de circulatieleiding op de zolderkamer en hadden ieder een eigen stopkraan om het warme water af te sluiten om een bijvoorbeeld een lekkende kraan te kunnen repareren. […]

De koudwaterleiding kwam vanuit de toiletruimte van de derde etage naar de zolderkamer van de tweede etage. Van daaruit ging de koud waterleiding door naar de zolderkamer van de derde etage. De wastafels waren voorzien van een stopkraan zodat beide wastafels afzonderlijk konden worden afgesloten. Dit in tegenstelling tot de rest van de tappunten in de woningen die alleen via de hoofdkraan in het benedenhuis konden worden afgesloten. […]

De afvoer van beide wastafels ging gemeenschappelijk van de zolderkamers naar de toiletruimte van de derde etage.

Huidige situatie

Na de verkoop van de [locatie] in 1995 ben ik, na 25 dienstjaren, weggegaan bij [locatie] . De woningen werden na verloop van tijd los verkocht. De indeling werd na de verkoop vaak veranderd door de nieuwe eigenaren. Leidingen werden omgelegd en aangepast aan de wensen van de nieuwe eigenaar. […]

De nieuwe eigenaar moest zelf zorgen voor verwarming en warm water. Er werd dan een combi ketel geplaatst. Ook werd er soms een watermeterbeugel geplaatst. Hier kon later op verzoek van de eigenaar door het waterleidingbedrijf een watermeter geplaatst worden. Dit om het waterverbruik te bemeteren. De koudwaterleiding na de watermeter is de binnenleiding en is van de eigenaar van de woning. De leiding voor de meter is gemeenschappelijk ongeacht of hij horizontaal of verticaal loopt. […]

Met alle aanpassingen en wijzigingen van het leidingsstelsel door steeds verschillende installateurs en aannemers is het soms niet meer na te gaan hoe het leidingnet in elkaar zit. […]”

2.15.

Een in opdracht van [eisers] opgesteld rapport van bouwkundig adviesbureau Premiumkeur gedateerd 23 juni 2025 luidt, voor zover hier relevant:

“[…]

3.1.

Waterbeugel

Het appartement is zo verbouwd dat elke bewoner individueel betaald voor het eigen watergebruik. Met andere woorden de waterleidingen in het appartement zijn uitsluitend voor privégebruik. Hierbij moet worden opgemerkt dat de watermeter nog geplaatst moet worden. […]

3.2.

Waterpomp

Er is een waterpomp geïnstalleerd in de ruimte waar de cv-ketel hangt. U heeft mij een aantal video’s laten zien waarbij de waterpomp die zich bij de cv-ketel bevindt aansloeg op het moment dat de buren water gebruikte in hun appartement. Terwijl u op dat moment geen water gebruikt. Hieruit kun je concluderen dat de waterleiding van de buren is aangesloten op de waterleiding van uw appartement.

4. Conclusie

De waterleiding van de buren is aangesloten op de waterleiding van uw appartement. De buren moten deze waterleiding afkoppelen, zodat u alleen belast wordt voor het water dat u zelf gebruikt.”

2.16.

Het rapport van 22 oktober 2025 van een in opdracht van [eisers] ingesteld akoestisch onderzoek geluidhinder [adres 1] , opgesteld door ir. H.P. Greten, luidt voor zover hier relevant:

“[…]

5. Beoordeling geluidshinder

Uit tabel 4.2 blijkt dat 8 van de 11 beschouwde fragmenten vallen binnen burenlawaai klasse 3 waarbij er sprake is van ontoelaatbaar veel geluidsoverlast. 3 fragmenten vallen binnen burenlawaai klasse 2 waarbij er sprake is van (vaak) ernstige geluidshinder. Daar de 8 fragmenten waarbij er sprake is van ontoelaatbare geluidshinder worden veroorzaakt door het normaal gebruik van een aangrenzende badkamer, is het verblijfsgebied waar de metingen zijn verricht niet geschikt voor normale bewoning. Maatregelen op korte termijn zijn noodzakelijk. […]

