Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12200303 \ KK EXPL 26-255
Vonnis in kort geding van 9 juni 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,
tegen
1.
[gedaagde 1] (handelend onder de naam [handelsnaam gedaagde 1] ) in diens hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [gedaagde 2],
[gedaagde 1] (handelend onder de naam [handelsnaam gedaagde 1] ) in diens hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [gedaagde 2],
zaak doende te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. L.M.J. Pelswijk,
en,
3 [gedaagde 3] ,
hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
De zaak in het kort
[gedaagde 2] huurt van Eigen Haard een sociale huurwoning in [woonplaats] . Niet [gedaagde 2] , maar [gedaagde 3] verblijft op dit moment in de woning. Daar is Eigen Haard door een anonieme tip achter gekomen. De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde 2] de woning aan [gedaagde 3] heeft onderverhuurd. Daarvoor is nader onderzoek nodig en daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. [gedaagde 2] hoeft de woning daarom niet te ontruimen. [gedaagde 3] moet de woning wel ontruimen. Hij verblijft namelijk zonder recht of titel in de woning. Dat wordt hierna uitgelegd.
1.De procedure
1.1.
Eigen Haard heeft bij dagvaarding van 29 april 2026, met producties, een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben de bewindvoerder en [gedaagde 2] producties ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juni 2026. Namens Eigen Haard zijn [naam 1] (medewerker rechtmatig wonen) en [naam 2] (bedrijfsjurist) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. De bewindvoerder en [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Aan de zijde van [gedaagde 2] waren [naam 3] (vriend) en [naam 4] (zoon) aanwezig. [gedaagde 3] is, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend.
1.3.
De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Daarnaast heeft de bewindvoerder een verklaring overgelegd en voorgedragen. Die stukken zijn in het dossier gevoegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
[gedaagde 2] huurt sinds 1 februari 2001 van Eigen Haard de sociale huurwoning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt momenteel € 391,18 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde 2] de woning zelf moet bewonen (art. 5.1.). Verder is bepaald dat [gedaagde 2] de woning niet zonder toestemming van Eigen Haard (gedeeltelijk) aan derden mag onderverhuren of in gebruik mag geven (art. 5.8.).
2.3.
Een anonieme melder heeft Eigen Haard er (via de Gemeente Amsterdam) meerdere keren op gewezen dat de woning mogelijk illegaal verhuurd wordt. Die meldingen zijn gedaan op 4 augustus, 11 en 16 september en 4 november 2025 en op 12 januari 2026.
2.4.
Naar aanleiding van de meldingen hebben toezichthouders van de Gemeente Amsterdam (hierna: de toezichthouder(s)) en medewerkers van Eigen Haard de woning bezocht. De woning is op 23 september 2025 gezamenlijk bezocht door een toezichthouder en Eigen Haard. Daarnaast hebben de toezichthouders de woning op 2, 10 en 30 september en 11 oktober 2025 bezocht. Eigen Haard heeft de woning verder op 4 en 5 november en 8 december 2025 en op 12 januari 2026 bezocht. Steeds was er niemand thuis.
2.5.
Op 18 januari 2026 hebben twee toezichthouders opnieuw de woning bezocht. Toen is [gedaagde 3] in de woning aangetroffen. Van dat bezoek is een rapport van bevindingen opgesteld. Uit dat rapport volgt, voor zover relevant, dat [gedaagde 3] heeft verklaard dat hij in oktober 2025 in de woning is komen wonen en geen huurcontract heeft. [gedaagde 3] heeft verklaard dat hij maandelijks € 300,- of € 400,- (inclusief g/w/l) in contant geld aan [gedaagde 2] betaalt en dat [gedaagde 2] altijd naar de woning komt om dat geld op te halen. [gedaagde 3] heeft verder verklaard dat het merendeel van zijn spullen in de woning liggen waar hij hiervoor gewoond heeft (nummer [huisnummer] aan de overkant van de straat). Tot slot heeft [gedaagde 3] verklaard dat de kleding die in de kasten in de woning is aangetroffen van [gedaagde 2] is.
2.6.