7.Conclusies en aanbevelingen

Uit dit onderzoek blijkt, zie hoofdstuk 2, dat er sprake is van structurele overschrijdingen van streefwaarden met betrekking tot burengeluid evenals de normwaarde uit het Bbl. Deze overschrijdingen zijn dusdanig dat er sprake is van structureel ontoelaatbare geluidshinder, conform de burenlawaaiklasse tabel van Muchall. […]”

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[gedaagden] te veroordelen het gebruik van de waterleidingen van [eisers] te staken en gestaakt te houden, en daartoe alle noodzakelijke maatregelen te treffen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het loskoppelen van sanitair en overige watervoorzieningen van de waterleidingen van [eisers] ;

[gedaagden] te veroordelen de door hen veroorzaakte onrechtmatige geluidsoverlast te staken en gestaakt te houden en daartoe alle noodzakelijke maatregelen te treffen om de hinder weg te nemen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het aanpassen of isoleren van de ruimtes waarin het sanitair zich bevindt of het verwijderen van de maceratorpomp, althans om zodanige isolerende maatregelen te treffen dat het geluid de daarvoor geldende normen niet langer overschrijdt;

[gedaagden] te veroordelen om de op het dak boven de slaapkamer van [eisers] geplaatste aircounit te verwijderen en verwijderd te houden;

[gedaagden] te veroordelen tot het laten uitvoeren van een nieuwe geluidsmeting door ir. H.P. Greten of een andere onafhankelijke expert binnen 4 weken nadat zij maatregelen hebben getroffen, zodat vastgesteld kan worden of de geluidsnormen niet langer worden overschreden;

[gedaagden] te veroordelen om bewijs te leveren van de uitvoering van het gevorderde onder A. door het laten uitvoeren van een onderzoek door een onafhankelijke expert (op hun kosten) in hun woning, met als doel om in kaart te brengen op welke leiding(en) het sanitair van [gedaagden] op de zolderverdieping feitelijk is aangesloten, in hoeverre de boiler van [eisers] en de waterdrukpomp is aangesloten op die leiding, of de boiler van [eisers] ook water verwarmt dat naar de zolderverdieping van [gedaagden] gaat en om in kaart te brengen hoe deze waterleiding zich verhoudt tot andere waterleidingen die door de woningen van [eisers] en [gedaagden] lopen en de resultaten daarvan met [eisers] te delen;

het gevorderde onder A, B, C, D, en E, op straffe van een dwangsom van € 500,- dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag per dag dat [gedaagden] daar geen gevolg aan geven binnen 8 weken na betekening van een ter zake toewijzend vonnis, met een maximum van € 50.000,-;

[gedaagden] , te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade aan [eisers] van € 4.867,-;

[gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten en te

vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag.

3.2.

[eisers] stellen hiertoe, samengevat weergegeven, dat [gedaagden] onrechtmatige geluidshinder veroorzaken door het gebruik van met name hun sanitair en wasmachine op de vierde verdieping van hun woning alsmede ook door het gebruik van de airco-unit die is geplaatst op het dakterras en die zich (deels) boven de slaapkamer van [eisers] bevindt. Ook ondervinden zij hinder van loopgeluiden en luide gesprekken van [gedaagden] Daarnaast handelen [gedaagden] onrechtmatig door hun sanitair aan te sluiten op de privé waterleiding van [eisers]

De schade die de hinder tot gevolg heeft, bestaat uit gederfd woongenot, waaronder een verstoorde nachtrust, en uit financiële schade, zoals de waardevermindering van de woning ten gevolge van het illegale gebruik van de waterleidingen en het niet kunnen plaatsen van een eigen watermeter nu in de huidige situatie een afzonderlijke meting niet mogelijk is. Daarnaast hebben [eisers] kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat hen enig onrechtmatig handelen, laat staan onrechtmatig(e) geluidshinder of watergebruik kan worden verweten, hiervoor bestaan geen objectieve aanknopingspunten. De klachten van [eisers] zien op normale leefgeluiden die men als buren van elkaar te dulden heeft en die niet aanhoudend of voortdurend zijn en die zich voornamelijk overdag of in de vroege avond voordoen. Ook het watergebruik is niet onrechtmatig, aangezien het sanitair van [gedaagden] is aangesloten op een gemeenschappelijke waterleiding, die meerdere woningen bedient en welke leiding al jaren aanwezig is, lang voordat [eisers] hun woning kochten en ook lang voordat [gedaagden] hun woning renoveerden. Er bestaat geen rechtsplicht om het sanitair en de wasmachine niet te gebruiken, de airco te verwijderen en mee te werken aan onderzoeken en inspecties of het treffen van geluidswerende maatregelen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Kern van het geschil

4.1.

De vraag die in deze procedure centraal staat is of [gedaagden] geluidshinder veroorzaken en zo ja, of die hinder als onrechtmatig is te kwalificeren. Met andere woorden, is er sprake van gebruikelijke leefgeluiden die horen bij een (jong) gezin of is er sprake van het maken door [gedaagden] van daarboven uitstijgend, als onrechtmatig te kwalificeren, geluidsoverlast.

Daarnaast is tussen partijen een geschil ontstaan over het niet verwijderen van de airco unit en het volgens [eisers] door [gedaagden] aansluiten van hun sanitair op de waterleidingen van [eisers]

Geen onrechtmatig gebruik van de waterleidingen

4.2.

[eisers] hebben gesteld dat [gedaagden] hun sanitair en wasmachine op de vierde verdiepingen hebben aangesloten op hun privé waterleiding. Voorafgaand aan de koop van hun woning is de vierde zolderverdieping door de vorige eigenaar grondig gerenoveerd waarbij vanaf de bestaande standleiding, na het watermeterpunt, nieuwe (water)leidingen zijn aangelegd ten behoeve van een zelfstandige koud- en warmwatervoorziening van de eigen woning, waarbij ook een waterbeugel en een stopkraan is aangelegd en een cv-ketel en een waterdrukpomp is geïnstalleerd, welke installaties gebruik maken van de elektriciteit van de woning van [eisers] Hiermee is de woning van [eisers] afgekoppeld van de centrale installatie en de nieuwe leidingen kwalificeren volgens hen als privé leidingen die uitsluitend dienen voor het gebruik van hun woning. Tijdens de verbouwing van hun woning hebben [gedaagden] het nieuwe sanitair en de wasmachine op de vierde verdieping aangesloten op de nieuwe privé leidingen van [eisers] Dat blijkt onder meer uit het feit dat de waterdrukpomp aanslaat op het moment dat [gedaagden] (warm) water gebruiken terwijl [eisers] dat niet doen. Ook kunnen [eisers] met de stopkraan de watertoevoer van [gedaagden] op de vierde verdieping afsluiten. [eisers] wijzen verder op het in hun opdracht uitgevoerd onderzoek door bouwkundig adviesbureau Premiumkeur en de verklaring van [naam 1] , die lange tijd als loodgieter werkzaam was in het gebouwencomplex waarin de woningen van partijen zijn gelegen. [gedaagden] zelf hebben bovendien aanvankelijk in whatsapp correspondentie aangegeven dat hun sanitair op hun waterleidingen was aangesloten.

Tenslotte verwijzen [eisers] naar met de VvE gevoerde correspondentie (zie hiervoor onder 2.10) waaruit blijkt dat het niet om een VvE kwestie gaat maar tot de verantwoordelijkheid behoort van de betreffende eigenaar.

4.3.