Bij brief van 19 januari 2026 heeft Eigen Haard aan [gedaagde 2] laten weten dat zij een onderzoek deed naar haar woonsituatie en [gedaagde 2] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft op 12 februari 2026 plaatsgevonden. Van dat gesprek is een gespreksverslag opgesteld. Uit dat verslag volgt, voor zover relevant, dat [gedaagde 2] heeft verklaard dat zij tijdelijk bij haar zoon en bij een vriend (hierna: [naam 3] ) woonde vanwege bedwantsen in de woning. Volgens [gedaagde 2] woonde [gedaagde 3] op dat moment ongeveer drie maanden in de woning en ontving zij daar geen geld voor. [gedaagde 2] heeft verklaard dat zij [gedaagde 3] niet persoonlijk kent. Haar buurvrouw [naam 5] (hierna: [naam 5] ) zou haar benaderd hebben met de vraag of [gedaagde 3] tijdelijk in de woning kon verblijven, waarna [gedaagde 3] geweigerd zou hebben om te vertrekken. Omdat [gedaagde 2] geen sleutels heeft van de woning kan zij de woning niet in, zo heeft [gedaagde 2] verklaard.
2.7.
[gedaagde 2] heeft aan [naam 5] , op onbekende data, de volgende sms-berichten gestuurd: “
sorry maar we moeten de sloten vervangen [naam 6] haar zoon en mijn zoon doen het politie is op de hoogte” en “
[naam 5] is jouw vriend al weg,heeft hij al wat gevonden? De 15.02,026 moet hij daar weg zijn, ga zelfs daar wonen groetjes [gedaagde 2]”.
sorry maar we moeten de sloten vervangen [naam 6] haar zoon en mijn zoon doen het politie is op de hoogte” en “
[naam 5] is jouw vriend al weg,heeft hij al wat gevonden? De 15.02,026 moet hij daar weg zijn, ga zelfs daar wonen groetjes [gedaagde 2]”.
2.8.
[gedaagde 3] heeft bij brief van 22 februari 2026 aan Eigen Haard de situatie toegelicht. In de brief schrijft [gedaagde 3] dat hij sinds april 2025 in de woning woont. [gedaagde 3] schrijft dat hij tegen een vergoeding de volledige woning mag gebruiken, maar geen contract heeft en zich dus niet op het adres kan inschrijven. De vergoeding was volgens [gedaagde 3] in 2025 maandelijks € 600,- (twee keer € 300,-) en in 2026 maandelijks € 800,- (twee keer € 400,-) in contanten. De vergoeding werd meestal opgehaald door [naam 3] , zo schrijft [gedaagde 3] .
2.9.
Eigen Haard heeft de bewindvoerder en [gedaagde 2] bij brief van 23 februari 2026 laten weten dat uit haar onderzoek is gebleken dat [gedaagde 2] niet zelf in de woning woont en dat zij de woning onderverhuurt. Eigen Haard heeft [gedaagde 2] daarom gevraagd om de huur op te zeggen. Dat heeft [gedaagde 2] niet gedaan.
2.10.
Op verzoek van Eigen Haard heeft [naam 5] een verklaring opgesteld over de gang van zaken. Daarin schrijft [naam 5] dat [gedaagde 3] de vergoeding maandelijks aan haar betaalt en dat zij de vergoeding daarna aan [naam 3] betaalt, die het bedrag in de woning van [naam 5] komt ophalen.
2.11.
Bij e-mail van 24 mei 2026 heeft [naam 3] aan de gemachtigde van [gedaagde 2] verklaard dat hij nooit geld heeft ontvangen van [naam 5] . De e-mail is verzonden vanuit het e-mailadres van [gedaagde 2] .
2.12.
Bij brief van 26 mei 2026 heeft een schuldhulpverlener van Buurtteam [plaats] onder meer de persoonlijke situatie van [gedaagde 2] en de achtergrond van de anonieme meldingen toegelicht aan Eigen Haard. Uit de brief blijkt dat de schuldhulpverlener [gedaagde 2] ziet als een zeer kwetsbare en beïnvloedbare vrouw, die graag voor anderen zorgt maar haar eigen behoeftes verwaarloost. Hij uit in de brief zorgen over de invloed die [naam 3] mogelijk op haar heeft en over de gevolgen van een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De schuldhulpverlener schrijft dat hij van de maatschappelijk werker van [naam 5] heeft vernomen dat [gedaagde 3] samen met [naam 5] woonde, maar vanwege een mogelijk korting op [naam 5] ’s uitkering de woning van [naam 5] moest verlaten. [naam 5] heeft daarom aan [gedaagde 2] gevraagd of [gedaagde 3] in haar woning kon verblijven. Volgens de schuldhulpverlener heeft [gedaagde 2] dat toegestaan, zonder daar geld voor te vragen, waarna [gedaagde 3] weigerde om de woning te verlaten. Daarnaast schijft de schuldhulpverlener dat [naam 5] veel conflicten heeft met haar buren en dat recentelijk haar ramen zijn ingegooid.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert, samengevat, dat de bewindvoerder, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen en ontruimd houden. Daarnaast vordert Eigen Haard dat de bewindvoerder en [gedaagde 2] (i) tot de ontruiming de maandelijks huur van € 391,18 met rente, en (ii) de proceskosten betalen.