[gedaagden] betwisten dat hun sanitair en wasmachine is aangesloten op de privé leidingen van [eisers] Van oudsher was er altijd al een waterpunt (met wastafel) aanwezig op hun gedeelte van de vierde verdieping. Na de renovatie van hun gedeelte van die verdieping is hun sanitair en wasmachine aangesloten op de altijd al aanwezige koudwaterleiding, welke leiding meer dan één appartement bedient. Er zijn geen nieuwe leidingen aangelegd en zonder toestemming van de VvE mag er ook geen verandering aan de gemeenschappelijke leidingen worden aangebracht. Warm water voor de douche en vloerverwarming komt via de eigen boiler van [gedaagden] Aanvankelijk was het idee om de aansluitingen los te koppelen, wat ook aan [eisers] was meegedeeld via whatsapp, maar daarvan heeft [gedaagden] later afgezien nadat hen was gebleken dat de leidingen waarop hun sanitair was aangesloten gemeenschappelijk was. Dat het om een gemeenschappelijke leiding gaat volgt uit het bepaalde in artikel 9 lid 1 onder Pro b van het Modelreglement. Het bepaalde in artikel 9 lid 3 Modelreglement Pro ziet uitsluitend op de verwarming en warmwatervoorziening, maar niet op het koude water. Kosten voor koud water worden ook overeenkomstig de verdeelsleutel van de waterleverancier verdeeld.

[gedaagden] merken verder op dat Premiumkeur geen deskundige is op het gebied van appartementsrecht en het niet aan een Premiumkeur is om te bepalen of een leiding gemeenschappelijk is of niet, dat betreft immers een rechtsvraag. Ook is het leidingverloop niet bekeken vanuit de woning van [gedaagden] en bezien vanuit het volledige leidingverloop. [naam 1] bevestigt verder dat er voorheen sprake was van een gemeenschappelijke waterleiding die meerdere appartementen bedient, terwijl hij met eventuele nieuwe gewijzigde situaties niet bekend is.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling erkend dat er van oudsher, en voordat de vierde verdieping werd verbouwd door [gedaagden] , al een wasbak aanwezig was in hun gedeelte van de vierde verdieping die was aangesloten op een gemeenschappelijke (koud)waterleiding. Ook [naam 1] bevestigt dit. Dat komt bovendien overeen met wat hierover in het Modelreglement staat vermeld (zie artikel 9 lid 1 onder Pro b zoals hiervoor onder 2.5 geciteerd) nu de waterleiding op de vierde verdieping meerdere woningen bedient. Deze bepaling kan naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs slechts zo worden begrepen dat leidingen als gemeenschappelijk hebben te gelden indien die leidingen, zoals die oude waterleiding op de vierde verdieping, niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. Voorop wordt bovendien gesteld dat aan die gemeenschappelijke leiding zonder toestemming van de (beheerder van) de VvE niet zomaar een wijziging mag worden aangebracht die het gebruik ervan voor een andere eigenaar, te wiens dienste die leiding eveneens strekt, onmogelijk maakt. Verder zien de bepalingen in het Modelreglement rondom het afkoppelen van de blokverwarming slechts op verwarming en warm water maar niet tevens op de koud watervoorziening.

4.5.

De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de vierde verdieping van het appartement van [gedaagden] van oudsher een aansluiting had op de gemeenschappelijke (koud)waterleiding. [eisers] stellen dat die situatie, na de wederzijdse verbouwingen door partijen van de vierde zolderverdieping, is gewijzigd en dat de gemeenschappelijke leiding is verdwenen dan wel dat [eisers] naast de gemeenschappelijke leiding een nieuwe eigen privé leiding heeft gecreëerd waarop ook het sanitair van [gedaagden] is aangesloten. Dat betwisten [gedaagden] echter met klem; zij blijven volhouden dat zij het leidingwerk (ten behoeve van koud watervoorziening) niet hebben gewijzigd en dat zij hun sanitair op dezelfde gemeenschappelijke koud waterleiding hebben aangesloten.

[eisers] hebben vervolgens nagelaten hun stelling nader te concretiseren en te onderbouwen dat [gedaagden]
welwijzigingen hebben aangebracht aan de bestaande situatie waarbij hun sanitair niet langer op de gemeenschappelijke leiding maar op een nieuwe als privé te kwalificeren waterleiding van [eisers] is aangesloten.

De omstandigheid dat er in de woning bij [eisers] het een en ander aan leidingwerk is veranderd, waarbij er ook nieuwe leidingen zijn aangelegd en naar boven zijn getrokken, is hiertoe onvoldoende. Niet is daarmee komen vast te staan dat dat op een correcte wijze is gebeurd, met toestemming van de VvE en met behoud van de mogelijkheid voor [gedaagden] om de oude gemeenschappelijke waterleiding te kunnen blijven gebruiken (ten behoeve van koud water). Daarom is niet de conclusie gerechtvaardigd dat het niet anders
kanzijn dan dat [gedaagden] hun wasmachine en sanitair op de vierde verdieping illegaal op de nieuwe eigen privé leidingen van [eisers] hebben aangesloten en dat anders hun waterdrukpomp niet zou aanslaan bij gebruik van water door [gedaagden] op een moment dat [eisers] geen water gebruikt. Evenmin is doorslaggevend het nu kunnen afsluiten door [eisers] van het water van [gedaagden] op de vierde verdieping.

Het voorgaande wordt niet anders met de overgelegde verklaring van [naam 1] . Die bevestigt juist dat er vroeger sprake was van een gemeenschappelijke koudwaterleiding op zolder, maar zegt verder dat hij geen weet heeft van de situatie na eventuele verbouwingen van eigenaren en hoe de leidingen sindsdien lopen. Ook het rapport van Premiumkeur levert geen bewijs op voor de gestelde illegale wateraansluiting. De deskundige van Premiumkeur heeft immers niet het volledige leidingverloop in kaart gebracht en is geen deskundige op het gebied van de juridische kwalificatie van de gemeenschappelijkheid van leidingen. Tenslotte hebben [gedaagden] toegelicht waarom zij aanvankelijk hadden aangegeven het sanitair te zullen loskoppelen maar hiervan uiteindelijk hebben afgezien; door die toelichting blijkt niet dat zij de situatie hebben gewijzigd en hun sanitair op een andere dan een gemeenschappelijke leiding hebben aangesloten.

4.6.

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagden] op onrechtmatige wijze gebruik maakt van privé waterleidingen van [eisers]

Dat betekent dat het gevorderde als hiervoor onder 3.1 onder A. en E. weergegeven niet toewijsbaar is.

Geen onrechtmatige hinder door het sanitair (met maceratorpomp), de wasmachine en woon/loopgeluiden

4.7.

[eisers] hebben gesteld dat zij ernstige en structurele onrechtmatige geluidsoverlast ervaren door het gebruik door [gedaagden] van hun sanitair en de wasmachine op de vierde verdieping. Het geluid van de maceratorpomp bij het doorspoelen van het toilet zorgt zowel overdag als in de nacht voor aanzienlijke hinder met verstoring van de nachtrust. Daarnaast hebben [eisers] last van woon- en leef geluiden zoals van gesprekken van [gedaagden] die [eiser 1] woord voor woord kunnen volgen. [eisers] stellen dat dit onder meer komt doordat de renovatie van de zolderverdieping niet deugdelijk door [gedaagden] is uitgevoerd en waarbij mogelijk geldende bouwvoorschriften zijn genegeerd en er geen passende maatregelen zijn getroffen ter voorkoming van geluidsoverlast zoals het aanbrengen van adequate geluidsisolatie. [eisers] wijzen erop dat dergelijke geluidsoverlast ook volgens het huishoudelijk reglement niet is toegestaan na 22:00 uur.