3.2.
Eigen Haard legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] de woning zonder toestemming aan [gedaagde 3] heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven. [gedaagde 2] verblijft in ieder geval vanaf maart 2025 niet meer in de woning. [gedaagde 2] schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkoming rechtvaardigt in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom moeten de bewindvoerder en [gedaagde 2] de woning ontruimen. Omdat [gedaagde 3] volgens Eigen Haard zonder recht of titel in de woning verblijft, moet ook hij de woning ontruimen.
3.3.
De bewindvoerder en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij erkent dat zij de woning voor korte duur (drie-vier weken) in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 3] , maar betwist dat sprake is van onderhuur. [gedaagde 2] heeft ingestemd met het gebruik omdat zij vanwege nazorg na een ziekenhuisopname tijdelijk niet in de woning woonde en [naam 5] wilde helpen. Zij heeft [gedaagde 3] gevraagd om de woning te verlaten, maar hij weigert dat. Daarnaast heeft [gedaagde 3] nooit geld betaald voor het gebruik van de woning. [gedaagde 2] wil graag in de woning blijven wonen en heeft geen vervangende woonruimte, zo betoogt [gedaagde 2] .
4.De beoordeling
Verstek
4.1.
[gedaagde 3] is niet verschenen in deze kort gedingprocedure. Tegen hem is verstek verleend. Omdat de bewindvoerder en [gedaagde 2] wel in het kort geding zijn verschenen wordt, op grond van het bepaalde in artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), in deze zaak één vonnis gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Ook tegenover de gedaagde tegen wie verstek is verleend.
Spoedeisend belang
4.2.
In kort geding geldt dat de vordering zo spoedeisend moet zijn dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Volgens Eigen Haard is sprake van oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning. Gelet op de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten die bestaan voor sociale huurwoningen, heeft Eigen Haard er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie, zodat zij de woning op korte termijn kan verhuren aan woningzoekenden die op de wachtlijst staan. Om die reden heeft Eigen Haard voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
Ontruiming door [gedaagde 2]
4.3.
De kantonrechter moet bij de beoordeling van een ontruiming in kort geding terughoudend zijn. Bij een ontruiming in kort geding wordt namelijk vooruit gelopen op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure. Daarnaast kunnen de gevolgen van een ontruiming vaak niet meer worden teruggedraaid.
4.4.
Bij de beoordeling van de vraag of een gevorderde ontruiming kan worden toegewezen is in deze zaak van belang of het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure ontbonden zou worden. De kantonrechter zal dus moeten beoordelen of [gedaagde 2] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en of die schendingen zo ernstig zijn dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden (artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)).
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] de woning in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 3] . Dat is volgens de huurovereenkomst niet toegestaan. [gedaagde 2] is dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is of die tekortkoming zo ernstig is dat de huurovereenkomst (in een eventuele bodemprocedure) ontbonden moet worden.
4.6.