Ter onderbouwing hebben [eisers] een akoestisch deskundigenonderzoek laten uitvoeren dat uitwijst dat het sanitair van [gedaagden] op de vierde verdieping structureel leidt tot geluidsniveaus die de toegestane waarden voor woonomgevingen overschrijden. Verder heeft [eisers] een aantal geluidsfragmenten overgelegd waaruit de nachtelijke hinder van het gebruik van het toilet blijkt alsmede van stampende loopgeluiden (in de nacht).

4.8.

[gedaagden] betwisten dat sprake is van door hen veroorzaakte onrechtmatige geluidshinder. Dat sprake is van meer dan normale leefgeluiden is niet gebleken en dat is evenmin door de voorzieningenrechter vastgesteld tijdens de gehouden descente terwijl toen een aantal keer het toilet is doorgespoeld. [gedaagden] betwisten bovendien dat er dag en nacht gebruik wordt gemaakt van het sanitair en de wasmachine boven. De normale leefgeluiden die [eisers] meekrijgt zijn zeker niet voortdurend te horen maar slechts relatief kort en gedurende de dag en vroege avond te horen, en niet later dan 22.00 uur. [gedaagden] zijn bekend met het huishoudelijk reglement en houden zich daar in beginsel ook aan. [gedaagden] betwisten met klem dat hun verbouwing zou hebben bijgedragen aan meer geluidshinder in de woning van [eisers] , wat [eisers] ook helemaal niet kan vergelijken omdat zij er daarvoor niet woonden. Het eenzijdig in opdracht van [eisers] uitgevoerde geluidsonderzoek is verder niet representatief, methodologisch onjuist waarbij een verkeerde meetlocatie is toegepast, en onvoldoende om de gestelde onrechtmatige hinder te kunnen dragen. Daarbij komt dat het aantal gemeten fragmenten laag was en er geen sprake was van nachtelijke fragmenten. 11 korte fragmenten in zes dagen tijd is onvoldoende om te kunnen concluderen dat sprake is van ernstige en structurele hinder terwijl slechts twee korte fragmenten mogelijkerwijs te koppelen zijn aan het gebruik van de maceratorpomp. Ook de apart nog overgelegde geluidsfragmenten rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake is van onrechtmatig door [gedaagden] veroorzaakte geluidshinder.

4.9.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 5:37 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hinder onrechtmatig is, indien wordt voldaan aan de eisen die daaraan in artikel 6:162 BW Pro worden gesteld. De rechtbank stelt daarbij voorop dat de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder tussen buren afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Niet elke overschrijding van bepaalde geluidsniveaus leveren zonder meer een onrechtmatige daad jegens de buren op die daar hinder van ondervinden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad^[1]hangt de onrechtmatigheid van de hinder mede af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden waaronder de hinder plaatsvindt.

4.10.

Bij die (belangen)afweging kan onder meer worden gedacht aan het volgende. Welke belangen worden gediend met de gestelde hinderlijke activiteiten? Bestaat de mogelijkheid (mede gelet op de daaraan verbonden kosten) en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen? Is er sprake van een bepaalde gevoeligheid voor de hinderlijke activiteiten bij degene die de hinder ondervindt? Wat zijn de plaatselijke omstandigheden, is in het verleden eerder sprake van hinderlijk gebruik geweest, wat is het tijdstip en de intensiteit van de hinder etc.? Verder is van belang of deze zonder veel moeite – redelijkerwijs – kan worden vermeden, ook als de hinder minder ernstig is.

4.11.

Alhoewel de door [eisers] geraadpleegde deskundige in zijn hiervoor onder 2.16 geciteerde rapport 8 van de 11 geluidsfragmenten beoordeelt als ontoelaatbaar veel geluidsoverlast van burenlawaai klasse 3 en de overige 3 fragmenten beoordeelt als (vaak) ernstige geluidshinder van burenlawaai klasse 2, staat daarmee nog niet vast dat de door deze geluiden ervaren overlast zodanig ernstig is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. Afgezien van de vraag of de metingen op correcte wijze zijn verricht en of de deskundige bij de beoordeling ervan correcte normen heeft toegepast, kunnen de gemeten geluidsfragmenten naar het oordeel van de rechtbank niet deze conclusie dragen.

Daarbij is onder meer relevant dat de gemeten volgens [eisers] overlast gevende incidenten allemaal overdag en niet in de nacht plaatsvonden. Daarnaast is geen sprake van geluid dat langdurig en structureel van aard is, maar steeds van kortdurend geluid. Datzelfde geldt voor de daarnaast nog overgelegde (wel nachtelijke) geluidsfragmenten. Daarbij speelt een rol dat, naar moet worden aangenomen, een toilet hooguit enkele keren per 24 uur wordt doorgespoeld en het geluid van de maceratorpomp per keer hooguit enkele seconden hoorbaar is. Als het toilet niet wordt gebruikt, maakt de pomp en/of de vermaler geen geluid. Ook is tussen partijen niet in geschil dat zij wonen in een oud gebouw dat door meerdere bewoners als gehorig wordt omschreven. Daartegenover staat dat aan [gedaagden] een zwaarwegend belang toekomt tot het gebruik van de sanitaire voorzieningen en de wasmachine op de vierde verdieping. Bovendien hebben [gedaagden] zich tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk bereid verklaard om het toilet op de vierde verdieping in beginsel niet meer te gebruiken tussen 22 uur in de avond en 7 uur in de ochtend, behoudens in incidentele situaties zoals bijvoorbeeld als er iemand komt logeren.

Onder deze omstandigheden levert het gebruik van het mechanische toilet geen onrechtmatige (geluids)hinder op en gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagden] zich houdt aan de toezegging en het bepaalde in artikel 4 van Pro het huishoudelijk reglement (zie hiervoor onder 2.7). De gestelde onrechtmatige hinder door gebruik van de wasmachine is verder niet (objectief) onderbouwd en daarmee evenmin komen vast te staan. Ook is niet aangetoond dat [gedaagden] tijdens de verbouwing van hun gedeelte van de vierde verdieping bouwvoorschriften hebben overschreden.
Wat betreft de door [eisers] genoemde loop- en leefgeluiden: ook wat deze geluiden betreft is niet komen vast te staan dat sprake is van meer dan gebruikelijke leefgeluiden die men als buren van elkaar heeft te dulden. Ook incidentele kortdurende nachtelijke overlast, zoals deze blijken uit de overgelegde geluidsfragmenten (stampende geluiden), zo daarvan al vaststaat dat deze afkomstig zijn uit de woning van [gedaagden] , rechtvaardigen niet het oordeel dat sprake is van structurele (nachtelijke) overlast die kwalificeert als onrechtmatige geluidshinder.

4.12.

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat sprake is van door [gedaagden] veroorzaakte onrechtmatige (geluids)hinder. Dat betekent dat het gevorderde zoals weergegeven onder 3.1 sub B. en D. niet toewijsbaar is.

Met betrekking tot de airco-unit

4.13.

[eisers] hebben gesteld dat zij met name in de zomermaanden voortdurend hinder ervaren (geluid en trillingen) van de airco-unit van [gedaagden] die op hun dakterras is geplaatst en die (deels) is gesitueerd boven de slaapkamer van [eisers] Het bestuur van de VvE heeft besloten dat eigenaren met airco-units deze niet meer mogen gebruiken en binnen twee maanden moeten verwijderen, maar daaraan houden [gedaagden] zich niet. Er is geen sprake van een louter VvE belang nu zij een eigen persoonlijk belang hebben bij de verwijdering van de airco unit en nu de airco unit onrechtmatige geluidsoverlast en trillingen veroorzaakt. Dat die hinder onrechtmatig is, volgt volgens [eisers] uit het feit dat [gedaagden] deze airco-unit zonder toestemming van de VvE hebben geplaatst op het gemeenschappelijke dak boven de slaapkamer van [eisers] en zich niet houden aan het door de VvE opgelegde gebruiksverbod. Nu de enkele aanwezigheid van de airco-unit een inbreuk vormt op een recht van [eisers] geldt dat alle hinder die [eisers] daarvan ondervinden kwalificeert als onrechtmatige hinder, aldus [eisers]

4.14.