De verklaringen van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] staan lijnrecht tegenover elkaar als het gaat over de duur van het gebruik van de woning en of voor het gebruik is betaald. [gedaagde 3] heeft zijn verklaring later ook bijgesteld. Hij heeft eerst verklaard dat hij vanaf oktober 2025 in de woning verbleef en later zou dat al vanaf april 2025 geweest zijn. Verder heeft hij eerst verklaard dat [gedaagde 2] de vergoeding steeds kwam ophalen in de woning, terwijl hij later heeft verklaard dat [naam 3] dit meestal deed. Ook heeft hij wisselend verklaard over de hoogte van de vergoeding. Daarnaast sluit de verklaring van [gedaagde 3] niet aan bij de verklaring van [naam 5] dat zij het geld van [gedaagde 3] ontving, waarna [naam 3] naar haar eigen woning kwam om het geld op te halen. De kantonrechter heeft ook vragen over de betrouwbaarheid van de verklaring van [naam 5] gelet op de verklaring van de medewerker van het Buurtteam, die als meest onafhankelijke wordt gezien. Op grond van de verklaringen van [gedaagde 3] en [naam 5] is tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 2] daarom onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 2] de woning aan [gedaagde 3] heeft onderverhuurd. Dat [gedaagde 2] al vanaf maart 2025 niet meer in de woning verbleef is evenmin aannemelijk geworden. De door Eigen Haard overgelegde bankafschriften waaruit volgt dat [gedaagde 2] sinds maart 2025 met name betalingen deed in de buurt van de woning van [naam 3] zijn daarvoor onvoldoende. [gedaagde 2] heeft tijdens de zitting namelijk toegelicht dat de betalingen daar zijn gedaan, omdat zij dagelijks langs moet bij de GGD die in die buurt zit. Dit heeft [gedaagde 2] ook zo aan Eigen Haard verklaard tijdens het gesprek op 12 februari 2026. Uit de anonieme melding van augustus 2025 alleen kan evenmin onvoldoende worden afgeleid dat [gedaagde 3] toen al in de woning verbleef gelet op hetgeen de Buurtteam medewerker daarover heeft opgeschreven. De door Eigen Haard gestelde feiten zijn tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 2] onvoldoende aannemelijk geworden. Voor verdere bewijslevering is in kort geding geen ruimte.
4.7.
Daarnaast heeft de kantonrechter tijdens de zitting gemerkt dat [gedaagde 2] kwetsbaar en naïef is. Zij heeft verklaard dat zij de sleutels van haar woning heeft afgegeven aan [naam 5] , terwijl zij haar niet goed kent. Dat maakt aannemelijk dat [gedaagde 2] mogelijk is misleid en de gevolgen van het afgeven van de sleutels niet heeft overzien. Die omstandigheden samen met hetgeen onder 4.6 is overwogen maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het onvoldoende aannemelijk is dat de tekortkoming van [gedaagde 2] zo ernstig is dat de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure ontbonden zou worden. Daarom wordt de gevorderde ontruiming jegens haar afgewezen.
Ontruiming door [gedaagde 3]
4.8.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 3] geen (mede)huurder is. Daarnaast is hiervoor geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van onderverhuur en dus onderverhuurbescherming geniet. Dit betekent dat [gedaagde 3] zonder recht of titel in de woning verblijft. Om die reden zal de gevorderde ontruiming ten aanzien van [gedaagde 3] worden toegewezen.
4.9.
Dit betekent dat [gedaagde 3] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter zal daarvoor een termijn bepalen van veertien dagen gerekend vanaf de dag dat het vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde 3] is bezorgd (betekend).
De proceskosten
4.10.
Eigen Haard is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op: € 649,-, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (€ 577,-) en de nakosten (€ 72,-).
4.11.
Hoewel [gedaagde 3] ook in het ongelijk is gesteld, wordt hij niet in de proceskosten van Eigen Haard veroordeeld. Eigen Haard heeft die kosten niet gevorderd en de kantonrechter ziet geen aanleiding om de proceskosten ambtshalve toe te wijzen. De proceskosten van Eigen Haard ten aanzien van [gedaagde 3] worden namelijk begroot op nihil.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.12.
Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling in afwachting van een beslissing in hoger beroep ten uitvoer gelegd kan worden. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd worden door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde – in dit geval [gedaagde 3] – bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem ingestelde hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen – in dit geval Eigen Haard – bij de uitvoering daarvan.
4.13.
Aangezien [gedaagde 3] zonder recht of titel een sociale huurwoning gebruikt, zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het belang van [gedaagde 3] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten weegt gelet op de omstandigheden van het geval niet zwaarder dan het belang van Eigen Haard en illegale bewoning te beëindigen. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [gedaagde 3] niet in de procedure verschenen is, terwijl hij door Eigen Haard wel op de hoogte is gesteld van deze procedure en tegenover Eigen Haard verklaard heeft over de gang van zaken.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 3] om, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan hem, de woning aan de [adres] in [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Eigen Haard of [gedaagde 2] zijn, en de sleutels af te geven aan [gedaagde 2] ,
5.2.
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder en [gedaagde 2] van € 649,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Eigen Haard niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 9 juni 2026.
64183