[gedaagden] betwisten dat de aanwezigheid en het gebruik van hun airco-unit onrechtmatige hinder oplevert. [eisers] hebben daarvan geen bewijs overgelegd, zoals geluidsmetingen. Handhaving van vermeende en omstreden VvE regels behoort exclusief toe aan de VvE op grond van artikel 5:131 BW Pro, waardoor [eisers] op dit punt ook geen procesbevoegdheid toekomt. Verder hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de airco-unit op dit moment, wegens werkzaamheden, is weggehaald.

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. Op dit moment, althans ten tijde van de gehouden mondelinge behandeling, bevindt zich geen airco-unit meer op het dakterras dat (deels) is gesitueerd boven de slaapkamer van [eisers] , zodat deze unit geen overlast kan veroorzaken. Desgevraagd hebben [gedaagden] echter niet willen toezeggen dat de airco-unit in de toekomst niet meer zal worden teruggeplaatst. Over de terugplaatsing is [gedaagden] ook in gesprek met de VvE en de gemeente. In zoverre hebben [eisers] daarom nog altijd een belang bij het gevorderde.

4.16.

De rechtbank stelt voorop dat de enkele (eventueel illegale) aanwezigheid van een airco-unit op het dakterras van [gedaagden] , waaronder zich de slaapkamer van [eisers] bevindt, nog geen onrechtmatig handelen jegens [eisers] oplevert, ook niet indien daarvoor geen vergunning door de gemeente is afgeven en/of de VvE hiervoor geen officiële toestemming heeft gegeven. Dat de airco-unit, als deze is ingeschakeld, dusdanig veel trillingen en geluid produceert dat dan sprake is van onrechtmatig geluidshinder, is niet komen vast te staan. Hiervoor hebben [eisers] onvoldoende gesteld. De overgelegde geluidsfragmenten en door de deskundige verrichte metingen zien niet op de airco-unit. Het wel of niet handhaven van haar eigen besluiten is verder een zaak van de VvE, die geen partij is bij de onderhavige procedure.

4.17.

Mocht [gedaagden] in de toekomst overgaan tot terugplaatsing van de airco-unit op het dakterras, dan hoopt de rechtbank dat partijen voorafgaand hieraan met elkaar in gesprek zullen gaan over de concrete plek waar deze unit dan wordt teruggeplaatst, bij voorkeur niet direct boven de slaapkamer van [eisers] Tot een dergelijk overleg hebben [gedaagden] zich ook tijdens de mondelinge behandeling bereid verklaard.

4.18.

Het voorgaande betekent wel dat dat de vorderingen die zien op de aanwezigheid van de volgens [eisers] hinder veroorzakende airco-unit (de vorderingen als hiervoor onder 3.1 sub C vermeld) evenmin toewijsbaar zijn.

Slotsom

4.19.

Nu de hoofdvorderingen niet toewijsbaar zijn, worden ook de gevorderde dwangsom en de gevorderde schadevergoeding afgewezen.

Ten aanzien van de proceskosten

4.20.

Omdat [eisers] in het ongelijk worden gesteld, moeten zij daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagden] betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- betaald griffierecht € 1.374,-

- salaris advocaat € 1.306,- (2 punten × tarief II)

- nakosten €
189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.869,-.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.869,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers]

€ 98,- extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.4.

verklaart 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.

Geen onrechtmatige geluidshinder of onrechtmatig waterleidinggebruik in burengeschil